La revue
«Le règlement juridique du marché de l'immobilier»

¹2-3(3-4) 2000

Les aspects pratiques de l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque

M.G.Piskounova, l'administrateur de la chaire de l'Institut Russe des enregistreurs d'Etat au Ministère de la justice de la FR

La loi fédérale du 16 juillet 1998 102-LF "Sur l'hypothèque (le gage de l'immeuble)" (ensuite — la Loi sur l'hipothèque) contient les normes de procès définissant l'ordre des actions qui sont nécessaires à la conclusion des contrats sur l'hypothèque. Le décret du Gouvernement de la Fédération Russe du 11 janvier 2000 28 "Sur les mesures du développement du financement hypothécaire de logement dans la Fédération Russe" approuve la Conception du développement du système du financement hypothécaire de logement. Dans la Conception on propose les mesures de l'organisation des conditions pour un travail effectif des organisations de crédit au marché des crédits hypothécaires de logement, y compris la précision des procédures de l'enregistrement des droits et des marchés selon l'hypothèque du logement. Le Ministère de la justice de la FR doit préparer les documents méthodiques sur l'ordre de l'enregistrement de l'hypothèque, présentant en vertu de la loi ou du contrat. La pratique des institutions de la justice selon l'enregistrement d'Etat des droits aux biens immobiliers et des marchés avec lui a révélé une série de questions qui doivent être réglées non seulement par des documents méthodiques du Ministère de la justice de la FR, mais encore par des règlements sur l'enregistrement d'Etat.

 

L'hipotheque comme l'objet de l'enregistrement: le marché, le droit ou l'interdiction?

Le problème principal de l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque c'est la définition de l'objet de l'enregistrement. Qu'est-ce qu'il faut enregistrer: le contrat du gage, le droit du gage ou l'interdiction des droits réels.

L'art. 131 de Code Civil de la FR constate que les droits de chose aux biens immobiliers, la restriction de ces droits et le marché avec l'immeuble doivent subir l'enregistrement d'Etat. Les restrictions peuvent avoir une diverse l'origine juridique. Les restrictions des droits engendrent les droits de chose à l'immeuble des autres personnes (servitude, le droit de l'usage d'un local habité par les membres de la famille du propriétaire), les marchés (le bail, l'hypothèque, la gestion confidentielle), les actes impérieux (la saisie des biens) et d'autres faits juridiques qui sont lies à l'apparition de la restriction.

Malgré l'indication dans le p. 1 de l'art. 131 de CC de la FR à la nécessité de l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque des droits de chose et à la discussion sur la nature juridique du gage, l'hypothèque est le droit d'obligation. Le droit du gage accorde au creancier la possibilité de recevoir la satisfaction des demandes du coût des biens grevés, mais de ne pas recevoir directement l'objet du gage à la possession. Les arguments principaux au profit de la nature d'obligation de l'hypothèque c'est que l'immobilier reste à l'usage et à la possession du constituant du gage (le p. 1 de l'art. 338 de CC de la FR), le bailleur du gage ne reçoit pas le droit à la possession de l'objet, mais à la destruction de l'objet du gage le droit du gage ne cesse pas (le p. 2 de l'art. 345 de CC de la FR).

Comme on le sait, le gage se présente en vertu des contrats ou en vertu de la loi (le p. 3 de l'art. 334 de CC de la FR). Ce n'est pas nécessaire d'enregistrer "le droit du gage" du bailleur du gage, puisque le droit de tourner le prélèvement apparait seulement en cas de la non-exécution de l'obligation assurée par l'hypothèque. Le bailleur du gage peut ne pas se servir de ce droit. Mais dès le moment de l'apparition, l'hypothèque est la restriction du droit réel du constituant du gage. Le caractère restrictif de l'hypothèque consiste en impossibilité de la disposition des biens grevés sans accord du bailleur du gage, mais le caractère accablant consiste en préservation de l'hypothèque au passage des droits aux biens grevés à une autre personne (le p. 1 de l'art. 37, l'art. 38 de la Loi sur l'hypothèque). C'est pourquoi à partir de l'art. 131 de CC de la FR, indépendamment de la raison de l'apparition, l'hypothèque doit être enregistrée comme la restriction dans le registre Commun d'Etat des droits aux biens immobiliers et aux marchés.

D'autre part le p. 3 de l'art. 339 de CC de la FR annonce que le contrat sur l'hypothèque doit être enregistré selon la procédure habituelle pour l'enregistrement des marchés avec le bien correspondant. L'art. 10 de la Loi sur l'hypothèque établit aussi la nécessité de l'enregistrement d'Etat du contrat comme la condition nécessaire de sa conclusion. Dans le chapitre IV de la Loi il s'agit de l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque sans l'indication de l'objet de l'enregistrement (le marché ou la restriction). L'enregistrement de l'hypothèque se réalise par le dépôt de l'écriture selon les Règles du registre Commun d'Etat des droits aux biens immobiliers et des marchés avec eux, par la décision ratifiée du Gouvernement de la FR du 18 février 1998. ¹219. En fonction du p. 47-49 des Regles l'écriture est apporté dans le p. III destiné aux écritures sur les restrictions. Ainsi à l'apparition du gage contractuel il s'agit de l'enregistrement du marche. La présence de l'écriture sur l'hypothèque dans le registre Commun indique à l'enregistrement du contrat sur le gage et à la restriction des droits du constituant du gage par l'hypothèque.

Puisque le contrat soumis à l'enregistrement d'Etat est considéré comme contracte dès le moment de l'enregistrement (le p. 3 de l'art. 433 de CC de la FR), en vertu du p. 1 de l'art. 341 de CC de la FR et du p. 1 de l'art. 11 de la Loi sur l'hypothèque dès le moment de l'enregistrement d'Etat du contrat sur l'hypothèque le bailleur du gage a le droit du gage. Selon l'art. 77 des Règles l'enregistrement d'Etat du marché fait, s'assure par le cliché de l'inscription d'enregistrement sur le contrat sur l'hypothèque avec l'indication de la date et du numéro de l'enregistrement. Le p. 73 des Règles prévoit qu’ à l'enregistrement de l'hypothèque on donne au bailleur du gage le certificat. Mais en conformité avec le p. 1 de l'art. 14 de la loi Fédérale du 21 juillet 1997 ¹ 122-LF "Sur l'enregistrement d'Etat des droits aux biens immobiliers et des marches avec eux" le certificat assure l'enregistrement d'Etat de l'apparition et du passage du droit fait, mais la tenue de l'enregistrement d'Etat des contrats et d'autres marchés s'assure en passant l'accomplissement de l'inscription spéciale d'enregistrement sur le document exprimant le contenu du marché. En conformité avec l'art. 22 de la Loi sur l'hypothèque le certificat de l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque se réalise aussi en passant l'inscription d'enregistrement sur le contrat. Ainsi les droits du bailleur du gage s'assurent par le contrat sur l'hypothèque avec le cliché de l'inscription de l'enregistrement d'Etat du marché. Les parties ont le droit de recevoir aussi le relevé sur l'enregistrement de l'hypothèque qu'on donne pour le paiement établi pour la distribution de l'information du registre Commun.

Si en conformité avec les demandes du p. 3 de l'art. 340 de CC de la FR avec l'hypothèque du bâtiment ou de la construction selon le même contrat est mis le terrain ou sa partie assurant fonctionnellement l'objet, les écritures sur l'hypothèque doivent être apportées à deux paragraphes du registre Commun formés pour le terrain et pour le bâtiment. Les écritures sont apportées sous un seul numéro d'enregistrement, puisque on enregistre un marché, un contrat sur l'hypothèque. En conformité avec cela le paiement de l'enregistrement est perçu pour l'enregistrement d'un marché (et non pas de plusieurs droits).

Cependant l'art. 11 de la Loi sur l'hypothèque contient la règle qui est différente de l'art. 341 de CC de la FR: en cas de l'apparition de l'obligation assurée par l'hypothèque après la conclusion du contrat sur l'hypothèque, le droit du gage se présente dès le moment de l'apparition de cette obligation. Le bien hypothéqué selon le contrat sur l'hypothèque est considéré chargé de l'hypothèque dès le moment de l'apparition du droit du gage. Il en résulte que le fait de la conclusion du contrat sur l'hypothèque n'engendre pas l'interdiction des droits à l'immeuble, si il n'y avait pas d'obligation principale, assurée par le gage. Par exemple, le contrat de l'emprunt est un contrat réel et on le croit conclu dès le moment de la transmission de l'argent (l'art. 807 de CC de la FR). Si l'emprunteur signe le contrat de l'emprunt et puis certifient et enregistrent le contrat sur l'hypothèque à la garantie des obligations de l'emprunteur, le droit du gage et l'interdiction du bien par l'hypothèque apparaitront des le moment de la transmission de l'argent par l'emprunteur et non pas dès le moment de l'enregistrement d'Etat du contrat sur l'hypothèque. Dans ce cas-là le contrat est conclu, mais l'hypothèque comme l'interdiction ne se présente pas. A partir de ce que le législateur admet l'apparition de l'hypothèque comme de l'interdiction après le moment de la conclusion du contrat sur l'hypothèque, il se trouve qu’à l'apparition de l'hypothèque en vertu du contrat on enregistre d'abord le marché — le contrat sur l'hypothèque et puis on enregistre l'hypothèque. Avec cela en conformité du p. 2 de l'art. 20 de la Loi sur l'hypothèque on doit présenter le document confirmant l'apparition de l'obligation assurée par l'hypothèque.

À l'enregistrement "double" de l'hypothèque — du contrat et puis de l'interdiction par l'hypothèque une question se pose: quels droits du bailleur du gage sont confirmés par le contrat enregistré sur l'hypothèque? Il se trouve que les conséquences juridiques de l'enregistrement du contrat sur l'hypothèque dépendent des actions des parties selon l'obligation principale: selon la règle le droit du gage se présente dès le moment de l'enregistrement du contrat de gage, mais si le débiteur prouve que son obligation devant le bailleur du gage comme le créancier n'a pas apparu, l'écriture sur l'enregistrement du contrat et le cliché d'enregistrement sur le contrat ne confirment pas l'existences de l'hypothèque. Cette situation contredit le principe de base de l'enregistrement d'Etat fixé dans le p. 1 de l'art. 2 de la Loi sur l'enregistrement des droits et le principe de l'authenticité selon lequel l'enregistrement d'Etat est la seule preuve de l'existence du droit enregistré et du marché. Il est évident qu'après l'enregistrement d'Etat du contrat sur l'hypothèque le constituant du gage ne peut pas avoir à sa disposition le bien hypothéqué sans accord du bailleur du gage, même s'il n'y avait pas d'obligation principale et si le bien n'est pas encore chargé de l'hypothèque. À ce sens la norme dispositive du p. 1 de l'art. 37 de la Loi sur l'hypothèque (l'interdiction de la disposition des biens grevés sans accord du bailleur du gage) représente la condition essentielle du contrat sur l'hypothèque définie par la loi qui devient obligatoire pour le constituant du gage dès le moment de l'enregistrement d'Etat du marché et non pas dès le moment de l'enregistrement d'Etat de l'interdiction par l'hypothèque. Ainsi, l'enregistrement du contrat sur l'hypothèque provoqué déja la restriction du droit du constituant du gage, en assurant les intérêts du bailleur du gage.

Une autre question: est-ce que le bailleur du gage peut tourner le prélèvement au sujet de l'hypothèque, si on enregistre seulement le marché (le contrat sur l'hypothèque), mais l'hypothèque comme l'interdiction n'est pas enregistrée? Quelles conséquences entraîne l'absence de l'enregistrement de l'interdiction par l'hypothèque, si on enregistre seulement le contrat de gage? L'appel du prélèvement aux biens grevés se passera seulement en cas de la non-exécution ou l'exécution inadéquate de l'obligation principale. Il est douteux, qu'en présence du contrat enregistré sur le gage, la satisfaction des revendications légitimes du bailleur du gage soit possible seulement dans le cas de l'enregistrement "double" et de l'hypothèque. Il est peu probable, qu'après l'enregistrement du contrat de gage, le constituant du gage s'adresse pour la deuxieme fois à l'institution de la justice avec la demande de l'enregistrement de l'hypothèque, ayant encore le document sur l'apparition de l'obligation assuré par l'hypothèque et en portant de nouveau les dépenses de l'enregistrement d'Etat. Ces documents peuvent être présentés par le bailleur du gage, mais l'art. 29 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat et l'art. 20 de la Loi sur l'hypothèque le lui refusent.

Les questions soulevees révèlent le problème principal de l'application des normes législatives sur l'enregistrement d'Etat. Quels marchés sont soumis a l'enregistrement d'Etat: tous les marchés avec l'immeuble, ou seulement les marches indiqués dans le Code civil comme soumis a l'enregistrement, ou les marchés engendrant les restrictions (l'interdictions) des droits à l'immeuble? Etudier ce problème, ce n'est pas le but de cet article, mais il est évident qu'on demande la précision des formulations des actes juridiques qui règlent l'enregistrement d'Etat des droits aux biens immobiliers et aux marchés.

Cependant à présent on peut dire que dans la pratique existant il suffit de faire seulement l'enregistrement d'Etat du marché de gage qui est certifié par le cliché d'enregistrement sur le contrat de l'hypothèque. Le contrat de crédit est le marché consensuel, c'est pourquoi l'obligation de rendre le crédit au délai établi par le contrat se présente chez l'emprunteur dès le moment de la conclusion du contrat indépendamment du fait de la réception du crédit. En conformité avec l'art. 20 de la Loi sur l'hypothèque le contrat certifié de gage et le contrat de crédit se présentent à l'enregistrement d'Etat, après l'enregistrement de l'hypothèque, le contrat de gage est considéré comme conclu et le bien est considéré comme chargé de l'hypothèque.

 

Le dépôt des inscriptions sur le gage en vertu de la loi

À l'enregistrement de l'hypothèque présentant en vertu des circonstances, indiquées dans la loi, on peut parler de l'enregistrement de l'interdiction. En vertu de la loi le gage se présente dans les cas suivants:

  • À la vente à credit, y compris la condition sur le tempérament du paiement, le bien vendu est reconnu étant au gage du vendeur dès le moment de la transmission avant le paiement complet;
  • À la transmission du bien sous le paiement de la rente, le destinataire de la rente acquiert le droit du gage à la garantie de l'obligation du paiement de la rente (le p. 1 de l'art. 587 de CC de la FR);
  • À l'acquisition de la maison d'habitation ou de l'appartement au frais du credit de la banque ou d'une autre organisation de crédit, le bien acquis est au gage de la banque ou de l'organisation de crédit dès le moment de l'enregistrement d'Etat du contrat de vente de la maison d'habitation ou de l'appartement, si le autre n'est pas prévu par la loi fédérale ou le contrat de l'achat et vente.

Compte tenu des particularités de l'acquisition des droits aux biens immobiliers, on peut compléter ces cas par une remarque. En vertu de la loi le gage se présente dès le moment de l'enregistrement d'Etat du droit de la propriété de l'acquéreur du bien étant le constituant du gage. Dans ce cas-la l'hypothèque a une autre origine différente de contractuel.

Le p. 1 de l'art. 77 de la Loi sur l'hypothèque et le p. 5 de l'art. 488 de CC de la FR sur le gage en vertu de la loi sont les normes dispositives, les parties ont le droit de supprimer ce gage par l'accord. Mais le vendeur ou la banque perdent volontairement leurs demandes monétaires. D'autre part, le gage en vertu de la loi ne se présente pas, si le contrat de vente prévoit la préservation du droit de la propriété au vendeur avant le paiement complet du bien par l'acheteur (l'art. 491 de CC de la FR). A la différence de l'achat et de la vente, la norme sur l'apparition du gage du bien hypothéqué au paiement de la rente, porte le caractère impératif et ne peut pas être supprimé par l'accord des parties.

Le certificat notarial,comme l'enregistrement d'Etat, est nécessaire pour l'apparition du gage contractuel. Selon l'art. 10 de la Loi sur l'hypothèque, le contrat sur l'hypothèque doit être obligatoirement certifié et enregistré. Le gage en vertu de la loi se présente à la vente à condition du paiement à crédit et après la transmission de l'objet. Avec cela la forme du contrat doit correspondre aux demandes au contrat de vente et non pas au contrat sur l'hypothèque.

À l'apparition du gage en vertu de la loi on fait l'inscription sur l'hypothèque dans le registre Commun après l'enregistrement du droit de l'acheteur ou du payeur de la rente (à la partie III-2). Cette inscription doit être faite par l'enregistreur sans demande de l'enregistrement du gage du constituant du gage (l'acheteur ou le payeur de la rente) et sans paiement supplémentaire pour l'enregistrement de l'hypothèque, puisque cette restriction se présente en vertu de la loi. Dans le certificat de l'enregistrement du droit de la propriété donné a l'acheteur ou au payeur de la rente, on indique dans la colonne "les Restrictions du droit" la présence de l'interdiction. À la confirmation de l'enregistrement du gage, le vendeur et le destinataire de la rente ont le droit de recevoir le relévé du registre Commun. L'inscription de gage faite en vertu du contrat de vente a crédit, est remboursée en vertu de la demande commune du vendeur et de l'acheteur après le paiement complet du bien. L'inscription sur le gage, en vertu des contrats de la rente, est remboursée après la fin des obligations du paiement de la rente (la résiliation du contrat ou la mort du destinataire de la rente viagère).

Selon le p. 1 de l'art. 77 de la Loi sur l'hypothèque, en cas de l'acquisition du logement au frais du crédit de la banque, l'enregistrement du gage a ses particularités. Si on n'indique pas le ressource des moyens aux paiement du bien dans le contrat de vente, l'institution de la justice ne peut pas faire indépendamment l'insription de gage au profit de la banque, qui a accordé le crédit. Cela peut être fait à la demande de l'acheteur comme le constituant du gage. Pour faire l'insription de gage il faut avoir des documents contenant les renseignement sur la banque - gagiste et aussi le contrat de crédit comme le document - raison. Mais l'acheteur peut produire le crédit recevant le paiement du bien des moyens personnels ou au frais d'autres crédits et ne pas adresser une demande sur l'enregistrement du gage. C'est pourquoi même en présence de la demande de la banque - créancier sur l'enregistrement du gage, mais sans demande du constituant du gage l'enregistrement du gage est problématique. Au moment de l'enregistrement du contrat et jusqu'au moment de l'enregistrement du passage du droit, le propriétaire est le vendeur de l'immeuble. En outre en vertu du contrat de vente le vendeur est le créancier. Dans la plupart des cas après le paiement du prix de l'immeuble le droit de la propriété passe à l'acheteur, c'est pourquoi il est plus logiquement de supposer que le gage se présente en vertu de la loi non pas dès le moment de l'enregistrement du contrat de vente, mais dès le moment de l'enregistrement du passage du droit à l'acheteur, qui devient constituant du gage comme le débiteur selon le contrat de crédit.

En conformité avec la Conception du développement du système du financement par un crédit hypothécaire de logement, la garantie du crédit peut être régularisé par le contrat trilatéral de vente à la participation du vendeur, de l'acheteur et du créancier. En conformité avec le p. 3 de l'art. 10 de la Loi sur l'hypothèque, ce contrat doit être accompagné du certificat notarial et l'enregistrement d'Etat. Mais en cas de la conclusion du contrat de vente trilatéral à la participation de la banque — créancier, en vertu duquel le vendeur reçoit l'argent de la banque, se présente un gage non contractuel, mais le gage en vertu de la loi. En conformité avec cela ce contrat trilatéral de vente ne doit pas subir le certificat obligatoire notarial, cela permet de diminuer les dépenses à l'etablissement du crédit hypothécaire. Le contrat de crédit entre la banque et l'acheteur du logement peuvent être soumis à l'enregistrement d'Etat. L'institution de la justice enregistre le contrat de vente et simultanément selon le p. 1 de l'art. 77 de la Loi sur l'hypothèque fait l'inscription sur le gage au profit de la banque. Le constituant du gage n'est pas l'acheteur comme le débiteur selon le contrat de crédit, mais le tiers c'est le vendeur. Les intérets du vendeur peuvent être assurés par le contexte du contrat de vente sur le passage du droit de la propriété à l'appartement au l'acheteur après le remboursement complet du prix d'achat par la banque. Après l'exécution de cette condition, on enregistre le passage du droit de la propriété à l'acheteur, avec cela selon l'art. 353 de CC de la FR le gage au profit de la banque est gardé. Le constituant du gage devient acheteur et l'institution de la justice doit apporter des amendements à l'inscription sur le gage en vertu de la loi.

Le p. 1 de l'art. 77 de la Loi sur l'hypothèque peut amener à l'apparition d'un gage double à un objet. Par exemple, si le contrat de vente au frais du credit de la banque prévoit le tempérament du paiement après le passage du droit à l'acheteur, en vertu de la loi il y a deux gages: au profit du vendeur à la garantie des obligations selon le paiement du prix et au profit de la banque à la garantie des obligations selon la restitution du crédit. Les règles sur l'hypothèque précédante et suivante sont applicables aux gages en vertu des contrats, mais non pas aux gages en vertu de la loi. Il est évident que les normes des relations contractuelles et de gage ont besoin de la formulation plus soigneuse au financement par crédit hypothécaire.

 

L'enregistrement du droit du constituant du gage avant l'enregistrement de l'hypothèque

La particularité essentielle de l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque est la nécessité de l'enregistrement préliminaire du droit réel du constituant du gage au sujet du gage, y compris le droit apparu avant l'entrée en vigueur de la Loi sur l'enregistrement des droits. Cette demande est établie par le p. 2 de l'art. 6, par le p. 2 de l'art. 13, par le p. 1 de l'art. 29 de la Loi. En outre, en conformité avec le p. 2 de l'art. 9 de la Loi sur l'hypothèque il faut indiquer dans le contrat le droit, en vertu duquel le bien appartient au constituant du gage, et le nom de l'organisme de l'enregistrement d'Etat des droits aux biens immobiliers qui a enregistré ce droit. Avant l'enregistrement de l'hypothèque le droit de la propriété du constituant du gage ou le droit de la conduite économique du constituant du gage doivent être enregistrés dans le registre Commun. En conformité avec l'art. 69 de la Loi sur l'hypothèque, le droit de la propriété au terrain doit être préalablement enregistré. Si le terrain appartient au constituant du gage selon le droit de l'usage constant ou de la possession viagère héritée, ce terrain n'est pas remis au gage et l'enregistrement des droits au terrain apparus avant n'est pas demandé. Si le constituant du gage est le préneur du terrain, on hypothèque avec le bâtiment le droit du fermage. En raison de cela on soulève un problème de l'enregistrement d'Etat du gage du droit de bail.

 

Le gage du droit de bail

Dans la Loi de la FR "Sur le gage" le gage des droits de loyer n'était pas examiné comme l'hypothèque. Mais après l'entrée en vigueur de la Loi sur l'hypothèque, les règles sur l'hypothèque des biens immobiliers sont appliquées au gage des droits du bail de l'immeuble, puisque l'autre n'est pas établi par la loi fédérale et ne contredit pas l'essentiel des relations de loyer (le p. 5 de l'art. 5). Dans le p. 2 de l'art. 9 de la Loi sur l'hypothèque on dit que si l'objet de l'hypothèque est le droit de bail, le bien loué doit être défini dans le contrat ainsi que s'il était l'objet de l'hypothèque. Cependant les demandes sur l'enregistrement d'Etat du contrat de l'hypothèque, établis par l'art. 10, ne contiennent pas des exceptions au gage des droits de bail. C'est pourquoi les accords sur le gage des droits de bail de l'immeuble, doivent subir l'enregistrement d'Etat a titre, prévu pour l'enregistrement des contrats sur l'hypothèque. Il est évident que l'enregistrement du gage du droit de bail doit prévenir la vente (la concession) du droit de bail de l'immeuble sans accord du bailleur du gage. Pour l'enregistrement du gage du droit de bail il faut présenter aussi l'accord du bailleur et peut-être du propriétaire en conformité avec les demandes du p. 4 de l'art. 6 de la Loi sur l'hypothèque et du p. 3 de l'art. 335 de CC de la FR.

L'enregistrement d'Etat du gage du droit de bail entraine la necessité de l'enregistrement préliminaire dans le registre Commun du bail. À partir du p.2 de l'art. 9 de la Loi sur l'hypothèque cet enregistrement se réalise avant le certificat notarial du contrat sur le gage et le contrat doit contenir l'information sur l'enregistrement d'Etat fait. Mais on fait l'enregistrement du bail seulement après l'enregistrement des droits réels du bailleur (le p. 2 de l'art. 13 de la Loi sur l'enregistrement). Ainsi, la procédure de l'enregistrement du gage du droit de bail se complique essentiellement, cependant le bailleur du gage des droits de loyer recevra des garanties d'Etat supplémentaires de la légitimité du contrat de bail.

En outre en cas du gage des droits de bail apparu en vertu des contrats, détenu avant l'entrée en vigueur de la Loi sur l'enregistrement des droits, l'enregistrement du bail doit être aussi fait. L'enregistrement dans le registre Commun du bail ne change pas les dates de leur conclusion, il s'agit non pas de l'enregistrement du marché, mais de l'enregistrement de l'interdiction du droit du bailleur apparu avant.

 

L'hypothèque des maison d'habitation construites

L'article 76 de la Loi sur l'hypothèque prévoit la possibilité de la garantie de la restitution du crédit, accordé pour la construction de la maison d'habitation, par la construction inachevée et par l'équipement qui sont stockés pour la construction. Les objets inachevés par la construction, sont l'objet spécifique des droits. Selon le sens de l'article 130 du CC de la FR et de l'articles 25 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat, on attribue aux biens immobiliers les objets inachevés par la constructions qui ne font pas l'objet du contrat de la construction en vigueur (le p. 16 du décret du Plénum du Tribunal Arbitral Supérieur de la FR du 25 février 1998 ¹8). Ainsi la maison d'habitation inachevée par la construction, peut faire l'objet de l'hypothèque, si le contrat de la construction est denoncé ou si le maitre d'ouvrage érige l'objet indépendamment sans poursuite de l'entrepreneur. Cependant plus souvent la nécessité de la réception du crédit par le maitre d'ouvrage (par le client) se présente pour la suite de la construction de la maison d'habitation à plusieurs appartements sans arrêt des travaux par entreprise. Dans ce cas-là à la transmission en gage de la maison d'habitation construite, le constituant du gage se heurtera au problème de l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque. En conformité avec le p. 2 de l'art. 25 et avec le p. 1 de l'art. 29 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat des droits, avant l'enregistrement de l'hypothèque il faut enregistrer le droit du constituant du gage a l'objet inachevé par la construction. Avec cela le constituant du gage-maitre d'ouvrage doit présenter les documents confirmant la fin des effets du contrat de la construction, ainsi que les documents sur l'absence des droits des tiers au nouveau bâtiment. En conformité avec le p. 1 de l'art. 218 de CC de la FR le droit à un nouvel objet est acquis par la personne qui l'a créé pour lui-même. Si le financement de la construction de la maison d'habitation à plusieurs appartements se réalise avec la poursuite des disponibilités des investisseurs sous l'obligation de remettre les appartements dans la maison construite, dans ce cas-là on ne peut pas parler du droit de propriété du maître d'ouvrage à toute la maison à plusieurs appartements. Compte tenu de l'ambiguite de la qualification juridique des contrats de la participation dans la construction et de la diversité des schémas de l'activité d'investissement, la définition des objets des droits réels à la maison construite est l'objet de l'étude particulière. Ainsi l'enregistrement de l'hypothèque à la garantie du credit nécessaire à la suite de la construction, peut provoquer des difficultés.

Il semble que dans ce cas-là l'hypothèque de l'entreprise comme du secteur patrimonial est possible. La construction au total est l'exemple du business. En conformité avec le p. 2 de l'art. 132 de CC de la FR et le p. 2 de l'art. 70 de la Loi sur l'hypothèque, le maître d'ouvrage peut mettre le chantier de la maison d'habitation à plusieurs appartements comme le secteur patrimonial, ayant inséré à la composition de l'entreprise les droits au terrain pour la construction, l'équipement, ainsi que les droits de la demande et les dettes. Le réglage juridique de l'hypothèque des entreprises a des particularités, comme par exemple la nécessité de faire l'inventaire complet du bien et le contrôle d'audit avant l'hypothèque (le p. 3 de l'art. 70 de la Loi sur l'hypothèque), ainsi que l'octroi au bailleur du gage du droit les demandes du contrôle hypothécaire (le p. 2 de l'art. 72 de la Loi sur l'hypothèque). Cependant les problèmes liés à l'enregistrement d'Etat des marchés avec les entreprises comme les secteurs patrimoniaux, demandent une considération spéciale.

 

L'enregistrement de la concession des droits selon le contrat sur l'hypothèque

La transmission des droits du bailleur du gage selon le contrat sur l'hypothèque est possible par les moyens suivants:

  • Par la conclusion du contrat de la concession de la demande entre le créancier initial et une autre personne (l'art. 47 de la Loi sur l'hypothèque);
  • Par la conclusion du contrat de la concession de la demande entre le créancier initial selon l'obligation assurée par l'hypothèque et un nouveau créancier (l'art. 384 de CC de la FR);
  • Par la transmission des droits selon l'emprunt - logement par voie de l'accomplissement de l'inscription de transmission au profit d'un nouveau propriétaire de l'emprunt - logement et de la transmission de l'emprunt - logement (l'art. 48 de la Loi sur l'hypothèque).

Le contrat de la concession des droits selon le contrat sur l'hypothèque doit être certifié et enregistré dans le registre Commun (les p. 1,2 de l'art. 398 de CC de la FR, le p. 4 de l'art. 47 de la Loi sur l'hypothèque). L'enregistrement du contrat de la concession des droits se réalise par le dépôt de la nouvelle insription sur l'hypothèque. À titre de la raison on indique le contrat initial sur le gage et le contrat de la concession des droits. L'insription précédente sur l'hypothèque est remboursée, mais en conformité avec le p. 63 des Règles de la conduite du registre Commun on indique le numéro de la liste, sur laquelle on a fait une nouvelle insription hypothécaire. L'enregistrement produit de la concession des droits s'assure par le cliché sur le contrat de la transmission des droits par le bailleur du gage.

La transmission des droits selon le contrat sur le gage est possible par voie de la transmission des droits selon l'obligation principale. L'art. 384 du CC de la FR insère dans le volume des droits du créanciers passant à une autre personne, et les droits assurant l'exécution de l'obligation. C'est-à-dire la concession par la banque des droits du créancier selon le contrat de crédit assuré par l'hypothèque, entraîne le changement du bailleur du gage dàns l'obligation de gage. Le contrat peut être conclu en simple forme écrite et ne doit pas subir l'enregistrement d'Etat puisque ce n'est pas le marché avec l'immeuble. Mais sa conclusion entraîne le changement de la personne, au profit de laquelle l'hypothèque est enregistrée. Cela doit être inscrit dans le registre Commun. On apporte une nouvelle inscription sur l'hypothèque au registre Commun en vertu du contrat sur le gage enregistre avant et du contrat de la concession des droits selon l'obligation principale, mais l'insription précédente sur l'hypothèque est remboursée en conformité avec l'art. 63 des Règles. Quel est le paiement pour cette action de l'institution de la justice? On ne peut pas parler de l'enregistrement du marché puisque la concession du droit selon le contrat de crédit n'est pas le marché avec l'immeuble. On ne peut pas parler des modifications dans l'inscription sur l'hypothèque puisque le paragraphe VII des Règles prévoit le dépôt des insriptions sur les changements qui n'entraînent pas le passage du droit. C'est-à-dire il s'agit de l'enregistrement de l'hypothèque comme de l'interdiction du droit réel à l'immeuble au profit d'une autre personne. L'enregistrement d'Etat de l'hypothèque produit au profit d'un nouveau bailleur du gage peut être certifié par le relevé du registre Commun. Ce n'est pas exclu que les institutions de la justice percevront le paiement pour l'enregistrement "du droit de gage" et donneront au bailleur du gage le certificat de l'enregistrement d'Etat du droit, en demandant la confirmation du paiement de la taxe d'Etat pour l'enregistrement du gage et la distribution du document sur l'enregistrement. Avec cela un nouveau bailleur du gage doit porter les dépenses puisque le constituant du gage porte les dépenses de l'enregistrement de l'hypothèque et non pas les dépenses de l'etablissement des droits d'un nouveau bailleur du gage.

 

Les particularités de l'enregistrement d'Etat de la transmission des droits selon la cédule hypothécaire

La cédule hypothécaire est le titre nominatif certifiant le droit à la reception de la créance d'argent assuré par l'hypothèque et le droit de gage des biens immobiliers (le p. 2 de l'art. 13 de la Loi sur l'hypothèque), avec la transmission duquel on fait la transmission des droits du bailleur du gage et du créancier. La cédule hypothécaire est fait par le constituant du gage et par le débiteur selon l'obligation assurée par l'hypothèque. Les listes de la cédule hypothécaire sont numérotées et sont scellées du sceau du notaire, toutes les listes de la cédule hypothécaire font l'unité (le p. 3 de l'art. 14 de la Loi sur l'hypothèque). La partie intégrante la cédule hypothécaire est présentée par les applications à titre des documents qui définissent les conditions de l'hypothèque pour la réalisation des droits selon la cédule hypothécaire. L'art. 48 de la Loi sur l'hypothèque établit que la transmission des droits certifiés par l'emprunt - logement, est faite par voie de l'inscription de transmission au profit du propriétaire suivant de l'emprunt - logement, et de la transmission simultanée de la cédule hypothécaire à cette personne. Un nouveau propriétaire de la cédule hypothécaire c’est un nouveau bailleur du gage et simultanément créancier selon l'obligation assurée par le gage.

La cédule hypothécaire comme titre peut faire l'objet des marchés indépendants. La cédule hypothécaire peut être mis et vendu à l'expiration du délai défini en vertu de de l'inscription de gage de transmission faite par un bailleur du gage hypothécaire. Le gage de la cédule hypothécaire comme du titre n'est pas l'hypothèque et ne doit pas subir l'enregistrement (le p. 4 de l'art. 49 de la Loi sur l'hypothèque). La personne qui a acheté la cédule hypothécaire devient son propriétaire légal et le bailleur du gage hypothécaire.

La transmission de l'emprunt - logement au constituant du gage ou à l'institution de la justice témoigne de l'exécution de l'obligation assurée par l'hypothèque. La personne qui a dans sa possession la cédule hypothécaire, est immédiatement obligé d'informer l'organisme qui a réalisé l'enregistrement de l'hypothèque et les personnes obligées selon la cédule hypothécaire (le p. 7 de l'art. 16 de la Loi sur l'hypothèque).

La cédule hypothécaire doit contenir les renseignements et les accessoires indiqués dans le p. 1 de l'art. 14 de la Loi sur l'hypothèque. Les renseignements sur l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque sont apportés à la cédule hypothécaire en mettant le cliché sur l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque, en faisant les insriptions qui sont consolidées de la signature de l'enregistreur et du sceau de l'institution de la justice. En déhors des renseignements sur l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque sur l'emprunt - logement on indique aussi la date de la distribution à son initial bailleur du gage, l'inscription sur cela est aussi consolidée de la signature de l'enregistreur et du sceau.

La loi sur l'hypothèque prévoit les actions des institutions de la justice liées à l'etablissement des droits selon l'emprunt — logement.

1) L'institution de la justice donne l'emprunt — logement au bailleur du gage initial après l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque avec la marque de l'enregistrement de l'hypothèque et avec la date de la distribution au bailleur du gage initial (le p. 3 de l'art. 22). L'action d'enregistrement est seulement l'enregistrement de l'hypothèque.

2) Si le constituant du gage et le propriétaire légal la cédule hypothécaire ont conclu l'accord certifié sur le changement de l'objet de l'hypothèque ou sur l'étandue de l'obligations assurées par l'hypothèque qui prévoit la distribution d’une nouvelle cédule hypothécaire, l'institution de la justice annule l'emprunt - logement et simultanément donne au bailleur du gage une nouvelle cédule hypothécaire. L'annulation est produite par l'inscription "Est remboursé" au recto de la cédule hypothécaire (le p. 7 de l'art. 16) avec l'indication de la distribution du nouvel emprunt — logement. La cédule hypothécaire annulée fait parti du dossier jusqu'au moment du remboursement de l'inscription d'enregistrement sur l'hypothèque (le p. 6 de l'art. 13). Le constituant du gage présente cette nouvelle la cédule hypothécaire à l'institution de la justice avec la demande d'avoir fait des modifications dans le registre Commun.

3) En conformité avec l'art. 16 de la Loi sur l'hypothèque les institutions de la justice réalisent l'enregistrement des propriétaires légaux dans le registre Commun. Cette formulation n'est pas irréprochable puisque les institutions de la justice enregistrent non pas des sujets des droits à l'immeuble, mais le droit, l'interdiction des droits et le marché. Il est évident que dans l'art. 16 il s'agit de l'enregistrement de l'hypothèque au profit d'un nouveau bailleur du gage, propriétaire de la cédule hypothécaire. L'inscription sur l'hypothèque avec l'indication du propriétaire légal de l'emprunt - logement à titre du bailleur du gage est apportée en vertu:

  • De la cédule hypothécaire faite par le propriétaire précédent légal à son nom;
  • De l'inscription de transmission à son nom fait par le bailleur du gage de la cédule hypothécaire, si l'inscription ge gage spéciale etait faite à son profit et qui a vendu la cédule hypothécaire à l'expiration du delai;
  • Des documents confirmant le passage des droits selon la cédule hypothécaire aux autres personnes à la suite de la succession de la personne civile ou à titre de la succession;
  • Des décisions de la Cour de reconnaître les droits selon la cédule hypothécaire.

L'inscription d'enregistrement doit être réalisée pendant un jour dès le moment de l'appel à la chambre d'enregistrement. Puisque le délai établi par la loi commence à durer le lendemain après la date calendaire (l'art. 191 du CC de la FR), l'insription d'enregistrement sur un nouveau propriétaire doit être réalisée au cours de la journée de travail suivant le jour de l'accueil des documents.

En conformité avec le p. 2 de l'art. 146 de CC de la FR les droits certifiés par le titre nominatif, sont remis en ordre établi pour la concession des demandes. L'accomplissement de l'inscription de transmission et la transmission de la cédule hypothécaire au nouveau propriétaire est le marché, en vertu duquel se passe le changement d'un bailleur du gage hypothécaire et du créancier selon l'obligation assurée par l'hypothèque. En conformité avec le p. 1 de l'art. 16 de la Loi sur l'enregistrement des droits, la demande de l'enregistrement du passage des droits selon la cédule hypothécaire doit être donnée par les deux parties: le propriétaire légal précédent et la personne à qui le droit passe selon la cédule hypothécaire. Si l'authenticité de la signature du propriétaire légal sous l'inscription de transmission est certifiee, la demande peut être donnée seulement par une personne, au profit duquel on fait l'inscription de transmission. On apporte au registre Commun une nouvelle inscription sur l'hypothèque. L'enregistrement du nouveau propriétaire de la cédule hypothécaire produit peut être certifié par le cliché sur la cédule hypothécaire ou par le relevé du registre Commun.

Dans les règlements de l'enregistrement d'Etat il est nécessaire de donner plus exactement la définition des actions des institutions de la justice pendant l'enregistrement de l'hypothèque et l'enregistrement de la transmission des droits selon le contrat hypothécaire. Il est impossible de définir les actions des institutions de la justice pendant le changement du propriétaire de la cédule hypothécaire à la suite de la succession ou en vertu de la décision judiciaire. On doit apporter une nouvelle insciption sur l'hypothèque avec l'indication d'un nouveau bailleur du gage au registre Commun. Ce n'est ni enregistrement du marché, ni enregistrement "du droit du gage". Avec cela on peut certifier l'enregistrement du nouveau propriétaire de l'emprunt — logement par le relevé du registre Commun puisque on fait l'inscriptions de transmission seulement sur l'emprunt — logement.

4) Les institutions de la justice doivent donner aussi le double de la cédule hypothécaire à titre de la restitution des droits selon la cédule hypothécaire perdue (l'art. 18 de la Loi sur l'hypothèque). Le double est fait par le constituant du gage ou par le débiteur selon le contrat certifié. L'institution de la justice peut donner le double au propriétaire légal de la cédule hypothécaire s’il est possible d'établir toutes les inscriptions de transmission selon la cédule hypothécaire perdue. S’il est impossible d'établir toutes les inscriptions de transmission, on ne donne pas le double (le p. 1 de l'art. 18 de la Loi sur l'hypothèque). Ainsi bien que la Loi sur l'hypothèque prévoit la possibilité de l'appel libre des cédules hypothécaires au moyen des inscriptions de transmission au lieu de la procédure complexe du certificat notarial et de l'enregistrement d'Etat des contrats de la concession de la demande selon l'hypothèque, les propriétaires de la cédule hypothécaire doivent prendre soin de l'enregistrement dans le registre Commun à titre des bailleurs du gage.

5) Au remboursement de l'inscription d'enregistrement sur l'hypothèque, l'institution de la justice annule la cédule hypothécaire et la remet à son propriétaire, (l'art. 25 de la Loi sur l'hypothèque). La copie de l'emprunt - logement avec la marque "Est remboursée" se trouve dans l'affaire des documents et ne se rapporte pas aux documents du caractère public.

 

Le paiement pour l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque

Pour enregistrer le contrat sur l'hypothèque, il faut présenter la demande et le document confirmant le dépôt du paiement pour l'enregistrement d'Etat du marché établi par le règlement de la Fédération Russe (l'art. 11, 13 de la Loi sur l'enregistrement des droits). Le paiement pour l'enregistrement d'Etat n'est pas le moyen budgétaire et va au compte de l'institution de la justice. D'autre part on applique au gage des biens immobiliers les normes de la Loi de la FR du 29 mai 1992 ¹2872-1 "Sur le gage"qui ne contredisent pas à la Loi sur l'hypothèque. En particulier, l'art. 15 établit qu'on perçoit la taxe d'Etat pour l'enregistrement du gage, la distribution du certificat sur l'enregistrement, ainsi que l'octroi des relevés du registre. Le demandeur accorde à l'organisme réalisant l'enregistrement, les preuves du paiement de la taxe d'Etat. A l'absence de ces preuves la demande reste sans changement. Le chiffre de la taxe est défini par la loi Fédérale du 31 décembre 1995 226-LF "Sur la modification et les compléments dans la Loi de la Fédération Russe". L'article 4 de cette loi établi qu'on paie la taxe dans une mesure:

  • cinq minimal de la rémunération mensuelle établie à la date du paiement de la taxe d'Etat, pour des constituants du gage — des personnes civiles,
  • double minimal de la rémunération mensuelle établie à la date du paiement de la taxe d'Etat, pour des constituants du gage— des personnes physiques.

La taxe d'Etat est nommée au revenu du budget d'une collectivité selon le siège de la banque ou de sa filiale qui a accepté le paiement. Ainsi, compte tenu de la taxe ou du tarif pour le certificat obligatoire notarial du contrat sur l'hypothèque, à la présentation du gage le constituant porte les dépenses essentielles. En outre si le constituant voudra recevoir le certificat de l'enregistrement du gage, il devra présenter la preuve du paiement de la taxe d'Etat à l'organisme enregistrant. La nécessité du double paiement peut être eliminée par la modification de la loi de la FR "Sur le gage" et de la loi de la FR "Sur la taxe d'Etat". Les propositions de réduire ou de supprimer la taxe d'Etat pour l'enregistrement du gage se trouvent dans la Conception du développement du système du financement par crédit hypothécaire.

Il semble que pour l'enregistrement du gage en vertu de la loi le paiement, ainsi que la taxe d'Etat ne sont pas perçus puisque dans ce cas-là l'enregistrement représente non pas l'acte juridique, mais seulement le dépôt de l'inscription sur l'interdiction apparu en vertu des circonstances, indiquées dans la loi.

 

Les limites de l'expertise juridique à l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque

Dans les lois fédérales sur l'enregistrement d'Etat des droits et sur l'hypothèque il n'y a pas des retraits de la règle totale du contrôle de la légitimité des marchés détenus sous la forme qualifiée. Les accords de gage certifiés subissent l'expertise juridique et le contrôle de la légitimité aux raisons totales. En conformité avec le p. 1 de l'art. 21 de la loi sur l'hypothèque, l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque peut être interdit selon les raisons indiquées dans l'art. 20, ainsi que dans d'autres articles de la Loi sur l'enregistrement d'Etat des droits. Par exemple, la raison supplémentaire du refus est l'interdiction du gage des biens immobiliers par la législation. La particularité de l'ordre de l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque est qu'en cas de la non-conformité du contenu du contrat sur l'hypothèque, et de la cédule hypothécaire et des documents, l'enregistrement s'arrete par les demandes de la législation de la FR, mais on accorde aux parties la possibilite d'éliminer les non-conformités révélées. Après cela l'enregistrement peut être interdit si on ne répond pas aux exigences de l'organisme enregistrant (le p. 2 de l'art. 21 de la loi sur l'hypothèque).

On fait aussi le contrôle des autres documents présentés à l'enregistrement. Par exemple, selon le p. 2 de l'art. 20 de la Loi sur l'hypothèque, il faut présenter à l'enregistrement le document confirmant l'apparition de l'obligation assurée par l'hypothèque. Dans la plupart des cas c'est le contrat de crédit entre la banque et l'emprunteur dont les obligations sur la restitution du crédit sont assurées par l'hypothèque. Est-ce que les institutions de la justice ont le droit de faire l'expertise juridique du contrat de crédit ou d'un autre accord, en vertu duquel il y avait une obligation principale? Est-ce que le refus de l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque est possible en vertu de la reconnaissance par l'institution de la justice du contrat de crédit qui n'est pas le marché avec l'immeuble? A partir des demandes du p. 3 de l'art. 20 de la Loi sur l'enregistrement, l'institution de la justice peut refuser de faire l'enregistrement de l'hypothèque en vertu de ce que le contrat de crédit comme le document présenté à l'enregistrement, ne correspond pas aux demandes de la législation en vigueur selon la forme ou le contenu (le p. 3 de l'art. 329 de CC de la FR). Cependant l'analyse des normes spéciales qui établissent les raisons pour le refus de faire l'enregistrement de l'hypothèque, indique que la non-conformité du contrat principal ne donne pas les droits à l'institution de la justice de ne pas faire l'enregistrement de l'hypothèque. Ainsi le p. 2 de l'art. 29 de la Loi sur l'enregistrement des droits n'admet pas l'enregistrement de l'hypothèque, si le contenu du contrat et les documents nécessaires ne correspondent pas aux demandes de l'enregistrement d'Etat des droits. Les p. 2,3 de l'art. 21 de la Loi sur l'hypothèque préscrit le refus de faire l'enregistrement dans le cas où les documents, appelés "l'application" dans le contrat sur l'hypothèque, ne correspondent pas aux demandes de la législation. Mais le p. 2 de l'art. 20 de la Loi sur l'hypothèque separe les applications au contrat sur l'hypothèque et le document confirmant l'apparition de l'obligation assurée par l'hypothèque. L'institution de la justice doit faire l'expertise juridique du contrat principal dans le volume suivant: le contrôle de l'authenticité et la validité du document donné, la coïncidence du bailleur du gage et du créancier selon le contrat principal, la conformité de l'obligation principale, son essentiel, l'étendu et le délai de l'exécution aux conditions essentielles du contrat sur l'hypothèque (selon le p. 1 et le p. 4 de l'art. 9 de la Loi sur l'hypothèque). Cependant le bailleur du gage et le constituant du gage qui ont insére le contrat de crédit dans l'application du contrat sur l'hypothèque, risquent de recevoir le refus de faire l'enregistrement de l'hypothèque, si à l'avis de l'institution de la justice le contrat de crédit ne correspond pas aux demandes de la législation.

La conclusion L'hypothèque se présente primordialement en vertu des contrats sur l'hypothèque ou en vertu de la loi. Par la suite le changement des personnes dans l'obligation existant — le passage des droits du bailleur du gage à une autre personne est possible. Les inscriptions sur l'hypothèque initial sont apportées au registre Commun d'Etat des droits aux biens immobiliers et aux marchés en vertu:

  • Des contrats sur l'hypothèque (le p. 3 de l'art. 339 de CC de la FR);
  • Des contrats de vente à credit (ló ç. 5 de l'art. 488 de CC de la FR);
  • Des contrats de la rente, la teneur viagère avec la charge (l'art. 587 de CC de la FR);
  • Des contrats de vente du local habité au frais du crédit de la banque (l'art. 77 de la Loi sur l'hypothèque).

Les inscriptions sur l'hypothèque sont apportées au changement du bailleur du gage en raison:

  • Des contrats sur la concession des droits de la demande du bailleur du gage (le p. 2 de l'art. 389 de CC de la FR);
  • Des contrats sur la concession des droits de la demande selon l'obligation principale assurée par l'hypothèque (l'art. 384 de CC de la FR);
  • De l'inscription de transmission au profit d'un nouveau propriétaire de la cédule hypothécaire (le p. 3 de l'art. 16, l'art. 48 de la Loi sur l'hypothèque);
  • Des décisions de la cour sur la transmission des droits du bailleur du gage, le propriétaire légal de la cédule hypothécaire, à une autre personne (l'art. 387 de CC de la FR, le p. 3 de l'art. 16 de la Loi sur l'hypothèque);
  • Des certificats du droit à l'heritage du bailleur du gage,de la personne physique (l'art. 387 de CC de la FR, le p. 3 de l'art. 16 de la Loi sur l'hypothèque);
  • De l'acte de transmission ou de la balance divisante contenant la position sur la succession de la personne civile réorganisée — du bailleur du gage (l'art. 58, 59 de CC de la FR, le p. 3 de l'art. 16 de la Loi sur l'hypothèque).

On fait l'enregistrement d'Etat des marchés seulement en cas de la présentation des contrats sur l'hypothèque et des contrats de la concession des droits du bailleur du gage. Dans d'autres cas les actions d'enregistrement des institutions de la justice ne sont pas l'enregistrement des marchés ou l'enregistrement des droits, ils ne sont pas la modification des inscription d'enregistrement sur l'hypothèque. L'illisibilité des normes de l'enregistrement d'Etat (l'enregistrement de l'hypothèque, les contrats sur l'hypothèque, les propriétaires légaux de la cédule hypothécaire) embarrasse la qualification des actions d'enregistrement des institutions de la justice et la définition du paiement pour l'enregistrement.

Les raisons indiquées permettent de définir les actions d'enregistrement des institutions de la justice à l'apparition de l'hypothèque et au changement du bailleur du gage comme l'enregistrement de l'interdiction du droit du constituant du gage au profit de la personne définie. Il est possible qu'en conformité avec la Conception du développement du système du financement par crédit hypothécaire de logement, cette définition "universelle" permet de préciser les procédures d'enregistrement se trouvant dans la Loi sur l'hypothèque et dans les Règles de la gestion du registre Commun d'Etat des droits. Le paiement pour l'enregistrement d'Etat de l'hypothèque peut être établi par les règlements de la FR selon le p. 1 de l'art. 11 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat des droits. Avec cela le paiement pour l'enregistrement de l'hypothèque au profit d'une personne physique ou civile ne doit pas excéder les limites établies par la Décision du gouvernement de la FR du 26 février 1998 ¹248 "Sur l'établissement du chiffre maximum du paiement pour l'enregistrement d'Etat des droits aux biens immobiliers et aux marchés et pour l'information sur les droits enregistrés".