¹2-3(3-4) 2000

La vente du bien municipal et d'Etat: les problèmes et l'expérience

U.G.Mosounov, le chef de l'entreprise Spécialisée d'Etat unitaire de la vente du bien municipal et d’Etat
V.A.Chégolevski, le chargé de cours, l'académie économique Russe Pléchanov
I.L.Zaika, l'académie Financière au Gouvernement de la Fédération Russe

Les aspects juridiques de l'organisation de la vente du bien municipal et d'Etat occupent une place importante dans le système de la gestion du bien dans la Fédération Russe et dans ses sujets. Le gouvernement de la Fédération Russe par la décision du 9 septembre 1999 ¹1024 "Sur la Conception de la gestion du bien d'Etat et sur la privatisation dans la Fedération Russe" a adopté la Conception et recommandait aux organismes du pouvoir exécutif d'organiser le travail sur la réalisation de la Conception.

La politique d'Etat dans le domaine de la gestion du bien d'Etat vise à atteindre les buts suivants:

• L'augmentation des revenus du budget fédéral à la base de la gestion effective de la propriété de l'Etat;
• L'optimisation de la structure de la propriété (du point de vue des proportions sur le macro- et le microniveau) dans les intérêts de la garantie des conditions stables pour la croissance économique;
• L'entraînement de la quantité maximum des objets de la propriété de l'Etat au procès du perfectionnement de la gestion;
• L'utilisation des actifs d'Etat à titre de l'outil pour la poursuite des investissements au secteur réel de l'économie;
• L'augmentation de la compétition des organisations commerciales, l'amélioration des paramètres financières et économiques de leur activité par voie de l'assistance aux transformations intérieures et de la cessation de l'exécution des fonctions, qui ne leur sont pas propres.

La conception prévoit le perfectionnement ultérieur de l'organisation de la vente du bien dans les sujets de la Fédération.

Nous examinerons certains aspects du réglage juridique et les organisations de la vente du bien municipal et d'Etat à Moscou.

La privatisation de la propriété d'Etat et municipale à Moscou est un composant important du développement économique de la ville, de la réformation de l'économie nationale, de la transformation et de l'approfondissement des relations de la propriété.

La ville, sur les relations de la propriété, se produit dans deux aspects: comme la structure impérieuse du sujet de la Fédération établissant les normes et les règles de la gestion et de la vente du bien, organisant la coopération de toutes les structures du pouvoir exécutif et législatif et des sujets s’occupant de l’aménagement; et en tant que sujet faisant le ménage et propriétaire fonctionnant activement sur le marché. La vente du bien se réalise conformément aux devoirs du Gouvernement de Moscou.

À la premiere étape (1992-1994) la vente du bien urbain se réalisait d’après les critères et les normes prévus par la Loi de la privatisation de 03.07.91 et par le Décret du Président de la Fédération Russe de 29.01.92 ¹66 avec les méthodes accélérées de la vente du bien au coût résiduel de bilan. Les ventes se réalisaient comme la privatisation obligatoire. Selon l'état sur 01.07.94 on a conclu 8017 contrats d’achat et vente, y compris par le Comité du bien de Moscou — 3079 contrats et par le Fonds du bien de Moscou — 4938 contrats d'achat et vente.

À la deuxieme étape de la privatisation du bien municipal et d'Etat le Gouvernement de Moscou a introduit les correctifs essentiels dans le système de l'organisation des ventes. Par la disposition du Maire de Moscou de 30.05.94 ¹264-RM "De la privatisation des biens immobiliers sur le territoire de Moscou" on a reconsidéré les taux de base de la vente des objets du fonds inhabité et on a réalisé le passage aux prix courants de la vente des objets aux structures bancaires et commerciales. L'initiative du Gouvernement de Moscou a trouvé la réflexion dans le Décret du Président de la Fédération Russe de 06.02.95 ¹96 "De la deuxième étape de la privatisation à Moscou" et la décision de Duma urbaine de Moscou de 02.10.96 ¹85. À la deuxieme étape de la privatisation, de 1995 jusq’à présent (pour 01.04.2000) — on a conclu 12150 contrats d'achat et vente. Le volume annuel de la vente du bien a fait 1650-1950 millions de roubles, avec cela la quantité de places vendues a été réduit à la premiere étape de 2-2,2 millions de mètres carrés à 450-550 mille mmètres carrés à la deuxième.

On a produit la démarcation du bien pour la propriété fédérale et urbaine.Conformément au programme urbain de la privatisation on a crée la base normative et juridique reglant l'ordre de la formation des prix et la technologie des ventes.

L'organisation de la vente des locaux inhabités aux preneurs à bail est basée sur quatre schémas: sur les plans ratifiés de la privatisation, sur les demandes des preneurs à bail (sur les prix négociés), compte tenu de l'importance sociale de l'objet et du schéma d'investissements (avec la mise en compte des investissements dans le coût du local).

L'introduction de l'approche différenciée de la formation des prix différent de l'approche de la Russie, a changé qualitativement le procès de la privatisation du bien d'Etat sur le territoire de Moscou. Avec l'introduction des nouvelles approches la privatisation à Moscou a pris le caractère systémique, les revenus de la privatisation sont devenus plus stables. Cela a affecté favorablement le climat d'investissements dans la ville.Les structures bancaires, financiers et commerciales produisaient activement le rachat de l'immobilier loué participaient aux ventes faites.

Les moyens de la privatisation des objets du fonds inhabité ont fait, à partir de 1992, 10,5 milliards de roubles ou 1,5 milliards de dollars. À present dans la propriété de Moscou il y a 46,4 millions de mètres carrés des places (outre cela 4 millions de mètres carrés demandent la précision avec les structures fédérales).

Compte tenu des rythmes précipités de la construction des objets de l'immobilier dans la région de la construction massive, à Moscou — pour la première fois en Russie — à partir de 1994 — on a réalisé l'idée de la vente de l'immobilier, comme des objets de la construction inachevée. L'introduction à la pratique de la privatisation du système donné a permis avant la remise définitive des objets de recevoir au trésor urbain les ressources financières considérables dépensées ensuite pour la construction des objets de l'infrastructure urbaine. Pour la réalisation des objets de la construction inachevée, on a introduit le système de la vente des chantiers de longue durée, qui n’étaient pas longtemps réalisés sur les ventes.

La privatisation se réalisait non seulement par les rachats directs des objets de l'immobilier, mais aussi par la vente des paquets d'actions des entreprises privatisées. La vente des actions se réalisait à la base avantageuse aux personnels. Les sujets à la vente libre de l'action étaient vendus aux ventes ouvertes et aux ventes aux enchères monétaires, conformément aux conditions des plans de la privatisation. On a réalisé au total 1610 paquets d'actions, y compris 986 paquets des entreprises de la propriété fédérale.

Simultanément de la part des départements fédéraux (du Comité du bien d’Etat de la Fédération de Russie, du fonds Russe du bien fédéral), la vente des objets de la propriété fédérale disposée sur le territoire de la ville s’effectuait par les structures urbaines.

Pour la période 1992-1999 les rentrées des fonds sur les directions principales de la privatisation du bien municipal et d'Etat ont fait:

La vente des locaux inhabités 8,9 milliards de roubles;

La vente des objets de la construction inachevée 1,1 milliard de roubles;

La vente des paquets d'actions 0,52 milliard de roubles.

À coté des rentrées des fonds de la vente du bien, la ville a reçu des investissements pour la somme de 10,3 milliards de roubles, y compris aux objets loués du fonds inhabité — 3,92 milliards de roubles, aux objets de la construction inachevée — 2,2 milliard de roubles, aux programmes d'investissements des sociétés anonymes — 4,1 milliard de roubles. On a produit la reconstruction près de 70% des places industrielles du marché de consommation, on a organisé de nouveau plus de 250 mille postes de travail.

L'organisation et l'efficacité de la vente du bien urbain étaient examinés périodiquement sur les séances du Gouvernement de Moscou, on apportait à l'organisation des ventes les correctifs compte tenu des particularités de la période temporaire.En 1998 le Gouvernement de Moscou a fait les changements structuraux: on a crée le Département du bien municipal et d'Etat et l'entreprise unitaire Spécialisée d'Etat de la vente de la propriété municipale et d'Etat de Moscou, on a crée les structures de la vente des objets de la construction inachevée construits aux frais des moyens du fonds hors-budjet.

La vente des objets du fonds inhabité assure plus 84% des entrées monétaires de la privatisation du bien municipal et d'Etat dans la ville. Avec cela dans la structure de la vente des locaux inhabités prédominent les ventes directement aux preneurs à bail. Les preneurs à bail au cours de la preparation du paquet des documents pour le rachat du local loué passent des coordinations nécessaires aux préfectures des circonscriptions administratives.

À la vente des objets du fonds inhabité loué par les entreprises privatisées, le prix de l'objet est établi selon la formule de comptes, où le paramètre de base est le coût de la construction d’un mètre carré dans la maison de panneau habitée.

Cl=Cc-Cub-Cm-Ct-Cz-Ca-Cli-Cb-S-Cinf

Où:

Cl — le coût du local, milliers de roubles;

Ññ — le coût de comptes de la construction d’un mètre carré, milliers de roubles, défini par le Gouvernement de Moscou;

Cub — le coefficient de l'usure du bâtiment;

Cm — le coefficient de la qualité de la matière de construction;

Ct — le coefficient du type de bâtiment;

Cz — le coefficient de la zone territoriale;

Ca — le coefficient comme l'activité;

Cli — le coefficient de la qualité du local inhabité;

Cb — le coefficient reflétant le local /le bâtiment particulier (non particulier);

S — la place de la structure, mètres carrés ;

Cinf — le coefficient de correction prenant en considération l'inflation.

Il faut remarquer, que pour les preneurs à bail qui ont reçu le droit du bail avec le droit du rachat suivant sur le concours on peut appliquer encore un coefficient augmentant (jusqu'à 1,3) d’après la decision de la Commission de la vente des objets du fonds inhabité de la ville de Moscou.

En appliquant le système des coefficients qui prennent en considération l'usure de l'objet, l'aspect de l'activité de l'entreprise (les coefficients baissant), le confort de la situation commerciale et d'autres conditions, on forme le prix final d’un mètre carré.

La direction suivante. La vente des objets loués, dont le droit au bail (sans droit du rachat) était reçue à la suite de la vente aux encheres ou du concours, ainsi que selon tous les autres contrats du bail se réalise par les prix négociés, dont les frontières minimales sont définies par le Gouvernement de Moscou: dans la limite du chemin de ceinture — 1200 dollars US pour 1 mètre carré, du chemin de ceinture jusqu'au chemin de fer d'Arrondissement de ceinture — 800 USD pour 1 mètre carré, en dehors du chemin de fer d'Arrondissement de ceinture — 480 USD pour 1 mètre carré.

Les frontières indiquées des prix étaient ratifiées en janvier 1999 et à présent excèdent souvent les prix, formés sur le marché.

Cependant la législation de Moscou prévoit les possibilités de la réduction des prix ratifiés.

Ainsi, par exemple, avec les coefficients baissant on vend des locaux de sous-sol, des rez-de-chausseè, des greniers détruits et des bâtiments non convenables à l'exploitation.

L'avantage considérable du rachat des locaux loués inhabités est la mise en compte de la partie des investissements apportés à l'objet de la propriété de l'Etat à compte de la somme du rachat, cela permet pratiquement de diminuer le prix du local racheté jusqu'aux 50%.

Les dépenses coordonnées avec le bailleur pour les grosses répartitions et la reconstruction des locaux, la réparation des communications du génie font partie de la composition des investissements.

À partir de ce que le prix est defini en dollars, les investissements sont recalculés aussi aux dollars au moment de leur dépôt, cela permet de prendre en considération les pertes des preneurs à bail de l'inflation et de la crise financière.

En cas de besoin on peut attirer les cabinets indépendants d'audit et les estimateurs à la definition de la grandeur des dépenses.

La considération particulière demande la question de la privatisation des monuments de l'architecture, dont la partie peut être privatisée. En cas de la prise de la décision positive sur la vente d’un monument de l'architecture, le rachat du local est produit en vertu du compte fait par l'administration centrale de la protection des monuments de Moscou.

Les marchés de la privatisation ne sont pas frappés par l'impôt sur le coût ajouté.

Selon les bilans des ventes pour 1999 le prix moyen d’un mètre carré pour les structures commerciales a fait 10990 roubles ou 447 dollars US.

La stratégie de la ville à l’égard de la vente des locaux loués doit être construite à la base de la définition du volume optimum des biens immobiliers vendus qui restent en propriété de la ville, partant de l'approche complexe à l'administration du patrimoine des intérêts courants et perspectifs du budget urbain. Il semble rationnel de garder dans la perspective plus proche le rapport stable au remplissage du budget par les entrées non fiscales de la collecte des paiements de loyer (la source principale des revenus) et de la vente du bien d'Etat.Ainsi le volume annuel des ventes dans l'expression de coût ne doit pas être plus bas que 60% de la collecte des paiements de loyer et le volume des places, louées par la ville au bail, ne doit pas être plus bas que 8 millions des mètres carrés. En même temps la politique des ventes doit stimuler les investissements dans le développement de l'infrastructure de la ville, prendre en considération les paramètres sociaux dans la stratégie contractuelle.

La direction importante à la strategie de l'administration du patrimoine est le contrôle des contrats d'achat et vente des locaux inhabités. Le système formé de contrôle est fondé sur les demandes de la décision du Gouvernement de Moscou de 04.06.96 ¹461 "Du règlement de la réalisation du contrôle de l'exécution des contrats d'achat et vente de la propriété municipale d'Etat et sur les mesures de la préservation du profil des entreprises du marché de consommation". Dans la base elle consiste en réalisation par les acheteurs du contrôle de l'exécution des devoirs découlant des contrats d'achat et vente de la propriété municipale, en utilisation des locaux. D’après les faits des violations des conditions des contrats d'achat et vente la Commission de la privatisation prend la décision de la résiliation du contrat ou du changement des conditions des contrats. Ainsi le changement du profil de l'utilisation du local par les entreprises privatisées est possible exceptionnellement en coordination avec les organismes territoriaux du pouvoir exécutif de la ville.

Seulement en 1999 en commun avec l’Inspéction Municipale d’Etat, les préfectures, le Département du bien municipal et d'Etat et le Département du marché de consommation et des services on a fait 400 contrôles de l'utilisation des locaux inhabités par les structures commerciales. D’après les résultats des contrôles on a révélé que 122 entreprises ont produit le reprofilage des locaux utilisés. 15% de ces entreprises ont payé le changement du profil des locaux. Aux frais de cela le budget urbain s'est complété en supplément pour la somme près de 10 millions de roubles. La Commission Urbaine de la privatisation a pris la décision du changement du plan initial de la privatisation de 25 entreprises. Sur les autres organisations contrôlées on conduit le travail en justice. L'analyse du travail dans cette direction a montré le rôle positif du contrôle, ainsi que les problèmes liés aux manques de la base législative, à la netteté insuffisante du mécanisme du contrôle de l'utilisation des objets du fonds inhabité par les entreprises privatisées (de la perception des suppléments au budget de la ville, l'établissement de l'ordre du retrait des locaux chez les propriétaires, qui n’utilisent pas longtemps les objets de l'immobilier etc.).

Il est nécessaire à la base législative d'établir la responsabilité des propriétaires des objets du fonds inhabité, jusqu'à la résiliation des contrats d'achat et vente et du retrait des objets de l'immobilier à la propriété urbaine pour la non-utilisation de longue durée (plus 12 mois) des locaux.

Il faut établir le mécanisme précis de la réception de la coordination du reprofilage de l'objet à préfecture de la circonscription administrative, à la municipalité, aux subdivisions du marché de consommation. Avec cela la coordination sur le reprofilage doit être accordée exceptionnellement sur les conditions du supplément et de la présentation de l'accord supplémentaire correspondant au contrat d'achat et vente conclu plus tôt.

Les organismes territoriaux du pouvoir exécutif, la chambre de licence de Moscou doivent donner les permissions nécessaires de la réalisation de n'importe quel aspect de l'activité, ainsi que les licences seulement dans le cas où l'aspect déclaré de l'activité correspond à la destination(fixation) du local indiqué dans le contrat d'achat et vente.

À la vente des objets de la construction inachevée conformément aux conditions des concours dans l'ordre obligatoire aux contrats d'achat et vente, il est nécessaire d'indiquer les délais de l'achèvement des travaux de la construction et le début du fonctionnement des entreprises dans les locaux achetés. En cas de la violation des conditions indiquées il faut établir la responsabilité des propriétaires, jusqu'à la résiliation des contrats d'achat et vente et le retrait des locaux.

L'organisation du contrôle doit être construite à la base de la coordination des actions des structures participant aux controles.

Comme la pratique montre, l'efficacité du procès de la privatisation augmente à la participation active des territoires à la production des conditions de la vente des objets, au controle de l'observation par les propriétaires des conditions des contrats d'achat et vente. La ligne stratégique principale dans la production de la politique de la privatisation du bien d'Etat à Moscou doit devenir la coopération étroite des organismes de la gestion et de la vente du bien d'Etat avec les préfectures et les municipalités. Cela permettra de prendre les décisions pesées, répondant aux intérêts de la ville. L'entreprise spécialisée réalise la vente des objets (fait les concours, les ventes aux enchères) avec la participation des représentants des territoires avec la direction de la partie des moyens de la privatisation des objets aux fonds de but des territoires.

Il est nécessaire d'affermir la coopération avec les structures fédérales. Le contrat de 24.06.98 ¹4-19-9792/8 de la démarcation des objets de la conduite et des responsabilités entre les organismes du pouvoir d'Etat de la Fédération de Russie et les organismes du pouvoir d'Etat de la ville de l’importance fédérale de Moscou doit être complété par l'élaboration et la réalisation des programmes fédéraux de but du le développement de Moscou, de la mise en relief des investissements du budget fédéral et de la compensation par la ville des dépenses pour l'exécution des fonctions de la capitale.

L'entreprise spécialisée de la vente du bien d'Etat doit devenir l'agent commercial sur le territoire de son sujet de la Fédération pour les autres sujets de la Fédération de Russie, ainsi que pour le centre fédéral.

À Moscou, en tant que sujet dela Fédération de Russie, il est necessaire de remettre les actions des entreprises russes de la soumission fédérale, dans ce cas-là l'entreprise Spécialisée doit être octroyée par tous les pouvoires de la réalisation des marchés avec le bien d'Etat fédéral sur le territoire de Moscou avec l'établissement de la distribution convenable des moyens de la privatisation au budget fédéral et au budjet de Moscou.

La politique de la ville dans le domaine de la vente du bien urbain se réalise dans la coopération étroite du Département du bien municipal et de Moscou avec le Douma urbain de Moscou, les organismes de branche de l'administration urbaine. Cela permettait de perfectionner à la base constante la base réglementaire de l'organisation des ventes et de lui apporter les correctifs nécessaires compte tenu de la situation changeant et les propositions des organismes de branche de l'administration urbaine.

Les représentants du secteur foncier et de propriété du Gouvernement de Moscou acceptent la participation directe au travail de la commission commune de l'administration de Moscou de la base réglementaire des relations foncières et patrimoniales de droit, de la commission budgétaire et financière et de la commission de la politique économique. L'activité pratique pour les derniers cinq ans se réalisait conformément aux décisions fondamentales de la Duma de Moscou de 20.09.95 ¹61 du programme de la privatisation à Moscou et ¹85 de 02.10.96 de l'ordre de la vente du fonds inhabité à Moscou, aux autres documents réglementaires.

L'activité législative du Duma de Moscou se réalisait dans le contact étroit avec le Département du bien municipal et d'Etat sur le plan concerté d'avance. Seulement pendant l'année passée à la base de l'expérience accumulée étaient élaborés et sont examinés les projets suivants de loi: "La Conception de la gestion de la propriété de Moscou et de la coopération avec d'autres propriétaires sur le territoire de la ville avant 2005" (la décision du Gouvernement de Moscou de 26.10.99 ¹997); "De la privatisation de la propriété municipale et d'Etat et à Moscou"; "Du programme de la privatisation de la propriété municipale et d'Etat à Moscou" (la decision du Gouvernement de Moscou de 20.04.99 ¹350); "Du bail des objets de la proprieté municipale et d'Etat"; "Des relations foncières à Moscou" et d'autres documents.

Le département du bien municipal et d'Etat réalise la préparation des décisions communes dans le domaine de la gestion et de la vente du bien urbain avec le Département des finances, le Département de la politique économique et du développement, le comité foncier de Moscou, le Département du marché de consommation et des services, le Département de la science et de la politique industrielle, le Département du soutien et du développement de la petite entreprise et d'autres organismes de branche de l'administration urbaine.

Dans les directions principales de la politique de la ville dans le domaine de la vente du bien urbain on demande la coordination plus précise des actions de toutes les structures de l'administration municipale (dans la préparation des documents, la réalisation de la coopération au cours de la préparation des ventes et l'organisation du contrôle des contrats d'achat et vente).

La solution des problèmes de l'administration du patrimoine suppose la participation des subdivisions scientifiques à la préparation des décisions de projets et des recommandations.

Le 29 mars 2000 dans le Département du bien municipal et d'Etat de la ville de Moscou a passé la conférence scientifique et pratique "De la conception des ventes de la propriété municipale et d'Etat à Moscou pour la période de 2000-2002".

À la discussion des problemes ont participé les représentants du pouvoir exécutif de Moscou et de la Fédération de Russie (S.V.Mologeaviy, le vice-ministre —le secretaire d’Etat du Ministère du bien d'Etat de la Russie), les représentants des organisations scientifiques, de la communauté bancaire, des structures patronales — d'estimation, de conseil et des sociétés des commerçants.

D’après les résultats de la discussion on a préparé les recommandations sur la formation de la stratégie des ventes, le perfectionnement de la formation des prix et la technologie des ventes, la garantie d'information, l'introduction des nouveaux schémas avec le tempérament du rachat, la poursuite des structures bancaires, l'utilisation des mécanismes du gage et les garanties, l'institut de l'estimation indépendante. L'institut de l'estimation indépendante doit participer constamment à la formation de la stratégie des prix de la vente du bien. On envisage les voies du perfectionnement législatif des opérations principales sur le marché de l'immobilier.