¹2-3(3-4) 2000

Les questions actuelles de l'établissement des marchés avec les biens immobiliers qui se trouvent en propriete d'Etat

E.V.Risse, le chef du service juridique du département des biens immobiliers du Ministère des relations patrimoniales de la FR

Dans l'article donné on propose de discuter deux questions privées au sujet, désigné dans le titre

L'application de la législation selon l'affermage au bail de l'immeuble des organisations scientifiques et des institutions d'instruction

À présent il y a des différends sur la possibilité de l'affermage au bail des locaux par les institutions d'instruction. La différence des positions est conditionnée par une série des contradictions découvertes dans la pratique de l'application de la Loi de la Fédération Russe de 10.07.92

3266-1 "sur la formation" et de la Loi Fédérale de la Fédération Russe de 22.08.96 125-LF "Sur l'instruction supérieure et technique".

L'article 39 de la Loi de la Fédération Russe de 10.07.92 3266-1 "Sur la formation" et l'art. 27 de la Loi Fédérale de la Fédération Russe de 22.08.96 125-LF "Sur l'instruction supérieur et technique" admet l'affermage au bail des biens immobiliers réservés par des institutions d'instruction. Ces données entrent en contradiction avec les normes établies par Code civil de la Fédération Russe et même par la Constitution.

L'article 298 de Code civil de la Fédération Russe établit, que les institutions n'ont pas le droit d'aliéner ou de disposer du bien réservé par eux. En vertu de l'article 3 du Code civil de la Fédération Russe ses normes se trouvant dans d'autres lois, doivent correspondre au Code civil de la Fédération Russe.

L'article 9 de la Loi Fédérale de 12.01.96 7-LF "Sur les organisations non commerciales" établit que les droits de l'institution au bien réservé par lui sont définis en conformité avec le Code civil de la Fédération Russe.

L'article 2 ( point 2) de la Loi Fédérale "Sur les organisations non commerciales" définit les buts de la création de l'organisation non commerciale, c'est à dire les buts socials, d'instruction, scientifiques, administratifs; l'affermage du bien ce n'est pas le but de la création de l'institution. La transmission des locaux au bail réservés par les institutions d'instruction, viole le principe de l'utilisation de but du bien, réservé par l'institution.

Le but de l'établissement dans les lois "Sur la formation" et "Sur l'instruction supérieur et technique" des normes permettant aux institutions d'instruction être les bailleurs du bien réservé par eux, est le financement supplémentaire des institutions d'instruction en manière de la réception du loyer directement par des institutions. À présent rien n'empêche de conclure des contrats de bail. En conformité avec le Code civil de la Fedération Russe, le bailleur c'est le Ministère du bien de l'Etat. Les paiements de loyer se dirigeront aux comptes faciaux des institutions d'instruction ouverts dans les succursales de la trésorerie fédérale en conformité avec le décret du Gouvernement de la Fédération Russe de 24.06.99 689.

Le ministère des relations patrimoniales de la Fédération Russe est la seule administration du pouvoir, à laquelle en conformité avec le décret du Gouvernement de la Fédération Russe de 04.12.95 1190 on confie le devoir de réaliser le contrôle de l'utilisation selon la destination. La conclusion des contrats de bail sans participation du Ministère des relations patrimoniales de la Fédération Russe ne laisse pas réaliser les devoirs confiés. En outre les moyens de l'affermage au bail du bien transféré directement aux comptes des institutions d'instruction, ne sont pas pris en considération dans les revenus du budget fédéral, et cela viole l'ordre établi par le décret du Gouvernement de la Fédération Russe du 24.06.99 689.

À présent il est nécessaire de mettre en vigueur la Loi de la Fédération Russe de 10.07.92 3266-1 "Sur la formation" et la Loi Fédérale de la Fédération Russe de 22.08.96 125-LF "Sur l'instruction supérieure et technique" dans les buts des lois indiquées en conformité avec la Constitution de la Fédération Russe et le Code civil de la Fédération Russe.

Les limites de la compétence des administrations selon l'enregistrement des droits aux biens immobiliers et aux marchés

Le 31 janvier 1998 la Loi Fédérale de la Fédération Russe "Sur l'enregistrement d'Etat des droits aux biens immobiliers et des marchés avec lui" est entré en vigueur. Cette Loi définit l'ordre commun de l'enregistrement des droits aux biens immobiliers sur tout le territoire de la Fédération Russe, elle introduit le système des organismes réalisant l'enregistrement d'Etat. Cette Loi permet de parler de la création du registre Commun d'Etat des droits.

À la periode de l'acceptation de Code civil de la Fédération Russe établissant les normes sur l'enregistrement obligatoire d'Etat des marchés avec les biens immobiliers jusqu'a l'acceptation de la loi correspondante, un long délai a passé. Pendant ce délai on a accepté les règlements définissant le système des organismes et l'ordre de l'enregistrement des marchés avec les biens immobiliers. Il y avait une sorte de pratique. Cependant, l'expérience et les méthodes du travail dirigés à la réalisation de la Loi de l'enregistrement, peuvent être utilisés seulement quand ils ne contredisent pas les principes, établis par la Loi.

Avec l'acceptation de la Loi la tenue de l'enregistrement d'Etat est confiée à l'institution de la justice et l'activité des organismes, crées sur les places, est cessée.

Les administrations créées selon l'enregistrement des droits aux biens immobiliers fonctionne en vertu de la position correspondante.Par exemple, sur le territoire de Moscou on a créé le comité de Moscou de l'enregistrement des droits aux biens immobiliers et des marchés avec lui. La position sur le comité de Moscou est ratifiée par l'ordre du Maire de 08.04.98 341-r.

L'article 9 de la Loi définit les actions qui se rapportent à la compétence des institutions de la justice selon l'enregistrement des droits aux biens immobiliers et des marchés avec lui:

• Le contrôle de la validité des documents donnés par le démandeur et de la présence des droits correspondants par celui qui a préparé le document ou par l'organisme du pouvoir;
• Le contrôle de la présence des droits enregistrés et déclarés avant;
• L'enregistrement des droits et la distribution des documents correspondants.

La conformité du marché aux normes de la Loi prévoit que les parties possèdent la capacité civile, les représentants des parties ont les responsabilités, le bien se trouve au droit de la propriété, le contrat est détenu sous la forme établie par la loi et aussi contient les conditions reconnues par la loi.

Dans la pratique l'administration de l'enregistrement des droits contrôle souvent non seulement la légitimité du marché détenu, mais aussi elle réalise l'analyse du document.

Les raisons pour l'enregistrement d'Etat des droits sont les documents qu'on peut voir dans le point 1 de l'art. 17 de la Loi. La loi n'admet pas de présenter des documents supplémentaires, excepté les cas ou cela est établi par la législation de la Fédération Russe. Cependant, dans la pratique ce n'est pas toujours comme ça.

Les complexités se présentent à l'enregistrement des droits aux biens immobiliers apparus avant et, particulièrement, des droits de la gestion économique ou de la gestion rapide. La législation civile ne prévoyait pas et ne prévoit pas la conclusion obligatoire du contrat de la gestion économique ou de la gestion rapide. Ces droits pourraient apparaitre en vertu de la loi.

Dans l'article 299 du Code civil de la Fédération Russe il s'agit du droit de la gestion économique ou de la gestion rapide qui se présente dès le moment de la transmission de ce bien.

À présent il y a des situations quand les objets de l'immeuble étaient construits spécialement pour le placement des entreprises et des institutions ou quand ils étaient remis à eux dans les années 30 ou 40. Mais à la fin de 1990 on a publié la résolution de la fixation du bien sous le droit de la gestion économique ou de la gestion rapide. Naturellement, dans ce cas la transmission du bien ne se réalise pas, puisque au moment de la publication de la résolution correspondante, il se trouvait déja à la disposition de l'organisation, et parfois il est impossible de retrouver les actes des années 50 même dans les archives.

Il semble, que les actions des institutions de la justice refusant l'enregistrement, ne sont pas légales, puisqu'ils contredisent les normes par l'article 19 et 20 de la Loi qui établit les raisons pour la suspension ou pour le refus de l'enregistrement d'Etat.