¹2-3(3-4) 2000

Les bases de l'exploitation agricole a Moscou

A.Dmitriev, le chef du département de l'enregistrement du droit foncier de l'enregistrement commercial de Moscou

Aujourd'hui toute la terre de Moscou se trouve à la proprieté de l'Etat, qui est subdivisée en propriété fédérale et en propriété de Moscou comme du sujet de la Fédération. Le statut de Moscou admet l'apparition et la présence des propriétaires privés de la terre dans les frontières de la ville. La Douma d'Etat a accepté deux lois sur l'introduction de la propriété privée de la terre sur le territoire de Moscou dans deux unités territoriales: à Zelenograd et dans la région territoriale spéciale Moscou - ñité. La première loi "Sur l'unité territoriale au statut spécial — "Le Centre International d'affaires de Moscou" "Moscou-cité" donne la possibilité de l'acquisition des droits de propriété de la terre selon les bilans de l'activité d'investissements. La deuxième loi "Sur l'expérience selon la vente des terrains à Zelenograde" concerne la possibilité de l'acquisition à la propriété des terrains aux enchères publics. On a adopté la décision du Gouvernement de Moscou de 12.10.99 950 "Sur la vente des terrains à Zelenograde" ou on a ratifié la liste des terrains exposés à la vente et l'ordre de la vente, mais on a aussi ratifié le prix réglémentaire de la terre à Zelenograde.

Selon les données des actes législatifs la propriété privée de la terre à Moscou est déja possible, mais la réalisation pratique de l'introduction de la propriété privée de la terre s'attarde sur les questions procédurales.

Dans le domaine du réglage du droit foncier à Moscou le règlement commun manque, c'est pourquoi à la décision pratique de n'importe quelle question foncière il est nécessaire de savoir quelques règlements fondamentaux dans ce domaine. On peut nommer les actes suivants:

1. La loi de Moscou "Sur les bases de l'exploitation agricole payée à Moscou".

2. La disposition du vice-maire de Moscou de 02.03.92 ¹110 "Sur le bail de la terre comme la forme principale des relations juridiques foncieres à Moscou".

3. La disposition du maire de Moscou de 18.12.92 ¹571 "Sur l'ordre et les conditions de la tenue des concours pour l'octroi des terrains au bail à long terme à Moscou".

4. La décision de Moscou de 25.01.94 77 "Sur la marché des travaux selon l'enregistrement des exploitants agricoles et la garantie de la perception du paiement pour la terre".

5. La disposition du maire de Moscou de 26.09.94 ¹471 "Sur le paiement pour le droit de la conclusion du contrat de bail de la terre à Moscou".

6. La disposition du maire de Moscou de 24.05.95 ¹254 "Sur les complé ments et les précisions à la disposition du maire de Moscou de 26.09.94 471".

7. La disposition du maire de Moscou de 26.08.98 ¹857 "Sur l'ordre du retrait des terrains et du rem boursement des pertes causées à Moscou".

8. La disposition du maire de Moscou de 25.09.98 ¹980 "Sur le fermage de la terre à Moscou".

9. La disposition du maire de Moscou de 08.04.97 ¹273 "Sur le rè glement de la préparation de la documentation pour la tenue des travaux de construction sur le territoire de Moscou et sur la composition du paquet des documents remis à l'investisseur pour ces buts".

La loi fondamentale fedérale qui définit nettement et absolument la procédure de la démarcation des objets de la propriété de l'Etat de la terre entre la Fédération Russe et le sujet de la Fédération n'existe pas à Moscou. La loi de la FR de 15.04.93 "Sur le statut de la capitale" a établi que les objets de la propriété fédérale de Moscou sont les terrains, sur lesquels on dispose les bâtiments, les structures et les constructions, dàns lesquels se trouvent les organes suprimés du pouvoir legislatif et exécutif de la Fédération Russe, le Ministère public Général de la FR, la Banque centrale de la FR, le fonds de retraité de la FR.

Dans une autre loi Fédérale de la FR "Sur les transports ferroviaires fédéraux" on introduit la notion "de la terre de la signification fédérale". Cependant les régimes de propriété sont établis par l'art. 8, 9 de la Constitution et par le p. 1 de l'art. 212 de CC de la FR et un tel aspect de la propriété de la terre, comme la propriété des terres de la signification fédérale, n'est pas prévu par les actes législatifs donnés. C'est pourquoi le terme "les terres de la signification fédérale" n'établit pas le titre juridique pour la terre, mais définit seulement l'importance de l'objet dans le système des relations fédérales industrielles.

Il existe une décision législative des questions de la réalisation des compétences du propriétaire des terres fédérales dans la partie de l'octroi et du retrait des terres urbaines et des terres des autres établissements. Bien que la partie considérable des articles de CL de R.S.F.S.R. de 1991 soit reconnue non valable par le Décret du Président de la FR du 24 décembre 1993 2287 "Sur la réduction de la législation foncière de la Fédération Russe à la conformité avec la Constitution de la FR", une série d'articles fonctionnant de CL de R.S.F.S.R. de 1991 dans le paragraphe "de la Terre des régions peuplées" règlent la question de la réalisation des fonctions du propriétaire des terres fédérales dans les villes et dans d'autres établissements. En particulier, dans l'art. 70 de CL de R.S.F.S.R. de 1991 est établi que toutes les terres dans la limite de la ligne urbaine et de la ligne des régions de village peuplées sont de la compétence des Conseils de village des députés nationaux (compte tenu du Décret du Président de la FR de 24.12.93 2287 — à la competence des organismes de l'administration locale).

La législation fonctionnant civile ne prévoit pas une compétence du propriétaire, comme la gestion, c'est pourquoi on pourrait ne pas le prendre en considération dans le contexte de la disposition de la propriété foncière. Cependant on peut trouver l'interprétation de ce terme dans le texte du Code Foncier de la R.S.F.S.R. de 1991 dans l'art. 19 (est non valable selon le Décret du Président de la FR de 24.12.93 2287), qui établit que l'octroi des terres a la possession viagère héritée, l'usage illimité, la transmission de la terre a la propriété et au bail, ainsi que le retrait pour les besoins d'Etat et publics sont de la competence des Conseils urbains des députés nationaux. Il est nécessaire de remarquer que l'utilisation des terres des villes et des autres implantations se réalisent en fonction de leurs plans masses et leurs projets de la planification et de la construction (l'art. 73 de CL de R.S.F.S.R. de 1991). Cette demande est tout a fait logique puisque les plans masses des villes et des autres implantations définissent les directions principales de l'utilisation de leurs terres pour une construction industrielle, de logement et pour l'aménagement.

Apres l'acceptation du nouveau Code Foncier de la FR et de la loi Fédérale "Sur les terres municipales et d'Etat " il est possible de régler autrement la question de la réalisation des compétences du propriétaire des terres fédérales disposées dans la limite des implantations urbaines et des autres. Cependant à present le réglage juridique des questions de l'octroi et du retrait des terres dans la limite de la ligne urbaine de Moscou suppose la realisation des compétences données par l'administration de Moscou (voir. Le décret du président de la FR de 29.12.91 334 "Sur les responsabilités supplémentaires des organismes de la gestion de Moscou pour la période de la tenue de la réforme radicale économique").

L'ambiguite disponible en matière de la démarcation des terres en terres fédérales et en terres du sujet de la Fédération met des exploitants agricoles à la situation délicate pendant la présentation des droits de la terre dans la ligne de la dérivation du chemin de fer. Très souvent les entreprises des transports ferroviaires acceptent les décisions indépendantes sur l'octroi à l'usage des terres personnelles aux tiers, mais on ne demande pas de l'accord de l'administration de Moscou.

Avec cela les entreprises des transports ferroviaires argumentent le droit de réaliser la disposition par les terrains dans l'art. 5 de la loi Fédérale de la FR "Sur les transports ferroviaires fédéraux", mais dans cet article il s'agit seulement de la compétence de l'usage, et non pas de la disposition. En plus le p. 2 de l'art. 5 de la loi de la FR prévoit le réglage juridique des terres du transport en prenant en considération les demandes de la législation foncière de la FR. Selon les art. 70-71 les terres de l'industrie et du transport dans la composition des terres urbaines ne sont pas exclues de la compétence des pouvoirs urbains.

La pratique judiciaire arbitrale décide ce problème au profit de ce que dans la limite de la ligne urbaine les fonctions de l'octroi et du retraits des terres relèvent de la competence de l'administration de Moscou.

La forme principale de l'exploitation agricole à Moscou est le bail de la terre, mais pour les o rganisations commerciales c'est exceptionnellement le bail de la terre (l'ordre du maire de Moscou de 18.12.92 ¹571 "Sur l'ordre et les conditions de la tenue des concours pour l'octroi des terrains au bail à long terme à Moscou").

Le droit à la terre au exploitant agricole, au propriétaire foncier ou au preneur à bail est établi par la décision de l'administration de Moscou a titre de la décision du gouvernement de Moscou ou à titre de la décision de la commission urbaine de l'octroi de la terre (voir les art. 28-29 de CL de R.S.F.S.R., l'art. 15 de la loi de Moscou "Sur les bases de l'exploitation payée agricole à Moscou"). Cet acte réglementaire définit qui possedera le terrain, l'adresse et le siège du terrain selon le plan, le titre juridique à la terre l'usage, le délai et les conditions spéciales de l'exploitation agricole.

Le droit à la terre s'assure par le contrat de bail de la terre, ou par le contrat de l'usage gratuit temporaire (urgent), ou par le certificat de l'usage constant (illimité) et de la possession viagère héritée donné par le Comité de l'enregistrement des droits. L'ordre de la présentation des droits de la terre est réglementé par la décision de Moscou du 25.01.94 77 "Sur la marché des travaux selon l'enregistrement des exploitants agricoles et selon la garantie de la perception du paiement pour la terre".

Pour la présentation des droits de la terre il est nécessaire de s'adresser au groupement territorial du réglage de l'exploitation agricole selon le siège de l'objet concret. La pratique ordinaire de la présentation des droits de la terre dans le groupement territorial du réglage de l'exploitation agricole comprend le paquet des documents suivants:

1. La demande (la déclaration) de l'exploitant agricole dans ce groupement de régulariser les relations foncières-juridiques du terrain concret avec la liste des documents joints à la demande. À un nouvel octroi de la terre la déclaration est donnée par le démandeur après l'acceptation de l'acte réglementaire de la terre.

2. L'information historique signée par l'exploitant agricole et examinant les questions de l'utilisation du terrain avec l'indication de tous les prédecesseurs de l'exploitant agricole.

3. Le document réglementaire de la terre à titre de la décision du Comité executif de Moscou sur la dérivation de la terre ou à titre de la décision de l'administration de Moscou.

4. À un nouvel octroi du terrain la documentation initiale preparé e dans le Comité d'architecture de Moscou.

5. La copie du passeport technique du Bureau de l'Assistance Technique, le plan d'étage du bâtiment avec l'explication.

6. Les documents constitutifs et d'enregistrement de l'exploitant agricole.

7. Les documents confirmant les droits au bâtiment, à la structure ou à la construction: le certificat pour le droit de la gestion économique, de la gestion rapide, le contrat de bail etc.

8. La photocopie du passeport du mandataire.

Tous les documents se présentent à deux exemplaires et à titre des copies assurées.

Le droit de l'usage illimité (constant) est régularisé aux organisations, aux institutions et aux entreprises qui ont ce droit selon les lois fédérales ou urbaines. Par exemple, cela conformément aux institutions d'Etat d'instruction, scientifiques et médicales. Avec cela, si en conformité avec les lois de la FR et de Moscou les personnes civiles sont libérés du paiement de l'impôt foncier, selon leur désir on peut détenir avec eux le contrat de l'usage temporaire gratuit. Puisque selon le p. 14 de l'art. 12 de la Loi de la FR "Sur le paiement pour la terre" les terres accordées pour la garantie de l'activité des organismes du pouvoir d'Etat, sont libérées du paiement de l'impôt foncier, les institutions et les départements entrant au système des organismes fédéraux du pouvoir, peuvent conclure les contrat de l'usage temporaire gratuit.

L'organisation commerciale peut recevoir le terrain au bail à long terme seulement pendant les ventes selon la vente du droit de la conclusion du contrat de bail de la terre ou à la suite du marche de l'alié nation du droit de bail de la terre. La présentation des droits de la terre est la même pour un nouveau propriétaire du bâtiment ou de la structure à l'acquisition de l'objet de l'immeuble à la suite du marche de l'aliénation.

Au niveau fédéral l'ordre de la conclusion du contrat aux ventes est établit par les art. 447-449 du Code civil de la Fédération Russe. L'ordre du maire de Moscou de 18.12.93 571 "Sur l'ordre et les conditions de la tenue des concours pour l'octroi des terrains au bail à long terme à Moscou" règle l'octroi de la terre au bail sur les conditions du concours.

La position temporaire sur l'ordre de l'octroi des terrains au bail à long terme à la base des concours ratifiée par l'ordre du maire de Moscou de 18.12.93 571, prévoit la tenue du concours pour l'octroi des terrains aux personnes juridiques et physiques sur les droits du bail à long terme pour la construction suivante (la reconstruction, la restauration) et pour l'exploitation de l'objet. Le but du concours est le choix de la personne qui a proposé les plus avantageuses conditions pour la ville. Les terrains sont portés au concours par la commission de l'octroi des terrains à l'administration de Moscou. Les concours sont faits par les commissions urbaines et d'arrondissement.

L'organisateur du concours de la part de l'administration de Moscou est la société de rieleteur.

La documentation de concours sur chaque terrain comprend les documents suivants:

• Les conditions de la transmission de la terre au bail;
• Le projet de traité de bail de la terre;
• L'élaboration de la documentation de dévis et la réalisation de la construction;
• Les spécifications coordonnées préliminaires pour la connexion aux communications urbaines.

Après la publication du message d'information sur le concours de la vente du droit de bail de la terre, les personnes qui veulent y participer, donnent au terme fixé la demande avec l'acompte versé et les garanties de l'institution de crédit.

Les bilans du concours sont amenés par la commission de l'octroi des terrains et définit le vainqueur. Le critère révélant le vainqueur, est non seulement le plus grand prix proposé par le participant du concours pour le droit de la conclusion du contrat de bail de la terre, mais encore la capacité réelle d'un futur preneur à bail de la terre de produire la mise en culture opportune.

Selon les résultats du concours la commission prend la décision qui est la raison pour la conclusion du contrat de bail de la terre avec le vainqueur du concours par le comité foncier de Moscou. La forme du contrat de bail de la terre à long terme est standarde et est ratifiée par l'organisme de l'administration de Moscou.

Il existe le problème de la présentation des droits de la terre au passage du droit de la propriété au bâtiment ou à la construction. Les normes fondamentales du droit sont l'art. 37 de CL de R.S.F.S.R. et l'art. 552 de la FR. Avec cela en vertu de la place du droit foncier dans le système du droit russe et de la spécificité du réglage foncier juridique est l'art. 37 de CL de R.S.F.S.R..

Dans l'art. 37 de CL de R.S.F.S.R. on dit qu'au passage du droit de la propriété à la structure ou à la construction le droit de l'usage du terrain passe. Puisque dans cette rédaction de l'article il ne s'agit pas de la compétence de la possession, mais on mentionne seulement la compétence de l'usage, un nouveau propriétaire reçoit seulement la possibilité de l'utilisation économique ou d'une autre utilisation du terrain sous l'exploitation du bâtiment ou de la construction en fonction de la destination établie plus tôt, c'est à dire le titre de la terre juridique établi plus tôt, par exemple, à titre de l'usage illimité constant ou du bail à long terme.

Puisque l'art. 1 de la Loi de la FR "Sur le paiement pour la terre" établit le paiement pour l'utilisation de la terre, le propriétaire du bâtiment ou de la structure est obligé de verser les paiements fonciers pour l'utilisation du terrain. Mais la raison pour l'établissement des paiements fonciers est le document certifiant les droits de la terre (l'art. 15 de la Loi de la FR "Sur le paiement pour la terre").

C'est pourquoi on peut dire qu'à partir de l'analyse de l'art. 37 de CL de R.S.F.S.R., des art. 1 et 15 de la Loi de la FR "Sur le paiement pour la terre", un nouveau propriétaire de la structure a le droit de régulariser en lui-même des relations foncieres juridiques. Mais ce droit sera régularisé par la décision de l'administration de Moscou.

La nécessité de la présentation du titre de la terre juridique après l'accomplissement du marché de l'aliénation du bâtiment en fonction de la situation juridique du sujet est concretement visible à l'exemple de la vente du bâtiment appartenant, par exemple, au jardin d'enfant. Initialement sous l'exploitation du jardin d'enfant on donne un grand terrain en parcourant de la destination du terrain, puisque sa grandeur est réglée par les normes de la construction liées à la balance des territoires urbains, aux demandes assurant les conditions de l'activite vitale de la personne socialement garanties, la protection de la santé de la génération grandissante, les normes et les règles de l'organisation des systèmes du service et du placement des objets de l'infrastructure sociale (voir la décision du Gouvernement de Moscou de 25.01.2000 49 "Sur l'affirmation des normes et des règles de la planification et de la construction de Moscou").

Cependant si l'acheteur du bâtiment devient, par exemple, institution bancaire, on ne demande pas pour l'exploitation du bâtiment pour les besoins bancaires un tel grand terrain (voir la Décision du Gouvernement de Moscou 06.05.97 ¹324 "Sur l'affirmation des normes urbaines de la planification et de la construction de Moscou"), c'est pourquoi selon les art. 1 et 15 de la Loi de Moscou "Sur les bases de l'exploitation agricole payee a Moscou" on ré gularise le droit du terrain d'une grandeur nécessaire pour son utilisation.

L'analyse du p. 3 de l'art. 552 de CC de la FR dit qu'un nouveau propriétaire du bâtiment acquiert le droit de l'usage de la terre, c'est à dire le droit de la présentation de ses relations foncières juridiques.

Il faut avoir en raison que le propriétaire du bâtiment ou de la structure peut acquérir gratuitement le droit de l'usage de la terre directement sous le bâtiment ou sous la structure nécessaire pour leur utilisation.

Cependant ensuite le législateur urbain dans l'art. 1 de la Loi de Moscou "Sur les bases de l'exploitation agricole payée à Moscou" a introduit la notion du terrain indivisible insérant le terrain sous le bâtiment ou sous la construction et le terrain adhérant mais nécessaire à l'exploitation du bâtiment occupe ou de la construction occupée. La grandeur et les frontières de ce terrain adhérant en cas de la vente du bâtiment et de la structure est établi par les organismes autorisés de l'administration de Moscou.

Le terrain adhérant est accordé pour le paiement comprenant le coût du droit pour la conclusion du contrat de bail de la terre.

Une autre possibilité de l'acquisition des droits de la terre à Moscou c'est l'acquisition du droit de bail de la terre à la suite du marche de l'aliénation de ce droit. La possibilité du preneur à bail de faire ces marchés est prévue par l'art. 128, le p. 2 de l'art. 129, le p. 4 de l'art. 454 de CC de la FR.

A Mosou l'accord du bailleur des terres urbaines donne l'organisme plénipotentiaire de l'administration de Moscou le comité foncier de Moscou en fonction de la Loi de Moscou "Sur les bases de l'exploitation agricole payée à Moscou".