¹2-3(3-4) 2000

Particularités de la poursuite pour le bien immobile dans la production exécutive

V.V.Yarkov, docteur du droit, professeur adminstrant la chaire de procédure civile de l'académie juridique d’Oural

La poursuite pour le bien immobile se soumet aux règles totales de la production exécutive. D'autre part il y a une série de particularités définies par les caractéristiques juridiques de l'immobilier comme de l'objet du chiffre d'affaires civil.

En fonction de l'art. 130 du code civil les terrains, les sous-sols, les objets isolés d'eau se rapportent aux objets immobiles, ce sont donc les objets qui se rapportent à la terre, c'est-à-dire les objets, dont le déplacement est impossible sans préjudice proportionné à leur destination, y compris le bois, les plantations(implantations) de plusieurs années, les bâtiments, les constructions. Tout autre objet peut être porté à l’immobilier. Selon l'art. 131 du code civil le droit de la propriété et les autres droits réels pour les objets immobiles, les restrictions de ces droits, leur apparition, la transition et la cessation doivent subir l'enregistrement d'Etat confirmé dans le registre commun d'Etat par les institutions de la Justice.

Puisque l'immobilier occupe une place à part dans la vie des gens aussi que dans l'activité patronale des organisations, en fonction du p. 3 de l'art. 59 de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive" la saisie et la vent du bien immobile du débiteur - organisation se réalisent au troisième tour. C’est une règle absolue, et sa violation peut amener à la reconnaissance de la saisie et à la vente non valable du bien immobile. On peut citer l'exemple de la pratique du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe, dont l’activité dans le domaine de la vente du bien immobile dans le cadre de la production exécutive reste actuelle bien qu’il s’occupe en quelque sorte de l'activité des organismes de la police fiscale (qui ne possèdent pas de responsabilités nécessaires pour la vente du bien).

La résolution de la Présidence du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe du 19 janvier 1999 ¹6139/982 concerne l'ordre successif de la poursuite pour le bien. La présidence du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe a examiné la protestation du vice-président du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe pour la décision du Tribunal d'arbitrage de Sverdlovsk du 13.05.98 sur l'affaire ¹Ç60-415/98-Ñ1 et la décision du tribunal d'arbitrage Fédéral de la circonscription d'Oural du 18.08.98 sur la même affaire et a établi le suivant.

La société anonyme fermée "Slobodo-Turinski agrospezmontage" a appelé au Tribunal d'arbitrage de Sverdlovsk avec l'action en nullité des concours de la vente du bien organisés par le Comité de la gestion du patrimoine de la région Slobodo-Turinski du 10.03.98, l’action est adressée à la Gestion du service fédéral de la police fiscale de Sverdlovsk, à l'administration de la région, à la Gestion du service d'Etat contre l'incendie de Sverdlovsk.

L’action est motivée par ce que les ventes sont faites avec la violation de l'art. 447-449 du code civil et de l'art. 16 de la position Temporaire sur l'ordre de la poursuite pour le bien des organisations, ratifié par le décret du Président de la Fédération Russe du 14.02.96 ¹199, aussi que de l'art. 62 de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive". La résolution du 13.05.98 rejette l'action, puisque la vente aux enchères du bien du demandeur est faite en fonction des demandes de la législation. Au moment d'appel la légitimité et le bien-fondé de la décision n’ont pas été contrôlés. Le tribunal d'arbitrage fédéral de la circonscription d'Oural a laissé la décision sans changements par la décision du 18.08.98.

Dans la protestation du vice-président du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe on propose de supprimer les actes susmentionnés et reconsidere l'affaire en raison de l'éclaircissement incomplet des circonstances de la discussion. La présidence trouve, que la protestation doit subir la satisfaction selon les raisons suivantes. Comme il est noté dans les documents de l'affaire, le département du service fédéral de la consommation de la population d’Irbitsk a accepté la résolution du 21.05.97 ¹310 sur la production de la saisie administrative de "Slobodo-Turinski agrospezmontage" pour la somme de 355 394 914 roubles pour la poursuite de l'arriéré des impôts. La saisie administrative a été produite pour le bien suivant du débiteur: le local, le bloc de garage pour 10 automobiles avec les locaux sociaux, le bitume, i.e. les objets de l'immobilier participant directement à la production du demandeur. Le bien indiqué avait été vendu sur les ventes d'encan du 10.03.98 au departement de la surveillance des incendies ¹241 de Sverdlovsk.

L'ordre de la poursuite pour le bien est établi par les dispositions temporaires sur l'ordre de la poursuite pour le bien des organisations ratifiées par le Décret du Président de la Fédération Russe du 14.02.96 ¹199 (ici et après- les dispositions temporaires). Selon l'art. 16 des dispositions temporaires la vente du bien immobile du débiteur se réalise en fonction d'une législation civile, de la procédure civile et autre de la Fédération Russe, aussi qu’ en conformité avec les dispositions temporaires.

Le point 8 des dispositions temporaires prevoit, que la poursuite pour le bien du débiteur, la vente de ce bien se réalise selon un ordre succesif, et au troisième tour se produit la vente des objets du bien immobile, aussi que des matières premières et documents, des machines — outils et équipement, d'autres moyens principaux destinés à la participation directe à la production.

En fonction du point 10 des dispositions temporaires à la saisie du bien du troisième ou quatrième ordre,appartenant au débiteur, effectuée par une personne ou un organisme autorisé par la loi fédérale, les trois premiers jours après la saisie du bien une personne ou un organisme indiqué présente la notification avec l'application des renseignements sur la composition et le coût du bien, qui subit la saisie, et sur la somme des demandes de la poursuite à l’administration Fédérale des affaires de la faillite auprès du comité d'Etat de la Fédération Russe sur la gestion du bien d'Etat.

Ainsi, selon le sens de la norme indiquée la poursuite pour le bien porté au troisième ou quatrième ordre, ne peut pas être effectuée avant la présentation de la notification sur la saisie du bien à l’administration Fédérale des affaires de la faillite et après que cette dernière prenne une décision à l’égard du débiteur. En cas de la décision etablissant d’intenter le procès de la faillite au débiteur,la procédure exécutive et la vente du bien, sujet de la poursuite, s'arrête jusqu’à la discussion de la question par le tribunal d'arbitrage. Le même ordre est établi par la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive". Il manque dans les documents de l'affaire des renseignements sur l'observation de l'ordre ci-dessus indiqué, c'est pourquoi on ne peut pas faire la conclusion sur la légalité de la tenue des ventes du bien immobile. En outre en se guidant par l'art. 52 de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive", la cour doit préciser le coût de marché du bien à vendre, puisque les dossiers de l'affaire sur la question indiquée contiennent les renseignements contradictoires présentés par les deux organisations: cåux presentées par le succursale de la société régionale russe des estimateurs d'Oural et la SARL "la commission d'estimation d'oural".

Prenant en considération les points discutés et se guidant par l'art. 187-189, la Présidence du Tribunal Supérieur d'arbitrage de la Fédération Russe a supprimé la décision du Tribunal d'arbitrage de Sverdlovsk du 13.05.98 sur l'affaire ¹Ç60-415/98-Ñ1 et la décision du tribunal d'arbitrage Fédéral de la circonscription d'Oural du 18.08.98 sur la même affaire a été dirigée pour une reconsidération au Tribunal d'arbitrage de Sverdlovsk.

L'action obligatoire à la saisie de l'immobilier comme du bien passible de l'enregistrement spécial d'Etat, est le message à l'organisme correspondant autorisé sur la saisie pour qu'on bloque toutes les opérations avec le bien présenté. C'est pourquoi à la saisie de l'immobilier la présentation de la copie de l'acte sur la saisie à l'institution de la justice responsable de l'enregistrement des droits pour le bien immobile et des marchés correspondants est obligatoire, si seulement la saisie n’a pas été effectuée par la cour en ordre de l'application des mesures de la garantie de l'action.

Ou bien, même au retrait du document établissant le droit, par exemple, sur le droit de la propriété au local habité, le débiteur a le droit de recevoir le double document établissant le droit dans les organismes de l'autogestion locale (le contrat de la transmission de l'appartement à la propriété des citoyens), chez le notaire (pour les marchés certifiés), dans d'autres organismes régularisant le droit de la propriété, et, ayant enregistré lui-même dans les organismes de l'enregistrement d'Etat des droits pour le bien immobile et des marchés correspondants, et de faire le marché de son aliénation.

En fonction de l'art. 62 de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive" les ventes du bien immobile seront organisées et sont faites par les organisations spécialisées ayant le droit de faire les opérations avec l'immobilier à la conclusion d’un contrat correspondant. Par la décision du Gouvernement de la Fédération Russe du 23 avril 1999 ¹459 les organisations spécialisées sont selectionnés et le centre Fédéral de dette auprès du Gouvernement de la Fédération Russe conclut des contrats avec celles-ci.

Selon l'art. 17 de la loi Fédérale "Sur l'obtention d'une licence pour l'activité" l'activité de la promotion de l’immoblier doit subir l'obtention d'une licence obligatoire dans les administrations autorisées du pouvoir exécutif. Les organisations spécialisées font les ventes selon la demande d’un responsable commissaire judiciaire à l’indication du prix minimal initial du bien exposé aux ventes.

Les documents suivants doivent être joints à la demande de la tenue des ventes:

1) La copie du document exécutif;

2) La copie de l'acte de la saisie faite par le responsable commissaire judiciaire;

3) Les documents caractérisant l'objet de l'immobilier;

4) La copie des documents confirmant le droit de l’expoitation du terrain ou le droit de la propriété, en cas de la vente partielle.

La sélection des documents est juridiquement important pour la tenue des ventes correspondantes. Puisque il s’agit de l'immobilier, à la consideration des documents caractérisant l'objet de l'immobilier, il faut avoir en vue les documents définissant ses côtés juridiques et techniques. On peut mentionner la loi Fédérale "Sur l'enregistrement d'Etat des droits pour le bien immobile et des marchés correspondants", ou on définit la liste des documents nécessaires à l'enregistrement d'Etat des droits pour le bien immobile et des marchés correspondants. Bien qu’é la procédure exécutive les ventes soient faites en vertu du document exécutif, qui est généralement présenté par le titre exécutoire émis par la cour correspondante, mais d'autre part les ventes sont faites à la base des autres documents, qui décrient l'objet de l'immobilier.

En particulier, en fonction de l'art. 17 de la loi Fédérale "Sur l'enregistrement des droits pour le bien immobile et des marchés correspondants" à titre des documents établissant le droit on nomme:

• Les actes publiés par les organismes du pouvoir d'Etat ou par les organismes de l'autogestion locale dans le cadre de leur compétence et en ordre établi par la législation en vigueur au moment de leur édition;
• Les accords et d'autres marchés qui concernent le bien immobile faits en fonction de la législation, qui sont en vigueur au moment de l'accomplissement du marché;
• Les actes (les certificats) de la privatisation des locaux inhabités faits en fonction de la législation en vigueur a la réalisation de la privatisation au moment de son accomplissement;
• Les décisions judiciaires legales;
• Les actes (les certificats) des droits au bien immobile émis par les organismes autorisés du pouvoir d'Etat en ordre, établi par la législation en vigeuer sur le territoir de l'édition de tels actes au moment de leur édition;
• D'autres actes de la transmission des droits pour le bien immobile et des marchés correspondants d’ex- titulaire du droit au demandeur en fonction de la législation en vigueur sur le territoir de la transmission au moment l’ accomplissement de l’acte.

Le plan du terrain, des sous-sols et (ou) le plan de l'objet de l'immobilier avec l’indication de son numéro selon le cadastre.

Selon l'art. 18 de la loi Fédérale "Sur l'enregistrement des droits pour le bien immobile et des marchés correspondants" les documents établissant la présence, l'apparition, la cessation, le passage, la restriction des droits au bien immobile doivent correspondre aux demandes de la législation de la Fédération Russe, et refléter l'information nécessaire pour l'enregistrement suivant d'Etat des droits au bien immobile dans le registre Commun d'Etat des droits. Les documents indiqués doivent contenir la description du bien immobile et l’espèce du droit enregistré,et dans les cas etablis par les lois doivent être certifiés et avoir les sceaux, doivent avoir les signatures dûes des parties ou des fonctionnaires, déterminés par la législation.

Le plan du terrain doit être certifié par l'organisme responsable pour les travaux de cadastre, mais les plans de l'autre bien immobile doivent être certifiés par l'organisme correspondant du compte des objets du bien immobile.

Dans le cas où les travaux du compte de cadastre du terrain manquent ou ne sont pas encore terminés (le numéro de cadastre est absent, on n'établit pas les frontières, on ne définit pas la disposition des objets de l'immobilier et des communications correspondantes), l'enregistrement d'Etat des droits se réalise en présence du plan du terrain fait en vertu de donnés, des droits, disponibles au moment de l'enregistrement d'Etat, dans l'organisme du compte de cadastre, y compris la raison de la description naturelle des frontières. Avant l'appropriation à l'objet du bien immobile du numéro de cadastre on peut utiliser le numéro conventionnel permettant d’identifier l’ objet indiqué. Les frontières précisées et la place du terrain peuvent être inscrites dans le registre Commun d'Etat des droits sans enregistrement réitératif en présence de l'accord écrit du titulaire du droit du terrain.

Ainsi, les documents correspondants régularisés pour la tenue des ventes, doivent correspondre aux demandes de l'enregistrement suivant d'Etat des droits du bien immobile.

La vente du bien immobile doit se réaliser aux enchères publics faits par l'organisation, autorisé par le centre fédéral des dettes et l'organisme de la justice, en fonction de l'art. 448 du CC. Les ventes sont faites en forme de la vente aux enchères ou du concours. Une personne qui a proposé le meilleur prix gagne la vente aux enchères. Et a la tenue du concours c’est une personne qui a proposé les meilleures conditions selon la conclusion de la commission de concours autorisé par l'organisateur des ventes,. Selon la loi la vente du bien en ordre de l'exécution de l'acte juridictionnel doit être faite de manière ouverte, en forme de la vente aux enchères, qui exclut tout abus.

Si autre chose n'est pas prévue par la loi, l'avis de la tenue des ventes doit être fait au moins trente jours avant leur tenue. En fonction de l'art. 448 du CC l'avis doit contenir en tout cas les renseignements sur le temps, le lieu et la forme des ventes, leur objet et l'ordre de la tenue, y compris la présentation de la participation dans les ventes, la définition de la personne qui a gagné les ventes aussi que les renseignements sur le prix initial.

Les participants doivent donner un acompte dont le montant, les délais et l'ordre sont etablis par l'avis de la tenue des ventes. Si les ventes n’ont pas eu lieu, l'acompte doit subir la restitution. L'acompte revient aussi aux personnes, qui devaient participer aux ventes, mais ne les ont pas gagnées. À la conclusion du contrat avec la personne qui a gagné les ventes la somme d'acompte donné est à compte de l'exécution des obligations du contrat détenu. La personne qui a gagné les ventes et l'organisateur des ventes signent le jour même de la tenue des ventes le constat sur les résultats des ventes, qui est valable aussi que les contrats. La personne qui a gagné les ventes perd à la déviation du constat son acompte.

Selon le p. 2 de l'art. 237 du CC le droit de la propriéte pour le bien de poursuite cesse pour le propriétaire à partir du moment de l'apparition du droit de la propriété pour le bien retiré d’un nouveau proprietaire de ce bien.

C'est pourquoi dans ce cas-là il est necessaire d’observer des règles de l'enregistrement d'Etat du passage des droits de la propriété pour le bien immobile établies par la législation pour la fixation du moment du passage du droit à la propriété d’une personne à une autre.

En fonction de l'art. 449 du CC les ventes faites avec la violation des règles, établies par la loi, peuvent être reconnues non valable selon l'action de la personne intéressée. La reconnaissance des ventes non valable entraîne la nullité du contrat conclu avec la personne, qui a gagné les ventes. Les questions traitées sur la contestation des résultats des enchères publics par les tribunaux d'arbitrage sont éclaircies dans les points 26 et 27 des décrets du Plénum du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe ¹8 du 25 février 1998 "Sur certaines questions de la pratique de la résolution des différends, liés à la protection de la propriété et des autres droits réels".

Les enchères publics faits selon l’ordre de l'exécution des actes juridictionnels et des actes des autres organismes indiqués dans l'article 1 de la loi Fédérale "sur la procédure exécutive", peuvent être reconnus non valable selon l'action de la personne intéressée en cas de la violation des règles de la tenue des ventes, établies par la loi. Les discussions sur la reconnaissance des ventes non valable sont tenues selon les règles établies pour la reconnaissance des marchés contestés non valables.

A la poursuite pour le local habité appartenant aux citoyens, il faut avoir en vue les restrictions établies par l'art. 1 de la Liste des aspects du bien des citoyens, qui ne doivent pas subir la poursuite. On dit que la poursuite ne peut pas être tenue quand il s’agit de la maison d'habitation à l’égard personnes, dont l’activite principale est exploitation de village, si c’est la résidence permanente du débiteur et de sa famille, excepté les cas, où on prélève le prêt donné par la banque pour la construction de la maison. Il faut avoir en vue, que l'application ¹1 n’est pas modifiée depuis l'acceptation de du code de procédure civile en 1964, c'est pourquoi dans la pratique elle est interprétée de manieres differentes. C’est pourquoi l'expulsion de l’unique maison d'habitation, de l'appartement, de la pièce appartenant aux citoyens selon le droit de la propriété est pratiquement impossible.

Les particularités de la poursuite pour le bien hypothéqué

En fonction du p. 1 de l'art. 49 de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive" on peut effctuer la poursuite pour les biens hypothèques à condtion de l'insuffisance de l'autre bien du débiteur pour la satisfaction complète des demandes, non assurées par le gage, avec l'observation des droits du détenteur du gage,établis par la législation civile de la Fédération Russe aussi que des règles prévues par le chapitre V de la loi Fédérale "sur la procédure exécutive".

Le réglage spécial de l'ordre de la poursuite pour les biens hypothèques est lié à la nécessité de la garantie des droits du détenteur du gage dans la production exécutive, aussi qu’à l'observation des droits des autres démandeurs. Le gage est un des moyens principaux et les plus anciens de la garantie de l'exécution des obligations. L'ordre de la poursuite est insuffisamment reflété dans la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive", donc, on est obligé d’appliquer les règles du paragraphe 3 du chapitre du CC et la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)". En fonction de l'art. 349 du CC les demandes du détenteur du gage (du créancier) sont satisfaits au frais de l’immobilier selon la décision de la cour ou l'accord certifié du donnateur du gage et du détenteur du gage, conclu après l'apparition des raisons pour la pousuite au sujet du gage.

C'est pourquoi à titre du document exécutif, en vertu duquel la poursuite peut être effectuer se présente le titre exécutoire donné par la cour de la juridiction générale ou le tribunal d'arbitrage. L'ordre judiciaire ne peut pas se produire à titre de raison de la poursuite pour le bien hypothéqué. Premièrement, l'ordre judiciaire n'est pas la décision judiciaire, puisque ça se porte sur les résultats de la procédure facilitée judiciaire ne coïncidant pas avec les règles totales du procès, qui se termine par la présentation de la décision judiciaire. Deuxièmement, l'ordre judiciaire selon l'art. 125-1 du code de procédure civile est porté seulement pour le prélèvement des disponibilités ou la demande des biens mobiliers du débiteur. C'est pourquoi l'ordre judiciaire ne peut pas être fait en principe en cas de besoin de la poursuite pour le bien hypothéqué.

La satisfaction des demandes du créancier-gagiste aux frais des biens mobiliers hypothéqués se passe aussi en vertu de la décision de la cour, si un autre ordre n'est pas prévu par l'accord du débiteur et du créancier-gagiste. Au sujet du gage remis au créancier-gagiste (le contrat du gage), l’appel peut être fait en ordre, établi par le contrat de gage, si la loi n'établit pas un autre ordre. Ainsi, selon les conditions définies dans le contrat du gage des biens mobiliers, l'appel peut être fait sans jugement de la cour par la partie correspondante autorisée par le contrat.

La vente des biens hypothéqués, est produite aux enchères publics en ordre, établi par la législation de procès, si la loi n'établit pas un autre ordre. Le prix initial de vente des biens hypothéqués à vendre est défini par la décision de la cour en cas de la pousuite pour le bien dans l'ordre judiciaire ou par l'accord du débiteur et du créancier-gagiste.

Il est intéressant de traiter le jugement de la Présidence du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe du 10 mars 1998 ¹7773/976. La banque commerciale "Tarkhani" a appelé au Tribunal d'arbitrage de Penza avec l'action à la société anonyme ouverte "Paritete" visant à poursuivre cette société pour les biens hypothéqués et établir son prix de vente initial. Par le jugement du 19 août 1997 l'action a été satisfaite, puisque les demandes se basent sur le contrat de gage et la législation. La décision de l'instance d'appel du 1 octobre 1997 est laissée invariable. Le tribunal d'arbitrage fédéral de la circonscription Povoljski a supprimé par jugement du 25 novembre 1997 les actes juridictionnels susmentionnées, puisque la poursuite pour le bien est fait au stade de l'exécution de la décision selon les normes de la législation de procédure.

Dans la protestation du vice-président du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe il est proposé de supprimer le jugement de l’instance de cassation, ayant laissé valable le jugement de la cour de la première instance et la décision de l'instance d'appel. La présidence du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe a satisfait la protestation se guidant par les raisons suivantes. La SO "Paritete" est le débiteur de la banque "Tarkhani" selon les contrats de crédit du 2 avril 1996 ¹36, du 12 avril 1996 ¹ -104. Par les décisions du Tribunal d'arbitrage de Penza du 12 novembre 1996 sur l'affaire ¹Ç49-2633/96-60/7, du 18 février 1997 sur l'affaire ¹Ç49-191/97-9/8, du 03 juin 1997 sur l'affaire ¹Ç49-1251/97-77/6 on effectue l’encaissement des dettes au profit de la banque selon les contrats susmentionnés. Pour assurer l'exécution des obligations de crédit de la partie on a conclu le contrat du 12 avril 1996. ¹-104 Sur le gage du bâtiment du magasin la "Grande surface", la poursuite est faite pour son bien en raison de l'absence des disponibilités pour l'exécution des décisions. La SO "Paritete" a reconnu l'action, mais a trouvé cependant, qu’il n’a pas de raisons pour l'établissement du prix de vente initial du bâtiment dans l'ordre judiciaire, puisque elle est determiné par le contrat de gage.

En fonction des articles 349 et 350 du CC à l'absence de l'accord des parties sur la satisfaction de la demande du créancier-gagiste aux frais des biens hypothéqués et à l’absence de la définition de son prix de vente initial ces questions se décident dans l'ordre judiciaire. Ainsi, la banque a une raison financièrement — juridique pour la la discussion des différends dans la cour, et la conclusion de l'instance de cassation sur ce que la poursuite pour les biens hypothéqués se réalise au stade de la procédure exécutive en fonction de la législation de procédure, est illégale.

La conclusion de la société à responsabilité limitée "l'agence Régionale de l'estimation", définissant le prix courant du bâtiment est à la base du jugement de la cour de la première instance sur l'établissement du prix de vente initial du bâtiment hypothéqué. Une telle approche à l'estimation du bien du débiteur correspond aux normes de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive" (l’ article 52). Aux circonstances indiquées la décision de la cour de la première instance est légale et argumentée, mais la décision de l'instance de casssation doit subir la suppression, parce qu’elle ne correspond pas à la législation. La Présidence du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe a supprimé le jugement du tribunal d'arbitrage Fédéral de la circonscription Povoljski du 25 novembre 1997 sur l'affaire ¹Ç49-2049/97 (13/17) et a gardé valable le jugement du 19 août 1997 et le jugement de l'instance d'appel du 1 octobre 1997.

On peut citer toute une série de positions de l'aperçu de la pratique des discussions liées à l'application des normes du Code civil de la Fédération Russe sur le gage par les tribunaux d'arbitrage, le Tribunal d'arbitrage Supérieur. Selon l'aperçu la violation du devoir de la cour concernant la définition du prix de vente initial des biens hypothéqués à vendre est la raison pour la suppression de l'acte juridictionnel. C'est pourquoi dans les cas pareils les commissaires huissiers doivent faire considerer à la cour la décision de la question sur l'explication de cet acte juridictionnel en vue de la définition concrète du prix de vente initial ou sur la protestation en ordre de la surveillance.

A la poursuite au sujet du gage dans l'ordre judiciaire le jugement de la cour doit contenir les renseignements sur le prix de vente initial des biens hypothéqués (l'art. 5 de l'aperçu). La banque d’épargne de Russie a présenté l'action contre l'entreprise individuelle privée concernant l'équipement mis à compte du remboursement de l'endettement de l'entreprise selon le contrat de crédit. Ayant établi le bien-fondé de l'action et ayant pris en considération, que l'objet du contrat de gage était présenté par le bien, dont le coût excédait le montant présenté par les demandes du créancier-gagiste, le tribunal d'arbitrage a indiqué dans la décision, que le recouvrement est fait aux frais des biens hypothéqués à la limite de la somme de la dette, établie par la cour.

En présence des différends entre le débiteur et le créancier-gagiste le prix de vente initial des biens hypothéqué est établi par la cour se basant sur le prix courant de ce bien (l'art. 6 de l'aperçu). La banque commerciale s'est adressée au tribunal d'arbitrage avec l'action à la société à responsabilité limitée sur la poursuite dans l'ordre judiciaire pour le bien immobile hypothéqué à compte de l'exécution des obligations du défendeur selon le contrat de crédit. la société n'objectait pas les demandes déclarées. Comme il a été établi par la cour, à la définition du prix de l'objet de l'immobilier dans le contrat de gage les parties se basaient sur son coût selon l'information de l’inspection technique, obtenue à la demande de l'emprunteur. Prenant en considération l'intervalle considérable du temps qui a passé a partir du moment de l’obtention de l'information indiquée aussi que du renchérissement réel des biens hypothéqués, le défendeur intercédait pour l'établissement du prix de vente initial de la vente du bâtiment en fonction de la conclusion du laboratoire régional de l'expertise judiciaire.Celui-là a constaté, que le coût de marché du bien étant l'objet du gage, avait augmenté en comparaison de l'estimation donnée avant par les parties dans le contrat de gage. À l'avis du demandeur objectant la requête indiquée, la définition du prix de vente initial des biens hypothéqués, différent de son estimation dans le contrat de gage sans accord du créancier-gagiste est inadmissible.

Le tribunal d'arbitrage se basait sur le suivant pour le jugement de cette affaire. En fonction du p. 3 de l'art. 350 du CC en cas de la poursuite au sujet du gage dans l'ordre judiciaire le tribunal d'arbitrage établit le prix de vente initial des biens hypothéqués étant passibles de la vente aux enchères publics. Donc, l’argument du créancier-gagiste sur la tentative soi-disant du débiteur de modifier les modalités du contrat de gage à l'estimation de l'objet du gage n’est pas justifié. Selon les demandes de l'art. 53 du code de procédure arbitraire chaque personne participant à l'affaire, doit prouver les circonstances, auxquelles elle se réfère à l'argumentation des demandes. En outre la décision de la cour sur la définition prix de vente initial des biens hypothéqués doit être confirmée par les documents.

Ainsi, compte tenu de ce qu’ au cours de la discussion indiquée le créancier-gagiste n’a pas prouvé le bien-fondé de la position, mais le débiteur, au contraire, a présenté les documents concrets témoignant du changement du coût du bien, du gage, le tribunal d'arbitrage a satisfait la requête du défendeur sur l'établissement du prix de vente initial de l'objet de l'immobilier en fonction de la conclusion de l'expertise présentée.

Pour prendre la décision sur la poursuite au sujet du gage les tribunaux d'arbitrage doivent prendre en considération ce que l’indication dans la décision de la cour du prix de vente initial des biens hypothéqués se distinguant beaucoup de son coût de marché au moment de la vente, peut amener à la violation des droits du créancier ou du débiteur au cours de la réalisation de la procédure exécutive.

La demande du créancier adressée au débiteur, qui n’est pas le débiteur selon le contrat principal, se limite par la somme gagnée de la vent de l'objet du gage (l'art. 7 de l'aperçu). La banque commerciale a appelé au tribunal d'arbitrage avec l'action à l'entreprise individuelle privée et la société à responsabilité limitée sur le recouvrement de 8 milliards de roubles de l'endettement selon le contrat de crédit. Selon les documents de l'affaire, le crédit de 1,5 milliards de roubles avait été donné à l'entreprise individuelle privée, et la société s’est presentée à titre du débiteur, ayant accordé à titre de l'objet du gage le navire fluvial estimé par les parties du contrat à 2 milliards de roubles. Le tribunal d'arbitrage a satisfait les demandes du demandeur aux frais du débiteur, ayant indiqué à la décision: appliquer le recouvrement pour le bien de la société à responsabilité limitée, dont le coût fait 8 milliards de roubles.

En supprimant cette décision, l'instance de cassation a indiqué, que le caractère de l'obligation de la personne qui avait accordé au créancier la garantie pour le cas de la nullité du débiteur est conditionné par le caractère du moyen choisi de la garantie. En particulier, l'essence du gage comme du moyen de la garantie de l'exécution de l'obligation principale comprend le droit du créancier d’exiger la vente de l'objet du gage et la transmission des moyens obtenus, du montant, n’ excédant pas la somme de l'endettement selon l'obligation assurée.

À l'insuffisance des moyens gagnés pour le recouvrement des demandes du créancier ce dernier a le droit, à l'absence d’une autre instruction dans la loi ou le contrat, de recouvrer la somme manquant d'un autre bien du débiteur (le p. 5 de l'art. 350 du CC). Ainsi, à la discussion susmentionnée il était nécessaire de se baser sur le suivant. Puisque le débiteur est presenté par le tiers n’étant pas le débiteur selon le contrat principal, ses obligations devant le créancier-gagiste ne pouvaient pas excéder la somme gagnée de la vente des biens hypothéqués. En raison de cela à la resolution de l’instance de cassation il est indiqué qu’il faut recouvrer de l'entreprise individuelle privée 8 milliards de roubles de l'endettement et faire la poursuite pour les biens hypothèques appartenant à la société, à compte du remboursement de cet endettement.

A la poursuite pour les biens hypothéqués selon le jugement de la cour on résolut les questions suivantes. Selon l'art. 54 de la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)" à la poursuite pour le bien hypothéqué selon le contrat, on peut être refusé, si la violation, admise par le débiteur, est insignifiante et les demandes du créancier en raison de cela sont évidemment disproportionné au coût des biens hypothéqués, excepté le cas prévu par le p. 2 de l'art. 50 de la loi (il s’agit du cas, ou l’essentiel c’est l'obligation exécutée en forme des paiements répétitifs).

En prenant la décision sur la poursuite pour le bien hypothéqué selon le contrat sur l’hypothèque, la cour doit définir et indiquer le suivant:

1) Les sommes qui doivent être payer au créancier, excepté les sommes des dépenses de la protection et de la vente du bien, qui sont définies à la fin de sa réalisation. Pour les sommes calculées dans le pourcentage, il faut indiquer: la somme, pour laquelle on calcule les pour-cents, le montant des pour-cents et la période, pour lequel ils doivent être calculés;

2) le bien étant l'objet de l’hypothèque, au frais duquel les demandes du créancier-gagiste sont satisfaits;

3) le moyen de la vent du bien, objet de la poursuite;

4) le prix de vente initial des biens hypothéqués à sa vente. Le prix de vente initial du bien aux enchères publics est défini par l'accord entre le créancier et le débiteur, mais en cas des différends par la cour même;

5) les mesures de la garantie de l'intégrité du bien avant sa vente, si cela est nécessaire.

A la demande du débiteur la cour a le droit en présence des raisons valables d’ajourner la réalisation de la décision de recouvrement pour les biens hypothéqués pour le délai d’ une année dans les cas, ou, premièrement, le débiteur est le citoyen indépendamment du fait, quel bien est engagé selon le contrat de l’hypothèque, à condition que le gage ne soit pas lié à la réalisation de l'activité patronale par ce citoyen; deuxièmement, l'objet de l’hypothèque est le terrain de la composition des terres de la destination agricole, auxquels on peut appliquer la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)". En définissant le délai de la vente des biens hypothéqués, la cour doit prendre en considération la circonstance, que la somme des demandes du créancier concernant la satisfaction du coût des biens hypothéqués au moment de l'expiration du délai, ne doit pas excéder le coût des biens hypothéqués selon l'estimation indiquée dans le contrat de l’hypothèque. Le délai de la vente des biens hypothéqués ne concerne pas les droits et les devoirs des parties selon l'obligation assurée par l’hypothèque du bien, et ne libère pas le débiteur du remboursement des pertes, qui ont augmenté pendant le délai, des intérêts et du dédit. Si le débiteur peut satisfaire les demandes du créanciers assurées par l’hypothèque à l’issue du délai, la cour supprime la décision sur le recouvrement à la demande du créancier.

Le délai de la vente des biens hypothéqués n'est pas admis, si cela peut entraîner l'aggravation essentielle de la situation financière du créancier; si on a engagé l’affaire sur la faillite du créancier ou du débiteur.

Le délai de la vente des biens hypothéqués doit être régularisé par voie du jugement correspondant de la cour fait en accord avec l’ordre de l'art. 18 de la loi fédérale "sur la procédure exécutive".

Les particularités de la poursuite pour la part dans le bien immobile en commun

En fonction du p. 6 de l'art. 46 de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive" dans le cas où le débiteur a le bien à la propriété commune, la poursuite est faite pour sa part définie en fonction de la loi fédérale. Ainsi, il est nécessaire de definir réelement la part du débiteur.

Selon l'art. 254 du CC le partage du bien en commun entre les participants de la propriété commune, aussi que la définition de la part d'un de ceux-ci peuvent être réalisés après la définition préliminaire de la part de chacun des participants dans le droit au bien en commun. Au partage du bien en commun et à la definition de la part, si autre chose n'est pas prévue par la loi ou l'accord des participants, leurs parts sont égales. Les raisons et l'ordre du partage du bien en commun et de la définiton de la part sont définies par les règles de l'article 252 du CC.

Conformément à la propriété commune des époux on établit le règlement suivant. Selon le p. 1 de l'art. 38 ÑÊ le partage du bien en commun des époux peut être fait en cas de la demande du créancier de partager le bien en commun des époux pour la poursuite de la part d'un des époux. Selon le CC ce partage peut être fait selon l'accord des époux, y compris l’accord certifié, aussi que selon le jugement de la cour. En tout cas le créancier d'un des époux en fonction de l'art. 46 du ÑC a le droit de démander dans l'ordre judiciaire de définir la part de l'époux(se) — débiteur, puisque selon les obligations d'un des époux on peut faire la poursuite seulement pour le bien d’un des époux.

La poursuite est faite pour le bien en commun des époux selon les obligations totales des époux, ainsi que selon les obligations d'un des époux, s’il est établi par la cour, que tout, reçu selon les obligations par un des époux, avait ete utilisé pour les besoins de la famille. À l'insuffisance de ce bien les deux épouses sont solidairement responsables. Si la cour établit, que le bien en commun des époux avait été acquis ou augmenté au frais des moyens reçus par un des époux par la voie criminelle, la poursuite peut être faite pour le bien en commun des époux ou pour sa partie.

En outre l'époux est obligé de notifier le créancier (créanciers) de la conclusion, sur le changement ou sur la résiliation du contrat de mariage. À la non-exécution de ce devoir l'époux répond selon la créance indépendamment du contenu du contrat de mariage. Le créancier (créanciers) de l'époux(se) — débiteur a le droit de demander de changer des conditions ou la résiliation du contrat conclu en raison des circonstances qui avaient ete changeées, en ordre établi par les articles 451-453 du CC (l'art. 46 du ÑC).

A la vente de la part, appartenant au débiteur, les autres participants de la propriété de parts n'ont pas le droit pour un achat principal (le p. 1 de l'art. 250 du CC). Ils ont le droit de participer aux enchères publics ayant les mêmes droits que les autres acheteurs.

Il y a aussi la question sur l'applicabilité des positions de l'art. 255 du CC, établissant l'ordre total de la poursuite pour la part du bien en commun. Selon l'art. 255 du CC le créancier du participant de la propriété de parts ou commune a le droit de présenter à l'insuffisance de l'autre bien la demande de la définition de la part du débiteur dans le bien en commun à titre du recouvrement. Si dans tel ou tel cas la definition de la part est impossible ou contre les autres participants de la propriété de parts ou commune sont contre, le créancier a le droit de demander le débiteur de vendre sa part aux autres participants de la propriété en commun selon le coût proportionné à celui de marché de cette part, avec l'appel des moyens gagnés de la vente au remboursement de la dette. En cas de refus des autres participants de la propriété en commun le créancier a le droit de demander la poursuite pour la part du débiteur dans le droit de la propriété en commun par voie de la vente de cette part aux enchères publics.

Les dispositions de l'art. 255 du CC sont applicables aux relations civiles ayant le caractère juridique privé, mais ne sont pas applicables à la procédure exécutive contenant le règlement public — juridique. Il faut prendre en considération la différence proprement terminologique liée à ce que c’est pas un simple créancier qui participe aux relations exécutives, mais la personne, dont les droits sont confirmés par le document exécutif et qui occupe la position juridique du demandeur. C’est pas tout à fait juste d’aborder la question sur la réalisation du bien du débiteur dans la propriété en commun en fonction des actions des autres participants. C'est pourquoi la vente du bien du débiteur se trouvant à la propriété en commun doit avoir lieu selon l'ordre général établi par la législation exécutive.

À présent selon la législation civile et familiale la propriété en commun est admissible lorsqu’il s’agit des relations entre les époux, aussi que du bien d’exploitation de fermier. Pendant la privatisation des locaux habités on observait la pratique de la transmission à la propriété en commun des citoyens des appartements et des pièces en fonction de la Loi de la Fédération Russe "Sur la privatisation du fonds d'habitation d'Etat et de celui municipal".

La définition de la part du débiteur n'est pas réglée quand il s’agit de la propriété en commun conformément à la production exécutive, c'est pourquoi une question se pose sur la procédure d’une telle défintion. Dans l'art. 378 du code de procédure civil on etablit l'ordre suivant de la définition de la part du bien du débiteur, qu'il possède en commun avec les autres. Selon l'art. 378 du Code de procédure civile (compte tenu de la terminologie du Code de procédure civile) la définition de la part du débiteur dans le bien de kolkhoze ou d’exploitation des citoyens exercant l'activité individuelle d’exploitation de village, est produite à l'insuffisance du bien du débiteur pour le remboursement de la somme prélevée par la cour à la présentation du huissier. Le débiteur et les personnes intéressées sont informés de la date et du lieu de la séance, cependant leur absence n'est pas l'obstacle pour la considération de la présentation. On peut faire un appel privé ou faire une presentation pour le jugement de la cour en matière de la part du débiteur dans le bien de kolkhoze ou d’exploitation. Certains experts croient, que cet ordre est appliqué à présent.

Il nous semble, il est plus juste d’appliquer dans ce cas-là l'art. 46 du code de procédure juridique, selon lequel la definition de la part de l'époux(se) — débiteur du bien en commun doit se produire en vertu du jugement de la cour à la demande des créanciers du débiteur. Le huissier n’est pas un créancier du débiteur, c'est pourquoi une telle action doit être presentée à la cour par les créanciers reconnus comme demandeurs dans la procédure exécutive en vertu des documents exécutifs correspondant.

Puisque la législation exécutive ne donne pas la réponse directe à la question sur l’ordre de la définition de la part dans le bien appartenant au droit de la propriété en commun aux autres personnes, on peut recommander aux demandeurs d’appeler à la cour de la juridiction générale avec une action sur une telle part. Les tribunaux d'arbitrage ne sont pas autorisés de traiter ces affaires en raison des particularités de leur composition subjective. En qualité du codefendeur il est nécessaire d’engager l’époux (l’épouse) qui peut ne pas avoir le statu de l'entrepreneur individuel. Dans l'avenir au perfectionnement des normes de la législation exécutive cette question, doit être traitée dans le plan de sa simplification procédurale.

La poursuite pour les biens hypothéqués dans l'ordre non juridique se passe de manière suivante. Cette procédure est réglementée spécialement par l'art. 55 de la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)". Bien qu'une telle vente du bien se passe en déhors de la procédure exécutive, elle porte le caractère public, puisque se soumet à toutes les règles générales de la réalisation des ventes.

La raison juridique pour la satisfaction des demandes du créancier-gagiste aux frais du bien hypothéqué selon le contrat de l’hypothèque, sans appel à la cour s'est produite à l'accord certifié entre le créancier et le débiteur, conclu après l'apparition des raisons pour la poursuite au sujet de l’hypothèque. L'accord sur la satisfaction des demandes du créancier selon le contrat suivant de l’hypothèque est valable, s’il est conclu avec la participation du créancier selon les contrats précédants de l’hypothèque.

On peut citer comme exemple le jugement de la Présidence du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe du 8 décembre 1998 ¹5657/98. La présidence du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe a examiné la protestation de l'adjoint du procureur général de la Fédération Russe pour la décision du Tribunal d'arbitrage de la République Sakha (Yakoutiya) du 06.05.96 sur l'affaire ¹Ç58-761/96 et a établi le suivant.

La société "Merkouriy" a fait appel au Tribunal d'arbitrage de la République Sakha (Yakoutiya) avec l'action à l'entreprise individuelle privée "Viliya" sur le recouvrement de l'endettement de 1 900 420 833 roubles et l'indemnisation de 3 339 327 360 roubles causée par la perte du bien. La décision du 06.05.96 satisfait complètement les demandes d'action.

Dans la protestation de l'adjoint du procureur général de la Fédération Russe on propose de supprimer la décision en raison de son illégalité et le mal fondé, l'affaire doit être reconsidérée. La présidence a décidé, que la protestation doit subir la satisfaction pour des raisons suivantes.

En prenant la décision sur le recouvrement de l'endettement de 1 900 420 833 roubles, la cour se basait sur ce que selon le contrat du 14.06.94 le demandeur a remis au défendeur le billet de change de 1 000 000 000 roubles qui proviennent du Département du service de retraité de la République Sakha (Yakoutiya) en vertu du contrat de crédit du 20.07.94.

La décision du Tribunal d'arbitrage de la République Sakha (Yakoutiya) du 05.02.96 sur une autre affaire (¹1766) concernant la société "Merkouriy" la dette et les intérêts de 1 879 722 222 rouble formés en raison de la non-exécution du contrat de crédit du 20.07.94. sont recouvrés au profit du service susmentionné.

Cépendant la cour n'étudie pas le contrat du 14.06.94 et on ne définit pas le caractère des relations juridiques entre la société "Merkouriy" et la société "Viliya", en particulier, ce n'est pas défini, dans quel ordre, pour quelles raisons et à quelles conditions on a remis les billets de change. En raison de cela la cour devait préciser aussi l'objet et les raisons des demandes d'action de la société "Merkouriy".

En satisfaisant l'action pour l'indemnisation causée par la perte du bien, la cour a reconnu le fait de l'appel selon l'inscription exécutive du notaire pour la base industrielle de la société "Merkouriy" pour le coût de 3 339 327 360 roubles. En vertu du contrat sur l'activité commune du 10.03.94, conclu par la société "Merkouriy" et "Valiya" ce bien " était l'objet du gage selon le contrat de crédit de la banque commerciale "Aéroflotte" et "Viliya" du 24.08.94.

Cependant cette conclusion est faite par la cour aux circonstances incomplètement étudiées et n’est pas motivée par les détails de l'affaire. Le dossier contient l’information sur le contrat de gage du bien (la base industrielle à l'adresse: Yakoutsk, Viluyski per. 22), conclu le 24.08.94 par la société "Merkouriy" (débiteur) et dans la banque commerciale "Aéroflotte" (créancier-gagiste) à la garantie de la restitution du credit de 1 000 000 000 roubles obtenu par la société "Viliya" dans la banque commerciale "Aéroflotte" selon le contrat de crédit du 24.08.94. Cépendant le dossier de l'affaire ne contient pas les renseignements sur l'enregistrement d'Etat du contrat de gage au siège du bien immobile, prévu par l'art. 43 de la Loi de la RSFSR "Sur le gage" (en vigueur). Ce fait est d’une grande importance pour l'affaire, puisque l'art. 11 de la Loi indiquée prevoit, que l'absence du tel enregistrement est la raison pour la reconnaissance du contrat de gage non valable.

Il manque aussi l'inscription exécutive du notaire, des documents établissant le coût des biens hypothéqués et la preuve, confirmant sa transmission au créancier-gagiste. La cour n'étudiait pas la question sur le montant de l'endettement de la societe "Viliya" et n'a pas défini le montant du préjudice réel du demandeur.

Prenant en considération, que la cour a etudié aussi les droits de la banque commerciale "Aéroflotte", il était nécessaire d’engager "Aéroflotte" à l'affaire à titre du tiers en vertu de l'art. 39 du code de procédure arbitraire. Ainsi, la décision du Tribunal d'arbitrage de la République Sakha (Yakoutiya) doit subir la suppression, parce qu’elle a été prise sans étude complète des circonstances d’une grande importance pour arranger les différends, et en raison de l'application incorrecte des normes du droit financier,l'affaire doit être reconsidérée. À une nouvelle considération de l'affaire il est nécessaire de prendre en considération, que selon le p. 1 de l'art. 349 du CC les demandes du créancier sont satisfaits du coût des biens hypothéqués après la décision appropriée de la cour. La satisfaction de la demande du créancier au frais du bien sans appel à la cour est admise à la présence de l'accord certifié du débiteur et du créancier, conclu après l'apparition des raisons pour l'appel au sujet du gage.

Prenant en considération tous les faits susmentionnes, la Présidence du Tribunal d'arbitrage Supérieur de la Fédération Russe a décidé de rediriger l'affaire ¹Ç58-761/96 pour la reconsidération au Tribunal d'arbitrage de la République Sakha (Yakoutiya). La satisfaction des demandes du créancier n'est pas admise dans l'ordre indiqué, si:

1) Pour l’hypothèque du bien il fallait l'accord de l’autre personne ou l'organisme;

2) L'objet de l’hypothèque est un entreprise comme secteur patrimonial;

3) L'objet de l’hypothèque est le bien ayant une grande valeur historique, d'art ou autre culturelle pour la société;

4) L'objet de l’hypothèque est le bien se trouvant dans la propriété en commun, et quelqu'un de ses propriétaires ne donne pas l'accord en forme écrite ou autre, établie par la loi fédérale, pour la satisfaction des demandes du créancier en ordre non-judicaire.

Dans ces cas-là la poursuite pour les biens hypothéqués est effectuée seulement en accord avec le jugement de la cour.

Dans la loi fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)" se distinguent les positions obligatoires et facultatives de l'accord certifié sur la poursuite pour les biens hypothéqués.

la conclusion de l'accord certifié sur la satisfaction des demandes du créancier-gagiste les parties doivent prévoir absolument:

1) Le nom du bien hypothéqué selon le contrat, au frais duquel on satisfait les demandes du créancier, et le coût de ce bien;

2) Les sommes étant passibles du paiement au créancier par le débiteur en vertu de l’obligation assurée par l’hypothèque, le contrat de l’hypothèque, mais si le débiteur est présenté par le tiers, également par le débiteur;

3) Le moyen de la vente des biens hypothéqués ou la condition de son acquisition par le créancier-gagiste;

4) Les hypothèques du bien dont les parties sont informées au moment de la conclusion de l'accord précédant et suivant et les droits réels et ceux de chose possédés par les tiers.

Au nombre des conditions facultatives de l'accord certifié se rapportent les traits suivants. Dans l'accord de la satisfaction des demandes du créancier les parties peuvent prévoir:

1) La vente des biens hypothéqués par un des moyens indiqués dans l'article 56 de la loi fédérale "Sur l’hypothèque (le gage à l'immobilier)";

2) L'acquisition des biens hypothéqués par le créancier pour lui-même ou pour les tiers à la considération du prix d'achat comme du remboursement des demandes du créancier assurées par l’hypothèque.

L'accord indiqué ne peut pas prévoir l'acquisition des biens hypothéqués par le créancier-gagiste, si l'objet de l’hypothèque est le terrain. On applique à l'accord de l'acquisition des biens hypothéqués par le créancier-gagiste les règles de la législation civile de la Fédération Russe sur le contrat de l'achat et de la vente, mais en cas de l'acquisition du bien par le créancier-gagiste pour les tiers on tient compte également du contrat de la commission.

Dans la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)" il s’agit en détail des moyens de la vente des biens hypothéqués. Selon l'art. 56 de la loi indiquée le bien hypothéqué selon le contrat de l’hypothèque,objet de la poursuite, est vendu aux ventes aux enchères publics, excepté les cas prévus par cette loi.

L'ordre de la tenue des enchères publics est défini par la législation de procédure de la Fédération Russe, puisque la loi sur l’hypothèque n'établit pas d'autres règles. Cependant à présent la législation de procédure (le code de procédure civile et le code de procédure arbitraire) ne contient pas les renseignements sur cet ordre, sans tenir compte des règles des enchères publics pour les maisons d'habitation au code de procédure civile (l’ art. (399-405). C'est pourquoi l’importance pratique se rapporte à l'ordre de la tenue des enchères publics établi par l’ art. (447-449) du code de procédure civilie et dans la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)".

Selon le p.2 de l'art. 56 de la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)", prenant la décision sur la pousuite pour les biens hypothéqués, la cour peut établir dans la décision, que le bien doit subir la vente aux enchères à presence de l'accord du créancier et du débiteur. Le même moyen de la vente des biens hypothéqués peut être prévu par le débiteur et le créancier dans l'accord certifié sur la satisfaction des demandes du créancier en ordre non-juridique. Cependant la vente des biens hypothéqués n'est pas admise par voie de la vente aux enchères dans les cas, ou la poursuite pour ce bien ne peut pas être effectuée en ordre non-juridique.

L'ordre de la vente du bien aux enchères est défini par les règles de l'art. 447-449 du CPC et l'art. 57-61 de la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)", mais ce que n’est pas prévu par les documents susmentionnés, est défini par l'accord sur la satisfaction des demandes du créancier et du débiteur.

Les personnes souhaitant participer aux enchères publics, versent l'acompte de montant, les délais et de l'ordre, indiqués dans l'avis des enchères publics. Le montant de l'acompte ne peut pas excéder 5 pour-cents du prix de vente initial des biens. L'acompte revient immédiatement au terme des enchères publics aux personnes, qui participaient aux enchères publics, mais ne les ont pas gagnés. L'acompte doit subir aussi la restitution, si les enchères publics n’ont pas eu lieu. La présence aux enchères publics des personnes, qui n’y prennent pas part, peut être limitée seulement par les organismes de l'autogestion locale pour le maintien de l'ordre public. En tout cas les personnes ayant le droit de l'usage ou les droits réels à bien, ont le droit d’être présents aux encheres publics.

Celui qui a proposé le plus grand prix gagne les enchères publics. Cette personne et l'organisateur des enchères publics signent le jour de leur tenue le constat des résultats des enchères publics. La déviation entraîne les conséquences prévues par le point 5 de l'article 448 du CC. La personne qui a gagné les ventes perd à la déviation de la signature du constat, son acompte.L'organisateur des ventes qui refuse la signature du constat est obligé de rendre l'acompte à valeur double, ainsi que rembourser à la personne qui a gagné les ventes les pertes causées par la participation aux ventes en somme excédant l'acompte.

La personne qui a gagné les enchères publics doit apporter la somme à l’issue de cinq jours après leur fin à la déduction de l'acompte versé au compte indiqué par l'organisateur des enchères publics. Si cette somme n’est pas versée l'acompte ne revient pas.

Cinq jours après le dépôt de la somme d'achat par une personne qui a gagnée les enchères publics, on conclut le contrat de l'achat et de la vente. Ce contrat et le constat des résultats des enchères publics sont les raisons pour les inscriptions nécessaires dans le registre Commun d'Etat des droits pour le bien immobile.

En général, dans certains cas les enchères publics peuvent échouer. L'organisateur des enchères publics annonce cela dans les cas suivants:

1) moins de deux acheteurs sont venus aux enchères publics;

2) on ne fait pas la majoration contre le prix de vente initial aux enchères publics;

3) la personne qui a gagnée les enchères publics n'a pas apporté la somme d'achat au terme fixé.

En cas de la déclaration que les enchères publics réitératifs n’ont pas eu lieu selon les raisons indiquées dans le p. 1 de l'art. 58 de la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage à l'immobilier)", le créancier-gagiste a le droit d'acquérir (se réserver) les biens hypothèques au prix n’excédant pas 25 pour-cents du prix de vente initial aux premiers enchères publics. La loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)" établit le plus grand montant de la réduction pour le créancier à l'acquisition du bien, que dans le p. 4 de l'art. 350 du CC pour d'autres aspects des biens hypothèques. Selon le p.4 de l'art. 350 du CC si les ventes réitératives n’ont pas eu lieu le créancier a le droit de garder l'objet du gage avec son estimation en somme n’excédant pas 10 pour-cents du prix de vente initial aux ventes réitératives. C'est pourquoi conformément au bien immobile le montant d’ estimation peut être diminué jusqu'à 25 pour-cents du prix aux premiers enchères publics. Le droit de la définition du montant de la réduction appartient au créancier-gagiste et à l’huissier, puisque la loi indique seulement sa limite supérieure (pas plus que 10 ou 25 pour-cents).

Si le créancier-gagiste s'est réservé les biens hypothéqués, qu’il ne peut pas posséder à cause de son espèce ou destination, y compris le bien ayant une valeur considérable historique, d'art ou autre culturelle pour la société, le terrain, il est obligé de faire l'aliénation du bien traité pendant une année en fonction de l'article 238 du CC. Si le créancier-gagiste ne se servira pas de droit de garder l’objet de l’hypothèque un mois après la déclaration que les enchères publics réitératifs n’ont pas eu lieu, l’hypothèque cesse.

À la vente des biens hypothéqués aux enchères en fonction de l'art. 59 de la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)" à titre de l'organisateur de la vente aux enchères peut se présenter l'organisation spécialisée choisie pour cela par le créancier-gagiste à presence de l'accord du débiteur qui agit en vertu des contrats. La vente des biens hypothéqués aux enchères est admise, si la vente aux enchères est ouverte. La vente des biens aux enchères fermée est admise seulement dans les cas prévus par la loi fédérale. Cinq jours apres l'exécution de la demande du paiement du bien par la personne qui a gagné la vente aux enchères, l'organisateur de la vente aux enchères conclut le contrat de l'achat et de la vente. Ce contrat et le constat des résultats de la vente aux enchères sont les raisons pour les inscriptions nécessaires dans le registre Commun d'Etat des droits pour le bien immobile.

Il ne faut pas oublier, qu'en fonction de l'art. 54 de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive" toute vente du bien dans le cadre des procédures de l'exécution forcée doit se réaliser par l'organisation spécialisée. C'est pourquoi l'ordre indiqué de la tenue de la vente aux enchères peut être appliqué seulement à sa tenue approuvée par l'accord certifié du créancier et du débiteur en ordre non-juridique.

La cessation de la poursuite pour le bien hypothéqué immobile et sa vente se passent de manière suivante: selon l’obligation assurée par l’hypothèque le débiteur et le débiteur-propriétaire du bien hypothéqué, étant le tiers, ont le droit de cesser la poursuite pour les biens, ayant satisfait toutes les demandes du créancier-gagiste assurées par l’hypothèque, la non-exécution sert de raisons pour la poursuite au volume des demandes du paiement des sommes correspondantes. Ce droit peut être réalisé à tout temps jusqu'au moment de la vente des biens hypothéqués aux enchères publics, la vente aux enchères ou par le concours ou l'acquisition de droit au bien dans l'ordre établi par le créancier-gagiste.

Selon le p. 7 de l'art. 350 du CC l'accord limitant le droit du débiteur ou du débiteur-proprietaire du bien de cesser la poursuite au sujet du gage par voie de l'exécution de l'obligation principale, est minime.

La personne demandant la cessation de la poursutie pour les biens hypothéqués ou sa réalisation, est obligée de rembourser au créancier-gagiste les dépenses portées en raison la poursuite pour ce bien et sa vente.

La distribution de la somme gagnée de la vente du bien immobile, est réglée par l'art. 61 de la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)".

La somme gagnée de la vente du bien, hypothéqué selon le contrat de l’hypothèque, après le décompte des sommes nécessaires pour le couvrir des dépenses en raison de la poursuite pour ce bien et sa vente, est distribuée entre celui qui présente les demandes aux créanciers-gagistes, d'autres créanciers du débiteur et du débiteur même. La distribution est faite par l’huissier, et si la poursuite pour les biens est effectuée en ordre non-juridique, par le notaire certifiant l'accord sur un tel ordre de la poursuite, avec l'observation des règles de l’art. 319, du p. 1 de l'art. 334 et du p. 5 et 6 de l’article 350 du CC, aussi que de l'art. 46 de la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)".

Si l'objet de l’hypothèque, objet de la poursuite, est le bien d'Etat ou celui municipal, les sommes étant passibles du virement au créancier-gagiste sont dirigées au budget correspondant.

Si la somme obtenue de la vente des biens hypothéqués, est insuffisante il a le droit, à l'absence de l'autre instruction dans la loi ou le contrat, recevoir la somme manquant au frais d'un autre bien du débiteur, sans profiter de l'avantage, se basant sur le gage (le p. 5 de l'art. 350 du CC). Si la somme obtenue de la vente des biens, excède le montant de la demande, assurée par le gage, la différence revient au débiteur.

Dans la loi on ne règle pas directement la question liée à la possibilité de la poursuite au sujet de le gage à la demande du demandeur, qui n’est pas le créancier-gagiste. Au code civil et à la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)" on réglemente en détail l'ordre de l'exécution des demandes du demandeur, étant simultanément le créancier-gagiste.

Cependant on observe souvent les situations, quand le gage assure les obligations du cinquième ordre (selon le contrat de crédit), mais les demandes qu’on présente au débiteur se rapportent aux ordres précédants, par exemple, le salaire, les paiements fiscaux et les paiements aux fonds d'Etat hors-budjet. Au cas où le débiteur n'a pas d'autre bien (ou bien cela ne suffit pas pour rembourser les demandes les ordres précédants), excepté celui qui est deja hypothéqué en vue de la garantie du prélèvement de cinquième ordre, selon le p. 1 de l'art. 49 de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive", donc, dans ce cas-là la poursuite pour ce bien est possible.

On peut, certainement protester, ayant indiqué, que le gage perd le rôle de cautionnement de l'exécution de l'obligation principale. Cependant la procédure exécutive a le caractère public - juridique, c'est pourquoi à la contradiction du règlement juridique privé et du règlement juridique public de la procédure exécutive la priorité appartient aux normes de la législation exécutive. La procédure de la poursuite pour les biens hypothéqués par les demandeurs, qui ne se rapportent pas au créanciers-gagistes, et l'ordre de sa réalisation forcée se soumettent aux règles générales de la procédure exécutive, dont on a deja parlé aux commentaires à l’ article de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive".

Selon le p. 2 de l'art. 49 de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive" le créancier-gagiste, réservant les biens hypothéqués, est obligé de satisfaire les demandes des créanciers profitant de son avantage au frais des bien hypothéqués, n’ excédant pas le coût de ce bien. Une telle situation juridique est tout à fait possible aux circonstances susmentionnées. À l'exécution de l’article indiqué de la loi la question sur l'ordre de la satisfaction des demandes des ordres précédants des créanciers se pose. En effet, le demandeur-créancier ne reçoit pas les disponibilités, mais directement le bien même.

Puisque dans le p. 2 de l'art. 49 de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive" il s’agit de la satisfaction des demandes au frais des biens hypothéqués, ici les deux variantes des actions juridiques sont possibles.

Premièrement, le créancier-gagiste a le droit, en vue de la satisfaction des demandes des créanciers qui ont les avantages devant sa demande, de leur payer les disponibilités de montant de leurs demandes, mais pas plus que le coût du bien, selon lequel il avait été remis à la propriété du créancier-gagiste. Deuxièmement, le créancier-gagiste ne peut pas rembourser le coût du bien aux autres créanciers, on doit faire de nouvelles ventes en fonction de l'ordre indique de la vente forcée des biens hypothéqués. Dans ce cas-là il faut rembourser toutes les dépenses de la tenue des ventes, évidemment, au frais de la somme d'argent, qui sera gagnée après la tenue des ventes.

Il faut tenir compte de ce qu’ à l'expulsion des maisons d'habitation et des appartements étant l'objet du contrat du gage, il y a une série de particularités.

Selon l'art. 78 de la loi Fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)" la poursuite pour une maison d'habitation et la vente de ce bien ne sont pas les raisons pour l'expulsion par l'acquéreur de la maison d'habitation ou de l'appartement en commun du débiteur et des membres de sa famille qui y habitent, si c’est une seule résidence constante.

La personne, qui a acquis la maison d'habitation ou l'appartement, et l’ ancien propriétaire de la maison d'habitation ou quelqu’un des membres de sa famille concluent le contrat de louage du local habité. Si on n’arrive pas à conclure le contrat, chacune des parties a le droit de demander sa conclusion et la définition de ses conditions dans l'ordre judiciaire.

L'expulsion forcée des personnes vivants au local habité hypothéqué, est possible seulement dans le cas suivant. Après la poursuite pour la maison d'habitation hypothèquee ou l'appartement et après la vente de ce bien le débiteur et les autres personnes, vivant en commun avec lui, sont obligés à quitter le local à la demande du propriétaire de la maison d'habitation ou de l'appartement à l’issue d’un mois à condition que:

• La maison d'habitation ou l'appartement ont ete hypothéqués selon le contrat de l’hypothèque à la garantie de la restitution du crédit accordé pour l'acquisition ou la construction de cette maison d'habitation ou de cet appartement;
• Les membres de la famille du débiteur qui vivent avec lui ont donné l’accord certifie de quitter la maison d'habitation ou l'appartement.

Les personnes qui vivent à la maison d'habitation hypothéquée ou a l’ appartement selon les conditions du contrat de louage ou du contrat de bail du local habité, ne doivent pas subir l'expulsion à la vente de la maison d'habitation hypothèque ou de l'appartement. Le contrat de louage qui a été conclu avant le contrat de l’hypothèque ou le contrat de bail du local habité est valable, mais les conditions de sa résiliation sont définies par la législation.

Ainsi, l'ordre exposé de la poursuite pour le bien immobile dans la procédure exécutive signale la nécessité de l'application simultanée des normes procédurales de la loi Fédérale "Sur la procédure exécutive" et des articles correspondants de la législation civile, avant tout du code civil et de la loi fédérale "Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)". Les problèmes existant dans la sphère décrite de l'activité juridique peuvent être résolus avec le développement graduel de la pratique judiciaire et par voie du perfectionnement de la législation.