¹2-3(3-4) 2000

Vous prenez ce qui appartient aux autres pour un certain temps et vous rendez ce qui vous appartient pour toujours

L'exposé du maire de Moscou J.M.Lujkov

En Deuxième conférence interrégionale "le financement à long terme de logement et le financement par crédit hypothécaire en Russie"
Le 9 juin 2000

Chers participants!

On est nombreux à parler et écrire sur l’hypothèque. Donc, on peut affirmer que notre conférence est consacrée au sujet extrêmement actuel. Mais certains se rappellent, que dans les années soixantièmes on faisait de grandes plantations du maïs. Si, on juge toujours selon ce critère, on peut affirmer que le problème actuel de la Russie c’est le maïs. Nous nous rappelons, comment ça c'était. Mais c’été fini. La vie a mis les accents justes et le maïs est cultivé seulement là, où c'est possible et nécessaire. Le même destin attend le financement par crédit hypothécaire, mais plus tôt cela aura lieu meilleur resultat on obtiendra. C'est pourquoi il est très actuel maintenant de ne pas parler tout le temps du profit de l’hypothèque, mais compte tenu d'une nouvelle expérience,de traiter cette question, envisageant les priorités stratégiques du développement des programmes régionaux et de la coopération interrégionale dans le domaine du financement à long terme de logement et le financement par crédit hypothécaire.

Il est évident, qu'il y a assez de raisons, pour que l’hypothèque se développe aux frais de l'initiative privée et l'esprit, sans intervention du pouvoir. De plus on peut même dire, que celui qui donne directement les crédits hypothécaires et obtient les revenus en a besoin plus que nous. Mais puisque le pouvoir est responsable pour ce que le système de la garantie du logement dans l'état fonctionne sans problèmes, il nous faut que les instruments de la redistribution des flots financiers au profit de la sphère de logement fonstionnent bien et on est obligé de payer à ceux qui accomplissent ce travail utile. Les instruments hypothécaires permettent de faire tout cela avec les dépenses minimales. C’est du paradoxe, qu’on a besoin de ce qui nous est inutile au premier coup d’oeil. Mais pour cela le système hypothécaire doit devenir un flot financier à grande échelle, qui comprend 5-8% de toutes les ressources financières du pays. J’ai déjà donné les explications des raisons de ce phénomène en conférence des constructeurs il y a deux semaines. Mais cette question est d’une grande importance, donc, on peut aborder ce sujet encore une fois en le traitant d’une nouvelle façon.

La période du succès suppose, la période de l'attente de l’hypothèque non seulement de la décision des problèmes du logement de la population. Mais en plus la periode de l’essor de l’industrie de la construction et des domaines contigus de science et de production. Cette période des espoirs pour l'introduction rapide et massive du système du financement par crédit hypothécaire est terminée. Néanmoins, l’hypothèque a apparu, vit et se réalise, parfois, en forme très subtile, elle est devenue un instrument réel de la resolution du problème du logement pour plusieurs gens. Les constructeurs y voient la source de la garantie supplémentaire du profit solvable du logement qu’ils construisent. L’hypothèque est demandée aussi par la population comme un instrument réel financier permettant de satisfaire les besoins du logement. Et, certes, cet instrument plait aux banques, dont on a déjà parle.

D'autre part on voudrait attirer votre attention à ce que parfois on se trompe tout en disant, que l’hypothèque est une nouvelle forme d’obtenir quelque chose à ne rien faire. C’est pas tout à fait comme ça. Pour devenir propriétaire du logement, acquis à l’aide du crédit hypothécaire, l'emprunteurdoit doit changer de psychologie et de mode de vie pour assurer les revenus personnels hauts et stables, s’occuper de l’apport personnel à l’affaire de la garantie de la stabilité du pouvoir d'État et des droits juridiques.

Cependant l’hypothèque ne se développe pas. C’est parce qu’on examine la question sans tenir compte des autres problèmes du logement.

La dette hypothécaire eveille le désir de gagner. Mais si nous arrangeons notre système économique de manière qu’il soit impossible de gagner de l’argent, il ne reste qu’à se rappeler une proverbe: c’est pas blâmable de désirer. On peut même dire que si les emplois, accordés aux citoyens, ne donnent pas de possibilités de gagner assez d’argent, le problème ne sera pas résolu. Mais on ne peut pas gagner beaucoup d'argent se servant de technologie vieillie. Encore un problème! Puisque vous devez savoir jusqu’a quel point il est difficicle d’appliquer de nouvelles technologies dans notre pays.

La liste des problèmes systémiques, qui il faut décider, pour que l’hypothèque deviennent un instrument effectif, n’est pas achevée. Maintenant vous voyez que les problèmes à resoudre, pour que cet élément utile fonctionne, sont nombreux. ça c’est une tâche des organismes régionaux et fédéraux. Je compte bien, que notre conférence contribuera à la décision de cette tâche stratégique, systémique. Je ne dis pas, qu’il n’y a pas de problèmes intérieurs dans l'affaire hypothécaire. Ils existe et on les observe souvent. Le perfectionnement des instruments est très important. Mais il est encore plus important de faire un projet de la décision du problème du logement au total et l’appliquer au système intègre du financement par crédit hypothécaire, en coordonnant les détails et la la vitesse du développement avec le projet systémique et le niveau du développement de l'économie en général.

Je vais parler tout d'abord de la philosophie générale, et ensuite je vais aborder les questions spécifiques des instruments hypothécaires.

Cette année en conférence des constructeurs j’ai réussi (comme il me semble) à persuader les participants, que l’état de choses n’est pas admessible, parce qu'il y a,en effet, des problèmes sérieux a resoudre. Et si on n’applique pas de mesures radicales aux niveaux départementaux, territoriaux et fédéraux, les conséquences s'accroîtront. Pour en parler plus en détail je peux ajouter que si on laisser trainer les choses, un endettement de la société devant celui qui assure la satisfaction du besoin citoyens de logement augmentera strictement et amènera à la faillite du système.

Je vous rappelle le problème. Tout le monde sait que pour le developpement de la société, l’ état doit payer absolument la réalisation de plusieurs fonctions importantes. En dehors du paiement du travail de tous les niveaux du système d'État, la société doit trouver les moyens pour le logement et les services communaux, pour l'alimentation et, malheureusement, pour les cigarettes et l'alcool, pour la santé publique et pour la médecine, pour le transport, pour le repos, pour les vêtements etc. La distribution des moyens limités entre tous ces composants vitales demande l'observation de l’équilibre. Personne ne pourra, par exemple, donner systématiquement 90% du produit national ou régional brut pour la garantie des besoins de logement. L'état se trouvera dévasté. Il n'y aura pas de moyens pour la satisfaction des autres besoins importants: le maintien de l'infrastructure, la protection des citoyens et du pays, la formation, l'assistance médicale, le développement de la culture et de la science, la protection et la restitution de l’environement. J’en ai déjà parlé aux constructeurs.

La pratique mondiale montre, que dans l'état stable on ne peut octroyer pour le logement que 20-24% du produit intérieur brut. Par exemple aux États Unis, à la fin des années 80 au début des années 90 on a dépensé moins de 18% du produit intérieur brut pour le logement. Ainsi les dépenses de logement peuvent se réaliser selon deux schémas. On peut faire comme chez nous,c’est a dire percevoir plus d’ impôts et ensuite doter les dépenses de logement des citoyens, mais on peut laisser cet argent aux citoyens et réaliser la subvention seulement pour des familles concrètes, exceptionnellement en cas de circonstances spéciales. Le deuxième moyen est plus productif du point de vue public, puisque c’est avec cela que le prix payé par la société pour la satisfaction du besoin de logement est plus bas (jusqu’aux 20-30%).

Ayant accepté, que, sans violer l'équilibre économique, on peut dépenser 20% du produit intérieur brut pour le logement on a compté, que même pour le maintien de même niveau pour la garantie du logement, formé avant les réformes, 0.5-0.7 milliards de dollars vont manquer aux constructeurs.

Cette pénurie ne pourra pas etre éliminée au frais des autres articles des dépenses. Le budget urbain, et les balances des entreprises de tous les régimes de propriété n'ont pas tant de moyens libres. La ménace sérieuse de la faillite du système de la construction immobilière est évidente. Et si nous ne prenons pas soin au préalable, ça peut devenir vraiement grave. Maintenant on est en train d’étudier en détail les mécanismes possibles de sa prévention.

Tout le monde est d’accord que le problème est grave.

Si on avait la tâche de doubler le volume de la garantie du logement ou si le logement devient plus cher, on aurait besoin du produit intérieur brut de 10 milles dollars par personne pour une année. Cette tâche est encore plus difficile. Mais si nous voulons assurer les tendances stables favorables du développement du pays et la croissance stable de la qualité de la vie des citoyens, nous n'avons pas le droit de reculer. Il faut chercher les voies constructives pour résoudre le problème du logement.

Malheureusement, les complexités ne se limitent pas par la menace de la faillite systémique. Le deuxième problème le plus sérieux est lié à la distribution formée des revenus de la population. Dans le monde entier la question de logement est caractérisé par l'indice de la possibilite d’acquisition du logement. Cette chiffre montre le pourcentage des citoyens, dont le salaire est plus élevé que le moyen, qui peuvent acheter le logement au prix moyen. On croit, que si dans le pays cet indice est plus bas que 80% la situation est vraiement inquiétante. Dans les pays développés cet indice fait plus de 100%. Cela signifie, que le logement moyen peut être acquis pratiquement par toutes les familles, dont le revenu n'est pas plus bas que le moyen, et même certaines familles, dont le revenu est plus bas que le moyen. Chez nous, à cause d'un tres grand décalage des revenus des riches et des pauvres, l'indice de la possibilite d’acquisition du logement fait près de 10%. Cela signifie, qu’outre les difficultés du paiement de la construction il y aura les difficultés liees à la demande insolvable. Ceux qui ont de l’ argent n'ont plus besoin de logement, mais ceux qui en ont besoin, n’ont pas de moyens.

La stratégie de la resolution du problème du logement doit comprendre tout le système des mesures, dont je vais parler.

Il est tout d’abord indispensable de changer de technologie de la construction du logement. Il faut prendre en considération que l'élaboration des plans du développement des systèmes du financement de la construction, permettra de réduire réellement aux plusieurs fois le coût du logement, celui de la construction et de l’exploitation. C’est énoremement important, particulièrement pour nous, puisque autrefois chez nous on ne faisait pas attention à ce composant et nous héritons plusieurs problèmes erronées dus au manque d’attention à ce facteur.

Nous avons compté, que même l’Amérique riche n’aurait pas subi les frais du logement prenant en consideration les normes, formées dans les États Unis, si les Américains devaient payer nos technologies et nos dépenses puor l’énergie, mais selon leurs tarifs.

Il faut faire une attention spéciale au problème de la longévité du logement. Si la durabilite de l'habitation augmente de deux fois, on pourra réduire de deux fois les dépenses pour la restitution du logement.

Il nous est indispensable le développement rapide des technologies de la réparation et la restitution des bâtiments, ainsi que des technologies effectives de l’utilisation des maisons et des éléments de leur reconstruction qui ont dépasse le délai de la durabilité. Dans les années 60 on voulait construire beaucoup et vite pour octroyer au plus grand nombre des citoyens des logements convenables. Maintenant le problème du maintien du logement construit est égale à celui d’ une nouvelle construction. Quant il y aura près de 400 millions de m.c. de constructions, une nouvelle construction fera près de 5-6 millions de m.c. par année, mais chaque année 8 millions de m.c. de logement devront subir la restitution et l’utilisation partielle. Nous ferons faillite si nous ne modernisons pas les technologies de la restitution du logement usé.

Toutes ces directions de la correction de l’equilibre des dépenses et des revenus seront discutées avc les constructeurs. Il y a encore une source de l'augmentation de l'efficacité des dépenses de la construction, que nous n’avons pas encore dûment assimilée. La valeur des objets construits dépend de ce qui les entourent, transport et autres infrastructures de la ville. Voila un exemple: dans une des villes européennes il y avait un grand terrain bâti de maisons à prix bas, que se vendaient avec beucoup de peine. Dès qu’on a construit une station du métro, les prix ont augmenté de plusieurs fois et on a vendu ces maisons avec beaucoup de succès. Vous ne pourrez jamais vendre avantageusement un magasin du commerce de détail, s’il n’y a pas de logements à côté. Autrement dit, la conception complexe du développement des territoires prévoit l'augmentation du confort de la vie et l'efficacité de l'utilisation des moyens dépensés pour l'acquisition des objets construits, le compte des particularités de la mentalité nationale permet d’obtenir le profit supplémentaire seulement au frais du travail intellectuel, pratiquement sans dépenses financières. Et ça c’est la croissance du produit intérieur brut, qui demande plus de ressources intellectuelles que de celles financières. Et en Russie il est plus facile de trouver cette ressource-là, que l'argent.

Tous les points susmentionnés sont des conditions impératives pour la garantie de la croissance du financement par crédit hypothécaire. Se basant sur l’experience de Moscou on peut citer maintenant beaucoup d’ exemples pratiques de l'efficacité d’une telle approche dans les cas les plus différents: commençant par le stationnements d'automobile jusqu'àux bâtiments chiques et bureaux.

La réforme des revenus de la population. En bref, il faut faire tout de manière que les gens reçoivent plus et dépensent plus. C’est pas un slogan popouliste. C’est déjà depuis longtemps qu’on sait réaliser cela.

Avant tout, il faut laisser l'argent de logement dans les poches de la population et faire travailler les motivations normales capitalistes de l'autorestriction naturelle du besoin au logement, reduire le prix et augmenter la qualité de la construction. La transmission de l'argent du logement à la population et l’adoption du paiement complet du logement par les citoyens ne pourra pas changer, comme le pense monsieur Nemzov,la situation financière de l'état. Le moyen, que nous proposons, est celui du paiement complet par les citoyens du besoin de logement qui diminuera adéquatement les entrées au trésor d'État. Ca ne va pas concerner les citoyens possédant les garanties normales de logement. Par contre ceux qui n’ont pas de logement digne, auront des moyens personnels pour la résolution de la question de logement.

Le deuxième composant de la réforme des revenus de la population doit être présenté par la transmission aux mains des citoyens du dividende national, obtenu au frais de la rente de ressources patrimoniales et foncières. Cette question est bien étudiée par plusieurs experts. Les mécanismes de la transmission du dividende national aux citoyens sont étudiés, mais j’ai pas de possibilités d’en parler actuellement en détail.

La réforme des instruments financiers de la garantie du logement aura les résultats nécessaires. Ce qu’on fait maintenant dans le domaine du financement par crédit hypothécaire ne nous arrange point. L’hypothèque apporte plus du profit à ceux qui l’organisent, tout en contribuant à l'appel de fonds de la population pour l'augmentation de la construction du logement. Le développement de l’hyphotèque est insuffisant. D'ailleurs, peut-être c’est pas si mal. Si nous investirons beaucoup d’ argent aux technologies vieillies et ne nous occuperons pas de conditions favorables pour les emprunteurs, quand ils pourront gagner la restitution de la dette, nous engendrerons de grandes difficultés dans l'avenir.

Il y a encore un problème: les banques accordant les crédits à long terme, se trouvent maintenant dans les conditions pires, que celles qui s'occupent des opérations speculatives à court terme. Ce problème se décide ordinairement au frais de l'introduction de la législation prévoyant pour de telles banques les restrictions des moyens du placement des moyens (seulement des moyens d'investissement dans le secteur réel), et les allègements fiscaux.

Les crédits moins chers vont contribuer à la croissance des moyens attirés pour la construction du logement à l'aide de l’hypothèque. Mais l’essentiel c’est que, l'appel de fonds de la population à l’aide du financement aux intérêts bas par crédit à long terme hypothécaire soit accompagné de la création simultanée de la possibilité de gagner les moyens pour la restitution de la dette. Ce seront les emplois bien rémunérés, qu’on peut trouver seulement dans la sphère des technologies d'innovation. On peut examiner les mécanismes de l'utilisation du financement par crédit hypothécaire non seulement directement pour la construction du logement, mais en plus indirectement: pour le financement de la mise en marche de nouvelles technologies de la construction, de la production des matières de construction et pour la réduction radicale de la consommation de l’énergie.

Le développement du financement par crédit hypothécaire est une des directions prioritaires de la politique de logement dans la ville. Nous comptons sur la croissance stricte des échelles de l'application de cet instrument, mais nous comprenons, que pas toutes les catégories des citoyens peuvent s’en servir. Cela signifie, que tout d'abord nous concentrerons les efforts principaux sur la décision des problèmes du logement des citadins ayant les revenus stables et souhaitant résoudre le problème de l'amélioration des habitats sans aide financière de la ville. Pour les catégories définies des citadins nous comptons présenter le soutien financier en vue de la garantie des conditions initiales pour l’obtention du crédit.

D'autre part, la ville gardera la fonction de la garantie du logement sur les conditions de l'embauche sociale ou commerciale pour ses citoyens, dont les revenus ne permettent pas d'acquérir le logement indépendamment même à l'aide du crédit à long terme.

Le développement du système du financement par crédit hypothécaire de logement à long terme doit amener à la création dans la ville du système fonctionnellement complet des mécanismes de marché pour résoudre les problèmes du logement et des mécanismes du soutien social des citoyens.

Examinons la manière dont l’hypothèque se développe à Moscou.

La réalisation du mécanisme du financement par crédit hypothécaire de logement à long terme dans la ville a commencé en 1998 par l’adoption de la Résolution du Gouvernement de Moscou "Sur la conception du développement du financement par crédit hypothécaire de logement à Moscou".

La réalisation des activités, envisagées par la conception, a permis à la ville de traverser la période de la formation du système du financement par crédit hypothécaire. Voila les résultats positifs de cette période:

• La création des bases législatives pour la réalisation des opérations dans la sphère du financement par crédit hypothécaire;
• La formation des bases d'organisation du fonctionnement du système du financement par crédit hypothécaire de logement à long terme et la création de l'agence hypothécaire de Moscou;
• L’élaboration des schémas du financement par crédit hypothécaire adapté à l'état moderne de la base juridique et de la situation sociale et économique;
• Il est nécessaire de réaliser le changement de la psychologie des citadins pour qu’ils comprennent qu’ils doivent résoudre eux-même le problème du logement par voie de l’augmentation des revenus personnels permettant recevoir et rembourser par la suite le crédit hypothécaire de logement;
• L'intérêt des institutions financières de crédit et du secteur de construction pour la réalisation des programmes hypothécaires propres et l'orientation pour la perspective du développement stratégique à long terme.

D'autre part, il est nécessaire de reconnaitre les défauts du programme hypothécaire précédent de Moscou orienté vers la création seulement d'un aspect du système du financement par crédit hypothécaire. Ces dernieres années le financement par crédit hypothécaire de logement à long terme n’est pas devenu répandu. Cela est conditionné par les raisons suivantes:

• Le manque de correspondance du programme hypothécaire à Moscou, adopte au début de 1998, et de la situation sociale et économique qui est changée après le mois d’août de 1998:
• l'orientation initiale du programme principalement pour les sources étrangères du remplissage financier;
• la tendance du programme du passage rapide du système hypothécaire au niveau de l'organisation propre à l'économie stable d'État;
• l'absence de investisseurs d’institution du pays (de fonds de retraité, de compagnies d'assurance etc.), intéressé à l'investissement fiable des ressources financières à long terme;
• l'acceptation par Moscou des conditions du financement par crédit aux intérêts de 10% des annuités, dôtés par la ville ce qui ne correspond pas aux conditions de marché du financement par crédit;
• la situation politique et économique dans le pays, particulièrement:
• le haut niveau de l'inflation;
• le niveau insuffisant et l'instabilité de la solvabilité de la population;
• l’imperfection du système des impôts;
• un grand coût de la construction immobilière;
• la cherté des ressources financières;
• l’imperfection de la base réglementaire et juridique et l'absence de la pratique de son application dans les situations conflictuelles, inévitable en train du fonctionnement du système du financement par crédit hypothécaire de logement;
• le manque de confiance de la population,des créanciers et des investisseurs potentiels pour les intentions déclarées et les actions des organismes du pouvoir;
• l'activité insuffisante des institutions financières, de credit au cours de la présentation et de la réalisation des projets hypothécaires.

Donc, on a pris une decision de modifier le programme hypothecaire de Moscou pour le développement ultérieur du système du financement par crédit hypothécaire, le remplissage du système par les ressources financières, la garantie réelle des crédits pour les groupes divers de la population.Le projet de la Nouvelle conception est deja élaboré. Il se base sur les principes suivants:

• La stimulation et le soutien égal des schémas divers du financement par crédit de logement hypothécaire par la ville avec la concentration graduelle sur les formes, qui seront adéquats à la situation sociale et économique, se formant dans le pays, et correspondront aux intérêts du développement de la ville;
• Le refus du financement du loyer de l’argent et le passage aux conditions du financement par crédit pour la plupart des emprunteurs disposant des revenus suffisants, au renforcement simultané du soutien social des catégories avantageuses des citoyens, aspirant à améliorer les habitats à l’aide du financement par crédit hypothécaire;
• L'orientation, en premier lieu, pour les catégories de la population, qui ont besoin d' un petit crédit hypothécaire. Cela permettra d’atteindre le nombre maximum des emprunteurs aux ressources limitées de crédit;
• La garantie de possibilités du paiement de la partie du nouveau logement au frais de la vente du logement déjà acquis;
• Le soutien des citoyens ayant besoin de l'amélioration des habitats et souhaitant, mais s’ils n’ont pas de revenus suffisants, obtenir les crédits hypothécaires sur les conditions bancaires ordinaires, à l’aide du système de l'octroi des subventions gratuites pour la construction ou l'acquisition du logement à travers le paiement du versement initial à la réception du crédit hypothécaire;
• la possibilité d’epargner de l’argent pour l’obtention du crédit hypothécaire présentée aux citoyens, à l'étape actuelle ça va être réalisée en forme de l'acquisition des titres de rente du logement de Moscou, et ensuite - par voie de la création des caisses d'épargne et des emprunts;
• La création du fonds de réserve pour la résidence temporaire des citoyens qui n’ont pas réussi à rembourser le crédit hypothécaire, pendant la poursuite et la vente du logement;
• Les moyens budgétaires (le bien municipal) octroyés pour les garanties des titres de l'agence hypothécaire de Moscou;
• Le perfectionnement de la base réglementaire et juridique de la ville dans les buts de l’élimination des obstacles au cours du développement du système du financement par crédit hypothécaire de logement et la garantie de la coopération active avec les structures fédérales pour l'assistance au développement de l’hypothèque.

La réalisation des principes énumérés du développement du système du financement par crédit hypothécaire, sera dirigée non seulement pour le soutien de tous les participants du marché du financement par crédit hypothécaire, mais encore pour la création du segment particulier social de ce marché, qui sera visé à l'octroi des crédits hypothécaires aux personnes ayant le droit au soutien social de la ville.

À la pénurie existante des disponibilités et l'impossibilité de la garantie rapide du logement municipal aux gens qui en ont besoin, se présente le problème de l'octroi du logement aux citoyens, ayant les revenus stables, la possibilité d’obtenir le crédit hypothécaire aux conditions de faveur pour l'acquisition independant du logement.

Donc, le Gouvernement de Moscou veut charger le Département du logement municipal et de la politique de logement de la réalisation du schéma propre du financement par crédit hypothécaire de logement fondé sur l'octroi de cette possibilité aux gens qui en ont besoin. Donc, il faut:

• Epargner de l’argent pour l'acquisition du logement, ayant les garanties de l'utilisation du côté du Gouvernement de Moscou. A titre de la forme principale de tels épargnes nous proposerons l'acquisition des titres de rente de logement de Moscou;
• Appliquer les schémas du compte du logement déjà possédé à titre du versement initial ou principal à l'acquisition nouveau;
• Appliquer les subventions de logement simultanement avec le schéma du financement par crédit de logement;
• Appliquer le schéma de la vente du logement au gage simultané (l’hypothèque);
• Se servir des conditions privilégiées du financement par crédit de logement sur les conditions définies par la décision du Gouvernement de Moscou.

Ce sont les tâches principales du Gouvernement de Moscou pour le développement du système du financement par crédit hypothécaire. Je veux souligner, que dans le plan stratégique nous concentrerons les efforts principaux sur l’ampleur de l’hypothèque. Le rôle spécial dans le développement de l’hypothèque sera joué par les structures urbaines, qui seront charges de "l’hypothèque social", créé pour les couches de la population, qui sont prêts à gagner le logement, mais dont les revenus ne sont pas actuellement suffisants pour l’obtention du crédit aux conditions standards de marché.

Le resultat final du développement de l’hypothèque doit être présenté par le système complet des mécanismes de marché destinés à résoudre des problèmes du logement et des mécanismes du soutien social de la population, qui permettront de réaliser le droit constitutionnel des citoyens à l'amélioration des habitats.

Merci pour votre attention!