La revue
«Le règlement juridique du marché de l'immobilier»

Si le Gouvernement assure le procès de l'acquisition du logement à la propriété personnelle, il accomplit l'obligation devant les citoyens et élargit les possibilités de leur participation dans la prospérité de l'état.

F.Ruzvelt

Le mécanisme du développement du financement par crédit à long terme hypothécaire de logement permettra de résoudre avec plus de succès le problème de la recherche des sources supplémentaires hors-budjet du financement de la construction immobilière. Dans les régions de la Russie il y a déjà des exemples de l'acquittement de travail des schémas divers du financement par crédit de la population.
Chacune de ces variantes a besoin de l'analyse détaillée, mais tout schéma permettant aux gens de résoudre le problème du logement, doit être et sera soutenue par l'état.

V.Poutine

Le financement du logement par crédit hypothécaire— la partie la plus importante de la stratégie d'Etat dans le domaine de la politique de logement.
Les réflexions sur l’hypothèque

Le professeur V.N.Ponomarev, vice-président de la Construction d’état de la Russie

La pratique mondiale témoigne que même dans les pays les plus développés l'état peut assurer le logement aux catégories socialement non protégées des citoyens seulement dans le volume de 15-20% du besoin total de la population. Cela explique, pourquoi les tentatives de l'état soviétique d'assurer le logement gratuit à toute la population du pays n’ont pas été réussies et ont essuyé l'échec.

La construction immobilière d'Etat est un grand charge pour le budget d'Etat. Elle a rendu nos villes ennuyeuses, grises du point de vue architectural.L'état, tout en restant le proprietaire inefficace a été incapable d'utiliser rationnellement les ressources financières.

Et finalement elles n’ont pas ete dirigées pour la formation de l'infrastructure optima industrielle et technologique et de génie orientée vers la construction du logement qualitatif. La notion "du logement qualitatif" signifie: confortable pour la résidence correspondant aux besoins individuels des citoyens, adapté aux conditions naturelles et climatiques assurant l'exploitation économe du fonds habité.

Ayant resolu le problème de la nécessité du logement, ayant artificiellement limité les besoins et la liberté du choix, l'état a transformé la personne en observateur passif, a engendré dans la conscience massive les humeurs stables parasitiques et les illusions, a privé une personne des motifs réalisés de l'activité sociale et économique (il ne s’agit pas de couches socialement non protégées).

Dans la société les liaisons entre les producteurs des biens et des services et leurs consommateurs ont été rompues, et sans ces liasons le développement progressif social et économique est impossible. L'économie du pays privé du consommateur actif solvable, s'est trouvée déformé. Le mécanisme principal de son fonctionnement s’est transformé en mécanisme assurant la production des marchandises chères et de mauvaise qualité. Comme conséquence, on a observé la misère.

La source principale du développement économique de l’ état est composée d'actifs monétaires et financiers des gens vivant sur son territoire.

La politique de logement adaptée par l’Etat occupe une place à part. Elle démontre l'état social et économique et politique de la société, puisque doit assurer la vie confortable pour tous les citoyens. Aujourd'hui selon les sondages sociologiques plus de 80% des gens ont besoin de l'amélioration des habitats.

La crise cruelle financière qui a frappé le pays au début des années 90 etait le début du procès de la réformation de la sphère de logement. L'état ne pouvait plus se permettre le luxe du financement direct de la construction immobilière dans de grands volumes. Selon les données du Comité statistique de Russie la part du logement gratuit a été réduite de 80% en 1987 jusqu'à 26% en 1999, y compris les frais du budget fédéral — jusqu'à 15%.

D'autre part l’elimination de l'état du financement direct de la construction a conditionné la réduction de l’ampleur de la construction du logement de 73 millions m.c. jusqu'à 32 millions m.c. par année. Cela nous mène à la crise, quand les rythmes existant de la construction immobilière n'assurent plus même la reproduction directe du fonds d'habitations.

Pour la neutralisation de cette tendance négative il est nécessaire de faire le suivant:

Premièrement, il est important d'augmenter l'efficacité des investissements budgétaires pour la sphère de logement par voie de l’application des mécanismes qui aideraient à eviter l’unilisation non profitable, et la réalisation du soutien des catégories des citoyens (qui en ont besoin)à la base de l'octroi des subventions;

Deuxièmement, il faut réaliser le tournant radical du soutien financier du producteur au soutien du consommateur — le citoyen souhaitant acquérir un logement (ou améliorer les habitats) par voie de l’application des mécanismes financiers et ceux de credit, assurant la croissance essentielle de la demande solvable de la population;

Troisièmement, il faut assurer l’application des mécanismes permettant d’engager dans la sphère de logement les sources du financement hors de budjet, y compris les moyens de la population.

La place a part est réservée au financement de la construction du logement par crédit hypothécaire de long terme.

Le système du financement du logement par crédit hypothécaire (ensuite — le SFCH) est appliqué dans tous les pays avec l'économie de marché.

L'analyse de la pratique mondiale montre, que l'élimination des phénomènes de crise dans l'économie était assurée grâce à l'introduction et le développement des mécanismes du financement par crédit de long terme des citoyens sous le gage du logement disponible ou acquis.

On peut même dire, que les crises dans la sphère économique provoquent et stimulent l'apparition de l’hypothèque, comme d’un mécanisme naturel assurant l'assainissement social et économique du corps de la société.

C'est pourquoi il n’est pas par hasard que dans plusieurs régions russes existe des prototypes des schémas hypothécaires classiques. La question c’est pas celle de l’apparition de l’hypothèque mais celle d’actions qu’il faut entreprendre pour appliquer le mécanisme de l’hypothèque.

A condition de l’organisation juste du travail et du soutien d’état l’hypothèque se transforme en système de l’autofinancement qui

Forme le marché du logement, assure son développement;
Vise à stimuler la demande solvable de la population et, finalement amener à la satisfaction des besoins des citoyens du logement;
Entraîne les moyens des citoyens dans le circuit économique du pays;
Favorise l’assainissement du système de finances et de credits;
Contribue à l'animation et au développement de plusieurs secteurs de l'économie, fait stabiliser la situation économique dans le pays.

Il est à noter que l’hypothèque contribue à la formation des relations entre l'état et les citoyens, qui assurent la stabilité et le caractère évolusionniste du développement progressif de la société au total. En général, l’hypothèque est non seulement l’instrument économique, mais en plus la direction politique ce qui est prouve par la pratique de plusieurs pays. De plus, elle témoigne que les groupes politiques rendant compte du potentiel de l’hypothèque, occupent la position dominante dans la société. Frankline et Ruzvelte sont des exemples illustres.

Ainsi, le système décrit est non seulement un moyen important pour la résolution du problème du logement. Son implication correspond aux buts sociaux, économiques et politiques de toute la société:

Elle est orientée vers les couches sociales actives, mais en même temps contribue à la formation de la classe soi-disante moyenne — de sa base sociale;
Elle introduit dans la sphère de l'activité économique le mécanisme universel (à travers le gage de l'immobilier) de l'entraînement des investissements au secteur réel de l'économie;
Elle favorise le développement du secteur "blanc" de l'économie et diminue son composant "noir", puisque est orientée aux revenus des citoyens qui sont légitimes et pronostiqués;
Elle forme dans la société les liens verticaux (citoyen — pouvoir) et ceux horizontaux (personne — investisseur — personne — emprunteur).

En réalité, SFCH crée la base instrumentale technologique pour le développement stable de l'état.

C'est pourquoi, il est à éviter à sa formation la tentation de la création du modèle simple d'organisation et de finance vise seulement à la décision du problème actuel de la garantie du logement aux certains groupes des citoyens, ça peut présenter une sorte d’impasse du point de vue de la réalisation des buts stratégiques susmentionnés.

À présent on a crée en Russie toutes les conditions pour que SFCH demarre:

1. Au cours de la réorganisation structurale de la sphère de logement le volume du logement a la propriété privée de la population, a augmenté de 14% en 1987, jusqu'à 59% en 1999 et a fait près d’un milliard de m.c. ce qui fait au moins 3-3,5 trillions de roubles.

L'animation en 1999-2000 de la conjoncture économique a conditionné la croissance de la population possédant les revenus stables, aussi que la croissance des revenus mêmes.

2. Les lois fédérales "Sur l'enregistrement d'Etat des droits pour le bien immobile et des marchés " et "Sur l’hypothèque(le gage de l'immobilier)" forment la base législative pour le fonctionnement du système du financement par crédit hypothécaire.

La décision du Gouvernement de la Fédération Russe (du 26 août 1996 ¹1010) parle de la fondation de l'agence du financement par crédit hypothécaire de logement.

3. On ratifie la Conception du développement de SFCH (la Décision du Gouvernement de la FR de 11.01.2000 ¹28), à la base de laquelle on peut élaborer et adopter les programmes hypothécaires pour les régions. La conception d'Etat du développement de SFCH présente les perspectives pour l'initiative des sujets de la Fédération Russe au choix du schéma du dévelopement de ce système. Tout modèle du financement par crédit à long terme des citoyens est acceptable, s’il observe les demandes de la propreté juridique et la transparence financière.

La décision du Gouvernement de la FR du 11.01.2000 ¹28 ratifie le paquet législatif et les règlements dirigés à la selection des mesures particulières pour le soutien d'Etat du SFCH, la réduction des risques pour les participants du marché hypothécaire, des crédits moins chers pour la population.

Parlant des mesures du soutien d'Etat il faut mentionner ceux, qui concernent les GENS, à savoir, les allègements fiscaux pour les personnes physiques qui ont obtenu le crédit de l'acquisition du logement, l'augmentation de l'accessibilité des crédits hypothécaires de logement à long terme. On prévoit l'augmentation du nombre des avantages concernant l'impôt sur le revenu (perçu de la somme n’excédant pas 600 milles roubles), l'augmentation simultanée du délai de l’octroi du crédit(pour toute la période du remboursement du crédit). On a prévu la réduction du montant de la taxe d'Etat au certificat notarial et à l'enregistrement d'Etat des contrats de l’hypothèque.

4. Le budget fédéral pour 2000 comprend l’octroie des garanties de l'Etat dans le volume de 3 milliards de roubles (selon les obligations de l'agence sur le financement par crédit hypothécaire de logement), cela va permettre d'attirer les moyens pour le remboursement des créanciers qui ont donne les crédits hypothécaires de logement à la population.

La base de la stratégie du développement comprend l'orientation et le support des sujets de la FR — la concentration des efforts pour la réalisation des programmes régionaux hypothécaires prenant en considération la spécificité de chaque région (la présence des ressources, l’état actuel du marché de l'immobilier, le niveau du bien-être de la population) et la bonne volonté des administrations et des sujets économiques en ce qui concerne l'introduction de ces programmes. Le rôle du centre fédéral est d’ accélérer au maximum ce procès par la voie de:

le réglage et le contrôle de l'activité financière des sujets du marché hypothécaire;
la réalisation de la coordination totale, l'élaboration de la méthodologie commune et les standards communs de SFCH;
appel de fonds des investisseurs pour le financement de SFCH

La fonction la plus importante du centre fédéral est l'explication et la propagande des principes fondamentaux, de l’essentiel du systeme de l’hypotheque au total.

L'absence de la clarté dans ces questions, la diversité des approches et les opinions differents créent la base favorable pour l'apparition des matières (documents) très superficielles dans les médias, qui désorganisent l'opinion publique, forme l'opinion fausse sur la légèreté et le concret insuffisant des concepteurs russes et des participants des programmes hypothécaires, creent la menace au discrédit de l'idée hypothécaire au moment meme de sa naissance. En plus, c’est pas rare quand les chefs des régions traite le système du financement par crédit hypothécaire du moyen du financement direct des secteurs de construction, qu'en effet est la conséquence, et non le but de son fonctionnement.

SFCH est le système de la réalisation du logement. C'est pourquoi on ne peut pas utiliser les moyens de la population avant de presenter le logement satisfaisant leurs besoins et possibilités. Seulement dans ce cas-là les gens,consommateurs du logement, sont protégés des risques de la construction.

Ainsi, on coordonne les intérêts des constructeurs et des gens, qui obtiennent le crédit hypothécaire. Le maître d'ouvrage, ayant le système assuré de la vente du logement construit, peut prendre le crédit à la banque. On construit les appartements ou les maisons individuelles avec ces fonds empruntés, et les consommateurs — emprunteurs potentiels surveille la construction, les délais, le coût et la qualité.

Ainsi les relations entre le consommateur et le producteur ont la forme civilisée: l'acheteur du logement oblige les organisations de construction à commencer la lutte pour le client, en formant la compétition, qui est tellement nécessaire à notre économie du regime socialiste de la production.

On entend souvent que le SFCH est cree uniquement pour les gens avec de très hauts revenus, mais puisque ils ont déjà achete le logement, il n’y aura plus d’emprunteurs dans le pays. Est-ce vrai?

Premièrement, il faut répondre à la question suivante: quelle quantité de familles dans le pays peuvent obtenir le logement du secteur de construction du pays. Nous avons déjà cité les chiffres — le volume maximum du logement faisait 73 millions m.c. par année (1987). Ainsi,

les constructeurs peuvent procurer le logement a près de 3% de familles (selon les normes sociales existantes et tenant compte de ce qu’une famille ordinaire comprend 3-2 personnes).

Deuxièmement, il faut répondre à une autre question, qu’est-ce que c’est que les paiements mensuels pour les crédits hypothécaires standards. Il est à noter que tenant compte des prix de marchés régionaux du logement (excepté les régions particulières telles que Moscou, St.-Pétersbourg, Kaliningrad et quelques autres), le coût de l'appartement se trouve entre 200 000 roubles et 400 000 roubles. Après avoir obtenu le crédit hypothécaire standard (ses paramètres sont bien connus: le versement initial fait 30% du coût de l'appartement, le délai est de 10 ans, 10-12% des annuités), la famille doit payer chaque mois 2500-5000 roubles. Mais les familles chargées de ces paiement ne sont pas, en effet, nombreuses, d'autant plus que les paiements mensuels de crédit ne doivent pas excéder 35% des revenus totaux de la famille. Dans ce cas-là la famille doit avoir le revenu mensuel de 7000-14000 roubles par mois.

Selon les données du Comité de statistiques de Russie plus de 5% de familles russes ont le revenu mensuel pas moins que 6000 roubles. Toutes ces familles se présentent comme les emprunteurs potentiels. Ainsi, le secteur de construction doit fonctionner 4-5 ans, pour satisfaire les besoins de cette catégorie des citoyens.

Donc, on peut tirer la conclusion, que la demande solvable pour le logement surpasse la quantité d’offres au marché. Cette conclusion se base sur le fait d’absence du système du financement par crédit. Les citoyens doivent payer en général près de 50% du coût total du logement avant l'achèvement de la construction.

Le financement par crédit hypothécaire présente aussi un grand intérêt pour les citoyens avec de hauts revenus, car d’habitude ils font partie de la classe des entrepreneurs réussis. Pour ces derniers le financement par crédit à long terme sous le gage du logement acquis est un moyen du dégagement des ressources personnelles pour l'investissement lucratif, qui pourra rembourser les crédits hypothécaires.

Tout en discutant des schémas d'organisation et de finance du SFCH, il est nécessaire de se rendre compte de ce que:

Que la formation du systeme est le procès a plusieurs étapes, mais la période dépendra exceptionnellement du travail coordonné, de la volonté, de la compréhension et de l'assistance du côté des administrations de tous les niveaux. Les tentatives de construire le système se limitant par le centre Fédéral, ainsi que l’innovation des modèles régionaux indépendamment du centre Fédéral, confirment cette thèse;
La formation du système aura les etapes définis, et le schéma adéquat d'organisation et de financement correspondra à chaque étape. Les éléments structuraux faisant la base de ces schémas, seront liés au cours du développement du système et formeront finalement l’organisme du financement par crédit qui va être autosuffisant. Les schémas d'organisation et de financement, peuvent être créés parallèlement, de plus, qu’ils doivent être créés parallèlement pour l'accélération du procès. Il faut se rendre compte de ce qu'ils commenceront à fonctionner effectivement seulement à mesure que les conditions favorables se forment.

L’etape de l’epargne des moyens de la population

L'analyse qualitative qu’on vient de faire a demontré, qu'à cause des revenus extrêmement bas de la population, de la cherté des fonds empruntés (cela est conditionné par l’imperfection de la base juridique et réglementaire, le dévéloppement insuffisant du système bancaire), donc, à cause de tout cela de petits crédits hypothécaires auront le plus grand succès.

Au montant bas du crédit l'emprunteur doit posséder les moyens personnels considérables. C'est pourquoi on doit former les mécanismes permettant d’épargner les moyens. Les schémas d’épargne ont un grand succès en Europe, ils sont propres à tous les pays avec le niveau bas des revenus de la population (y compris dans les pays avec l'économie en train de la modification).

La condition la plus importante pour l’innovation de ces schémas c’est la protection des dépôts des emprunteurs potentiels contre les pertes possibles.

L’instrument naturel permettant aux gens d’épargner les moyens avec le risque minimal dans le cadre des schémas de l'assurance des épargnes, sont les compagnies d'assurance.

Les unions de crédit de consommation c’est le deuxième moyen pour épargner l’argent de la population, leur activité est réglée par l'art. 116 du Code civil de la FR et par la loi Fédérale "Sur la coopération de consommation (les sociétés de consommation, leurs unions) dans la Fédération Russe".

À présent, après l’adoptation de la conception d'Etat sur le financement par crédit hypothécaire de logement, on voit de nouvelles possibilités pour le développement de la coopération de crédit dans la Fédération Russe sous forme des coopératives de prêt d’épargne. Le rôle principal doit être joue par la loi Fédérale. Cette loi doit fixer définitivement "les règles du jeu" des unions de crédit, ainsi que établir les formes du contrôle d'Etat de leur activité. C’est très important en raison d'une récente expérience triste "des pyramides financières". Il est probablement raisonable de prévoir la création de l'organisme gouvernemental spécial,comme par exemple l'inspection d'Etat, qui va travailler en collaboration avec la commission Fédérale du marché des titres réglant et contrôlant l'activité des unions de crédit.

Après que le citoyen a eu assez de moyens pour prendre le crédit (correspondant à son niveau des revenus confirmés) pour l'achat du logement, il s'adresse au créancier.

L’étape de la formation du marché primaire des crédits hypothécaires de logement.

Cette etape (compte tenu du stade de l’épargne) doit résoudre le problème de l’octroi du logement aux citoyens par l'augmentation du niveau de la demande solvable.

Le schéma d'organisation et de financement fait la base du programme hypothécaire régional.

Les "joueurs" principaux sur le marché hypothécaire sont:

Les emprunteurs — les citoyens souhaitant (et ayant la possibilité) acquérir le logement prêt;

Les créanciers (primaires) — des personnes civiles, qui en fonction de la législation ont le droit d'accorder les crédits hypothécaires de logement (les emprunts);

Les crédits hypothécaires de logement à long terme (les emprunts) — les crédits (les emprunts) accordés aux citoyens pour l'achat du logement sous le gage de l'immobilier acquis pour un délai de plus de 3-5 ans. Les obligations de l'emprunteurs découlant des droits de la demande selon le crédit hypothécaire de logement, assuré par l’hypothèque (par le gage) de l'immobilier, peuvent être régularisés en manière du titre,ou autrement dit de l'emprunt de logement, dont l'émetteur est l'emprunteur.

En perspective la place centrale dans le système des crédits primaires hypothécaires sera occupée par les banques. Aujourd'hui, cependant, leurs possibilités sont bien limitées, puisque le système bancaire russe est orienté vers les banques à tout faire, mais elles travaillent, essentiellement, avec l'argent "court". Les taux d’interet des crédits, sont trop élevés, pour être attrayants aux consommateurs.

C'est pourquoi à présent "la lacune bancaire" peut être complétée par les coopératives de logement et les compagnies d'assurance.

Quant aux cooperatives, pas la peine de recourir à l'expérience étrangère, bien que là –bas une partie considérable de la population est entraînée à l'activité des unions de crédit de consommation (près de 70% aux Etats Unis, plus de 90% en Irlande etc.). Il faut se souvenir de l'histoire assez récente de l’époque soviétique (les coopératives de logement, la caisse de l'assistance mutuelle), ainsi que la situation avant la révolution. Pratiquement jusqu'à la fin du XIX siècle sur le marché de crédit de la Russie dominaient les sociétés de crédit. Les titres émis par ces derniers étaient côtés haut non seulement à l'intérieur du pays, mais en plus à l'étranger. Il faut noter, que la raison de la creation des unions de crédit c’est le besoin des gens au soutien mutuel et à l'aide avec la méfiance simultanée instinctive envers le pouvoir, qui est propre à la mentalité russe, et l'idéologie des communistes( avec ses kolkhozes) a apparu non par hasard.

Quant aux compagnies d'assurance, il faut en parler spécialement.

Premièrement, sans assurance de la vie et du bien (mais par la suite de la responsabilité) aucun créancier ne va octroyer aucun crédit hypothécaire à long terme.

Deuxièmement, les compagnies d'assurance peuvent se présenter comme des organismes d’épargne des moyens de la population (dont on a déjà parlé).

Troisièmement, l'emprunteur potentiel réalisant (pour toute la durée du crédit) l'assurance de la vie à long terme pour la somme, égale au coût de l'appartement ou de la maison étant l'objet de ses aspirations, peut compter sur la réception du prêt (hypothécaire) de la compagnie d'assurance pour l'achat du logement sous son gage (au profit de la compagnie d'assurance).

Et, finalement, les compagnies d'assurance fonctionnant sur le marché hypothécaire, peuvent se présenter comme des investisseurs de la nouvelle construction immobilière. C'est très important aujourd'hui, on sent le manque d’offres au marché secondaire du logement, mais les derniers dix ans les volumes de la nouvelle construction immobilière ont été réduits de deux fois.

Le fonds régional ou municipal de logement — l'organisation non commerciale instituée par l'administration du sujet de la Fédération Russe ou l'organisme locale de l’autogestion peut jouer le rôle de l'opérateur (régional ou municipal) du SFCH à cette étape. Le Fonds de logement doit:

élaborer la conception régionale (urbaine) (le programme) du SFCH et créer sur sa base le projet hypothécaire;
réalise la propagande du SFCH;
réalise l’apprentissage des participants professionnels du marché hypothécaire;
Réalise la sélection des compagnies d'assurance, des agences d'estimation, des agences des promoteurs de l’immobilier;
Effectue l'accueil de la population et fournit des services aux emprunteurs potentiels (à la base du contrat de représentation) pour trouver le logement et faire des contrats de l'achat et de la vente, (y compris la vente du logement vieux), les contrats de crédit et de l’hypothèque, les contrats de l'assurance, comprenant, si c'est nécessaire, les négociations de l'assurance des épargnes;
réalise de la part du créancier (à la base du contrat de représentation) la souscription des emprunteurs potentiels;
joue le rôle du Client de la construction du logement dans les projets hypothécaires;
élabore les positions et organise les appels d'offres des compagnies de construction pour la participation aux projets hypothécaires, en cas du travail avec le marché du logement primaire;
organise l'enregistrement du droit de la propriété pour le logement acquis et l’hypothèque dans les organismes régionaux de la justice.

Parlons maintenant du rôle des organismes du pouvoir local. Ce rôle est bien important pour la formation du SFCH et comprend:

La tenue de la politique d'Etat en fonction de la Conception du développement du système du financement par crédit hypothécaire de logement dans la Fédération Russe;
La création des conditions favorables pour la réalisation des projets hypothécaires régionaux par voie de l'octroi des garanties budgétaires, de la politique favorable fiscale, de la transmission des actifs financiers (en manière des terrains,des objets inachevés de la construction etc.), les investissements initiaux bien limités pour le commencement du fonctionnement du système;
La réalisation du contrôle auprès l'activité des sujets du marché hypothécaire et du SFCH régional au total en vue de la prévention de l'utilisation incorrecte des moyens de la population et des investissements;
La formation des relations de confiance et de coopération entre les citoyens et le pouvoir, une des conditions nécessaires pour la participation de la population dans le SFCH.

Il est à noter, que sans soutien, intérêt, volonté de l'état et des organismes de l'autogestion locale le SFCH ne pourra pas se développer.

En conclusion de la description des étapes de la formation du marché primaire des crédits hypothécaires, nous allons faire quelques remarques.

Premièrement, à cette étape-là les projets hypothécaires dans les régions, poursuivent le seul but principal — l'accumulation des crédits hypothécaires pour introduire naturellement le mécanisme du refinancement du système.

Deuxièmement, au cours de la réalisation des projets hypothécaires régionaux se standartisent des procédures de l'octroi des crédits hypothécaires (des emprunts), le contrôle de la solvabilité des emprunteurs, l'enregistrement des marchés avec l'immobilier.

Troisièmement, sans “proprété” juridique et “transparence” financière du mécanisme d’emprunt financier servant de base au SFCH, il sera impossible de former la système autosuffisant en Russie.

Au quatrième lieu, la condition impérative de cette étape est l'autofinancement des projets régionaux hypothécaires. Il s’agit de la reproduction directe, et non sur celle élargie, puisque les chaînes d'investissements ne peuvent pas encore être formés (à cause de l'absence des mécanismes du refinancement hors-budjet). Cela permettra d’eliminer la charge superflue de nos budgets pauvres, permettra de diriger les moyens pour le soutien des catégories socialement non protégées des citoyens. Les moyens budgétaires doivent devenir le dernier investissement budgétaire au SFCH.

L’étape de la formation du marché secondaire des crédits hypothécaires de logement

À cette étape se passe la présentation définitive du SFCH comme du système autofinancé aux frais de l'appel de fonds dirigés pour les enrichissements de la base de ressources des créanciers.

L’instrument principal conditionnant le refinancement du système est présenté par les titres d'émissions hypothécaires — les emprunts, assurés par les gages de l'immobilier et les droits de la demande des crédits hypothécaires de logement selon les emprunts.

En raison de la spécificité des cédules hypothecaires, chaque émission est accompagnée de la multitude des emprunts — logements. C'est pourquoi l'accumulation des crédits (primaires) hypothécaires de logement doit être faite apres l'apparition sur le marché des titres — des emprunts — logements, des cédules hypothécaires. La capacité potentielle du segment du marché de fonds, dont la base est formée par l'émission et le chiffre d'affaires des cédules hypothécaires, est caractérisé par le chiffre immense de 0,3-0,4 trillions de roubles (10-15 milliards de dollars US).

En plus les cédules hypothécaires se rapportent à la catégorie des titres les plus fiables. Leur rating dans le monde entier se trouve après les titres des Etats les plus puissants. Pour rendre les cédules hypothécaires plus attrayants pour les investisseurs, il est nécessaire de prévoir les mesures de la protection de leurs droits par voie de l'introduction de la réglementation législative rigide au sujet des demandes présentées aux émetteurs des titres hypothécaires.

Ces mesures, sont visées à ce que les acteurs économiques,émmettant les cédules hypothécaires considèrent l'activité sur le marché hypothécaire comme unique, principale (les créanciers spécialisés hypothécaires, les agences spécialisées hypothécaires).

Pour telles organisations les actifs "hypothécaires" doivent faire la base de tous les actifs formés, pour qu'aucunes obligations extérieures ne puissent influencer sur la qualité de la garantie des titres hypothécaires.

Si l'émetteur des cédules hypothécaires fait faillite, les actifs "hypothécaires" doivent être déduits(retirés) à la masse particulière de concours et sont remis au service de l'autre émetteur.

Donc, tenant compte des faits susmentionnés, on peut parler de deux schémas différents de la formation du mécanisme du refinancement du SFCH.

Le SFCH à deux niveaux

Si le créancier primaire a encore d’autres affaires outre celles au marché hypothécaire (le créancier universel), il n'a pas le droit d’émettre les titres hypothécaires.

Le créancier universel et l'investisseur se trouvent en contact à travers une agence hypothécaire spécialisée, dont les seules fonctions concernent le rachat des cédules hypothecaires du créancier universel, la vente des cedures hypothecaires aux investisseurs.

Si l'agence rachète les cedures hypothecaires, elle se présente comme la compagnie financière. La surveillance de son activité est réalisée par la commission Fédérale du marché des titres.

Si l'agence rachète les droits pour la demande des crédits hypothécaires, elle devient le créancier secondaire, et son activité doit etre assurée par la licence spéciale émise par la Banque de Russie (la licence de l'organisation-créancier non bancaire).

Du point de vue juridique l'agence représente une société anonyme ouverte contrôlée par l’ administration régionale ou les organismes de l'autogestion locale. C’est comme ça qu’on peut gérer le système (de la part de l'état). Simultanément les disponibilités dirigées pour la formation du capital social de l'agence se présentent comme le “crochet” du mécanisme du refinancement (par voie du rachat des premiers cédules hypothécaires ou des droits de la demande des crédits hypothécaires).

Pour le développement du système SFCH les agences hypothécaires doivent être privatisées (pour que ça soit profitable à l'état), c’est comme ça qu’on a fait avec l'agence Fédérale hypothécaire des Etats Unis (Fanny May), quand l'état s'est réservé seulement 25% de paquet d'actions (à chiffre d'affaires de 900 milliards de dollars US).

Le SFCH à un seul niveau

Si l'octroi des crédits (primaires) hypothécaires est réalisé par les organisations spécialisées — les créanciers hypothécaires, ces derniers peuvent émettre et placer les cédules hypothécaires sans conciliation des agences. Ces créanciers hypothécaires peuvent se transformer en banques hypothécaires jouant le rôle primordial dans le SFCH allemand.

Le rôle spécial parmi les opérateurs du marché secondaire des crédits hypothécaires doit appartenir à l'agence, instituée par l'état pour le financement par crédit hypothécaire. A l’aide de telle agence l'état peut réaliser la fonction réglant la formation des standards communs assurants l'integrité du marché hypothécaire par le développement du réseau financier régional et la participation des agences régionales (municipales) hypothécaires aux capitaux sociaux. Le SFCH peut stocker les investisseurs stratégiques russes et étrangers à l’aide de cette Agence par voie de l'octroi des garanties de l'Etat des obligations "hypothécaires".

Ainsi, avec la création des agences hypothécaires régionales (et municipales) on termine la formation de la base d'organisation et du financement du SFCH dans les régions de la Fédération Russe.

Dès le moment ou l'activité régulière de l'agence du financement par crédit hypothécaire de logement va commencer on pourra observer le début de la formation du SFCH à l'échelle de tout système. Les cédules hypothécaires, faites en conformité avec les standards communs, primordialement assurées par les garanties de l'Etat (les gouvernements fédéraux ou régionaux) seront également attrayants pour les investisseurs de Irkoutsk, Ekaterinburg, Novgorod, Khabarovsk, Perm etc.

Finalement il nous reste encore des remarques à faire concernant les investisseurs et les intérêts des crédits hypothécaires.

Premièrement, c’est pas vrai qu’il n’y a pas de flots financiers dans le pays, c’est bien exagéré. Aujourd'hui, en raison du renforcement de l'activité d'affaires plusieurs entreprises reprennent intérêt envers la création des conditions plus confortables pour les travailleurs professionnels (cela prouve les programmes de logement de Lukoil et Minatome, Gazprom, les entreprises des transports ferroviaires, la SA russe la COMMUNAUTÉ ÉCONOMIQUE EUROPÉENNE, etc.

Le moyen le plus effectif et avantageux de la résolution des problèmes du logement pour les entreprises est l'achat des titres hypothécaires (l'opération avec ces derniers n’est pas frappée par T.V.A.).

Deuxièmement, c’est l'investisseur qui par le rendement attrayant détermine des intérêts des titres.