La revue
«Le règlement juridique du marché de l'immobilier»

Comment enregistrer les droits fonciers à Moscou: Les questions théorétiques et pratiques

A.V. Dmitriev, le chef du departement du Comite de Moscou d'enregistrement des droits pour l'immobilier et des marches correspondant

Au cours de l’année passée une pratique définie de l'organisme enregistrant — du comité municipal de Moscou pour l'enregistrement des droits de l'immobilier et des marchés concernant (ici et après le comité d’enregistrement) s’est formée dans le domaine de l'enregistrement d'Etat des droits fonciers à Moscou.

Les droits fonciers passibles de l'enregistrement d'Etat, sont définis dans l'article 131 de la Loi fédérale et dans l'art. 4 de la Loi fédérale «Sur l'enregistrement d'Etat des droits pour l’immobilier et les marchés concernant» (ici et après -la Loi), ce droit de la propriété, le droit de la possession viagère héritée, le droit de l'usage illimité de la terre, ainsi que l'apparition, le passage et la cessation des droits cites, leur restriction – la servitude, l’hypothèque, la gestion confidentielle, le bail.

La notion même de l'enregistrement d'Etat est définie par l'article 2 de la Loi comme l'acte juridique de la reconnaissance et de la confirmation par l'état de l'apparition, de la restriction, du passage ou de l'enregistrement des droits de l’immobile en fonction du Code civil de la FR. L'enregistrement d'état est la seule preuve de l'existence du droit enregistré.

La confirmation de la nécessité de l'enregistrement d'Etat du contrat de bail du capital immobilier, y compris le capital foncier, est établie par la norme spéciale – le point. 2 de l'art. 609 du CC de la FR. Tenant compte de ce qu’ on applique les règles concernant les contrats de bail aux contrats de sous-bail (le p. 2 de l'art. 615 du CC de la FR), la demande de l'enregistrement d'Etat est aussi obligatoire pour les contrats du sous-bail de la terre.

En outre les relations juridiques permettant d’effectuer les marchés de l'aliénation des droits de bail foncier dans le domaine de l’enregistrement foncier-juridique se sont formés à Moscou. Un grand attrait d'investissements à Moscou en comparaison de la Russie au total qui a causé une concentration considerable du capital bancaire et en même temps la crise de l’industirie, l'absence dans la production de circuit des fonds monétaires ont demandé les renforcements des éléments de marché dans la politique foncière de la ville.

L'introduction au chiffre d'affaires civil des droits du bail foncier a eu lieu à la base de formé des conditions de la priorité du capital foncier d’état et de la nécessité du réglage des relations de l'usage municipal de la terre compte tenu de l'économie de marché à Moscou. Cette décision est liée à ce que le passage des droits fonciers se réalisait par la distribution et la redistribution des terrains en fonction des actes réglementaires du pouvoir exécutif de Moscou et dans les conditions urbaines qui ne permettait pas de résoudre des problèmes du fonctionnement de l'économie municipale.

Une autre variante du passage des droits fonciers dans les villes et dans les autres établissements en vertu de l'art. 37 du Code Foncier de RSFSR de 1991 comprend le passage des droits pour un terrain pendant le passage du droit du capital foncier, mais il ne laisse pas assurer la la stabilité du circuit de l’immobilier à Moscou. Compte tenu de l'absence de l'acte fédéral législative sur le circuit foncier l'insertion des droits pécuniaires pour la terre à ce circuit est une solution du problème de Moscou.

La législation civile en vigueur admet la possibilité de la réalisation des marchés avec les droits de bail. En fonction de l'art. 128 du CC de la FR les droits pécuniaires se rapportent aux objets civils. Le passage des droits pécuniaires aux objets civils comprend leur capacité de circulation complète ou limitée.

Selon le p. 2 de l'art. 129 du CC de la FR,en ordre, établi par la loi, la possibilité de l'appartenance des objets de droits civil aux participants définis du circuit ou la participation de ceux-ci dans le circuit selon la permission spéciale est établie. Le droit de bail est le droit patrimonial, car selon les articles 606 et 607 du CC de la FR, selon le contrat de bail, le bailleur s'engage à accorder au preneur à bail le bien à la possession temporaire et à l'usage ou simplement à l'usage temporaire pour le paiement.

Cependant l'introduction au circuit civil des droits patrimoniaux est perçue ambigument, et certains scientifiques — civilistes soulèvent la question de la légalité de la capacité de circulation des droits patrimoniaux, par exemple, E.A. Sukhanov (le Droit civil. V. 1. Manuel. – M. 1998. P. 297), bien qu’à Moscou le droit du bail des terrains est l'objet des marchés de l'aliénation depuis des années.

Les marchés avec les droits de bail doivent subir l'enregistrement d'Etat. Selon le point 1 de l'art. 131 du CC de la FR les restrictions et les chargements des droits pour les terrains doivent subir l'enregistrement d'Etat, mais on peut définir tous les marchés avec les droits de bail comme la restriction du droit de la propriété et comme le chargement des droits de bail, c’est pourquoi la demande de l'enregistrement obligatoire à ЕГРП concerne tous les marchés avec les droits de bail.

Les espèces des marchés avec les droits de bail sont indiqués essentiellement dans l'art. 615 du CC de la FR, c'est la remise du bien loué au bail, la transmission des droits et des devoirs selon le contrat de bail à une autre personne, l'octroi du bien loué à l'usage gratuit, ainsi que la remise des droits de bail au gage et le dépot de ceux-ci à titre du dépot dans le capital statuaire des sociétés économiques et des sociétés ou à titre du versement de côtisation à la coopérative industrielle.

La liste citée n'est pas complète, et compte tenu du principe de la liberté du contrat (l'art. 421 du CC de la FR) les autres espèces des marchés avec les droits de bail de terrains sont possibles. Ainsi, la transmission des droits et des dévoirs selon le contrat de bail à une autre personne peut être faite selon les contrats de la cession (l'art. 382 du CC de la FR, ou bien selon les contrats de l'achat et de la vente (l'art. 454 du CC de la FR).

L’article 1 des Lois de Moscou «Sur les bases payant de l’usage des terrains à Moscou» définit et concrétise le droit de l'accomplissement des marchés avec les droits de bail comme le droit du préneur à bail des terrains urbains se trouvant en propriété de Moscou, de remettre les droits et les devoirs selon le contrat de bail à un autre acteur des relations foncières, de faire les marchés avec les droits de bail en ordre, établi par les lois de la FR et par ceux de Moscou.

La compétence du preneur à bail en accomplissement des marchés avec les droits de bail dépend de la volonté du propriétaire du bien loué ou de la volonté de son représentant plénipotentiaire, car selon le p. 2 de l'art. 129 et le p. 2 de l'art. 615 du CC de la FR il est nécessaire d’obtenir la permission spéciale pour la réalisation des marchés avec les droits de bail.

La législation fédérale ne prévoit pas l'établissement de l'ordre de l'octroi par le bailleur de l'accord pour l'accomplissement des marchés avec les droits de bail. C'est pourquoi compte tenu de l'art. 72 de la Constitution de la FR un acteur de la Fédération Russe a le droit de définir indépendamment l'ordre presentation par le bailleur de l'accord pour l'accomplissement par le preneur à bail des marchés avec les droits de bail. А Moscou l'accord du bailleur pour l'accomplissement par le preneur à bail des marchés avec les droits de bail c’est la permission de l'administration de Moscou ou de l'organisme autorisé, donnée au preneur à bail pour l'accomplissement des marchés avec les droits de bail après le paiement spécial (l'art. 1 des Lois de Moscou «Sur les bases de l’usage des terrains payant à Moscou»).

On peut dire qu’à Moscou l'accord du bailleur de la terre à son prix en fonction du délai de bail,de l'utilisation permise et de la position du terrain, mais on peut l’obtenir en fonction des règles nettement definies, ce qui empêche à un arbitraire des fonctionnaires. L'ordre de l'établissement du montant de paiement pour l'accord du bailleur, i.e. le paiement du droit pour l'accomplissement des marchés avec les droits de bail des terrains, est défini par l'acte réglementaire de l'administration de Moscou. C’est le paiement exceptionnel. L'incitation du preneur à bail au versement obligatoire du paiement pour le droit de l'accomplissement des marchés avec les droits de bail n'est pas permise (l'art. 4 des Lois de Moscou «Sur les bases de l’usage des terrains payant à Moscou»).

L'ordre de l’octroi de l'accord indiqué par le bailleur est réglé par l'art. 4 des Lois de Moscou «Sur les bases de l’usage des terrains payant à Moscou». Le droit pour la conclusion des marchés avec les droits de bail naît avec l'accord du bailleur après le versement complet du paiement pour le droit de l'accomplissement des marchés avec les droits de bail. Si le versement du paiement est complet le preneur à bail des terrains a le droit de l'accomplissement des marchés avec les droits de bail au cours de tout le delai de vailidité du contrat de bail, i.e. le preneur à bail reçoit la possibilité de réaliser pendant tout le délai le marché de l'aliénation des droits de bail des terrains au profit de toute personne intéressée possédant la capacité juridique. Donc, l’acquéreur des droits est le successeur de toutes les conditions du contrat de bail, y compris le délai de bail, i.e. le délai de bail reste invariable.

L'absence des droit pour l'accomplissement des marchés avec les droits de bail du préneur à bail ne limite pas les compétences légales du preneur à bail de la possession et de l'usage du terrain loué. Le preneur à bail est limité seulement en compétence de la disposition des droits de bail, quand il veut réaliser les actions suivantes: donner la terre louée à sous-bail, remettre selon le contrat de la cession ou de l'achat et de la vente les droits et les devoirs établis par le contrat de bail, à une autre personne, remettre les droits de loyer au gage, ainsi que les verser à titre du dépot au capital statuaire de l'organisation commerciale.

Ainsi, à Moscou les marchés avec le droit de bail peuvent être faits seulement avec le droit de bail, pour lequel le preneur à bail a versé le paiement. Dans le cas contraire, l'accord du bailleur pour l'accomplissement des marchés avec le droit de bail n'est pas octroyé, i.e. l'accord du bailleur pour l'accomplissement du marché du gage avec le droit de bail est possible seulement après le rachat du droit de bail.

A Moscou l'accord du bailleur des terres municipales est donné par l'organisme plénipotentiaire de l'administration de Moscou — le comité foncier de Moscou (ensuite – le comité foncier), c'est pourquoi la confirmation écrite de l'accord du comité foncier pour l'accomplissement des marchés indiqués se trouve dans le paquet des documents présenté par le demandeur pour l'enregistrement du marché avec les droits de bail.

Après l'enregistrement d'Etat du marché de l'aliénation des droits de bail on conclut l'accord trilatéral joint au contrat de bail du terrain, l'objet du marché. L'accord trilatéral entre le bailleur de la terre – le comité foncier, prédecesseur des droits (ex- préneur а bail) et le successeur (le préneur à bail actuel) fixe le passage des droits et des devoirs selon le contrat de bail. Ainsi, le contrat de bail possède une partie des droits et des devoirs du preneur à bail qui reste invariable, mais c’est le sujet du contrat qui change.

Mais il est possible qu’un nouveau préneur à bail désire la conclusion de l'accord non trilatéral joint au contrat de bail de la terre, l'objet du marché, mais la conclusion d’un nouveau contrat de bail, mais compte tenu des conditions essentielles du contrat, qui étaient l'objet du marché de l'aliénation.

Le processus de l'enregistrement de l’immobilier est réglementé en détail par la Législation. L’article 13 établit l'ordre de l'enregistrement:

La présentation des documents nécessaires pour l'enregistrement d'Etat répondant aux demandes de la loi;
L'enregistrement des documents présentés;
L'expertise juridique des documents présentés et le contrôle de la légitimité du marché avec l’immobilier;
La comparaison des droits déclarés pour l'objet de l'immobilier avec les droits, déjа enregistrés, ce qui vise à établir l'absence des contradictions possibles;
L’enregistrement au registre de ЕГРП à l'absence des contradictions indiquées et d'autres raisons pour le refus de l'enregistrement ou pour sa suspension;
L'accomplissement des inscriptions d'enregistrement sur les documents confirmant le droit et la délivrance des certificats de l'enregistrement fait.

Selon l'art. 16 l'enregistrement d'Etat est fait en vertu de l’application du titulaire du droit, des parties du contrat ou du représentant des personnes mentionnées ayant la procuration dûment régularisée. Si le droit se présente en vertu de l'acte admimistratif ou de l'organisme de l'autogestion locale,la demande générale présentée aux demandeurs, consiste en ce que la demande pour l'enregistrement d'Etat est présentée par une personne, à l’egard de qui cet acte est accepté.

Dans le cas où les droits se présentent en vertu des contrats ne demandant pas de certification notariale, le document de demande de l'enregistrement doit être présentée par tous les auteurs de l'acte. En cas de déviation d’une des parties de la procédure de l'enregistrement du droit immobilier ce denier est enregistré en vertu de l’arbitrage fait à la demande d'une autre partie. L'enregistrement à la demande d'une des parties du marché est possible seulement dans le cas où les droits ont apparu à la base du marché ne demandant pas de certification notariale, mais qui peut être notarialement certifiée à la demande des participants.

En ce qui concerne l'enregistrement des droits pour un terrain le problème d’une personne qui a le droit de demander l'enregistrement, se décide de manière suivante.

А l'enregistrement des droits de la possession viagère héritée et des droits de l'usage constant (illimité) se présentant en vertu de l'acte de l'organisme autorisé de Moscou, la demande de l'enregistrement d'Etat du droit est présentée par une personne, à l’égard de qui cet acte est accepté.

L'enregistrement du contrat de bail du bien immobilier, y compris la terre, forme un espèce particulier de l'enregistrement (l'art. 26 des Lois). Selon l'article cité le droit de bail doit subir l'enregistrement, ce qui est présenté de façon contradictoire dans la littérature juridique et provoque les disputes.

Ainsi, une des parties du contrat de bail a le droit de demander l'enregistrement d'Etat du contrat de bail. А Moscou un tel droit est accordé au preneur à bail d’un terrain.

En ce qui concerne les contrats de sous-bail la demande de l'enregistrement doit être présentée par tous les auteurs de l'acte.

А l'enregistrement des marchés avec les droits de bail, qui n’exigent pas de certification notariale, les demandes de l'enregistrement des droits doivent être présentées de la part de toutes les parties du contrat (du marché).

Par exemple, pour l'enregistrement des contrats de bail des terrains au comité d’enregistrement de Moscou on cite la liste suivante des documents:

La forme écrite de la demande du titulaire du droit (avec l’ indication de son nom complet) concernant l'enregistrement du contrat de bail du terrain. On indique dans la demande l'adresse du terrain, sa surface totale, le numéro du contrat de bail attribué par le comité du fonds foncier de Moscou, l'adresse postale et le numéro de téléphone;
les documents à certifier: la copie du certificat de l'enregistrement de la personne civile et la copie des documents constitutifs (avec tous les changements et compléments). Les copies des documents ci-dessus indiqués peuvent être certifiées par les administrations, qui les ont forni;
Les personnes physiques présentent la copie du passeport (un autre IP document). Les personnes physiques s'occupant de l'activité patronale sans formation de la personne civile, présentent la copie certifiee du document sur l'enregistrement d'Etat à titre de l'entrepreneur individuel.
Les personnes civiles présentent les décisions de l'organisme plénipotentiaire sur l’élection du chef de l'entreprise ou la procuration sur l'octroi du droit de la signature des documents qui se portent sur les questions de l’offre des relations foncieres à une autre personne plénipotentiaire;
La procuration des représentants de la personne civile (physique) pour l'accomplissement des actions de l'enregistrement du contrat et de la réception du document etablissant le droit avec la marque de l'enregistrement d'Etat.
L'authenticité de la signature du mandant pour la procuration faite par la personne physique est certifiee par le notaire;
Le document certifiant la personnalité du représentant (le passeport ou une autre carte d'identité). Après l’identification de la personnalite le document revient au représentant, la procuration est gardée au comité d’enregistrement de Moscou;
L'acte réglementaire pour la terre (la copie de la décision du gouvernement de Moscou ou la disposition du préfet de l’arrondissement ou la copie de la décision de la commission chargée de l'octroi de la terre et du réglage de la construction municipale de Moscou ou d’un arrondissment. Avec cela la copie du document réglementaire ne doit pas subir la certification supplémentaire;
Le plan du terrain assuré par le comité foncier de Moscou;
La copie de la commission de paiement ou du reçu de paiement pour l'enregistrement d'Etat;
L'information du comité de statistique d’état sur l'appropriation des codes.

Le titulaire du droit (de l’utilisateur de la terre) présente le paquet des documents cités au Comité d’enregistrement de Moscou après que le comité foncier de Moscou a régularisé les droits pour la terre et après que le contrat du bail a été conclu. Avec cela le contrat de bail doit être signé par le bailleur, ainsi que par le preneur à bail.

Les paquets analogues des documents sont accordés pour l'enregistrement des autres droits pour la terre compte tenu de la spécificité du droit à enregistrer.

А la préparation du paquet de documents pour l'enregistrement du contrat de sous-bail de la terre il est nécessaire de prendre en considération les conditions restrictives par rapport aux parties du contrat, et établies par les règlements. L'ordre de la présentation de l’accord du bailleur pour l'accomplissement du marché de sous-bail est réglé selon l’ordre, prévu par la disposition du maire de Moscou de 09.11.98 №1129-рм «Sur la transmission des terrains de Moscou аu sous-bail».

L'organisme enregistrant prend en considération au cours de l'expertise juridique, аu cours de l'enregistrement des marchés avec les droits de bail les points 1 et 2 de l’article 6 des Lois, qui soulignent la nécessité de la reconnaissance des droits pour le bien immoblier qui ont apparu avant, cela veut dire des droits des personnes intéressées apparus avant le 31 janvier 1998, quand on a mis en vigueur la Loi.

Selon l'art. 6 des Lois, les droits pour le bien immobilier apparus avant le moment de l'entrée en vigueur de la Loi citée, restent valables) à l'absence de leur enregistrement d'Etat introduit par la Loi donnée. L'enregistrement d'Etat de tels droits est fait au choix de leurs possesseurs. Ainsi l'enregistrement d'Etat des droits réalisés dans les régions particuliers de la Fédération Russe et des formations municipales avant l'entrée en vigueur de la Loi, reste valable.

En même temps l'enregistrement d'Etat des restrictions ou d'autres marchés dont le sujet est le bien immobilier demande l'enregistrement d'Etat des droits pour l'objet donné apparus avant l'entrée en vigueur de la Loi (le p. 2 de l'art. 6 des Lois).

Ensuite dans le p. 2 de l'art. 13 le législateur a développé la position donnée et a indiqué, que l'enregistrement des restrictions des droits reels, de l’hypothèque, du bail ou d’un autre marché dont l'objet est l’immobilier, est possible seulement en présence de l'enregistrement d'Etat des droits à l'objet donné qui ont apparu avant, à ЕГРП.

L'analyse de l'art. 6 des Lois compte tenu de l'art. 13 des mêmes Lois montre le suivant.

Les droits de l'usage illimité et la possession viagère héritée apparus avant l'entrée en vigueur de la Loi et certifiés par les actes d'Etat ou les certificats du droit de l'usage illimité et de la possession viagère héritée, restent valables.

L'enregistrement réalisé avant l'entrée en vigueur de la Loi (le deuxième paragraphe du p. 1 de l'art. 6 des Lois) et qui a eu lieu au comité foncier selon les règles agissant jusqu'à ce moment en fonction du Décret du Président de la Fédération Russe du 11 décembre 1993 «Sur le cadastre foncier d'Etat et l'enregistrement des documents sur les droits à l'immobilier» est considéré comme valable.

Cependant, si le demandeur possédant les droits de l'usage illimité ou de la possession viagère héritée, apparus avant l'entrée en vigueur de la Loi, remet le terrain, lui appartenant, au bail à une autre personne et ce contrat est conclu après l'entrée en vigueur de la Loi, il y a des restrictions de ces droits а la terre sous la forme de droit de bail étant passible de l'enregistrement obligatoire d'Etat en vertu de l'art. 26 de la Loi citée. Et alors l'enregistrement d'Etat des droits de l'usage illimité ou de la possession viagère héritée apparue avant l'entrée en vigueur de la Loi (le p.2 de l'art. 6 des Lois) est obligatoire.

А notre avis, le système analogue doit être appliqué dans les cas, ou le préneur à bail conclut le contrat de sous-bail pour le terrain, lui appartenant, i.e. avant l'enregistrement du contrat de sous-bail il est nécessaire d'enregistrer le contrat de bail.

Ce systeme est définie par ce que,selon l'art. 131 de la FR,les droits de bail et de sous-bail se présentent comme la restriction des droits réels pour la terre. Si on examine le contrat du gage des droits de bail de la terre les raisonnements analogues sont applicables aussi en vertu de l'art. 29 Lois et de l'art. 5 des Lois fédérales «Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)» (ensuite la loi sur l’hypothèque).

А l'enregistrement des marchés du gage des droits de bail de la terre il est nécessaire de prendre en considération une demande de l'art. 615 du CC de la FR — l'accord du bailleur pour l'accomplissement du marché. Puisque le contrat du gage des droits de bail de la terre doit subir selon l'art. 163 du CC de la FR, le p.5 de l'art. 5 et de l'art. 10 des Lois sur l’hypothèque une certification obligatoire notariale, le notaire doit selon les articles 54 et 55 de la législation de la Fédération Russe sur le notariat contrôler les marchés, présentés pour la certification notariale, leur conformité à la législation en vigueur et la présence de l'accord du bailleur pour l'accomplissement du marché du gage des droits de bail de la terre.

Ainsi, à notre avis, à la réalisation du marché du gage des droits de bail de la terre l'accord du bailleur doit être reçu par le préneur à bail de la terre avant la certification notariale du marché, le contrat doit contenir une référence à l'accord du bailleur.

En ce qui concerne l’hypothèque il y a un extrait de la règle totale sur l'ordre de l'enregistrement, selon lequel la procédure de l'enregistrement du gage de l’immobilier commence seulement à la demande du constituant du gage après l'enregistrement d'Etat des droits du constituant du gage au sujet du gage (l'art. 29).

Il est nécessaire de prendre en considération à la réalisation de l'enregistrement de l’hypothèque, les divergences disponibles entre la Loi et la Loi sur l’hypothèque. Les divergences se cachent déjа à la methode diverse dans le CC de la FR du législateur envers le réglage juridique de l'enregistrement des droits pour l'immobilier et de l’hypothèque. Selon le p.6 de l'art. 131 du CC de la FR l'ordre de l'enregistrement d'Etat est établi en fonction du CC la FR et de la Loi. En même temps il est établie dans l'art. 334 du CC de la FR (p. 2), que le gage des terrains et d’un autre capital immobilier (l’hypothèque) est réglé par la Loi sur l’hypothèque, avec cela les règles totales sur le gage se trouvant au CC de la FR, sont appliqués à l’hypothèque dans les cas, ou une autre règle n'est pas établie par le CC de la FR ou par les Lois sur l’hypothèque.

Ainsi, la priorité du côté du législateur par rapport à l’hypothèque en vertu du p. 2 de l'art. 334 du CC de la FR et des normes de la Loi sur l’hypothèque est évidente.

Dans la Loi sur l’hypothèque le législateur prévoit le chapitre 4 réglementant les positions principales de l'enregistrement d'Etat de l’hypothèque, son ordre et les raisons du refus de l'enregistrement. Un seul article 29 est consacré aux particularités de l'enregistrement de l’hypothèque. Les demandes de l'enregistrement de l’hypothèque selon la Loi sur l’hypothèque se conforméront pas tout à fait aux normes analogues de la Loi et doivent avoir la priorité à la collision des normes du droit.

А notre avis les problèmes de la collision donnée doit être décidés du point de vue de l'esprit de la loi, à savoir les normes du CC de la FR. Nous proposons une courte étude des normes principales de conflit de la Loi sur l’hypothèque et de la Loi.

La liste des documents pour l'enregistrement de l’hypothèque est visée le mieux dans les points 1-3 de l'art. 20 des Lois sur l’hypothèque, ou il est stipulé d'une manière concrète, qu'il est nécessaire de présenter:

La demande du constituant du gage;
Le contrat certifié de l’hypothèque et sa copie;
Les documents cités dans le contrat de l’hypothèque doivent être joints;
La preuve du paiement de la collecte d'enregistrement;
Le document confirmant l'apparition l'obligation, assurée par l’hypothèque.

Dans les lois (le p. 1 de l'art. 29) on parle tres peu et pas trop concert des documents nécessaire pour l'enregistrement de l’hypothèque, il est seulement noté, que le constituant du gage présente la demande avec le contrat de l’hypothèque avec les documents, indiqués dans le contrat, dans ce cas-là la rédaction est incomplète et mauvaise.

L'art. 20 des Lois sur l’hypothèque est conforme aux normes analogues de la Loi, mais il est plus concret et peut être directement appliqué à l’enregistrement de l’hypothèque. Au comité de l’enregistrement de Moscou la liste des documents pour l'enregistrement de l’hypothèque est faite compte tenu de cette méthode.

Il y a des divergences entre la Loi et la Loi sur l’hypothèque en matière de la suspension de l'enregistrement des droits. Si dans l'art. 19 des Lois il s’agit de la suspension de l'enregistrement des droits, il s’agit de l'ajournement de l'enregistrement dans l'art. analogue 21 des Lois sur l’hypothèque.

Selon l'art. 19 des Lois la suspension de l'enregistrement des droits est possible dans les cas suivants:

А la présence chez l'enregistreur des doutes disponible des raisons pour l'enregistrement des droits (l'art. 1 de l'art. 19 Lois);
Si l'enregistreur a des doutes a propos de l'authenticité des documents présentés (le p.2 de l'art. 19 des Lois);
En présence de la demande du titulaire du droit avec l’indication des raisons, il est supposé que les raisons doivent être exceptionnellement valables (le p. 3 de l'art. 19 des Lois);
En présence de la définition correspondant ou la décision de la cour (l'art. 4 de l'art. 19 Lois).

La loi sur l’hypothèque aggrandit la quantité des raisons pour la suspension de l'enregistrement. C'est pourquoi en vertu de la priorité de la norme spéciale devant la norme total on applique l'art. 21 des Lois sur l’hypothèquе, selon lequel les raisons pour la suspension de l'enregistrement sont:

La non-présentation de quelques documents nécessaires selon le p.2 et 3 de l’art. 20 des Lois sur l’hypothèque;
La non-conformité du contrat de l’hypothèque, de l'emprunt — logement ou des documents joints aux demandes de la législation;
La nécessité du contrôle de l'authenticité des documents présentés;
La présence des disputes dans les organismes judiciaires au sujet des droits pour le bien étant l'objet de l’hypothèque, ou au sujet du prélèvement (jusqu'au règlement des divergences par la cour).

Si de telles raisons pour la suspension de l'enregistrements, exposées dans l'art. 21 des Lois sur l’hypothèque, comme la non-présentation des documents nécessaires ou la nécessité du contrôle de l'authenticité des documents présentés, la non-conformité du contrat de l’hypothèque,de l'emprunt — logement ou les documents, joints aux demandes de la législation doit entraîner selon l'art. 20 des Lois le refus de l'organisme enregistrant. Cependant, dans ce cas-là on applique l'art. 21 des Lois sur l’hypothèque, indiquant la nécessité de la suspension de l'enregistrement pour la correction des non-conformités par le titulaire des droits.

Selon la Loi l'enregistreur a le droit de réaliser la suspension pour un délai qui n’excède pas un mois, sans prendre en consideration le temps de l'enregistrement, mais le titulaire du droit peut réaliser ça pour un délai qui n’excède pas trois mois. Dans la Loi sur l’hypothèque la possibilité de la suspension de l'enregistrement pour trois mois n'est pas du tout prévue, mais cela est lié, à notre avis, non au procès de l'enregistrement, mais à l’essentiel du contrat de l’hypothèque, la nécessité de sa conclusion et de sa réalisation rapide.

Cependant dans la pratique du comité d’enresitrement de Moscou a présence de la demande correspondant du titulaire du droit a propos du contrat de l’hypothèque on applique la norme de la Loi concernant la possibilité de la suspension de l'enregistrement pour un délai de trois mois.

А la suite de l'enregistrement d'Etat des contrats de bail de la terre, de l'usage temporaire gratuit de la terre, du sous-bail de la terre et des autres marchés avec les droits de bail le comité d’enregistrement de Moscou effectue la certification faisant l'inscription d'enregistrement spéciale sur les contrats présentés pour l'enregistrement (le p. 3 de l'art. 131 du CC de la FR).

En ce qui concerne les droits de la possession viagère héritée, les droits de l'usage illimité de la terre et de l’hypothèque la certification de l'enregistrement accompli est faite par voie de la délivrance par le comité d’enregistrement de Moscou du document concernant le droit enregistré en manière du certificat. Dans le certificat de l'enregistrement et dans le cliché de l'inscription spéciale d'enregistrement sur les contrats enregistrés on indique la date de l'enregistrement d'Etat des droits, c’est le jour de l’inscription au registre de ЕГРП, et l’attribution du numéro de l'enregistrement dans le registre commun.

En ce qui concerne le certificat de l'enregistrement d'Etat de l’hypothèque il y a des variantes liées au réglage inégal de cette question dans les règlements différents. Selon le p.2 de l'art. 22 des Lois sur l’hypothèque l'enregistrement d'Etat de l’hypothèque s'assure par voie de la réalisation de l'inscription sur le contrat de l’hypothèque avec l’indication du nom complet de l'organisme enregistrant, de la date, du lieu et du numéro de l'enregistrement. L'inscription d'enregistrement est assurée par la signature du fonctionnaire et avec le sceau de l'organisme enregistrant.

Dans un autre règlement — la décision du Gouvernement de la Fédération Russe de 18.02.98 №219 «Sur l'affirmation des Règles de la tenue de ЕГРП pour l’immobilier et des marchés concernant» — il est à noter, qu’à l'enregistrement de l’hypothèque à l'organisme enregistrant il est nécessaire de faire la certification par voie de la délivrance du certificat de l'enregistrement d'Etat des droits.

Au comité d’enregistrement de Moscou l'enregistrement d'Etat de l’hypothèque se réalise par voie de l'accomplissement de l'inscription correspondant certifiant dans le contrat de l’hypothèque contresigné par l'enregistreur et avec le sceau du comité d’enregistrement de Moscou. Telle position du comite d’enregistrement est expliqué par ce que la loi fédérale est plus importante par sa force juridique que la décision du Gouvernement de la Fédération Russe.