¹2-3(3-4) 2000

Le secteur foncier-patrimonial de la Russie comme l'objet du réglage

S.I.Say, chef du service Fédéral du cadastre foncier de la FR

Au fil des siecles l’attitude envers la propriété à titre de la dominante économique à la construction de la société, subissaient les changements conditionnés par l'aspiration de surmonter la contradiction entre la modicité des ressources, entraînées à la production, et les besoins augmentant des gens. Dans les recherches des voies pour augmenter l'efficacité des forces productives, la société faisait transformer périodiquement les régimes de propriété pour les biens d'investissement et le mécanisme de la participation d'Etat à la gestion de l'économie.

La Terre représente la ressource naturelle unique. Elle est la seule place de l'existence de l'humanité, le facteur principal et unique de l'organisation de ses forces productives participant à la création de tous les autres biens et produits. D'autre part, dans l'économie de marché la terre acquiert la forme de la marchandise et peut servir d’objet des marchés patrimoniaux, les résultats de ces derniers peuvent léser les intérêts des autres gens et de toute la societe. C'est pourquoi les relations de marché sont etroitement liees aux demandes augmentées du système du compte d'Etat et de l'enregistrement des terrains, du contrôle de leur situation juridique, de la circulation de la terre et son utilisation rationnelle.

Ça comprend ce que la partie du revenu, qu’un terrain est capable de générer en vertu de son placement, des propriétés naturelles et des améliorations non conditionnées par l'activité économique du propriétaire, peuvent servir de source de la satisfaction des besoins publics et être retiré en manière de rentes. Cela demande à son tour de traiter des caractéristiques du coût des terrains.

Et, enfin, la terre est le composant obligatoire de tout immobilier. Selon l'article 130 du Code civil de la FR les terrains des sous-solsw, les objets isolés d'eau et tout ce qui à la moindre correspondance avec la terre, y compris le bois, les plantations(implantations) de plusieurs années, les constructions se rapportent aux objets immobiles (le bien immobile, l'immobilier).

La définition de l'immobilier établie par la loi a le caractère total et ne contient pas les règles et les signes, en vertu desquels on peut répérer les objets particuliers de l'immobilier de la multitude de bien immobile. En raison de cela il est impossible d'isoler absolument les objets de l'immobilier, tels que les terrains des sous-sols, les bois et les plantations(implantations) de plusieurs années. C'est pourquoi le marché de l'immobilier se limite par les objets de l'immobilier, dont le détachement est conditionné par le chiffre d'affaires ordinaire.

Cette position est établie aussi par la loi "Sur l'enregistrement d'Etat des droits pour le bien immobile et des marchés " (l'article 12, le point 6), il s’agit de ce que le registre Commun d'Etat des droits comprend les paragraphes particuliers avec le mentionnement de chaque objet du bien immobile, chaque paragraphe c’est la description d’un terrain, bâtiment, construction, appartement, local, et en plus on mentionne "d'autres objets du bien immobile liés au terrain", ainsi que "d'autres objets faisant partie des bâtiments et des constructions".

Ainsi, l'importance pratique des objets susmentionnés pour le marché de l'immobilier permet de répérer les questions qu’on doit décider en premier lieu . Ce sont les questions du réglage des relations entre les propriétaires des types cités des objets de l'immobilier. En raison de cela il y a une nécessité de l'établissement des règles, en vertu desquelles, un bâtiment (une construction) et un local (un appartement) peuvent se retrouver à part à titre des objets des droits civils.

La loi établit, que les droits pour les objets immobiles sont référés à l'enregistrement d'Etat (l'article 131 du Code civil de la FR). Donc,les objets de l'immobilier ont la nature double : d'une part ce sont les objets du droit, mais d’autre part ce sont les objets physiques, liés à la terre, (directement ou à travers un objet, qui en fait partie. Pour définir la notion "l'objet de l'immobilier", il est nécessaire d’accepter ce que n'importe quel terrain ou objet, lié à la terre, doit être traîté comme l'objet de l'immobilier. Ca va rendre clair plusieurs questions. Est-ce qu’ on peut octroyer un terrain de 10 mètres carrés pour la construction immobilière, est-ce qu’on peut traîter 1 mètre carré de la surface habitée comme l'objet du marché, vendre une construction nécessaire pour assurer le cycle technologique du travail de l'entreprise?

Ainsi, la présence du droit, la possibilité physique du détachement et de la destination d’un objet se rapportent aux facteurs permettant de distinguer un objet particulier de l'immobilier. En fonction de cela l'objet de l'immobilier c’est une partie définie du bien immobile, qui peut être physiquement isolé à un certain dégrès qui puisse assurer la possibilité de son utilisation en accord avec sa destination.

La question dans quelle mesure l'objet isolé patrimonial peut être utilisé selon sa destination, demande le réglage indépendant et législatif, par exemple, à la base de la loi "Sur la formation de l'objet de l'immobilier".

Puisque la terre est la substention de l'immobilier, les relations patrimoniales, liées à l'immobilier, sont définies avant tout par les formes de la propriété foncière. C’est pas par hasard que la question sur le droit de la propriété foncière s’est posée au vingtième centenaire et dans notre pays elle reste toujours l'objet de l'antagonisme acharné des forces politiques différentes aspirant à influencer sur le régime économique et social de la Russie dans l’avenir.

Après la nationalisation communiste de la terre elle s’est trouvée pendant 70 ans à la propriété exclusive de l'état. La constitution de la FR du 12 décembre 1993 a restauré le droit de la propriété privée pour la terre. Selon la législation russe les droits de la possession, de l'usage et de la disposition par le bien appartiennent au propriétaire.

A l’étranger le paquet des responsabilités contient encore 8 éléments:

• Le droit pour le revenu, qui est donné par la réalisation de l'usage et par la disposition de la terre;
• Le droit pour l'aliénation, la consommation, la dépense au jugement jusqu'à la destruction de l'objet (excepté la terre);
• La garantie de l'expropriation, ou le droit à la sécurité;
• Le droit de remettre les terrains à bail;
• La possession illimitée;
• Les interdictions d'utiliser la terre nuisant aux autres gens;
• La possibilité du retrait du terrain à titre du paiement de la dette non remboursée;
• Le principe résiduel, i.e l'existence des normes et des règles assurant la restitution des droits violés.

Les éléments susnommés et autres caractérisant la notion de la propriété foncière, en liaison des droits de la possession, de l'usage de la disposition admettent l'existence de près de 1500 variantes des droits patrimoniaux.

Donc, en fonction de la pratique mondiale il faut considérer la notion de la propriété foncière comme le secteur des droits fonciers-patrimoniaux réglementant les conditions concrètes de l’utilisation de la terre. C’est à dire on remet au propriétaire non la terre comme le corps physique de la partie habitée de notre planète, mais le secteur des droits. A chaque régime économique et social la société reste un principal propriétaire de la ressource foncière déléguant a l’ utilisateur concret de la terre les fonctions particulières et les droits, qui peuvent être changés au cours de l'utilisation de la propriété foncière. C'est pourquoi tout le système des relations foncières-patrimoniales a le caractère restrictif lésant les droits des propriétaires particuliers è profit des intérêts publics.

Les relations foncières-patrimoniales se trouvent à la catégorie spéciale sociale et économique non seulement à cause de la spécificité de la terre comme de l'objet unique général polyvalent, mais aussi en vertu de la dualité de l'état du fonds agraire participant à la reproduction publique simultanément à titre du facteur naturel et de la marchandise.

Donc, on peut diviser la multitude d'intérêts publics en deux groupes : 1) les intérêts au sujet de la mise en valeur effective des propriétés naturelles de la ressource foncière (l'aspect technologique); 2) les intérêts au sujet des paramètres monétaires de la propriété foncière (l'aspect social et économique).

À la distribution des ressources, le premier groupe des intérêts publics s'oriente vers les paramètres de la structure fonctionnelle — économique du fonds agraire: pour les échelles, les proportions et les priorités de sa distribution selon le degré de la mise en valeur économique; les aspects et les catégories des terres; les types de leur utilisation; l'intensité de l'exploitation et la productivité des terres, leur état géologique et écologique. Les intérêts publics et individuels de ce groupe sont synchronisés ordinairement avec le maintien de la structure la plus effective fonctionnelle , économique du fonds agraire, mais les contradictions se présentant portent le caractère non antagoniste et se décident à la base de l'autogestion de marché.

Le deuxième groupe des intérêts publics fonciers est orienté vers la structure sociale et économique de la propriété foncière selon la composition, la combinaison et les proportions de ses formes concrètes. Ici il s’agit des rapports entre les echelles de la propriété foncière de l'état, des organismes de l'autogestion locale et des types différents des structures patronales et des groupes divers de la population, des propriétaires fonciers étrangers. Les intérêts de la société sont orientés vers l'utilisation optimum des ressources foncières, mais les intérêts des propriétaires — vers la préservation après des droits acquis patrimoniaux pour la terre indépendamment de l'efficacité de son exploitation. Cela cause les contradictions entre les intérêts des couches diverses et des groupes de la population, accompagnées de conflits sérieux.

Dans la sphère de l’exploitation des ressources foncières les intérêts publics du premier groupe sont focalisés pour la préservation et l'accumulation des propriétés utiles de la terre comme de l'objet et du moyen de travail, ou comme de la base territoriale pour la production concrète. Ici les prétentions de la société au total et du propriétaire foncier particulier coïncident. Cependant du point de vue de la propriété foncière courante ils se contradisent assez souvent, puisque le profit tactique du propriétaire actuel de la terre peut entrainer les pertes économiques, écologiques et sociales pour le pays actuellement ou dans l'avenir.

Le deuxième groupe des intérêts publics visant à intensifier l'utilisation des ressources foncières, est formé en cadre des prétentions publiques et privées ayant pour prétexte l’entrainement plus productif et à la production des propriétés utiles des ressources foncières et territoriales, y compris l'application avantageuse de leur possibilités de rente.

Du point de vue de la préservation de la balance écologique de l’environement et de la restitution des propriétés utiles de l'écosystème perdues au cours de l'activité économique, dans le premier cas on examine les intérêts et les dépendances du point de vue de la régénérescence des ressources foncières comme du composant naturel, dans le deuxième cas à titre de la marchandise spécifique.

Dans le premier cas l'ensemble des intérêts publics sert de raison pour le compromis des buts, des tâches, des mécanismes et des sources du financement des activités de la préservation et de l'augmentation des propriétés utiles du fonds foncier d’une région concrète.

Dans le deuxième cas l'objet des intérêts c’est l'activité du maintien nécessaire des propriétés de marchandise de la propriété foncière par voie du réglage des paramètres de prix au marché foncier, la création des conditions pour la préservation de la liquidité des terrains, de leur chiffre d'affaires effectif de marché, la préservation de la forme réelle du coût etc. Donc, on voit bien que parfois les intérêts de la société et du propriétaire foncier concret coïncident, parfois ils se contredisent.

À l'étude des raisons de la séparation des relations foncières à la catégorie spéciale sociale et économique encore deux circonstances importantes doivent être ajouter. Une des circonstances c’est que la ressource foncière participe de manière limitée à toutes les sphères du procès de production.

Ainsi, au stade de la production la terre fait parti du composant de dépenses, définissant par ses paramètres de valeur des frais socialement nécessaires et individuels. Le retrait de la rente par les méthodes fiscales insère le facteur foncier dans la sphère de la distribution, mais les paramètres spatiaux — géographiques et de communication du terrain influencent sur les directions, l'intensité et la vitesse de la promotion du produit créé, en assurant la participation du facteur cité dans la sphère de l'appel et de la consommation.

Ainsi, se présentant comme l'objet des intérêts généraux et le facteur "de part en part" du procès de la production,le secteur foncier-patrimonial devient l'élément central des relations publiques. Les relations foncières se déplacent dans la structure des relations publiques et fonctionnent comme un régulateur de l’ensemble des liaisons publiques et des dépendances, non seulement économiques, mais aussi sociaux, démographiques, politique,s et d'autres sphères de la reproduction publique.

Une autre circonstance importante consiste en ce que la ressource foncière, ne peut pas être retirer physiquement et déplacer dans l'espace, recycler et diluer dans une autre production mobile, utiliser et amortir sans reste. Cette propriété spécifique de la propriété foncière permet de garder le contrôle, de conditionner par le secteur des demandes réglementant et les restrictions. Comme ça on garde toujours la possibilité d'assurer la priorité des intérêts publics au-dessus de ceux individuels, la société possède la liberté des actions dans le changement des normes de l’utilisation foncière et le remplissage substantiel des droits des propriétaires fonciers.

La particularité indiquée de la propriété foncière crée les conditions objectives et les possibilités technologiques pour l'intervention des organismes compétents à la corrélation et aux relations entre les gens se présentant au sujet de la distribution, de la redistribution, de l'utilisation et de la restitution des ressources foncières. Cette intervention peut s'appuyer sur la base administrative, ainsi que sur la base économique. Mais de toute façon la société restera un principal propriétaire consolidé des ressources foncières.

Selon les données du Compte foncier d’état, le 1 janvier 1999 le fonds agraire de la FR faisait 1709.8 millions d’hectares (sans compte des eaux intérieurs et de la mer territoriale). Les transformations économiques et sociales, commencées en 1990, en Russie ont amené aux changements considérables de la structure du fonds agraire du pays. Selon les données du compte foncier d'Etat, dans la structure du fonds agraire la part des terres se trouvant à la propriété d'Etat fait 92.4%, ou 1579.8 millions d’hectares. La part se trouvant à la propriété privée des citoyens, de leurs groupements et des personnes civiles fait 130 millions d’hectares, ou 7.6% de toutes les terres, y compris la propriété des personnes civiles — 28.3 millions d’hectares (1.7%) et la propriété des citoyens -101.7 millions d’hectares (5.9%).

L’imperfection de la base législative et réglementaire ne permet pas en réalité de délimiter la propriété de l'Etat selon les niveaux de la gestion et prendre en considération les terres particulières se trouvant dans la propriété fédérale, dans la propriété des sujets de la FR et des formations municipales. La partie considérable des terres se trouvant dans la propriété d'Etat et municipale, est accordée aux citoyens au bail, a la possession viagère héritée et a l'usage constant, de sorte qu'est en réalité elle est retirée de la sphère de la gestion directe d'Etat.

De 130 millions d’hectares de terres se trouvant dans la propriété privée, 126 millions d’hectares (97.2%) font les terres agricoles. Pour le 1 janvier 1999 la part de ces terres se trouvant à la propriété des citoyens, a fait 98.2 millions d’hectares (21.6%) et à la propriété des personnes civiles — 28.2 millions d’hectares (6.2%). Du reste de 327.3 millions d’hectares de terres de cette catégorie, 319.5 millions d’hectares (97.6%) sont accordés aux citoyens et aux personnes civiles à la possession viagère héritée,à l'usage constant et temporaire ou au bail. On peut tirer la conclusion, que la partie réprimant des terres agricoles se trouve à présent dans les mains des proprietaires privées.

Les résultats de ces transformations n’éveillent pas les sentiments d’optimisme. La tendance stable du retrait des massifs considérables des terres productives du chiffre d'affaires agricole continue à progresser. De plus, ces dernières années ce procès a été accéléré. Pour la période de 1971à 1990 la quantité totale des terres agricoles a été réduite de 8.2 millions d’hectares, mais pour la période de 1991à 1997 -de 7.6 millions d’hectares. Le composant le plus précieux des terres agricoles — des champs labourés ont subi la reduction de la surface totale pendant les derniers 7 ans (1991-1997) de 7.4 millions h. contre 1.5 millions h au cours de la période de 1971 à 1990.

Comme autrefois les terres productives agricoles, ont ete remises sous la construction, le placement des communications de transport, des entreprises industrielles etc. Malgré la récession totale de la production dans la plupart des industries de 1991à 1998, on remet aux entreprises du profil non agricole 1.6 millions h de terres, dont la plupart font les champs labourés. Selon le monitoring, dans la plupart des cas la demande n’a pas été provoqué par la nécessité industrielle, mais visait à satisfaire les intérêts exceptionnellement commerciaux de leurs chefs liés aux possibilités de la revente de la terre, ou de la remise au bail. Cela témoigne de ce qu'à présent le système fonctionnant des paiements fonciers ne stimule pas les propriétaires de la terre l’utiliser de manière économe.

Le problème important c’ est la contradiction aggravée entre les intérêts des utilisateurs de la terre et la possibilité de la préservation des propriétés utiles des ressources foncières. Les données suivantes témoignent des échelles et de l’importance du problème dans la sphère agricole. Pour le 1 janvier 1999 de 190.6 millions h des champs agricoles, près de 60 millions h des terres subissent les érosions, 40 millions h sont polluées, 26 millions h les terres à l’humidité excessive ou marécageuses.

Un grand problème c’est la réduction de la fertilité des sols à cause des influences négatives et la réduction rude des volumes des travaux pour leur amélioration. Pour les derniers 8 ans l’activité des entreprises agro-chimiques a été réduite de 2 fois, des entreprises-améliorateurs de 5-7 fois, le dépôt dans le sol des engrais organiques a été reduit de 2.5-3 fois, de 4-5 fois celui des engrais minéraux. Comme résultat on observe l'épuisement des sols, particulièrement des champs labourés. Le pourcentage de humus à atteint le niveau minimum. On diminue jusqu'au minimum le stock accumulé du calcium dans les sols. La surface totale des sols acides s’est agrandie, y compris les terres noires, pour lesquelles ce procès semblait autrefois impossible.

L’utilisation ingrat des terres a amené à la réduction de la fertilité des structures agricoles. Selon l'estimation experte , en conséquence de la réduction des volumes du dépôt des engrais minéraux plus de 4 milliards de dollars(on prend le blé pour mesure) ont été perdus par l’agriculture. On est vraiement inquité par l'état écologique des terres. Les inspections ont demontré, que près de 5 millions h des terres agricoles sont infectés de radionucleides. Les terres auprès des autoroutes, à l'absence de la verdure protégeante sont pollués d'une manière intense par les métaux lourds qui provoqent les maladies diverses. Dans le Midi du pays le procès de la desertification est observé.

Tout cela témoigne de l'état critique du secteur foncier de la Russie et de ses écosystèmes au total. Certainement, ces problèmes n’ont pas surgi soudain . On ne peut pas les examiner, comme cela est fait par les politiques particulières et les journalistes, à titre du résultat de la destruction irréfléchie du système administratif et autoritaire de la gestion et de son remplacement par le système de marché au réglage économique et social plus libre. Au contraire, la nécessité de telles transformations a été déterminée par l'accumulation des contradictions sociales et économiques, politiques, idéologiques, écologiques qui ont atteint le niveau critique au moment de la réformation radicale du régime publique.

Mais d’autre part ces perturbations publiques ont le caractère douloureux, et dans l'épicentre de ces transformations se trouvent les relations agricoles-patrimoniales. C'est pourquoi la production des mécanismes et des stratégies de leur réglage dans les conditions modernes est d’une grande importance pour le développement intègre de la nation et la garantie de sa sécurité économique et écologique.