¹2-3(3-4) 2000

On ne donne pas le droit et on ne prend pas le droit — on l'enregistre (La notice de l'enregistreur d'Etat)

V.N.Ursov, président du Comité municipale de Moscou qui s'occupe de l'enregistrement d'Etat des droits aux biens immobiliers et des marchés avec l’immobilier

1. Cet enregistrement d'Etat, qui en a besoin?

Pour trouver la réponse à cette question nous nous adressons à un livre de V.Guilarovskii" Moscou et les Moscovites:"

"Chpeier, sous prétexte d'être le noble, toujours visite les bals de V. A. Dolgoroukov. A la première connaissance il a charmé le vieillard par son amabilité, et puis il a trouve un accueil dans le cabinet, et une fois il a demandé la permission de montrer à son ami, lord anglais, la maison du gouverneur. Le prince a permis et le lendemain Chpeier a amené ce lord. En compagnie du fonctionnaire de service, il a montre toute la maison, la cour et même les ecuries et les chevaux. Le fonctionnaire assistait silencieusement, puisqu'il ne comprenait pas l'anglais. Dans deux jours, quand Dolgoroukov était absent, ce lord est revenu avec des coffres et des valises et a ordonné d'apporter tout au cabinet du prince... Je ne sais pas les détails de ce scandale.) On sait seulement que l'affaire a été fini dans une succursale confidentielle de la chancellerie de gouverneur.

L’ Anglais faisait des scandales et prouvait que c'était sa maison, qu'il l'a achetée chez le propriétaire, le noble Chpeier, et qu'il est arrivé pour y vivre. Il a présenté l'acte de vente assuré chez le notaire. Cette escroquerie de Chpeier n'était pas traduite en justice et a passé en silence. On ne sait pas ce qui s'est passé avec l’ Anglais. Il s'est avéré que sur la 2-ème rue Iamskaia on avait organisé pour un jour une fausse étude de notaire ou la vente de la maison s'était passée..."

Pourquoi est-ce que cette histoire s'est passée? À Moscou et même sur la rue Tverskaya!!! Parce que ce n'est pas facile de trouver la réponse aux questions telles comme: "A qui appartien ce bâtiment? Qui est le possesseur de cet immeuble?" Qui doit répondre à cette question, qui reconnaîtra le droit à l’immobilier? Un des "mécanismes" inventé dans ce domaine par l'humanité — est l'enregistrement d'Etat des droits. Le droit va t-il exister ou pas — ça c'est la question? L'enregistrement d'Etat répond à cette question, puisque en conformité avec la loi:

"L'enregistrement d'Etat des droits aux biens immobiliers et des marchés (ensuite aussi l'enregistrement d'Etat des droits) — l'acte juridique de la reconnaissance et de la confirmation par l'état l'apparition, la restriction, le passage ou la cessation des droits aux biens immobiliers en conformité avec le Code civil de la Fédération Russe."

"L'enregistrement d'Etat est la seule preuve de l'existence du droit enregistré. Le droit enregistré aux biens immobiliers peut être contesté seulement par voie judiciaire" (l'art. 2.122 - LF).

Au fond l'enregistrement d'Etat — c'est le système des mesures juridiques, d'organisation, procédurales assurant la non-ambiguité et le bien-fondé des inscriptions sur les droits à l'objet de l’immobilier. Le système de l'enregistrement d'Etat est le système des garanties de l'Etat pour les titulaires du droit et pour tous les participants du marché de l’immobilier. C'est pourquoi la situation qui est décrite par Guilarovskii ne peut pas se passer parce que le système de l'enregistrement d'Etat des droits à l’immobilier est en marche.

L'inscription sur l'enregistrement d'Etat — c'est "le papier le plus définitif", dont le professeur du livre "Coeur de chien" parle (roman de Bulgakov).

2. Ne se mouve pas, mais s' enregistre

Pendant des siècles l'homme n'a pas appris à se passer de l’immobilier. Le niveau de l'utilisation de l’immobilier caractérise par le niveau du développement de la société. L'homme est devenu l'homme, dès qu' il a retrouvé l'habitation, dès qu'il a commencé à utiliser le recélé naturel, à construire. Jusqu'à cela on peut parler de l'utilisation des terrains, comme de l’immobilier.

Qui a changé nos bois, les champs et les rivières? Pourquoi sont-ils soudain devenus immeuble ? Tout est comme toujours. Parmi "des bois, des champs et des rivières" l'homme a apparu. Et non pas l'homme, mais les gens qui utilisaient ces bois, ces champs et ces rivières. Et entre les gens les relations au sujet des bois, des champs et des rivières se sont nouées. C'étaient les relations de droit.

Mais ces relations étaient encore importantes pour les gens, et cela a conditionné la nécessité de la réglementation et du réglage de ces relations. C'est pourquoi le pas suivant c'était l'enregistrement des droits à l’immobilier.

On peut représenter schématiquement la notion de l'humanité sur l'enregistrement:

• La terrain et ce qui est lié avec cela;
• L'utilisation du terrain et ce qui est lié avec cela;
• Le droit à l'utilisation (la possession et la disposition) du terrain et ce qui est lié avec cela;
• L'enregistrement du droit à l'usage (la possession et la disposition) du terrain et ce qui est lié avec cela;
• L'enregistrement des autres objets non absolument liés au terrain, mais étant l’immobilier en vertu de la loi et de l'enregistrement.

À présent on peut mettre en relief deux type de l’immobilier:

1) L’immobilier physique, c'est ce qui est indissolublement lié au terrain;

2) L’immobilier juridique,c'est ce qui est lié au régime spécial de l'enregistrement.

En conformité avec le Code civil de la FR (l'art. 130. Les objets immobiliers et mobiliers):

"1. Les terrains, les terrains des sous-sols, les objets d'eau et tout ce qui est lié àvec le terrain, y compris les bois, les plantations, les bâtiments, les constructions se rapportentaux aux objets immobiliers (les biens immobiliers, l’immobilier).

On rapporte aussi aux objets immobiliers des objets aériens, maritimes et spatiaux qui sont soumis à l'enregistrement d'Etat."

En réalité deux types de l’immobilier reflètent le développement historique de l'interprétation de l’immobilier — de la prédominance de l'élément physique, naturel (la liaison avec le terrain) jusqu'à la prédominance de l'aspect socio-culturel (le transfert aux objets qui sont soumis à l'enregistrement). La notion de l’immobilier décolle vers les hauteurs spatiales des acquisitions intellectuelles du droit.

En particulier, de cette dualité de la definition de l’immobilier une situation assez paradoxale se noue. L'objet de la construction inachevée (ce qu'il est indissolublement lié àvec le terrain ne provoque pas des doutes) devient l’immobilier (juridique) seulement après l'enregistrement d'Etat.

3. Trois questions principales de l'enregistrement d'Etat — QUI, QUE et POURQUOI

Qu’est-ce que cela signifie: réaliser l'enregistrement d'Etat ? Au fond cela signifie de répondre à trois questions principales:

1. Qui est le titulaire du droit (la description du sujet);

2. Qu'est-ce que c'est qu'un objet du droit (la description de l'objet);

3. Pourquoi — les raisons juridiques (les documents).

La réponse détaillée à ces questions, la réponse en conformité avec la procédure établie par la loi, assure et garantit la conformité univoque entre tous les composants de la triade (l'objet, le sujet, le droit).

Comment est-ce que le système de l'enregistrement peut répondre à la demande de l'enregistrement?

En réalité toutes les réactions sont "oui" et "non".

4. Oui — oui, non — non

Les relations des citoyens avec "une machine bureaucratique" provoquent tres rarement des sentiments positifs. Mais sous ce rapport "une machine d'enregistrement" est unique. C'est que pratiquement toutes les procédures faites pendant l'enregistrement sont visés en détail dans la loi. En déhors de la demande totale de répondre aux appels des citoyens, on a établit les délais rigides de toutes les actions pour les institutions de la justice de l'enregistrement des droits.

En réalité on peut repondre à la demande de l'enregistrement par "oui" ou "non". L'enregistrement ou le refus, peut-être avec la prolongation du délai, mais toujours oui ou non. De plus, il existe un délai rigide:

"L'enregistrement d'Etat des droits est fait pas plus tard que dans le délai d'un mois depuis la présentation de la demande et des documents nécessaires pour l'enregistrement d'Etat".

"L'enregistrement d'Etat peut être arrêté pas plus que pour un mois…"

"L'enregistrement d'Etat peut être arrêté pas plus que pour trois mois en vertu de la demande écrite du titulaire du droit." (l'art.13 122-LF).

En conclusion il faut dire que le droit devient le droit seulement après l'enregistrement et l'enregistrement d'Etat des droits c'est la garantie de l'Etat des droits.