¹2-3(3-4) 2000

Sur le livre Foncier pour l'immobilier à Moscou

V.A.Gorunov, le directeur genéral de la société par actions "le Droit et l'immobilier", le membre - correspondant de l'académie Internationale des investissements et de l'économie de la construction

Une des demandes instantes du procès de l'élimination de l'état désastreux de l'économie moderne russe est le règlement des relations publiques dans la sphère des biens immobiliers par voie de la réglementation précise des droits, des devoirs et de la responsabilité des sujets de ces relations.

Il est impossible de décider ce problème sans création du champ juridique travaillant effectivement, comprenant les lois déja existant, mais ne travaillant pas, ainsi que de nouveau créées. Dans le cadre de ce champ l'investisseur, le créancier et les structures gouvernementales doivent travailler en commun. Le champ juridique crée le mécanisme assurant les intérêts, les droits et les devoirs de toutes les parties participant à ce procès, et assure la protection juridique du créancier et de l'investisseur.

Le mécanisme doit régler tout le secteur des questions en train de l'investissement, en même temps son absence amène à la perte des investisseurs potentiels et des créanciers. Les investisseurs étrangers et russes sont prêts à investir les capitaux dans l'économie de la ville dans le cas ou le champ juridique créé fonctionnera réellement, sera transparent et stable.

Pour la décision de ce problème, ainsi que pour l'élimination des lacunes juridiques il est nécessaire d'accepter une série de lois. La loi fondamentale sera la Loi "Sur le livre Foncier pour l'immobilier à Moscou".

Le projet de la loi proposée prévoit le complément du mécanisme de l'enregistrement des droits à l'immobilier dans la ville à l'aide de l'introduction du livre Foncier qui est le document à l'immobilier, analogue au passeport de la personne physique. À présent l'enregistrement se réalise par le comité de Moscou de l'enregistrement d'Etat des droits aux biens immobiliers et aux marchés et est terminé par la distribution du certificat. Ce système demande la mise au point en raison de ses certains défauts. Ainsi elle ne prévoit ni le mécanisme du bail, du gage, ni l'enregistrement de la faillite, des décisions judiciaires et de la distribution de la cédule hypothécaire. On peut décider tous ces problèmes par l'introduction au mécanisme de l'enregistrement du livre Foncier, du document du système de la confirmation des droits aux biens immobiliers qui contiendra les renseignements juridiques et économiques concernant les droits des sujets aux biens immobiliers.

Pour le moment le projet de la loi a passé la coordination avec les organismes du pouvoir d'Etat. Plusieurs organismes ont apporté leurs propositions et remarques qui ont été pris en considération par les concepteurs et ont trouvé le reflet dans le projet.

L'institut du livre Foncier existait à l'etranger (en Allemagne), ainsi qu’ en Russie. En Allemagne le livre Foncier était fixé dans la loi foncière connue (Allgemeines Landrecht 1874) 1, ou on a proclamé le principe, en vertu duquel le droit de gage est considéré comme légal seulement à son dépôt au livre Foncier. Selon cette loi le droit réel à l'immobilier est indissolublement lié à l'écriture dans le livre Foncier. Ce moment formel donnait la force spécifique au gage. Cette position est devenue le début de l'ère nouvelle dans l'histoire de la legislation hypothécaire de l'Europe Occidentale, puisque premièrement, elle donnait à l'hypotaire et aux relations fonci-res de droit le caractère public, deuxièmement elle leur donnait la stabilité, troisièmement elle excluait le baridage des normes législatives dans ce domaine de la vie juridique. Cette question a été définitivement réglée en 1911 par l'introduction obligatoire des livres territoriaux fonciers dans toutes les terres germaniques.

L'institut du livre Foncier existait en Russie au temps royal et dans les premières années du pouvoir soviétique. En 1953 le livre Foncier a été remplacé par les passeports techniques du Bureau de l'Assistance Technique et par les relevés. Mais ni ces passeports techniques, ni les relevés ne donnent pas l'information complète sur l'état juridique de l'immobilier et de son propriétaire.

L'introduction du livre Foncier est conditionnée maintenant par la nécessité de la poursuite des nouveaux investissements et de l'utilisation active des biens immobiliers qui sont à présent le capital “mort” et donc la nécessité est la création du champ juridique analogue existant dans le monde entier. Le pivot de cela est le livre Foncier.

Le livre foncier créera le mécanisme juridique contribuant au travail effectif et complet de plusieurs documents législatifs, par exemple le Code civil de la FR de l'art. 131, la loi Fédérale de 21.07.97 ¹122-LF "Sur l'enregistrement d'Etat des droits aux biens immobiliers et aux marchés", la loi Fédérale de 08.01.98 6-LF "Sur l'inconsistance (la faillite)", la loi Fédérale de 16.07.98 ¹102-LF "Sur l'hypothèque (le gage de l'immobilier)", la loi Fédérale de 29.07.98 135-LF "Sur l'activité d'estimation dans la Fédération Russe". Le livre foncier donnera la possibilité d'assurer la coopération de ces lois sans violer le régime juridique existant, ainsi que les lois qui seront acceptés pour la décision du problème de la poursuite des investissements, et créer le mécanisme analogue mondial, dans lequel chaque sujet sera protégé dans ses droits. Ce livre est nécessaire pour la création du mécanisme juridique commun réglant le chiffre d'affaires de l'immobilier et l'économie au total.

En fonction du projet de la Loi "Sur le livre Foncier pour l'immobilier à Moscou" le livre Foncier sera donné par le Bureau d'Assistance Technique de Moscou et se trouvera chez le propriétaire. L'enregistrement d'Etat dans le livre Foncier correspond entièrement à la loi Fédérale de 21.07.97 122-LF "Sur l'enregistrement d'Etat des droits aux biens immobiliers et aux marchés". La copie du livre Foncier se trouvera dans le comité de Moscou de l'enregistrement des droits aux biens immobiliers et aux marchés. Le livre comprendra quatre paragraphes: la description de l'objet de l'immobilier, les indicateurs de coêt, les insciptions sur le propriétaire de l'objet de l'immobilier et sur le possesseur des autres droits réels, la marque sur les restrictions. Tous les changements concernant l'objet défini de l'immobilier seront enregistrés dans le livre Foncier. Ainsi le livre Foncier contiendra tous les renseignements qui peuvent être nécessaires au propriétaire pour la réalisation des droits à l'immobilier. Dans le livre Foncier on indiquera le proprietaire de l'objet de l'immobilier, son estimation, toutes les personnes possédant les droits en ce qui concerne l'objet donné, les restrictions infligées à l'objet par la cour, par la loi ou par le contrat. Cela facilitera les opérations avec l'immobilier et permettra de l’ utiliser effectivement dans l'économie municipale, y compris par le mécanisme de l'hypothèque.

Dans les conditions modernes de l'inflation le gage acquiert une grande importance parmi d'autres moyens de la garantie de l'exécution des obligations civiles. Premièrement, le contrat de gage du bien assure la présence et l'intégrité de ce bien pour le moment ou le débiteur devra payer au créancier et le coût des biens grevés augmentera en proportion du niveau de l'inflation. Deuxièmement, le gage du bien du débiteur assure au créancier - le bailleur du gage la possibilité de satisfaire ses demandes au frais de l'objet du gage, ce qui lui donne l'avantage devant d'autres créanciers. Troisièmement, le danger réel de perdre le bien est une bonne motivation pour le débiteur pour exécuter ses obligations régulièrement.

La sécurité du financement par crédit hypothécaire est que l'état protège le bailleur du gage même à la faillite du constituant du gage.

Le financement par crédit sous le gage des biens immobiliers peut décider le problème du manque des disponibilités des organisations d'Etat et municipales, puisqu'elles sont les plus grandes propriétaires de l'immobilier sur le territoire de la Fédération Russe. A présent tout cet immobilier est pratiquement le capital “mort” et n'est pas utilisé.

Les tentatives de créer des banques hypothécaires ont subi un échec. La plupart de ces banques hypothecaires n'existaient plus, même n'arrivant pas aux normes initiales minimales selon le rapport des capitaux statutaires et appels. La raison des échecs consiste en manques du milieu juridique, en séparation et en incoordination des documents législatifs et en absence du mécanisme du gage de l'immobilier étant le lien entre la législation et la pratique de son application dans les conditions économiques modernes.

Ces dernières années le développement des éléments du financement par crédit hypothécaire a commencé à se réaliser non par les banques hypothécaires spécialisées, mais dans le cadre de l'activité des plus grandes banques. Mais il n'y avait pas des résultats positifs, puisque les taux de pourcentage selon les crédits donnés par les banques sous le gage de l'immobilier excédaient le plus souvent le niveau des taux selon les crédits ordinaires. On ne peut pas appeler cela le facteur positif influencant le développement de la construction immobilière et des autres importants secteurs de l'économie russe.

Simultanément avec l'enregistrement du gage le comité de Moscou de l'enregistrement d'Etat des droits aux biens immobiliers et aux marchés apportera au livre Foncier l'inscription sur la distribution de la cédule hypothécaire avec l'indication de son numéro, du propriétaire et de la date de la distribution. Ainsi la Loi "Sur le livre Foncier pour l’immobilier à Moscou" contribuera à l'apparition et à la diffusion de la cédule hypothécaire à titre du titre liquide prévu par la loi Fédérale de 16.07.98 102-LF "Sur l'hypothèque (le gage de l'immobilier)". L'apparition de la cédule hypothécaire donnera la possibilité de produire les obligations hypothécaires et influencera positivement sur les disponibilités dans le pays. L'argent sera non seulement le moyen de l'accumulation et du paiement, mais le moyen de la circulation, ce qui est très important dans les conditions de la crise financière en Russie.

L'introduction du livre Foncier à Moscou ameliorera beaucoup le climat d'investissements, puisque ce livre créera le mecanisme répondant aux exigences internationales du réglage du marché de l'immobilier, grâce à cela l'investisseur (le créancier) sera protégé dans ses droits.

Pour la ville l'apparition du livre Foncier signifie la simplification de la perception des impôts. Tous les renseignements du livre Foncier entreront au centre d'information commun — Le cadastre urbain, mais puis au service fiscal de la ville. L'information sur l'estimation de l'immobilier et sur les marches deviendra accessible à tous. Cela reduira pratiquement au zéro la possibilité de cacher et de baisser les impôts de l'immobilier et des marché. En outre l'introduction du livre Foncier donnera la possibilité d'utiliser effectivement les objets de l'immobilier se trouvant dans la propriété d'Etat et municipale.

Il faut dire qu'à l'étape actuele du développement de l'économie, l'introduction à Moscou du livre Foncier est nécessaire, puisque:

1) Sans cela les actes législatifs ne peuvent pas agir en pleine force;

2) Le livre foncier est le pivot principal du mécanisme de la poursuite des investisseurs russes et étrangers, puisque cela pourra leur donner la garantie de la restitution des ressources financières investies. Le livre foncier réduit le risque des investisseurs et des créanciers, rend les opérations avec l'immobilier moins risquées. Le livre foncier contribuera au développement du financement par crédit hypothécaire et à la distribution des cédules hypothécaire — des titres nominatifs;

3) L'utilisation effective de l'immobilier qui à présent est déduite du chiffre d'affaires et est le capital “mort”, est possible dans le chiffre d'affaires patrimonial seulement dans le cas où il y a un mécanisme de la définition précise des droits aux biens immobiliers et des travaux des banques et des autres organisations de crédit;

4) Le livre foncier contribuera au règlement du chiffre d'affaires de l'immobilier, à la perception des impôts effective et complète.