¹2-3(3-4) 2000

À la rédaction de la revue
(La discussion sur les problèmes de la politique d'investissements a Moscou)

Le 12 juin 2000 la conférence scientifique sur les problèmes de la pratique d'investissements à Moscou a eu lieu à la rédaction de la revue.

Les membres de l’équipe éditoriale de la revue, les scientifiques en vue étudiant le marché de la capitale de l'immobilier, les businessmen, les constructeurs, les employés de la Mairie de Moscou ont pris part à la discussion.

Dans le discours d'ouverture le rédacteur en chef de la revue S.O.Botchkov a souligné l'actualité du sujet examiné dans le contexte des tâches de l'augmentation de l'efficacité de l'économie urbaine, de l'utilisation de la propriété urbaine, de l'intensification du procès d'investissements, des problèmes, qu’on tâche de résoudre dans la revue.

La plupart des participants de la discussion ont souligné une grande importance de ce problème, la nécessité de l'intensification du travail de l’attraction des investisseurs pour le développement ultérieur de l'économie municipale de Moscou.

L'académicien A.S.Jolkov qui a pris parole le premier a souligné, que pour l'amélioration du marché de la capitale d'investissements les pouvoirs urbains perfectionnent constamment la façon de communiquer avec l'investisseur. Donc, il est nécessaire de corriger le mécanisme de l’appel du capital à la sphère de l'économie de la capitale compte tenu de nouvelles tendances et de l’étape du développement. Un grand travail est mené par le conseil de l'étude des forces productives du Ministère de l'économie et de l’académie russe des sciences sous la direction du professeur A.N.Gladichev.

Selon A.S.Jolkov une question de la participation des investisseurs commerciaux à la réalisation des programmes du développement social de la ville est d’une grande importance. Monsieur Gladichev a parlé en détail de ce problème. Il a presenté l'analyse de l'évolution de la documentation juridique réglant la coordination des intérêts de la ville et des investisseurs, les approches au perfectionnement du mécanisme de l'appel de fonds pour le développement de l'infrastructure sociale et celle de génie de l ville.

Le travail créateur des pouvoirs municipaux:

à) Témoigne du volume immense (pour le dernier 10 près de 50 resolutions du Gouvernement de Moscou, du Maire et de ses assistants ont été adoptées pour la décision de ce problème);

b) Reflète la recherche des voies plus effectives de l'équilibre des intérêts de la ville et de l'investisseur;

c) montre la transformation du système isolé des paramètres à celui des paramètres communs (la résolution du vice-maire de Moscou ¹159 du 03 mars 1992ã. concernant 60% des dotations pour le développement de l'infrastructure sociale et de génie, la resolution du Gouvernement de Moscou ¹15 de 13.01.98. sur le paiement de 100$. pour 1 m.c. de la surface habitée pour le développement de l'infrastructure de génie; la disposition du Maire de Moscou ¹ 951 de décembre 97 sur 40% de la rentabilité pour une somme des moyens investés, etc.);

d) renforce la responsabilité pour la qualité de la conception et des devis, ce qui permet de réduire la quantité d'accords supplémentaires pour les projets d'investissements.

A présent il existe des méthodes suivantes de la coordination des intérêts de la ville et de l'investisseur:

Les méthodes

a) Administratives et réglementaires (la résolution du Gouvernement, les dispositions du Maire, les actes juridiques des organismes fédéraux du pouvoir), assurant le réglage d'état des procès d'investissements;

b) contractuel, y compris celle réalisée à la base des ventes aux enchères et des concours assurant la coopération directe entre la ville et l'investisseur dans le cadre de l’espace juridique;

c) financière-économique (la création du mécanisme des garanties du gouvernement aux investisseurs, l'organisation de la banque d’investissements, la formation du fonds social pour la compensation des dépenses supplémentaires, non prévu par le projet, de l'investisseur).

À notre avis, aujourd'hui le mécanisme de la coordination des intérêts de la ville et de l'investisseur est sophistiqué, et ne permet pas aux investisseurs de définir au départ les résultats de l'activité. Dans ces conditions l'investisseur ne fait pas volontiers les investissements.

Il faut créer le système de la documentation juridique foncionnant dans de nouvelles conditions. Chacun des documents juridiques examinés reflète les problèmes les plus aigus pour aujourd’hui, et vise à résoudre les problèmes douloureux, joue un rôle important dans le perfectionnement du mécanisme de la coopération de la ville et de l'investisseur. C'est pourquoi à la base de l'analyse approfondie de ces documents il faut sélectionner les éléments les plus effectifs — les "cubes" et en construire le système intègre, qui pourrait travailler dans les conditions modernes. Le système doit être complété par les "cubes" manquants. Donc, à notre avis, il faut faire attention aux choses suivantes:

• À la coordination des documents juridiques de Moscou,des lois fédérales, des actes juridiques;
• À l'argumentation des paramètres de la participation des investisseurs au développement de l'infrastructure sociale de la ville compte tenu de la destination fonctionnelle et de l’origine de l'objet d'investissements (la rente différente);
• À la décision juste de cette question, en dépendance de laquelle se trouve l'efficacité du capital, et par conséquent, l'intérêt de l'investisseur;
• À la création à la base des méthodes existantes diverses des comptes des surcharges de l'investisseur à l’application d’une méthode à titre du document juridique obligatoire;
• À l'augmentation de la stabilité des documents juridiques en vue du renforcement de la confiance des investisseurs;
• À la démarcation des documents juridiques.

Il est probablement nécessaire de délimiter nettement les documents adoptés par le Gouvernement, le Maire ou ses assistants. Ce n’est pas bien quand la décision du Gouvernement est supprimée par la disposition du Maire, et la disposition du Maire se trouve changée par la disposition de son assistant. Il semble, que les documents de base doivent être acceptés par la décision du Gouvernement, les applications privées — par la disposition du Maire et les points d’organisation à exécuter — par l'assistant du Maire. Dans ce cas-là l'investisseur saura, quand et comment on pourra défendre ses intérêts.

Ensuite Monsieur Jolkov a exposé les positions principales de la conception de l'intérêt économique de l'investisseur pour le développement de l'économie municipale.

1. La rentabilité des ressources financières de l'investisseurs mis au développement de l'économie municipale, doit assurer son intérêt compte tenu du renchérissement continu de la construction, la tendance de la réduction des prix du logement. A l’application des surcharges à l’ l'investisseur il est nécessaire de prendre en considération la rentabilité de la production de construction, les tendances du coût du logement, les frais de la construction. La rentabilité de l'objet investi est plus préférable, que dans les autres sphères de l'application du capital, c’est ça la condition principale de l'appel de fonds de l'investisseur pour le développement de l'infrastructure sociale et de génie municipale. À la disposition du Maire de Moscou ¹951, on propose le paramètre de 40% de la rentabilité pour la somme des moyens investis, (dans les pays développés ce paramètre n'excède pas 12-15%). La norme de la rentabilité de la construction doit être présentée par l'échelle, dont le niveau inférieur est défini par les interêts de la banque d'Etat, mais celui supérieur — par la rentabilité maxima dans une branche de l'économie. Cependant ce paramètre demande les argumentations sérieuses scientifiques et l'approbation pratique.

2. Les surcharges de l'investisseur par la ville doivent être définies par une seule norme claire et transparente (par exemple, le pour-cent des dotations des ressources financières dirigées par l'investisseur pour la construction du logement) ne réduisant pas la rentabilité et n’ admettant pas le renchérissement de la construction. Cette norme doit:

• Remplacer les paramètres réglant les relations économiques de la ville et de l'investisseur, et les simplifier;
• Assurer l'harmonisation, l'équilibre des intérêts de la ville et de l'investisseur, car la priorité des intérêts de telle ou telle partie nuit à la réalisation du projet d'investissements;
• Résoudre les problèmes de l'alignement des conditions de la réalisation des projets d'investissements sur les différents territoires de Moscou; le pour-cent des dotations au fonds de la ville pour le capital investi doit être différencié compte tenu de la rente différentielle des terrains de la construction sur le territoire de la ville, l'importance de l'objet pour l'économie municipale, sa destination fonctionnelle etc.;
• Assurer la stabilité des relations économiques de la ville et de l'investisseur, en reconsidérant les paramètres tous les 5 ans.

On peut mentionner l'expérience étrangère de la coopération des pouvoirs municipaux et des investisseurs. Cette coopération se base sur deux positions:

• L'octroi des terrains (avec toutes les communications) pour la construction aux investisseurs par les organismes municipaux à condition que 15-20% du fonds d'habitations seront rendus aux municipalités, les investisseurs participeront à la construction de l'infrastructure urbaine;
• La garantie des intérêts de l'investisseur au moyen de la limite du pour-cent total de l'impôt perçu, qui ne doit pas tre excédé.

3. La norme commune des surcharges peut être différenciée en fonction de la rente, du lieu et la destination fonctionnelle d’un objet d'investissements. Ce paramètre doit entrer dans le paquet des documents de concours.

4. Le payement aux investisseurs de leur part dans la construction de l'infrastructure sociale, doit avoir probablement 2 délais: le premier c’est le stade de l’obtention de la permission pour la tenue des travaux de construction; le deuxième c’est celui de l'exploitation.

5. Le montant des accords pour les travaux supplémentaires non prévus par le projet, ne doit pas excéder les paramètres définis et doit être compensé aux frais du participant au projet d'investissements qui a admis les erreurs et la violation.

6. La création des structures d'investissements:

• L'organisme, responsable pour la distribution des garanties du Gouvernement;
• La banque d’investissements et d'assurance;
• Le fonds de compensation.

De la part des investisseurs et des entrepreneurs, s’est pronocé le Président de la coopérative de construction "Vklad" monsieur Salkov. Il a dit que les relations des investisseurs et de la ville restent complexes et retiennent l'affluence du capital privé au développement de l'économie municipale.

Les participants de la discussion se sont pronocés pour la tenue de la conférence d'affaires des investisseurs pour la discussion de ce problème. L'idée était soutenue par les pouvoirs municipaux, à présent on commence à préparer cette conférence, les délais approximatifs de sa tenue — septembre-octobre 2000.