¹2-3(3-4) 2000

Les perspectives de l’hypothèque

I.D.Gratchev, député de la Douma d'Etat de la FR, Président de la commission de l’hypothèque de la Douma de la FR répond aux questions de la rédaction

— Monsieur Gratchev, pourquoi avez -vous abordé le sujet du financement par crédit hypothécaire?

— Cela a eu lieu il y a quatre années. Il y a eu deux motifs principaux. Le premier c’est ce que nulle part et jamais, le problème du logement n’a pas été résolu sans recourt à l’hypothèque. Et le deuxième, le plus important, comme je le crois, est de trouver les sources monétaires pour le développement du business en Russie. Ce problème est toujours actuel: ou on va prendre les investissements?

A mon avis pour assurer la croissance économique aux frais d'un petit business il nous faudra à peu près un trillion de dollars des investissements, mais pour aider les grandes entreprises et réaliser les projets de conversion il faudra près de quatre trillions. La Russie ne trouvera pas d’argent pour la deuxième variante. Mais elle le pourra à l’égard de la premiere variante, si elle utilise son immobilier.

L'immobilier liquide en Russie fait maintenant à peu près 500 milliards de dollars. On peut l’engager,l’échanger, gagner de l'argent et tout ça va favoriser la croissance économique stable.

Voils les deux motifs, qui m’ont poussé à m'occuper de la loi de l’hypothèque.

— Donc, quelle est la situation actuelle de l’hypothèque? Certains trouvent, que chez nous elle n’est pas réalisable: trop peu de gens riches…

— Oui, plusieurs gens ne croient pas à l’hypotheque. Mais mon avis à moi, des gens, qui peuvent acheter quelque chose de cher à credit, sont toujours de dix fois plus nombreux, que ceux qui peuvent acheter une chose chère tout de suite. C'est pourquoi j’ai pas de doutes que l’hypothèque va fonctionner bien et que les gens pourront se racheter l’immobilier à son aide. Mais on ne sait pas si cela devient le phénomène d'échelle ou le procès limité au départ, c’est ça la question.

— Le phénomène limité … On dirait que c’est vrai oui, sans doute C’est surtout dans de grandes villes que l’hypothèque est pratiquement appliquée?

— La plupart de grandes villes tentent de réaliser les variantes hypothécaires classiques, qui se sont formées aux Etats Unis et en Allemagne et qui demandent en effet un certain nombre de gens riches ou aisés. En même temps, selon notre Ministère de l'économie, si on veut octroyer le crédit de 70% du coût du logement, des gens capables de payer ce crédit font à peu pres7 %. Les gens capables de payer le crédit de 30% du coêt de l'appartement font de 30 a 50%. Cela signifie, qu’ en principe, chez nous l’application des variantes de l’hypotheque du modèle latino-américain est possible.

— Parler un peu de vrais et faux programmes hypothécaires. En quoi consiste leur différence?

— On peut examiner les schémas traditionnels hypothécaires en citant un exemple. Une famille jeune, qui n’a rien sauf le revenu stable (le salaire), s'adresse à la banque hypothécaire en Allemagne ou à la banque ordinaire aux Etats Unis, présente toute information sur les revenus, la garantie de ceux qui lui offre son emploi et le salaire stable, régularise le crédit de 80% du coût du logement, qui lui est nécessaire, ajoute de l’argent ou n'ajoute même rien et reçoit un bon nouvel appartement, et après il rembourse peu à peu le crédit.

— Quel est le delai ordinaire du crédit?

—15-30 ans.

— Quel pour-cent du salaire faut-il en moyenne pour le remboursement?

— A peu près comme chez nous, ça fait 30% des revenus de la famille. C’est sans doute une grande charge,par contre la famille participe aux programmes hypothécaires: elle peut rembourser 70% du coût du logement, et parfois même plus. Ensuite c’est la tour de l’état.Dans les pays européens, par exemple, en Belgique, il copie presque la moitié de cette somme.

— Pourquoi l'état décharge d’une dette?

— C'est que l'état gagne beaucoup, quand les gens participent aux programmes hypothécaires. Le problème du logement se décide. Deuxièmement, l'argent hypothécaire c’est l’argent d'investissements. Autrement dit les revenus des citoyens sont "enchaînés", et on peut imprimer encore de l'argent. En même temps l’hypothèque déroule, crée un vrai boom de construction. La Chine a tenté récemment d’appliquer activement les programmes hypothécaires, quand la croissance économique s’est trouvée diminuée en raison des crises asiatiques.

Le système americain a de certaines particularités. Les banques vendent aux agences spéciales les cédures hypothécaires pour les appartements achetés à l’aide de l’hypothèque. Ensuite à la base de ces cédures hypothécaires les agences émettent les titres secondaires. Puis l'argent secondaire revient aux banques, et se trouve de nouveau au service de l’hypothèque. C’est la manière dont ce système fonctionne…

Les Allemands ont le système à un seul niveau. Les banques hypothécaires sont présentée par les banques spéciales, parce que les règles du jeu sont différents de ceux des autres.On les laissent faire très peu d’autres opérations bancaires. Elles émettent elles-même les titres secondaires. C’est comme ça qu’elles reçoivent de l'argent supplémentaire pour le refinancement de l’hypothèque. Les Allemands ont démarré, comme nous, avec de petits revenus de la population, en créant le système des caisses d’épargne et d’emprunt: les gens commençant à zéro, prouvent qu’ils sont capables de rembourser le crédit tout en déposant une somme définie chaque mois dans les caisses pour épargner de l’argent.

Quant aux variantes non classiques de l’hypothque, ils étaient appliqués en Amérique Latine et se basent sur ce qu’une personne depose une partie d’argent épargné.

Ces variantes peuvent aussi être appliquées en Russie avec un grand ampleur. Elles correspondent, à propos, à ce qu’on faisait à l’époque soviétique: de bonnes usines organisaient les chaînes de l'amélioration du logement. Par exemple, le travailleur obtenait l'appartement à quatre pièces, il donnait son ex-appartement à trois pièces qui etait reçue par un autre travailleur, etc. Parfois cette chaîne pouvait comprendre cinq personnes.

— Comment pourriez-vous décrire la situation de l’hypothèque de Moscou?

— Elle me semble un peu stagnante. C'est que les schémas, qui se sont formés avant la crise d'août, ne peuvent pas être largement appliqué maintenant. Il est à noter que l’hypothèque de Moscou commence par les constructeurs, qui construisaient et vendaient beaucoup de logement. Et ensuite le marché est devenu plus limite, et on a eu une idée naturelle de vendre à crédit. Mais les prix formés ne correspondent pas au coût du logement, et il est tres difficile de persuader les gens de payer plus que le coût net du logement.

À Moscou, à mon avis, il faut essayer les variantes différentes de l’hypothèque, comme cela se fait, par exemple, en Tchèque, qui, à propos, est même plus petite que Moscou.

— Comment l’hypothèque est géographiquement répandue maintenant en Russie?

— On ne peut nommer que quelques villes et régions particulières, où l’hypothèque se réalise, par exemple, Angarsk, Irkoutsk, Rostov-na-Donou, Penza, Riazan, Belgorod,, naturellement,Moscou et St.-Pétersbourg et… une petite ville Sarov. On ne dirait pas que ce ne sont que les régions riches. Par exemple, une petite ville Zaretchiniy essaie de s'occupe de l’hypothèque.

— Bon, alors c’est quoi le problème? Qu’est-ce qu’il faut faire pour que l’hypothèque soit largement répandue.

— Il est important de régulariser maintenant les flots de l'argent qui proviennent des sources différentes., par exemple, les certificats de logement pour les militaires. En 1997 je m'occupais spécialement de ce problème. Combien d'argent le ministère de finances a remis au ministère de la défense pour réaliser ces buts? Selon mes estimations, ça a fait à peu près 40% de ce qu’il fallait aux militaires pour résoudre ce problème. On pourrait le resoudre pour 2,5-3 ans, mais avec l’hypothèque on pourrait le faire en une année!

— Il faut probablement apporter quelques changements à la législation?

— Certainement. Pour que l’hypothèque soit répandue, il faut, que l'argent, qui la personne dépose ne soit pas frappés par l'impôt sur les bénéfices. Tout d’abord vous devez payer et après vous pouvez faire des placements de votre argent à l’hypothèque. En principe, c'est anormal. On ne le fait nulle part.

Chez nous toutes les opérations avec les appartements sont frappées de TVA, c'est pourquoi les participants de l’hypothèque inventent les schémas différents, pour ne pas payer T.V.A.

Quand les gens achètent des appartements à l’aide de l’hypothèque, ils doivent former le condominium, et on commence à avoir des problèmes: T.V.A., la non-conformité du paiement pour les services communaux, le paiement pour le logement communal ordinaire.

On a aussi des choses à changer dans la législation bancaire…

Donc, il y a toute une série des lois, qu’ il faut modifier, puisque ils freinent le développement normal de l’hypothèque.

— Mais qu’est-ce qu’on doit faire, quand une personne a pris déjà le crédit, vit dans un appartement et soudain cesse de payer?

— Quand nous avons écrit la loi sur l’hypothèque, de diverses banques étrangers, y compris la banque Internationale de la reconstruction et du développement, nous ont attaqué: chez vous, le problème de l'expulsion n'est pas du tout resolu. Mais on leur a répondu le suivant. Et chez vous c’est facile de jetter une personne dans la rue pour le non-remboursement du crédit? Et on voit que c’est pas du tout facile. Par exemple, une personne apportera des informations médicales, trouvera encore quelques explications des raisons pour lesquelles le crédit n’est pas rembourse.

En effet, ce qui est inscrit dans la loi sur l’hypothèque, correspond à la réalité de la vie russe. Il est inscrit dans la Constitution et dans le code de logement, qu’un homme ne peut pas vivre dans la rue, donc on vise le schéma du logement social. Si la ville réalise l'idée hypothécaire, en se basant sur les lois intérieures, le débiteur peut être expulsé là-bas. Cela demande en effet la précision de la loi sur la privatisation et du code de logement.

— Quelles lois faut-il adopter en premier lieu pour l’hypothèque?

— A mon avis l'essentiel c’est les impôts. Les corrections de T.V.A. et de l'impôt sur les bénéfices sont nécessaires, de manière que la personne puisse, sans rien cacher, indiquer ses revenus. Le taux de l'impôt sur les bénéfices ne doit pas être haut. Deuxièmement, l'investissement de l'argent au logement ne doit pas payer l'impôt sur les bénéfices. Mais bien à condition que c’est pas un logement d’un million de dollars.

— Donc, la gradation selon ce critère est nécessaire?

— C’est facile à faire. Il faut seulement distinguer les catégories différentes de l'immobilier. L'immobilier d'une catégorie doit etre imposé, d’une autre pas.

— Quelles sont les perspectives de l’hypothèque?

— En Russie les changements révolutionnaires heureusement n’auront pas lieu dans l'immédiat! Il y aura un développement évolusionniste, et donc, nous avons la possibilité de "nettoyer" la législation, excepté celle fiscal. Les impôts c’est toujours la "guerre" avec le gouvernement. A mon avis, l’hypothèque se répandra plus et donnera l'impulsion aux investissements et à la croissance économique.

Fait par Alexandre Klimove