¹1(2) 2000

Le Contrôle de la Légitimité du Marché et les Documents Nécessaires à l”enregistrement d’Etat des Droits Pour le Bien Immobilier et Pour les Marchés Concernant

M.G.Piskunova. Chef de la chaire de l'institut Russe des enregistreurs d'Etat Aupres du Ministère de la justice de la Fédération Russe

L'analyse des documents méthodiques et instructives des organismes de la justice concernant l'enregistrement des droits pour le bien immobilier et des marchés (ici et après – l’organisme de la justice), de la pratique judiciaire liée aux affaires avec l’utilisation de ces documents permet de définir les lignes caractéristiques de l'activité de l’application des règlements par des organismes d’enregistrement. À l'absence des documents officiels méthodiques des organismes de la justice sont obligés de créer eux-même des actes réglementaires ce qui amène à la diversité de la procédure et de l'ordre de l'enregistrement réalisés dans les regions de la Fédération Russe. Un des problèmes principaux est la définition des limites du contrôle des organismes de la justice de la légitimité des marchés avec l'immobilier et de la liste des documents nécessaires à l'enregistrement d'Etat des marchés et des droits à leur base. Les notions «l'expertise juridique», «les doutes à la présence des raisons suffisantes pour l'enregistrement d'Etat» introduites par la loi Fédérale «Sur l'enregistrement d'Etat des droits pour le bien immobilier et des marchés concernant» (ensuite - la Loi sur l'enregistrement d'Etat)influencent subjectivement sur la procédure de l'enregistrement. Dans la vie réelle des fonctionnaires des organismes de la justice démandent les documents qui ne sont pas nécessaires pour l'enregistrement des droits pour l'immobilier.

Dans la présente publication on fait la tentative de definir des limites du contrôle par les organismes de la justice de la légitimité des marchés avec l'immobilier, ainsi que de la liste des documents nécessaires à l'enregistrement d'Etat, et des démandes présentées en fonction de la législation en vigueur.

1. Le contrôle de la légitimité des marchés avec l'immobilier et la compétence des organismes de la justice

L'établissement, le changement la cessation des droits civils ou des devoirs peut être entraîné seulement par le marché réel. Dans la science du Droit on distinguent les conditions suivantes de la validité du marché: 1) La subjectivite de droit des parties (la possession de la capacité de droit et de la capacité nécessaire pour la conclusion du marché), 2) la conformité de la volonté subjective des parties à l'acte de la volonté objective, 3) l'observation de la forme du marché,établie par la loi ou par l'accord des parties, 4) la légalité, la légitimité du marché (la conformité aux demandes de la loi ou d'autres actes juridiques). Ainsi, la légitimité du marché est une des conditions de sa validité. Cependant selon l'art. 168 du CC de la FR, le marché ne correspondant pas aux demandes de la loi ou aux autres actes juridiques, si la loi n'établit pas, qu'un tel marché est contesté, ou ne prévoit pas d'autres conséquences de la violation. Donc, pas tout marché ne correspondant pas aux demandes de la loi, dans les cas, établis par la loi, elle peut être contestée et être reconnue non valable dans l'ordre judiciaire. Il est valable et etraîne des conséquences juridiques, pour qui il avait été conclu jusqu'au moment de la confirmation de la nullité du marché par la cour.

Cependant l'enregistrement d'Etat est l'acte juridique de la reconnaissance et de la confirmation par l'état de la légalité des marchés et du transfert des droits, introduit le régime plus sévère juridique des marchés avec l'immobilier. Le point 1 de l'art. 13 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat charge des organisme de la justice du contrôle de la légitimité du marché avec l'immobilier, quoique ce marché entraîne la non-conformité à la loi. Si le marché ne correspond pas aux demandes de la législation, on doit refuser l'enregistrement d'Etat du marché ou du tranfert des droits en cas de l'insignifiance du marche, ainsi que dans le cas de présence du marché contesté. Par exemple, en fonction du p. 1 de l'art. 20 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat une des raisons pour le refus de l'enregistrement est la non-conformité du contenu des documents présentés aux demandes de la législation en vigueur. Il y a une opinion, que l'enregistreur n'a pas le droit de refuser l'enregistrement du marché contesté, puisque la reconnaissance d’un marché comme de non valable est la compétence de la cour. Cependant, compte tenu de ce que les organismes de la justice sont les organismes de la juridiction indiscutable, il semble, que l'expertise juridique à l'enregistrement d'Etat doit prévenir les discussions au sujet des droits à l'immobilier. Par exemple, les marchés concernant la possession de l'immobilier, conclus par les mineurs qui ont plus de 14 ans sans accord des représentants légaux (l'art. 175 de la FR), par les citoyens limités par la cour dans leur capacité sans accord des curateurs (l'art. 176 de la FR) ou un époux(se) sans accord de l'époux(se) (l'art. 35 du code Familial de la FR) sont contestés. Mais en vertu de ce que ces marchés ne correspondent pas aux demandes de la loi, on peut refuser l'enregistrement d'Etat des contrats et du transfert du droit.

D'autre part les quatre conditions mentionnées ci-dessus de la validité du marché sont aussi les demandes de la loi. Par exemple, les marchés des mineurs contredisent l'art. 28 de la FR, mais les marchés des personnes civiles en déhors de leur capacité juridique contredisent l'art. 49 de la FR. Le non-respect de la forme notariale du marché contredit le p. 2 de l'art. 163 et le p. 1 de l'art. 434 de la FR. Le droit et la capacité des parties et la forme du marché sont les conditions nécessaires de sa légitimité définie à l'expertise juridique par les organismes de la justice. Compte tenu des demandes présentées par la législation au contenu des contrats, et des positions de la Loi sur l'enregistrement d'Etat on peut définir les conditions suivantes de la légitimité des marchés avec l'immobilier, dont le contrôle doit être réalisé par les organismes de la justice:

• Le droit et la capacité des parties;
• La présence des competences nécessaires des représentants des parties du marché;
• L'observation de la forme du contrat (simple écrit ou notarial en forme d'un document signé par les parties);
• La présence des conditions essentielles, établies par la loi, dans le contrat;
• L'appartenance du bien à la personne possédant l'immobilier, ou de la competence de la possession par l'immobilier par les personnes qui ne sont pas propriétaires de bien;
• L'observation des droits et des intérêts légaux des tiers ne participant pas au marché, ainsi que les intérêts publics - juridiques dans ce cas-là, établis par la loi;
• L'absence des restrictions des droits de la personne possédant l'immobilier, mais en cas de leur présence – l’indication de ces conditions dans le contrat.

À l'enregistrement d'Etat le marché se présente comme l'objet indépendant de l'enregistrement et aussi comme la raison pour l'enregistrement d'Etat du transfert du droit (les négociations exécutées de l'aliénation de l'immobilier). Le contrat, étant passible de l'enregistrement d'Etat, est considéré conclu dès le moment de son enregistrement (le p. 3 de l'art. 433 de la FR). Dès ce moment (si un autre état de choses n'est pas établi par la loi) il y a des relations d'obligation entre les participants du contrat. Dans ce cas-là le marché enregistré se présente comme la partie des relations du droit. Si le marché avec l'immobilier ne doit pas subir l'enregistrement d'Etat, le contrat est considéré conclu dès le moment de la signature, et d'obligation des relations du droit apparait sans acte de l'enregistrement d'Etat du marché. L'exécution par les parties des conditions du contrat de l'aliénation de l'immobilier, nécessaire pour le transfert du droit est le fait juridique engendrant le droit de l'acquéreur du bien. Le droit pour l'immobilier aliéné se présente dès le moment de l'enregistrement d'Etat du droit (le p. 2 de l'art. 8 et le p. 2 de l'art. 223 de la FR). Dans ce cas-la le contrat, exécuté par les parties, indépendamment du fait, s’il est enregistré ou pas, se presente comme le fait juridique. Le contrôle de la légitimité du marché doit être fait par les organismes de la justice indépendamment du fait, si le contrat doit subir l’enregistrement ou s’ il est seulement la raison pour l'enregistrement du transfert du droit.

La loi sur l'enregistrement d'Etat n'établi pas de restrictions pour la compétence de l’organisme de la justice concernant le contrôle de la légitimité du marché en fonction de sa forme. L'expertise juridique et le contrôle de la légitimité doivent se réaliser aussi en cas de certification notariale des marchés. Il est difficile de reconnaître argumenté l'affirmation, que la révision des marchés certifiés avec l'immobilier au sujet de l'observation du droit financier est illégale à la certification (Bekh O.V. Les questions particulières de l'application de la loi Fédérale «Sur l'enregistrement d'Etat des droits pour le bien immobilier et des marchés concernant» dans la pratique judiciaire //le Notaire. 1999. ¹3. P. 15). Comme il est remarqué dans l'aperçu indiqué de la pratique judiciaire, le contrôle de la légitimité du marché certifié doit être limité par le contrôle des droits du notaire, car le marché, certifié par lui, est valable tant que les organismes compétents n'établissent pas l’autre, mais le contrôle des documents, en vertu dequels le notaire a certifié le marché, c’est le contrôle des actions du notaire, ce qui ne correspond pas à la compétence des organismes de la justice. Cependant en fonction du p. 1 de l'art. 165 de la FR le non-respect des demandes de l'enregistrement d'Etat du marché entraîne l'insignifiance du marché. L'observation de la forme du contrat est nécessaire, mais c’est la condition insuffisante pour la validité du marché. Bien que le notaire contrôle la légitimité de l'accord, l’organisme de la justice doit effectuer aussi le contrôle de la légitimité du marché. Ici on voudrait souligner la différence essentielle entre les actions notariales, telles que la certificaiton des marchés et le fournissement des certificats du droit pour l'héritage. Dans le premier cas le notaire, en agissant en fonction des Bases de la législation de la FR sur le notariat, redonne au marché la forme qualifiée, mais cela ne donne pas à l'accord de force de l'acte juridique indiscutable. En plus, si le marché certifié étant passible de l'enregistrement d'Etat, ne sera pas ensuite enregistré, il ne sera pas considéré comme conclu. En faisant l'action notariale indiquée, le notaire en fonction des Bases de la législation la FR sur le notariat contrôle l'acceptation de l'héritage, l'appartenance du bien, le temps et le lieu de l'ouverture de l'héritage etc. C'est pourquoi dans l'art. 17 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat le certificat du droit pour l'héritage est indiqué comme une des raisons pour l'enregistrement d'Etat des droits. Et dans ce cas-là l'expertise juridique de l’organisme de la justice doit comprendre le contrôle de la validité du document mentionné (la compétence du notaire et la présence des renseignements nécessaires pour l'enregistrement d'Etat), aussi que l'étude du registre Commun d'Etat des droits au sujet des contradictions entre le droit déclaré et celui enregistré avant. Le contrôle des relations, du montant à payer aux héritiers selon la loi ou le testament. La révision de l'action notariale - la distribution du certificat du droit pour l'héritage ne se trouve pas dans la compétence des organismes de la justice.

2. Les documents nécessaires pour l'enregistrement d'Etat

En se basant sur des demandes de l'art. 16 et 17 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat on peut diviser la liste des documents en groupes suivants: 1) les documents identifiant la personnalité des demandeurs; 2) les documents constitutifs des personnes civiles; 3) les documents confirmant les responsabilités des représentants des titulaires du droit et des participants des marchés; 4) la demande; 5) les documents sur le paiement de l'enregistrement; 6) les documents établissant le droit; 7) la description de l'objet de l'immobilier; 8) les documents supplémentaires dans les cas établis par la loi.

2.1. Les documents identifiant la personnalité des demandeurs

Ces documents doivent etre présentes par les titulaires du droit et par les auteurs de l'acte, par leurs représentants, par les représentants des personnes civiles. La personnalité de la personne physique est identifiee par un des documents suivants: le passeport du citoyen de la FR (URSS); le passeport du citoyen de la RF pour les visites à l’étranger(la URSS) parti pour autre état pour la résidence constante et se trouvant temporairement sur le territoire de la FR; le passeport pour les visites à l’etranger du citoyen étranger ayant la marque de l'enregistrement d’organismes d’affaires intérieures ou d'autres organismes autorisés; Certificat de naissance (pour les mineurs); le permis de séjour pour le citoyen étranger ou les personnes sans nationalité; la carte d'identité dû; le billet militaire du militaire à service réel; le passeport du marin; la carte d'identité temporaire du citoyen de la RF (la forme ¹2Ï); le certificat de la considération de la requête sur la reconnaissance du statu duréfugié sur le territoire de la Fédération Russe; le certificat du réfugié delivre par l'organisme du service migratoire.

2.2. Les documents constitutifs des personnes civiles

Les documents constitutifs contiennent les renseignements, obligatoires pour l’enregistrement d’Etat: le nom complet, la position sociale, la date et le lieu de l'enregistrement d'Etat de la personne civile, l'adresse réel. La capacite juridique de l'organisation, le régime juridique de son bien, l'ordre de la gestion, par exemple, la compétence du chef en acceptation des décisions sur l'accomplissement des marchés, sont définis aussi par les documents constitutifs. Les documents constitutifs des personnes civiles sont les statuts, ou les négociations constitutives et les statuts, ou seulement les négociations constitutives.

Dans les cas, prévus par la loi, les organisations non commerciales peuvent agir en vertu des généralités sur les organisations de l’espece concret (le p. 1 de l'art. 52 de la FR). Ainsi, la Position sur le fonds territorial de l'assurance obligatoire médicale est ratifiée par la Décision du Soviet Suprême de la FR du 24 février 1993 ¹4543-I. La position sur le service fiscal d'Etat de la FR est ratifiée par le Décret du Président de la FR du 31 décembre 1991 ¹340 (avec les changements et les compléments du 6 avril, le 16 décembre 1994, le 22 juillet 1998). Dans les cas pareils la présentation de l'acte individuel sur la création de l'organisation, par exemple,de l'ordre du chef de l'organisme de tutelle est nécessaire. L'acte présenté contient les renseignements sur le nom individuel, le placement de l'organisation, qui ne se trouvent pas dans les généralités.

Pour l’entrée d'enregistrement en fonction de l'art. 18 des Règles de la conduite du registre Commun d'Etat des droits, il est aussi nécessaire de présenter le certificat de l'enregistrement d'Etat de la personne civile et le circulaire de l'inspection fiscale territoriale sur l'appropriation de ÈÍÍ (le numéro individuel du contribuable). Ñe n’est pas obligatoire, mais il est parfois nécessaire de présenter les documents de l'enregistrement, la copie de l'information sur l'appropriation des codes statistiques. ÎÊÏÎ c’est le code individuel de l’organisation au classificateur des entreprises et des organisations, qui permet de trouver dans le système d'information la personne civile (son successeur) après le changement de son nom ou apres la réorganisation.

2.3. Les documents confirmant la competence des représentants des titulaires du droit et des participants des marchés

On peut porter à la catégorie indiquée des participants des relations de l'enregistrement d'Etat: 1) les organismes des personnes civiles; 2) les représentants légaux des mineurs, aussi que les tuteurs et les curateurs des personnes incapables ou completement capables de travailler; 3) les représentants en vertu des responsabilités se basant sur les actes du pouvoir d'Etat ou l'autogestion locale; 4) les représentants des personnes physiques et civiles en vertu des responsabilités se basant sur la procuration ou le contrat; 5) les personnes qui ne sont pas titulaires du droit du bien, mais qui participent au marché de son propre nom.

1) Ce sont surtout les organismes individuels (les chefs)qui agissent de la part des personnes civiles. Leurs responsabilités peuvent être confirmés par le relevé du procès - verbal de l'assemblée générale des fondateurs (des participants, des actionnaires, des membres) sur l'élection de l'organisme de la personne civile par l'ordre du directeur (le contrat conclu) (pour les organisations ayant le seul fondateur, y compris les entreprises d'Etat et celles municipales, les institutions, È×Ï).

Si l'organisation est en train d’être supprimée, les responsabilités de la gestion se trouvent au charge de la commission liquidative (l'art. 3 de l'art. 62 âè la FR). Dans ce cas-là on présente le relevé du procès - verbal de l'assemblée générale des fondateurs (des participants, des actionnaires) ou la décision d’un seul fondateur de la commission liquidative (du liquidateur).

Au cours de l'observation les organismes du débiteur continuent à effectuer leurs fonctions (l'art. 58 de la loi Fédérale du 8 janvier 1998. ¹6 «Sur l'inconsistance (la faillite)»)si on commence la procédure de la faillite à l’egard de l'organisation – débiteur. De la part de l'organisation agit le directeur extérieur, ses fonctions sont confirmées par le jugement du tribunal d'arbitrage sur l'introduction de la gestion extérieure (l'art. 72 de la Loi sur la faillite).

L'ordre spécial de la gestion est établi dans les sociétés de consommation. La gestion de la société de consommation est réalisee par l'assemblée générale de la société de consommation, le conseil et le conseil d'administration de la société de consommation étant l'organisme exécutif. Les compétences exclusives du conseil comprennent: la réalisation de la représentation de la société, l'aliénation du bien de la société de consommation (excepté le bien, dont le coût excède le coût défini par le règlement de la société de consommation), la distribution des procurations pour la conclusion des contrats (l'art. 4 de l'art. 19 de la loi Fédérale du 11 juin 1997 ¹97 «Sur la modification et les compléments à la Loi de la RF» Sur la coopération de consommation dans la Fédération Russe»). Ainsi, le président du conseil déclarant de la part de la société de consommation l'enregistrement d'Etat des droits, présente pour la confirmation de ses fonctions la décision (le relevé de la décision) de l'assemblée générale sur son élection. Si le président du conseil ou le président du conseil d'administration conclut le marché sur la possession du bien de la société, ses responsabilités doivent être confirmés par la décision du conseil.

2) Les représentants légaux des mineurs de 14 jusqu'à 18 ans sont leurs parents, les gens qui les ont adoptés ou les curateurs (le p. 1 de l'art. 26 deo la FR), ceux des mineurs qui ont moins de 14 ans - les parents, les gens qui les ont adoptes ou les tuteurs (l'art. 28 de la FR). Les responsabilités des parents et des parents adoptifs sont confirmées par les certificats de ÇÀÃÑ en fonction de la loi Fédérale du 15 novembre 1997 ¹143 «Sur les actes de l'état civil». Les parents présentent le certificat de naissance, les parents adoptifs - le certificat d’adoption (l'art. 23, 43 de la loi indiquée). Les tuteurs et les curateurs présentent le certificat delivré par les organismes de la tutelle.

3) De la part des participants publics du chiffre d'affaires civil – de la Fédération Russe et parties de la Fédération se présentent les organismes du pouvoir d'Etat dans le cadre de leur compétence établie par les actes. De la part des formations municipales dans le cadre de leur compétence se présentent les organismes de l'autogestion locale. Le système des organismes fédéraux du pouvoir exécutif est concretisé par le Décret du Président la FR du 9 juillet 1997. ¹710. Le système des organismes du pouvoir d'Etat des parites de la FR est défini par la constitution de la république de la composition de la FR ou par le règlement de kraya, de la région de la FR. La structure des organismes de l'autogestion locale est définie par le règlement de la formation municipale appropriée.

En cas de la présentation de la demande pour l'enregistrement d'Etat des droits des propriétaires publics indiqués ou des marchés avec leur participation il est nécessaire de joindre le document confirmant la competence de la personne - représentant de l'organisme autorisé. Par exemple, la procuration du représentant de l'administration de la formation municipale ou du comité de l'administration du patrimoine. Les chefs des organismes du pouvoir d'Etat ou de l'autogestion locale agissent sans procuration. Les actes juridiques, définissant le statu des organismes cités sont les documents publics. Ils entrent en vigueur après la publication typographique dans l’edition de partie de la FR ou de la formation municipale, c'est pourquoi les présentations de leurs originaux ne sont pas obligatoires.

Il faut distinguer les actions de représentation des organismes du pouvoir et de la gestion de la part des formations publiques des actions des organisations indiquées agissant personnellement. Les ministères, les administrations, les départements, les comités, en général, sont les personnes civiles de la forme juridique des institutions possédant la capacité civile personnelle. Les acteurs susmentionnés peuvent participer indépendamment au chiffre d'affaires civil.

4) Les représentants des personnes physiques et morales en vertu des responsabilités basées sur la procuration, peuvent posséder les responsabilités pour l'accomplissement des marchés avec l'immobilier, aussi que pour la présentation des intérêts à l'enregistrement d'Etat. Le marché peut être directement conclu par les parties, mais la présentation des intérêts à l'enregistrement d'Etat de la partie peut être confiée à d'autres personnes. Les procurations sont régularisées en fonction des demandes du chap. 10(chapitre 10) de la FR avec l’indication obligatoire du délai de la delivrance. Les procurations des personnes civiles doivent être signés par les chefs avec la présence du sceau de la personne civile (le p. 5 de l'art. 185 du CC de la FR). Les procurations données par les chefs des filiales, sont les procurations données en ordre de transmission, et c'est pour cela que la certification notariale doit avoir lieu (le p. 3 de l'art. 55, le p. 3 de l'art. 187 du CC de la FR).

il faut certifié ou assimilé une procuration (l'art. 2,3 de l'art. 185 du CC de la FR) pour l'accomplissement des marchés de la forme notariale. Il est recommandé d'indiquer à la procuration en déhors des données obligatoires l'année de la naissance et les données du passeport du mandant, puisque ces renseignements sont nécessaires pour l’entree dans le registre Commun et pour le Certificat du droit de la propriété.

Formellement à l'enregistrement d'Etat la représentation de la procuration en simple forme écrite est possible. Cependant dans ce cas-là l'enregistreur peut avoit des doutes sur l'authenticité du document. C'est pourquoi la procuration pour la présentation des intérêts à l'enregistrement d'Etat doit être certifée. D'autre part une variante suivante est possible: le titulaire du droit présente les documents pour l'enregistrement personnellement, mais leur reception à une autre personne. Il semble, que dans ce cas- là la procuration peut être directement faite dans l'institution de la justice. Il est justifié de faire la marque du fonctionnaire autorisé qui accepte ou donne les documents et assiste à la rédaction, présentant la procuration pour la réception des dépôts à la banque, du salaire ou de la correspondance postale, assurée par la banque ou par l'organisation de connection (le p. 4 de l'art. 185 du CC de la FR à la rédaction de la loi Fédérale de 12 Août 1996ã. ¹111).

L'attention spéciale doit être payée à la forme de la procuration pour l'accomplissement des marchés en simple forme écrite. La loi n'établit pas la forme obligatoire notariale de la procuration pour l'accomplissement des marchés avec l'immobilier en simple forme écrite. Cependant, la présentation de la procuration faite en simple forme écrite, doit servir de prétexte pour que l'enregistreur ait des doutes à propos des raisons pour l'enregistrement d'Etat. Les doutes peuvent concerner non seulement l'authenticité, mais encore la validité du document. L'action de telle procuration peut être cessée en cas de la suppression par la personne, qui l’avait faite, ou en cas de la mort de telle personne (l'art. 188 du CC de la FR). Les doutes analogues peuvent apparaître, si le représentant agit selon la procuration certifiée, dont la durée expire bientôt. Dans ce cas-là le représentant a le droit en fonction de l'art. 19 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat de présenter les preuves supplémentaires, par exemple, l'approbation du marché (assurée ou régularisée dans l'organisme de l'enregistrement).

Les demandes spéciales sont ennumérés dans le p. 5 de l'art. 576 du CC de la FR pour l'accomplissement de la donation, on doit indiquer l'objet de donation et nommer la personne. Si on présente le contrat de donation pour l'enregistrement, conclu selon la procuration ne correspondant pas aux demandes indiquées, donc, l'approbation directe du marché par celui qui donne doit être demandée (l'art. 183 du CC de la FR). Cette demande limite les responsabilités des chefs des filiales sur la possession gratuite du bien. En cas de l'aliénation gratuite de l'immobilier par le chef de la filiale de la part de la personne civile il est nécessaire d’avoir la procuration spéciale, ou l'approbation du marché par l'organisme autorisé de la personne civile.

Les complexités peuvent être causées par une procuration donnée par la partie du contrat à l'époux d'une autre partie. Il y avaient des cas, où le représentant du vendeur signait le contrat de l'achat et de la vente avec sa propre femme. En vertu de l'art. 35 du code Familial de la FR le bien gagné est la propriété commune des époux, indépendamment du fait, à quel nom il est acquis (si le contrat de mariage n'établit pas d’ régimes du bien). Dans cet exemple le représentant du vendeur se présente simultanément comme l'acquéreur du bien. L'art. 3 de l'art. 182 du CC de la FR interdit au représentant de faire les marchés pour soi-même de la part de celui (celle) qu’il présente. L'organisme de la justice a le droit de demander, que le marché soit approuvé par une personne présentée. C'est pourquoi il n'est pas recommandé aux vendeurs de donner la procuration à l'époux de l'acheteur.

Malgré la forme obligatoire notariale du contrat de gage ( le p. 6 de l'art. 74 de la loi Fédérale du 16 juillet 1998. ¹102 «Sur l’hypothèque (le gage de l'immobilier)») ne laisse pas faire la conclusion de la part du citoyen du contrat de l’hypothèque de la maison d'habitation (d’un appartement) par la procuration.

La représentation peut se baser également sur le contrat. Le représentant commercial peut se présenter de la part des entrepreneurs en vertu du contrat (l'art. 184 du CC de la FR) à la conclusion des contrats. L'étendue de pouvoirs est établie par le contrat ou la procuration. Si le représentant agit de la part de la commission, présentée en vertu du contrat, la compétence du mandataire est confirmée par la procuration (le p. 1 de l'art. 975 du CC). En cas de la conclusion du marché avec l'immobilier par l'agent de la part du commettant on applique les normes les responsabilités de l'agent doivent être confirmées par la procuration.

5) Les compétences de la possession du bien peuvent être remis par le propriétaire aux autres personnes. Par exemple, l'immobilier peut être remis à la gestion confidentielle (y compris le bien du citoyen sous tutelle ou manquant d’obscurément (l'art. 38, 43 du CC de la FR). Tels marchés sont faits par le gérant confidentiel de son propre nom, dans les documents après le nom ou le nom on fait la marque «G.C.» (l'art. 1012 du CC de la FR). Les responsabilités du gérant confidentiel sont définies par le contrat de la gestion confidentielle. Le fondateur de la gestion confidentielle est, en général, le propriétaire. Si la gestion confidentielle est instituée pour des raisons prévues par la loi (l'art. 1026 du CC de la FR), les droits du fondateur peuvent appartenir à l'organisme de la tutelle,à l’executeur testamentaire ou à une autre personne indiquée dans la loi. La transmission de l'immobilier à la gestion confidentielle doit être enregistrée dans l’organisme de la justice (l'art. 1017 du CC de la FR). Si la possibilité de la possession du bien n'est pas prévue par le contrat de la gestion confidentielle, le gerant confidentiel peut conclure le marché de la part du propriétaire, en agissant selon la procuration.

Les gérants de concours à la faillite ne sont pas représentants des personnes civiles (le p. 2 de l'art. 182 du CC de la FR). Les marchés avec le bien du débiteur doivent être faits dans les intérêts d'autrui, mais du propre nom. Les responsabilités du gérant de concours sont confirmées par le jugement du tribunal d'arbitrage sur la reconnaissance du failli concordataire, le commencement de concours pour le poste du gérant de concours (l'art. 99 de la Loi sur la faillite).

À la vente de l'immobilier aux enchères publics, y compris en ordre de l'appel du prélèvement sur le bien arrêté ou en gage, l'organisation spécialisée se présente comme le vendeur du bien du débiteur ayant le droit de conclure le marché avec l'immobilier. On conclut le contrat de la tenue des enchères publics avec l'organisation présentée (le p. 2 de l'art. 447 du CC de la FR, l'art. 62 de la loi Fédérale du 21 juillet 1997. ¹119 «Sur la production exécutive»). Le contrat de la vente est conclu en forme de la signature du contrat selon les résultats des ventes (le p. 5 de l'art. 448 du CC de la FR). À la vente des biens grevés l'organisateur des ventes signe avec la personne qui a gagné les ventes le contrat de l'achat et de la vente après le versement du prix d'achat. Mais la raison pour l’entrée sur le droit de l'acheteur est le procès - verbal sur les résultats des ventes, et le contrat (le p. 8 de l'art. 57 de la Loi sur l’hypotheque). Puisque la vente aux enchères est l'acte spécial public fait dans les cas établis en déhors de la volonté du propriétaire du bien, les particularités de l'enregistrement d'Etat des droits pour un tel bien ne sont pas étudiées dans ce travail.

2.4. La demande pour l'enregistrement d'Etat

Le principe de l'enregistrement d'Etat est l'ordre de la demande. Sans demande de l'enregistrement du marché ou du droit l’enregistrement ne commence pas. L'exception de l'ordre de demande est présentée par l'enregistrement des restrictions, se présentant en vertu de la loi ou des actes juridictionnels. Par exemple, le gage en vertu de la loi se présente à l'achat et à la vente avec le tempérament du paiement (le p. 5 de l'art. 488 du CC de la FR) ou à la transmission de l'immobilier pour le paiement de la rente, l'octroi de possession viagère avec la charge (le p. 1 de l'art. 587 du CC de la FR). Ces restrictions proviennent des circonstances indiquées dans le Code civil, en déhors de la volonté des parties et sans acte de l'enregistrement d'Etat. La réflexion de ceux-ci dans le registre Commun d'Etat des droits est le devoir de l'enregistreur pour la garantie de la légitimité des marchés ultérieurs avec ce bien. Le jugement sur l’arrestation du bien du défendeur à la garantie de l'action judiciaire est exécutée immédiatement, c'est pourquoi en cas de la réception de la copie du document sur l'arrestation l’entrée est faite dans le registre sans demande de la personne intéressée.

La demande de l'enregistrement peut être presentée par le titulaire du droit lui-même ou par son représentant. L'ordre de la présentation des demandes sur l'enregistrement des droits des mineurs correspond à l'ordre de l'accomplissement des marchés de leur nom. De la part de mineur (jusqu'à 14 ans) la demande est présentée par son représentant légal - le parent, le parent adoptif, le tuteur. Les Mineurs à l'âge de14 jusqu'à 18 ans présente la demande indépendamment, mais en accord avec le représentant légal - le parent, le parent adoptif, le curateur. La demande de l'enregistrement du droit de la propriété commune est présentée par un des propriétaires communs, tous les proprietaires doivent être indiqués dans cette demande. La demande de l'enregistrement de la part dans le droit de la propriété totale est présentée par chacun des propriétaires de son propre nom.

Une des conditions de la validité du marché est la conformité de la volonté à l'acte de la volonté des parties. La présentation de la demande doit témoigner de la volonté des parties pour l'accomplissement de l'action définie d'enregistrement -pour l'aliénation ou l'acquisition du bien. L’importance spéciale de l'ordre de demande se dévoile à l'achat et à la vente de l'immobilier. À l'achat et à la vente du logement on fait deux actions d'enregistrement (l'enregistrement du contrat et l'enregistrement du transfert du droit à l'acheteur), à la vente avec le tempérament du paiement se réalise aussi l'enregistrement du gage en vertu de la loi. Le vendeur peut présenter, par exemple, la demande seulement pour l'enregistrement du contrat (du marché) et ne pas intercéder sur l'enregistrement du transfert du droit à l'acheteur. Si la clause du contrat concernant le transfert du droit n'est pas exécutée, le marche de l'achat et de la vente est le marché à l'exécution remise (par exemple, le prix du bien n'est pas payé, le bien n'est pas remis) ou avant le paiement du bien le droit de la propriété est gardé par le vendeur (l'art. 491 du CC de la FR), l'enregistrement d'Etat de l'acheteur ne peut pas est réalisée seulement à sa demande. La demande de l'enregistrement du transfert du droit à l'acheteur est présentée par les deux parties après l'exécution des obligations nécessaires.

On voudrait attirer votre attention à l'ordre de la présentation des demandes( l'art. 16 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat des droits). La présentation de la demande par une des parties du marché certifié se réalise selon les normes citées dans les cas: à) de la présentation dûe et de la conclusion des marchés; á) de l'exécution par les parties des obligations contractuelles à la transmission des droits pour le bien. Par exemple, le contrat certifié de l'achat et de la vente de la maisonnette de jardin ou du garage contient l’indication du versement du paiement complet du bien avant la conclusion du contrat, et l'acte de transmission, signé par les deux parties est joint aux documents. Dans ce cas-là l'enregistrement du transfert du droit peut être réalisée à la demande de l’acheteur. En cas des marchés avec l'exécution remise (par exemple, les contrats de l'achat et de la vente, dans lequels les parties ont conditionné le transfert du droit par le paiement partiel ou complet du bien), l'enregistrement du transfert du droit à l'acheteur doit se réaliser en vertu de la demande des deux parties.

K.I. Sklovski dans le travail «la Propriété dans le droit civil» (M.: l'affaire. 1999. P. 368) fait attention, que dans l'art. 17 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat la raison indique non à l'acte de la transmission ou à un autre acte du transfert du droit de la propriété, comme dans l'art. 551 du CC de la FR, mais au contrat. À l'application littérale de cette norme il peut arriver, que l'acheteur aura la possibilité de demander l'enregistrement dans l'ordre unilatéral, tandis que son action sur le devoir du vendeur de signer le document sur la transmission de l'immobilier (le p. 1 de l'art. 556 du CC de la FR) sera privé de perspectives jusqu'à ce qu'il, n'accomplisse pas l'obligation de paiement. Prenant en considération, que l'enregistrement unilatéral sera particulièrement l'objet du procès, l'auteur croit, que les non-coïncidences dans les formulations de l'art. 551 du CC et de l'art. 17 de la Loi seront décidés au profit de la norme du Code civil.

Ainsi, si les documents, présentés à l'enregistrement, ne témoignent pas de la conclusion du marché et de l'exécution des obligations à la transmission des droits pour le bien, l'ordre de la présentation de la demande seulement par une des parties même en cas du marché notarial est inapplicable.

Il faut reconnaître, que les positions du p.1 de l'art. 16 ne règlent pas également la présentation des demandes pour l'enregistrement d'Etat des marchés. En définissant l'ordre de la présentation des demandes pour l'enregistrement du marché, il faut se baser sur les généralités et les normes spéciales du Code civil. Le marché étant passible de l'enregistrement d'Etat, est considéré conclu dès le moment de l'enregistrement (le p. 3 de l'art. 433 du CC de la FR). Le marché certifié mais non enregistré ne peut pas etre traité conclu, le marché non enregistré n’est pas valable et ne peut pas servir de raison pour l'enregistrement du transfert du droit. Après la certification notariale de l'accord, les parties n’ont qu’ un devoir: faire les actions nécessaires à l'enregistrement d'Etat du marché. Mais chacune des parties a le droit de refuser la conclusion du marché avant ce moment. Le p. 3 de l'art. 165 du CC de la FR établit, qu'en cas de la déviation d’ une des parties de l'enregistrement du marché, fait en forme dûe, la décision de l'enregistrement du marché est acceptée dans l'ordre judiciaire. La cour examinera également les raisons de la déviation d'une partie de l'enregistrement. Si ces raisons ne sont pas reconnues suffisantes, la cour a le droit de prendre la décision sur l'enregistrement du marché et sur le remboursement à l'autre partie des pertes provoquées par le retard à l'enregistrement (le p. 4 de l'art. 165 du CC de la FR). Mais en cas de la reconnaissance par la cour de la déviation de l'enregistrement argumentée la décision judiciaire est acceptée non au profit du demandeur. Ainsi, indépendamment de la forme du contrat pour l'enregistrement d'Etat du marché les actions doivent être faites par les deux parties.

Compte tenu de la criminalité du marché du logement et des particularités du paiement pour l'immobilier vendu, la nécessité de la présentation des demandes sur l'enregistrement d'Etat du contrat à l’organisme de la justice par tous les auteurs de l'acte (leurs représentants) est la protection efficace des intérêts des parties et la garantie de la légitimité du marché. Les cas de la présentation des demandes pour l'enregistrement après la mort d'un des auteurs de l'acte sont fréquents. Ce marche n’est pas legal à cause de manque de deuxième acteur du droit. Ainsi, la nécessité de la présentation de la demande pour l'enregistrement du marché par les deux parties est et la demande légale et argumentée des organismes de la justice.

Donc, on peut définir l'ordre suivant de la présentation des demandes pour l'enregistrement d'Etat des marchés avec l'aliénation du bien et des droits appropriés:

• Les demandes pour l'enregistrement du marché indépendamment de sa forme sont presentées par toutes les parties du contrat;
• Les demandes de l'enregistrement du transfert du droit en vertu du marché conclu en simple forme écrite, sont présentées par toutes les parties du contrat;
• La demande de l'enregistrement du transfert du droit à la base du marche certifié et enregistré dans les cas, établis par la loi, est présentée par l'acquéreur du bien, si les documents, présentés à l'enregistrement, témoignent de l'exécution des obligations nécessaires au transfert du droit;
• La demande de l'enregistrement du transfert du droit à la base du marché certifié et enregistré dans les cas, établis par la loi, est présentée par l'acquéreur du bien, si les documents, présentés à l'enregistrement, ne témoignent pas de l'exécution des obligations nécessaires au transfert du droit;

2.5. La description des objets de l'immobilier

En fonction du p. 1 de l'art. 17 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat le plan du terrain et (ou) le plan de l'objet de l'immobilier doivent être obligatoirement appliqués aux documents. Pour l'enregistrement d'Etat des droits pour les objets de l'immobilier les documents suivants assurés par les organisations du compte technique (ÁÒÈ) peuvent être présentes: les copies des passeports techniques; les relevés des passeports techniques avec les plans des locaux et les explications; les informations avec le plan joint et les descriptions des locaux.

D'autre part les renseignements sur la présence ou sur l'absence des arrestations, des interdictions, d'autres restrictions des droits apparus avant et pris en considération à ÁÒÈ sont nécessaires à la préservation de la succession à l'enregistrement des restrictions des droits à l'enregistrement «primaire» dans le registre Commun d'Etat. Certains ÁÒÈ ne fournissent pas la documentation technique en présence des entrées pareilles, les autres indiquent l'absence des restrictions dans la description de l'objet. Si la présence ou l'absence des restrictions n'est pas indiquée dans la description des objets, le demandeur qui s’est adressé pour la première fois à l’organisme de la justice pour l'enregistrement des droits doit présenter l'information (forme 11à -la forme soi-disante pour l'aliénation). Si on présente à l'enregistrement le contrat certifié, il suffit d’avoir la copie de telle information, demandée par le notaire à la certification du marché. L’organisme de la justice a le droit indépendamment de demander l'information sur les restrictions et les interdictions à ÁÒÈ en ordre établi par le p. 3 de l'art. 8 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat.

En fonction du p. 5 de l'art. 18 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat au moins deux exemplaires des documents nécessaires pour l’organisme de la justice doivent être présentés. Après l'enregistrement les documents contenant la description de l'objet, ces derniers doivent être rendus au titulaire du droit. En fonction de l'art. 42 des Règles de la conduite des livres du compte des documents et des affaires établissant le droit, des documents à l'enregistrement d'Etat des droits pour le bien immobilier et les marchés, une copie du plan de l'objet de l'immobilier assuré par le travailleur de l’organisme de la justice, avec la signature de la personne qui a reçu l'original du document doit être gardé dans le dossier. Ensuite, à l'accomplissement des marchés, le passeport technique d'un objet (ou un autre document) peut être remis par le titulaire du droit à l'acquéreur simultanément avec la transmission de l'immobilier en fonction du p.2 de l'art. 456 du CC de la FR.

Il faut souligner, que les passeports techniques et les relevés de ceux-ci ne sont pas les documents établissant le droit. Les renseignements concernant les titulaires du droit n'ont pas la force juridique. C'est pourquoi si dans le passeport technique (dans le relevé, dans l’information) c’est le propriétaire ancien qui est indiqué (ou qui n'est pas indiqué), cela n'empêche pas l'enregistrement d'Etat du marché et des droits du nouveau propriétaire. La description est la source des renseignements sur l'objet de l'immobilier, mais non pas sur les droits pour cet objet. La fabrication réitérative de la copie du passeport technique ou sa nouvelle régularisation pour un nouveau titulaire du droit pour l'enregistrement d'Etat n’est pas nécessaire.

Dans plusieurs régions les organismes de la justice demandent à chaque fois les présentations de l'information de ÁÒÈ pour l'enregistrement du transfert des droits pour le même objet (à la façon de l'information de la forme 11à) ou l'information «sur l'absence des changements dans l'objet». Par les accords entre les organisations de ÁÒÈ et les organismes de la justice des parties de la FR il est établie la «durée de validité» diverse de telles informations: 10 jours, 1 mois, 6 mois etc. Les demandes présentées ne correspondent pas aux règlements réglant l'ordre de l'enregistrement et l'activité des organismes de la justice. Même en cas de la présentation de l'information «périmée» l’organisme de la justice n'a pas de raisons pour le refus, l'art. 20 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat. Les motivations des fonctionnaires, en général, sont comme ca: «Et si c’est le changement de constrution ou la construction non autotirsée ?» Il faut remarquer, que le fait de changement non autotirsé de l'appartement n'entraîne pas de cessations ou de restrictions des droits pour celui-ci et ce n'est pas la raison pour le refus de l'enregistrement. Ainsi, le jugement de la cour de Pétrozavodsk de la République Carélie du 4 novembre 1998ã. a l'action de Chizel M.L., le le refus du Centre de l'enregistrement d'Etat en vertu du fait de changement de construction est reconnu illégal. La cour a souligné, que le contrôle de l'exploitation technique des appartements est confié aux départements d’architecture et ce n’est pas du devoir fonctionnel de l'organisme enregistrant. (Beckh O.V. Les questions particulières de l'application de la loi Fédérale «Sur l'enregistrement d'Etat des droits pour le bien immobilier et des marchés» dans la pratique judiciaire // le Notaire. 1999. ¹3. P.16). Si le titulaire du droit réalise l'annexe non autotirsée à la maison d'habitation ou érigera sans autorisation les bâtiments d'exploitation, cela ne fait pas cesser les droits pour la maison d'habitation et n'empêche pas l'enregistrement des marchés ultérieurs avec ce bâtiment. Avec cela la construction non autotirsée ne fait pas partie de la composition de l'immobilier et ne change pas ses caractéristiques (surface, nombre d’étages).

Les accords entre les organismes de la justice et les organisations du compte technique doivent définir l'ordre de la coopération et de l'échange d'information entre ceux-ci, et non pas établir les devoirs des citoyens non prévus par la loi et les actes juridiques. L’organisme de la justice en fonction du p. 3 de l'art. 8 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat a le droit de demander indépendamment l'information nécessaire à ÁÒÈ.

Si après l'enregistrement du droit pour l'objet dans le registre Commun d'Etat, ensuite pour l'enregistrement se présentent les documents établissant le droit avec la description de l'objet de l'immobilier, correspondant aux données du registre, pas la peine de demander de l'information supplémentaire sur l'objet, de même que «des confirmations de l'absence des changements». Si on présente à l'enregistrement les documents avec la description de l'objet, distinguant des données de subdivision numéro I, l’organisme de la justice est obligée de demander de présenter une nouvelle description de l'objet assuré par ÁÒÈ. On apporte les changements dans la subdivision numéro I en vertu de nouveaux donnés du compte technique. Mais c’est pas obligatoire de joindre le document –l’autorisation pour le changement de l'objet (l’autorisation sur le changement de la construction, sur l'annexe etc.). Les documents cités sont demandés par les organismes du compte technique, puisque en fonction de l'art. 31 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat des droits ces organismes sont charges de responsabilité de l'exactitude de données sur les objets de l'immobilier.

Les documents établissant le droit pour les bâtiments séparés, les maisons d'habitation et pour les autres objets sont nécessaires pour l'enregistrement des marchés et le transfert des droits pour l'immobilier. Selon l'art. 554 du CC de la FR on indique les données sur le bien, y compris les données définissant la disposition de l'immobilier sur le terrain dans le contrat de la vente de l'immobilier. Cependant l'absence des documents pour le terrain n'est pas la raison pour le refus de l'enregistrement des droits à la présence des documents établissant le droit pour l'immobilier.

2.6. Les documents supplémentaires pour l'enregistrement d'Etat

En fonction du p. 2 de l'art. 17 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat les documents supplémentaires doivent être présentés dans les cas établis par la loi. Il n’est pas toujours facile de définir, s’il faut présenter tel ou tel document à un etape défini de l’acceptation des documents pour l'enregistrement d'Etat, cela peut être établi à l'expertise juridique. Il semble, que l'absence du document supplémentaire, nécessaire en fonction de la loi, est une raison pour l'apparition des doutes à l'enregistreur et ses actions en fonction du p. 1 de l'art. 19 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat des droits.

L'analyse de la législation en vigueur permet d'établir les cas suivants de la nécessité de la présentation des documents supplémentaires pour l'enregistrement d'Etat.

1. L'acte de transmission ou un autre document confirmant l'exécution des obligations sur la transmission du bien est nécessaire, si le transfert du droit en vertu des contrats de l'achat et de la vente (l'art. 556 du CC de la FR), de bail avec le droit du rachat (le p. 1 de l'art. 655 du CC de la FR), d’échange (le p. 2 de l'art. 567 du CC de la FR), de rente à titre onéreux (le p. 2 de l'art. 585 du CC la FR) avec la transmission de l'immobilier pour le paiement de la rente, les accords sur la résiliation du contrat avec la restitution du bien (le p. 4 de l'art. 453 du CC de la FR) doit subir l'enregistrement.

L'acceptation de l'immobilier peut être réalisée non seulement par l'acquéreur, mais encore la personne indiquée. Par exemple, en vertu des contrats du bail financier (affermage) du bien, acquis par le bailleur, est remis par le vendeur non à l'acheteur, mais directement au preneur à bail (l'art. 668 du CC de la FR).

N’ ayant pas reçu la possession, l'acheteur achète non la propriété, mais le titre de l'acheteur, le droit d'obligation, qui permet de déclarer les demandes au vendeur. Ainsi, en considérant l'action de la personne qui a acheté l'appartement aux ventes sur l'expulsion de la personne empruntant l'appartement acheté, la cour a eu raison de ne pas reconnaître l'acheteur pour le propriétaire de l'appartement parce qu’il n’ a pas obtenu la possession aux ventes de l'appartement, puisque il ne lui a pas ete remis (le Bulletin ÂÑ ÐÔ, 1998, ¹6, p.7-8).

Selon l'art. 556 du CC de la FR la transmission de l'immobilier par le vendeur et son acceptation par l’ acheteur se réalisent selon l'acte de transmission ou selon un autre document témoignant de l'exécution de cette obligation par les parties. Ainsi, avant la signature du document sur la transmission,le contrat de l'achat et vente ne peut pas être considéré exécuté et l'enregistrement d'Etat du transfert des droits ne peut pas être réalisé.

2. Si l'objet du contrat de l'achat et de la vente ou d’échange est un local habité, le document avec l’indication des personnes qui y habitent est nécessaire. La liste des personnes gardant le droit de l'usage du local habité après son aliénation, et leurs droits est la condition essentielle des contrats de l'achat et de la vente ou d’échange des locaux habités (le p. 1 de l'art. 558 du CC de la FR). À la catégorie indiquée se rapportent, par exemple, les membres de la famille du propriétaire, y compris les personnes mineures, les employeurs, les destinataires de la rente.

L'enregistrement obligatoire du lieu de résidence est établi par la Loi de la RF du 25 juin 1993 ¹5242-I «Sur le droit des citoyens de la Fédération Russe à la liberté du déplacement, le choix de la place du séjour et des résidences dans la Fédération Russe». Les personnes enregistrées dans le local habité comme dans le lieu du séjour (les locataires temporaires), peuvent y résider temporairement en fonction de l'art. 81 du code de logement de la FR. Mais par différence à la catégorie ci-dessus indiquée des personnes, ils ne gardent pas les droits de l'usage du local habité.

Le document sur les personnes a lieu de résidence enregistré sont les informations et les relevés de domovoï livre(le livre d’enregistrement) assurés par le fonctionnaire, responsable de l'enregistrement des personnes par leur résidence. Si l'objet du contrat est la maison d'habitation individuelle (la partie de la maison d'habitation, un autre local habité) il faut présenter le relevé de domovoï livre assuré par le service de contrôle de passeport et de visa. Le relevé de domovoï livre doit être assuré par l'administration locale. Les documents sont valables au cours du délai,qui y est indiqué.

Il faut remarquer cependant, qu'en fonction de la Loi de la RF du 25 juin 1993 ¹5242-I l'enregistrement ou son absence ne peuvent pas servir de raison pour la restriction de réalisation des droits et des libertés des citoyens prévus par la Constitution de la Fédération Russe, par les lois de la Fédération Russe, par les constitutions et les lois des républiques dans de la Fédération Russe. Le droit de résider au local habité, accordé par le propriétaire, se présente aux citoyens non en vertu de l'enregistrement administratif, mais en vertu des faits juridiques prevu par le Droit civil, héréditaire et celui de logement (par exemple, les relations apparentées). Cependant en cas de l'aliénation du local habité il sera difficile aux personnes non enregistrées de prouver les droits pour le logement à un nouveau propriétaire. Prenant en considération les particularités de turn-over du logement dans notre pays et de l’attitude responsable des citoyens envers l'enregistrement, les documents sur les personnes enregistrées sont la source authentique et légale de renseignements.

3. Si les propriétaires du bien les citoyens qui ont moins de 14 ans (mineurs) ou les mutiles, le contrat signe les parents, les parents adoptifs ou les tuteurs (l'art. 28, 29 du CC de la FR). En plus, on demande le consentement écrit des organismes de la tutelle (l'art. 37 du CC de la FR). Les organismes de la tutelle sont les organismes de l'autogestion locale, ils délivrent le consentement écrit, en général, en forme de la décision du chef de l'autogestion locale. L'article 37 du CC de la FR interdit les marchés entre représentants sous tutelle et leurs légaux, excepté la transmission du bien au don ou à l'usage gratuit au tutelle, le p. 1 de l'art. 575 du CC de la FR interdit aussi la donnation de la part des citoyens mineurs et mutiles à leurs représentants légaux.

Si les propriétaires (les propriétaires de parts) du bien sont mineurs à l'âge de 14 jusqu'à 18 ans ou les citoyens à capacite limité, ils signent eux-même le contrat (l'art. 26, 30 du CC de la FR). Mais en plus on demande l'approbation écrite ou l'accord des parents, des parents adoptifs ou des curateurs (l'art. 26 du CC de la FR), ainsi que le consentement écrit des organismes de la tutelle et de la curatelle (l'art. 37 du CC de la FR).

Si dans local habité sont résidés les personnes mineures, incapables ou à capacité limitées qui ne sont pas propriétaires, on demande aussi le consentement écrit des organismes de la tutelle et de la curratelle (l'art. 292 du CC de la FR).

Les problèmes créent aussi l'accord des organismes de la tutelle et de la curatelle, donné «avec la condition». Par exemple, l'accord pour la vente de l'appartement avec l'acquisition simultanée de l'autre logement. Avec cela la responsabilité de l'observation des droits des mineurs est confiée à l’organisme de la justice. L'accord est l’acte de l'organisme de l'autogestion locale, qui ne peut pas être fait avec la condition. L'accomplissement des actions entraînant les conséquences juridiques, avec la condition de suppression ou de remise - la catégorie du droit civil, le marché peut être fait avec une condition, mais non pas l'acte impérieux. Plusieurs institutions de la justice traquent volontairement l'observation des conditions données, mais on ne peut assurer «l'achat simultané» qu’ en cas de la présence du logement aliéné et acquis dans une circonscription d'enregistrement. On peut recommander en cas de la présentation par le demandeur «de l'accord avec la condition» de demander de présenter le contrat de l'acquisition du nouveau logement enregistré par l’organisme de la justice. Il semble cependant, qu'un tel contrat doit être demandé par les organismes de la tutelle et de la curatelle, avec l'observation des droits des mineurs et avec la présence de l’accord pour le marché. L'observation des droits des mineurs est le problème le plus sérieux, qu’ il faut résoudre en collaboration avec tous les organismes compétents.

4. On ne peut posséder le bien hérité ou offert qu’ après le paiement de l'impôt correspondant par le propriétaire (l'art. 8 de la Loi de la FR du 12 décembre 1991 ¹2020-I «Sur l'impôt du bien transmis en ordre de succession ou de donation»). Pour l'enregistrement des marchés ultérieurs avec un tel bien il est demande d’avoir l'information de l'inspection fiscale sur le paiement de l'impôt pour l'héritage ou la donation. L'information sur le paiement de l'impôt avant l'enregistrement des droits en vertu des contrats de donation ou les certificats du droit à l'héritage doivent être présentés par les personnes physiques ne résidant pas à la Fédération Russe.

5. Selon le p.1 de l'art. 24 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat en cas de l'enregistrement de la part dans le droit de la propriété totale l'accord des autres propriétaires doit être joint à la demande de l'enregistrement d'Etat, cet accord doit être régularisé ou assuré à l'organisme de l'enregistrement d'Etat. La demande indiquée cause des complexités, puisque ne correspond que partiellement aux positions du Code civil sur la propriété totale. Les problèmes de l'enregistrement d'Etat des droits pour la propriété de parts ont examinés plus en détail àu ¹1 de la revue publie en 1999ã.

6. Si l'objet présente la propriété commune, y compris la propriété commune des époux, le marché sur la possession de l'immobilier doit être conclu par une des personnes. Avec cela on demande la présentation de l'accord certifié de l’époux(se) (l'art. 35 du code Familial de la FR). Le bien acquis par les époux avant la marriage, celui hérité ou offert à un des époux ou acquis gratuitement, par exemple, le logement, privatisé par un époux n'est pas la propriété commune des époux. Le régime juridique du bien commun des époux peut être changé par le contrat de marriage. Le consentement écrit des propriétaires communs pour le marché à titre onéreux n’est pas formellement demandé (l'art. 253 du CC de la FR), mais, prenant en considération la possibilité de l'apparition de la propriété commune en vertu des contrats de la transmission gratuite (de la privatisation) du logement, un tel document peut être nécessaire. La donation du bien se trouvant dans la propriété commune, est admise seulement à l'accord de tous les propriétaires communs (le p. 2 de l'art. 576 du CC de la FR).

L'accord certifié de l'époux(se) est demandé aussi en cas de l'acquisition du local habité en vertu des contrats de l'achat et de la vente ou de l’echange, puisque le p.3 de l'art. 35 du code Familial de la FR établit la nécessité de l'accord pour l'accomplissement du marché à l'enregistrement. D'autre part, si les deux épouses signent le contrat a titre des propriétaires communs de la part du vendeur, ou de la partie de l'acheteur, dans ces cas-la il ne faut pas avoit de l'accord notarial pour le marché.

7. Si le document etablissant le droit du titulaire du droit de l'immobilier est le contrat de la rente, y compris les conditions de possession viagère avec la charge, l'objet est chargé par les droits du destinataire de la rente: par l'obligation du versement de la rente (l'art. 586 du CC de la FR) et du gage en vertu de la loi à la garantie de ces obligations (l'art. 587 du la FR). Les entrées sur les restrictions doivent être faites au registre Commun d'Etat à l'enregistrement du droit du payeur de la rente. Ces entrées peuvent être remboursés en vertu de l'accord (la décision judiciaire) sur la résiliation du contrat de la rente ou en vertu de l'acte de décès du destinataire de la rente. Mais tant que les écritures indiquées ne sont pas remboursés, l'aliénation du bien est admise seulement en accord avec le destinataire de la rente (l'art. 604 du CC de la FR). L'accord pour l'aliénation ne délivre pas l'immobilier de surcharge, les droits du nouveau propriétaire seront aussi chargés de l'obligation de possession viagère avec la charge (l'art. 586 du CC de la FR). C'est pourquoi dans le contrat de l'aliénation il doit être indiqué la préservation de surcharge, autrement le refus de l'enregistrement en fonction de l'art. 1 de l'art. 20 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat des droits est possible au titre que la personne, qui possède le droit, limité par les conditions définies, a fait le document sans indication de ces conditions.

8. Si l'objet se trouve en gage, on demande l'accord du créancier-gagiste pour la possession de l'objet (l'art. 346 du CC de la FR), si autre chose n'est pas prévue par la loi ou le contrat de l’hypothèque. Le gage est gardé au transfert du droit (l'art. 353 du CC de la FR), c'est pourquoi il doit être indiqué dans le contrat de l'aliénation le surcharge du bien de l’hypothèque pour éviter le refus à l'enregistrement. La règle donnée est aussi appliquée en cas de l'apparition de l’hypothèque en vertu de la loi: à l'achat et à la vente à crédit avec le tempérament du paiement (si aute chose n'est pas établie par le contrat de l'achat et de la vente, le p. 5 de l'art. 488 du CC de la FR), à l'acquisition du logement aux frais du crédit de la banque (le p. 1 de l'art. 77 de la Loi sur l’hypothèque). L’hypothèque en vertu de la loi à la transmission de l'immobilier pour le paiement de la rente est etudiée avant.

9. Pour l'acquisition des objets se trouvant sur le territoire de la formation fermée d'administration territoriale (ÇÀÒÎ), la Loi de la RF du 14 juillet 1992 ¹3297-I «Sur la formation fermée d'administration territoriale» (avec les changements du 28 novembre 1996, 1998) établit le 31 juillet les restrictions définies. Les citoyens privatisant les locaux ou ils habitent, et les propriétaires des maisons d'habitation se trouvant sur le territoire de ÇÀÒÎ, ont le droit de faire les marchés seulement avec les citoyens qui vivent constamment ou travaillent sur le territoire de ÇÀÒÎ, ou avec les personnes civiles qui sont enregistrées sur ce territoire, aussi qu’avec les citoyens de la Fédération Russe qui ont obtenu la permission pour la résidence constante sur le territoire de ÇÀÒÎ. C'est pourquoi si le citoyen non enregistré sur le territoire de ÇÀÒÎ, achète l'appartement, on demande la confirmation de ce qu'il travaille constamment sur ce territoire ou a obtenu la permission pour la résidence.

10. Si l'objet de l'immobilier se trouve sur le terrain, loué par le vendeur, le contrat de bail peut prévoir la nécessité de l'accord du bailleur du terrain pour l'aliénation de l'immobilier, situé sur ce terrain, (le p. 3 de l'art. 552 du CC de la FR).

11. À la vente du local au condominiun, le vendeur en fonction de l'art. 13 de la loi Fédérale du 15 juin 1996ã. ¹72 «Sur les sociétés des propriétaires du logement» doit annoncer à l'acheteur les devoirs liés aux dépenses pour le maintien du local et du bien total au condominium. Bien que les renseignements indiqués ne soient pas la condition essentielle du contrat de l'achat et de la vente du local àu condominium et en cas de leur non-présentation l'acheteur est chargé de responsabilité pour des pertes possibles du vendeur, les organismes de la justice ont le droit de contrôlér l’exécution des devoirs du vendeur concernant l’avertissement de l'acheteur. Si dans le contrat de l'achat et de la vente les renseignements indiqués manquent, il est recommandé de proposer à l'acheteur de s’adresser à l’organisme de la justice au sujet de ce que le vendeur lui a annoncé les données ci-dessus indiquées.

12. En fonction de l'art. 1 de la rédaction en vigueur de la Loi de la FR du 11 octobre 1991ã. ¹1738 «Sur le paiement pour la terre» on établit le prix réglementaire de la terre pour l'achat et le rachat des terrains dans les cas prévus par le code Foncier de RSFSR, ainsi que pour la transmission de la terre au gage. C'est pourquoi le document correspondant delivré par le comité sur les ressources foncières et l’aménagement foncier est nécessaire à l'enregistrement des droits à la transmission des terres à la propriété privée et pour l'enregistrement de l’hypothèque. Pour l'enregistrement d'Etat du transfert des droits en vertu des contrats de l'achat et de la vente des terrains se trouvant dans la propriété privée des personnes physiques et morales, le document cité n'est pas demandé, puisque le prix du terrain aliéné est établi par l'accord des parties.

Pour les marchés avec la participation des personnes civiles on peut ajouter à la liste citée les documents supplémentaires dans les cas suivants.

13. La possession du bien se réalise par une organisation qui n’a pas le droit dû (l'entreprise individuelle privée (familial), les entreprises créées par les sociétés de la coopération de consommation, l'entreprise des associations etc.), en fonction de l'art. 6 des lois Fédérales «Sur l'entrée en vigueur de la première partie du CC de la FR» et le p. 1 de l'art. 297 du CC de la FR en accord avec le fondateur de l'organisation étant le propriétaire du bien.

14. Les marchés des entreprises d'Etat et de celles municipales ont les particularités suivantes. Il faut avoir l'accord du comité correspondant de la gestion du bien d'Etat ou de celui municipal comme du représentant plénipotentiaire du propriétaire – de la Fédération Russe, des régions de la FR, d’une formation municipale (l'art. 295 du CC de la FR) pour la possession de l'immobilier. À l'aliénation du bien par les entreprises des transports ferroviaires il faut présenter aussi l'accord du Ministère du bien d’Etat de Russie ou des organismes territoriaux. L'accord du Ministère de transport de la FR peut être donné seulement pour les marchés sans changement de régime de la propriété fédérale (le p. 2 de l'art. 4 de la loi Fédérale «Sur les transports ferroviaires fédéraux»).

En fonction de capacité juridique spéciale (le p. 1 de l'art. 49 du CC de la FR) les actions de l'entreprise concernant la possession du bien doivent être conditionnés par les tâches de l'activité statutaire et la destination du bien. Si les actions de l'entreprise amènent à l'impossibilité de l'utilisation du bien, faisant part de la production, tels marchés ne sont pas valables selon l'art. 168 du CC de la FR, indépendamment du fait, elles sont faites en accord avec le propriétaire (l'organisme autorisé ) ou indépendamment par l'entreprise même (l'art. 9 de la Décision du Plénum de ÂÀÑ de la FR du 25 février 1998. ¹8). Le marché fait par l'organisation en déhors de la capacité juridique spéciale n’est pas valable, puisque ça ne correspondant pas aux demandes de la loi (l'art. 49 du CC de la FR). Mais l'application de ce critère, comme la non-conformité du marché aux buts statutaires à la pratique de l’application des droit dans les organismes de la justice est embarrassante. C'est pourquoi pour l'enregistrement des marchés et le transfert des droits pour le bien à la destination industrielle des entreprises d'Etat et celles municipales doivent présenter non seulement l'accord du comité du patrimoine, mais aussi la confirmation par l'organisme autorisé du propriétaire de la conformité du marché aux buts statutaires de l'entreprise. Quant à la vente des locaux habités par les entreprises, tels marchés contredisent le plus souvent les tâches statutaires des organisations. En outre selon l'art. 19 de la Loi de la FR du 24 décembre 1992 «Sur les bases de la politique fédérale de logement» les parts du fonds d'habitations d'Etat et du fonds municipal, y compris le fonds départemental (trouvant à la possession économique des entreprises) sont définies par le Gouvernement de la FR et les organismes du pouvoir exécutif des régions de la FR. Cependant si l'entreprise est créée en vue de la construction et de la vente du logement, de tels marchés correspondent à la capacite juridique spéciale de l'entreprise, et l'accord du propriétaire n’est pas demande, puisque il est déjà exprimé dans le statut, ratifié par le fondateur.

15. Les décisions de la conclusion des marchés par les sociétés anonymes, qui se présentent un certain intérêt, aussi que de grosses affaires sont acceptés en fonction des lois fédérales du 24 novembre 1995. ¹208 «Sur les sociétés anonymes», du 19 juillet 1998 ¹115 «Sur les particularités de la position juridique des sociétés anonymes des travailleurs (les entreprises nationales)». L'ordre de l'acceptation de la décision sur le marché de la société anonyme créée en train de la réorganisation de l'entreprise d'Etat (municipale) jusqu'à la fin à la privatisation est réglé par la législation sur la privatisation.

La décision de la conclusion du marché, si la somme du paiement pour le marché et le coût de marché du bien - l'objet du marché, défini en fonction de la Loi sur les sociétés anonymes, excède 2% des actifs de la société, est accepté par la majorite de l'assemblée générale des actionnaires.

La décision positive sur la conclusion de la grosse affaire, dont l'objet est le bien du coût de 25 jusqu'à 50% du coût de bilan des actifs de la société à la date de l'acceptation de la décision sur l'accomplissement du marché, est accepté unanimement par le conseil des directeurs (le conseil de surveillance de la société). La décision de la grosse affaire, dont l'objet est le bien du coût de 15 jusqu'à 30% du coût de bilan du bien de l'entreprise nationale, est accepté unanimement par le conseil de surveillance de la société.

La décision de la conclusion de la grosse affaire, dont l'objet est le bien du coût excédant 50% du coût de bilan des actifs de la société ou excédant 30% du coût de bilan du bien de l'entreprise nationale à la date de l'acceptation de la décision sur l'accomplissement du marché, est accepté par l'assemblée générale des actionnaires par la majorite 3/4 de voix.

Si l’ampleur du marché ou le coût du bien aliéné de la société anonyme créée à la privatisation de l'entreprise d'Etat (municipale), excèdent 10% des actifs de la société, la décision est acceptée par l'assemblée générale des actionnaires (l'art. 6.3. du statut standard de la société anonyme du type ouvert ratifié par le Décret du Président de la FR du 1 juillet 1992. ¹721).

16. Si dans la propriété de l'état (de la formation municipale) il reste plus de 25% des actions de l'entreprise privatisée, avec l'immobilier il est nécessaire de présenter l'accord du comité correspondant du patrimoine pour l'accomplissement des marchés par telle société anonyme (l'art. 5.13.3 du Décret du Président de la FR du 24 décembre 1993 «Sur le programme d'Etat de la privatisation des entreprises d'Etat et municipales dans la FR»). Pour le contrôle de la demande des sociétés anonymes créées en ordre de la réorganisation des entreprises d'Etat (municipales), présentent à l'organisme enregistrant le relevé du régistre des actionnaires.

Dans le relevé on indique le nom complet officiel de l'émetteur des actions - société anonymes, le nom de l'organisme qui a réalisé l'enregistrement, le numéro, la date de l'enregistrement, la position social; le nom complet officiel et la position social de celui qui surveille le régistre; la date du relevé du régistre; la quantité et le type des actions se trouvant sur le compte de tiers du propriétaire - de l'état ou de la formation municipale. Les relevés du registre sont signés par deux responsables du service d'enregistrement en fonction de la décision du conseil d'administration de la société et confirmés par le sceau.

17. Les décisions de la conclusion par les sociétés à responsabilité limitée des marchés, ainsi que de grosses affaires sont acceptées en fonction de la loi Fédérale du 8 février 1998. ¹14 «Sur les sociétés à responsabilité limitée».

Si cela est prévu par le statut de la société, la décision sur la conclusion du marché, si la somme du paiement pour le marché ou le coût du bien étant l'objet du marché, n'excède pas 2% du coût du bien de la société, est acceptée par le conseil des directeurs (le conseil de surveillance).

Si il y a un certain intérêt dans l'accomplissement du marché et la somme du paiement pour le marché ou le coût du bien étant l'objet du marché, excède 2% du coût du bien de la société, la décision est acceptée par l'assemblée générale des participants de la société par la majorite des voix du nombre total des voix des participants de la société non intéressée au marché.

Si cela est prévu par le statut de la société, la décision de la conclusion du marché liée à l'acquisition ou l'aliénation du bien, dont le coût fait de 25 jusqu'à 50% du coût du bien de la société, est accepté par le conseil des directeurs.

La décision sur la conclusion du marché liée à l'acquisition ou à l'aliénation du bien, dont le coût plus de 50% du coût du bien de la société, est accepté par l'assemblée générale des participants de la société.

18. Le statut de la société de consommation peut établi par le coût du bien, dont l'excès entraîne la nécessité de l'acceptation de la décision sur le marché par l'assemblée générale des propriétaires de parts (l'art. 16 de la Loi sur la coopération de consommation). La décision sur l'accomplissement des marchés du plus petit coût est acceptée par le conseil de la société de consommation, qui donne aussi les procurations pour la conclusion des marchés de la part de la société (le p. 4 de l'art. 19 de la Loi sur la coopération de consommation).

19. L'intérêt dans l'accomplissement par l'organisation non commerciale du marché entraîne le conflit des intérêts des personnes intéressées et de l'organisation (l'art. 27 de la loi Fédérale du 12 janvier 1996. ¹7 «Sur les organisations non commerciales»). Un tel marché doit être approuvé par l'organisme de la gestion de l'organisation non commerciale ou par l'organisme de la surveillance de son activité.

20. Les marchés avec l'immobilier de la destination industrielle doivent être faits en accord avec la gestion territoriale du comité d'Etat sur la politique antimonopoliste (l'art. 18 de la Loi de la RSFSR «Sur la compétition et la restriction de l'activité monopolisatrice sur les marchés»). Le critère de l'application de la législation antimonopoliste est l'excès du coût de bilan du bien faisant l'objet du marché, 10 pour-cents du coût de bilan des moyens principaux industriels du bien de l'organisation, aliénant le bien, à une des conditions suivantes:

• L'excès du coût total de bilan des actifs des organisations aliénant et acquérant le bien de 100 mille salaires minimaux;
• L’entrée d’ un de ceux-ci au Régistre des acteurs économiques ayant la part sur le marché d’une marchandise définie de plus de 35 pour-cents;
• L'acquisition du bien par le groupe des personnes contrôlant l'activité de l'organisation, aliénant le bien.

L'ordre de la formation du Régistre des acteurs économiques ayant la part au marché d’une marchandise définie de plus de 35 pour-cents, est défini par le Gouvernement de la Fédération Russe.

Ainsi, à l'aliénation des bâtiments, des constructions de la destination industrielle par les personnes civiles il est nécessaires d’avoir: l'information du vendeur sur le coût de bilan des actifs et le coût de bilan du bien, aussi que l'information de l'acheteur sur le coût de bilan des actifs assuré par les chefs et les chefs comptables des organisations, ou la copie des balances comptables des organisations avec la marque de l'inspection fiscale sur l'acceptation de balance. En fonction de balance du coût du bien, du prix du marché et du coût des actifs de l'organisation, les décisions des organismes autorisés de la personne civile et l'accord de l'organisme antimonopoliste se présentent comme supplémentaires.

La conclusion

Les particularités du réglage juridique des marchés avec l'immobilier sont définies non seulement par le Droit civil, mais aussi par le Droit de logement, corporatif, fiscale, héréditaire. Les documents supplémentaires sont nécessaires à l'enregistrement d'Etat dans les cas établis par la loi, en général, pour la protection des droits et des intérêts légaux des tiers ne participant pas au marché. Le contrôle de la légitimité des marchés avec l'immobilier se réalise par les organismes de la justice indépendamment de la forme du marché (simple écrit ou notarial En fonction de l'art. 20 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat l’organisme de la justice doit refuser l'enregistrement des marchés avec l'immobilier ne correspondant pas aux demandes de la loi ou aux demandes des autres actes juridiques.