Если рынок стремится в тень...

Нас обманули много раз: «Властилина» и «МММ», народная приватизация и страховая медицина, родной Сбербанк и заморский «зеленый». В страхе потерять все накопленное годами люди бросились вкладывать деньги в недвижимость. Услуги «черных» маклеров потеряли былую популярность, сегодня «квартирный вопрос» решают при помощи риэлторских фирм. Но и здесь, как говорится, возможны варианты. Именно об этом и зашел наш разговор с сопредседателем Экспертного Совета Подкомитета по недвижимости Государственной Думы, помощником председателя Подкомитета по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности Госдумы, руководителем общественной приемной Александром Федорченко.

Сегодня вложение денег куда бы то ни было – дело небезопасное. В том числе и вложения в недвижимость. Даже обращаясь в риэлторскую фирму, гражданин не застрахован от всякого рода неожиданностей.

–Вопрос безопасности участия граждан в сделках с недвижимым имуществом и прежде всего жильем, пожалуй, самая острая проблема рынка недвижимости. Существуют две ее болевые точки. Первая – сам момент совершения сделки – заключение договора и передача денег. В ходе этого процесса возникает некий промежуток времени, когда граждане как бы «зависают» вместе с деньгами и своими правами. Именно в это время происходит большая часть всех преступлений, обманов, мошенничеств и т.д. Вторая болевая точка – это правовая история квартиры. Отдельные объекты недвижимости прошли уже несколько сделок, и в хитросплетениях различных правовых отношений, связанных с их «историей» может разобраться только очень хороший специалист. Более того, даже ему требуется комплексная и скрупулезная экспертиза всех относящихся к делу документов. Дело это весьма хлопотное и дорогое. И сегодня мы вынуждены признать, что от 80 до 90% сделок на рынке недвижимости такую экспертизу не проходят. Отсюда и все «неожиданности».

Хочется задать традиционные на Руси вопросы: кто виноват и что делать? Начнем с первого вопроса.

–Вероятно, виноваты мы вместе – и клиенты, и риэлторы. Риэлторы в желании сюиминутной выгоды любой ценой, даже за счет безопасности сделок, клиенты - в излишней беспечности. И еще виновато само несовершенство устройства этого рода бизнеса: риэлтор одновременно устраивает сделку (и, естественно, заинтересован в том, чтобы она состоялась) и сам себя проверяет. И если крупные фирмы на проверку «чистоты» квартиры тратят от 30 до 70% коммисионных, то мелкая фирма, чтобы удержаться на плаву вообще не будет делать никаких проверок.

Вопрос второй: что же делать? Существуют ли механизмы, позволяющие свести риск до минимума?

–Несмотря на то, что риэлторскому бизнесу в Москве уже почти 8 лет и им в городе занимаются около 2500 фирм, подобный механизм сейчас находится в стадии разработки. Лицензии на риэлторскую деятельность получили примерно 900 фирм, т.е. меньше половины, а из несчетного количества индивидуалов на рынке недвижимости только около 150 предпринимателей получили карточки частных маклеров. Сегодня риэлторский бизнес, как и весь бизнес в России стремится в тень. Наша задача – вывести его на цивилизованный путь. Подкомитетом по недвижимости Госдумы разработана программа «Обеспечение защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц – участников сделок с недвижимым имуществом». Она создана для того, чтобы оказать не только законодательную, но и прежде всего практическую помощь гражданам при совершении ими сделок с недвижимым имуществом. Именно с этой целью в структуре общественной приемной подкомитета Госдумы по недвижимости создан Центр «Безопасность-недвижимость». Его единственная цель – реализация программы, то есть практическое обеспечение безопасности при совершении сделок с недвижимостью. Наша идеология заключается в том, что мы связаны обязательствами не с риэлтором, а с его клиентом. Мы берем на себя ответственность за сделки, заключенные в рамках нашей программы при поддержке нашего Центра. Затем выдаем сертификат безопасности, различные виды страховки и т.д. и можете быть уверены, что если сделка окажется незаконной, то, независимо от того, участвует проверяемая фирма в нашей программе или нет, такая сделка никогда через Центр не пройдет.

Я глубоко убежден, что процесс купли-продажи и юридической проверки не могут находиться в одних руках. Если мы добьемся их разделения, то сможем обеспечить 100% безопасности сделки для граждан.

И еще. Мне представляется также весьма важным отделение собственно риэлторской деятельности от взаиморасчетов с клиентами.

То есть Вы предлагаете лишить риэлторов права производить расчеты?

–Они не должны иметь дела с деньгами клиентов.

Если не сами риэлторы, то кто же будет осуществлять расчеты по сделкам?

–В идеале, конечно, расчетами должны заниматься банки. Во всех странах мира все расчеты по сделкам с недвижимым имуществом проходят через депозитные или трастовые счета. Мне импонирует практика Австрии, Франции, Германии, где расчеты проходят через публичные институты – трастовые счета судов или нотариусов. Там сделки производят в течение полугода и нотариус или госрегистратор успевают все детально проверить. Никто не боится, никто не торопится, так как после подписания договора о намерениях человек уже может переезжать и пользоваться своим помещением. Очень четкая система.

Предполагает ли Ваша программа применение на нашем рынке недвижимости именно такой системы расчетов?

–Я прекрасно понимаю, что в условиях кризиса банковской системы, безналичные расчеты будут сильно затруднены. К банкам доверия нет, но решать проблему все равно нужно. Мы используем возможности депозитарного хранения денег у нотариуса. Единственной проблемой – нотариус сам должен эти деньги где-то хранить. Мы ведем переговоры с МВД по обеспечению охраны одного из хранилищ Москвы, где нотариусы смогут хранить деньги клиентов по сделкам с недвижимостью.

Риэлторы, я думаю, не согласятся отдать расчеты в другие руки?

–Некоторые уже соглашаются. В частности, мы плотно сотрудничаем с фирмой «Диалит-недвижимость» – одной из тех, кто пришел на рынок недвижимости надолго и всерьез. Они понимают, что иного пути, чтобы работать цивилизованно просто нет.

Вы – один из инициаторов разработки «Закона о риэлторской деятельности». Система, о которой Вы говорили, будет внедряться законодательно?

–Предполагается, что закон закрепит то, что мы делаем на практике. В Думе при первом слушании он прошел всего при 2-х голосах против, редкий закон проходит при таком единодушии депутатов. В конце ноября парламентские слушания будут проведены совместно с Советом Федерации. На них мы надеемся услышать мнение представителей риэлторского бизнеса. Мы приложим все усилия, чтобы риэлторы этот закон поддержали. Я уверен, что это у нас получится.

С Федорченко А. беседовал Бочков С.