¹1(2) 2000

Les Documents de la Table Ronde «Les Problèmes du Marché de l'immobilier Dans la FR»

25.02.2000

Le 25 février le carrefour dans la revue «le réglage Juridique du marché de l'immobilier» a eu lieu. Les représentants des organismes du pouvoir fédéraux et ceux de Moscou, les hommes d'affaires, les juristes, les savants, les représentants des régions diverses du pays.

Les questions suivantes ont servi de sujets des discussions:

• Le Rôle de l'état dans le réglage juridique du marché de l'immobilier;
• La Tâche de l'état du contrôle optimum de la propriété de l'Etat;
• La Direction du développement de la base législative;
• La Particularité de la pratique de l'application du droit;
• Les problèmes particuliers des régions;
• La Nécessité de la préparation des directeurs effectifs sur le marché;
• La mesure de la réduction de la charge fiscale pour les producteurs du pays.

L'académicien de ÐÀÅÍ (l'Academie russe des Sciences), le membre du Conseil de rédaction de la revue Jolkov A.S.

Dans le discours d'ouverture m.Jolkov a fait attention à l'actualité exclusive des problèmes à discuter. Il a attiré l'attention spéciale à la nécessité de l'étude juridique du problème à plusieurs alpects du dynamisme du marché de l'immobilier. C'est pas le secret, que les lacunes juridiquesconsidérables existent dans cette sphère, les divergences importantes dans l'interprétation des catégories les plus importantes, le manque de la coordination de la base réglementaire en vigueur dans les régions et au niveau fédéral, freinent le développement effectif de tous les composants de l'immobilier. Mais cela engend, à son tour les reductions à la base budgétaire, la situation criminelle, l'abaissement de l'activité d'investissements et sociale.

L'académicien Jolkov s'est arrêté spécialement sur certains aspects sociaux du développement du marché de l'immobilier. En particulier, à son avis, une grande importance acquiert l'introduction à la pratique économique des paramètres caractérisant les rapports entre la demande sociale et celle du marché. Particulièrement c'est important dans la sphère de la construction immobilière. La comparaison des paramètres, reflétant la quantité de familles ayant besoin de l'amélioration des habitats (la demande sociale du logement), et des paramètres caractérisant la demande sur le marché du logement (la demande du marché), permet de déterminer les échelles de la pénurie absolue et structurale du logement et les montants nécessaires des subventions d'Etat à ce secteur de l'immobilier.

Dans le rapport de m.Jolkov il a ete aussi remarqué, que le premier numéro de la revue, son contenu ont provoqué beaucoup de résonances positives, des propositions intéressantes sur la coopération ont été faites à la rédaction de la revue.

Le rapport abordant les problèmes principaux a été fait par l'assistant du chef du département du Gouvernement de la FR m.Bagrov S.E.

Au début de son rapport il s'est arrêté sur les tendances totales de la privatisation, ayant souligné, que le caractère de la privatisation en Russie a changé. La vente massive de la propriété de l'Etat n'est plus la direction principale de cet aspect de l'activité.

A present la quantite des sociétés anonymes ouvertes créées pendant la privatisation, a fait plus de 30 mille de la quantité totale des entreprises privatisées — plus de 127 milles. En 1994 on a privatise 22 milles entreprises, en 1995 — 10,1 milles, en 1996 — 5 milles, en 1997 — 3,4 milles, en 1998 — près de 2 milles entreprises.

On prefere le plus souvent les projets individuels de la privatisation à la dénationalisation . Dans les cas où cela est impossible, on analyse les buts de la privatisation, les conséquences des décisions sur la vente. Ces derniers temps on engage dans ce travail les consultants financiers internationaux . Cependant, il faut remarquer, que cela est justifié seulement en cas de la vente des actions des sociétés anonymes les plus attrayantes, par exemple de «Gazprom».

On peut parler de l'attention particuliere de la part de l'état aux résultats de la privatisation. Le globalisme des buts et des tâches qui est charactéristique pour la période de 1992 à 1995 cède la place à l'approche pragmatique. L'état se rend compte de ce qu’il perd sa position exclusive dans plusieurs sphères. Bien qu'il reste le plus grand propriétaire, il faut prendre en considération le fait, qu'aujourd'hui l'état n’est q’un de plusieurs propriétaires en Russie. Une telle compréhension de la position démande le changement de l’attitude envers l'utilisation du bien d'Etat.

En tout cas l’attitude de l'état envers son bien est la même que celle de chaque propriétaire, qui se soucie tout d’abord de ce que sa propriété apporte le revenu. En raison de cela de plus en plus souvent on entend la thèse sur la nécessité d'augmenter l'efficacité de gestion par la propriété de l'Etat.

À présent l'Etat possède des entreprises unitaires d'Etat et des institutions, des paquets d'actions des sociétés anonymes ouvertes créées au cours de la privatisation, des objets de l'immobilier.

Ce probleme a trois aspects. Le premier est lié à l’augmentation de l'attention des organismes du pouvoir d'Etat envers les problèmes de la gestion du bien d'Etat. Ayant pour buts la formation du mécanisme de la gestion du bien d'Etat on élabore la conception définissant les buts principaux, les tâches et les principes de la politique d'Etat de la Fédération Russe dans la sphère de la gestion du secteur public de l'économie. Cela comprend l'ensemble des relations économiques liées à l'utilisation du bien d'Etat, appartenant aux entreprises fédérales d'Etat basàes sur le droit de la gestion économique ou de la gestion rapide (ici et après - les entreprises unitaires), appartenant aux institutions publiques (ici et après — les institutions), au trésor d'Etat de la Fédération Russe, aussi que les droits patrimoniaux de la Fédération Russe découlant de sa participation aux organisations commerciales (excepté le bien d'Etat, entraîné en fonction de la législation de la Fédération Russe au procès budgétaire).

La nécessité du perfectionnement de la gestion est liée à l’affirmation, que les mécanismes de marché possèdent le potentiel considérable du «autoréglage», mais la participation de l'état à la gestion réduira l'efficacité de l'activité des acteurs economiques. Se retrouvant officiel, ce point de vue a amené a ce que les efforts principaux étaient concentrés sur l'accélération de la vente du bien d'Etat, pendant que dans la plupart des pays de l’ Europe l'activité de l'état est dirigée à la garantie du rapport optimum entre les secteurs d'Etat et privé de l'économie. Le changement des priorités de la gestion de la propriété doit être accompagné de la création des mécanismes de la gestion, en cadre des relations de marché, ca assurera l’attention des entreprises d'Etat à la décision des tâches de l'augmentation de l'efficacité de l'activité, et avant tout dans les sphères, ou la motivation de l'activité du capital privé est insuffisante.

À titre de l’instrument du mécanisme réalisant de la gestion, on peut utiliser l'approche réglementaire à la gestion de la propriété, qui établit le niveau des normes et des normes de la gestion de la propriété en fonction des formes et des objets de la propriété.

Le deuxième aspect comprend l'estimation de ses échelles. Voilà les points de répère.

À présent dans la Fédération Russe on compte près de 14 mille entreprises unitaires et 23 mille institutions.

On peut remarquer, que les problèmes principaux se présentent à la gestion de cet aspect du bien.

Avec l'acceptation du Code civil de la Fédération Russe (ici et après- le CC de la FR) la Loi de la URSS «Sur les entrepreneurs et l'activité patronale» et la Loi de la RSFSR «Sur les entreprises et l'activité patronale» ont perdu définitivement leur force. En fonction du CC de la FR l'entreprise d'Etat unitaire n'est pas le propriétaire du bien, qui lui appartient formellement, les seuls fondateurs d’une entreprise et les propriétaires du bien est la Fédération Russe ou un acteur de la Fédération Russe. La norme indiquée est directement prevue par l'article 113 du CC de la FR.

La participation de la Fédération Russe à l'entreprise unitaire est basée sur le droit de la propriété de l'Etat, en vertu de laquelle elle est le propriétaire de l'entreprise comme du secteur patrimonial.

L'entreprise d'Etat fondée sur le droit de la gestion économique, possède, se sert et ordonne du bien, fixé à sa propriete (l'art. 294 du CC de la FR) compte tenu d'une série de restrictions du bien immobilier (l'art. 296 du CC de la FR).

L'entreprise unitaire se basant sur le droit de la gestion rapide (l'entreprise administrative), possède, se sert et ordonne du bien, fixé a sa propriete, en accord avec le propriétaire de ce bien (l'art. 297 du CC de la FR).

Les fonctions de la gestion des entreprises unitaires ne sont pas divisés nettement entre les organismes fédéraux du pouvoir exécutif.

Le ministère du bien d'Etat de la Fédération Russe octroie le bien aux entreprises unitaires se rapportant à la propriété fédérale, coordonne les questions de la possession du bien immobilier des entreprises unitaires, s’occupe de la tenue de leur registre, décide les questions de la réorganisation des entreprises unitaires, réalise le contrôle de l'efficacité de l'utilisation du bien fixé à la propriete des entreprises unitaires. Les organismes de branches fédéraux du pouvoir exécutif acceptent les règlements des entreprises unitaires, concluent, changent et résilient les contrats avec les chefs des entreprises unitaires.

Les contrats entre la plupart des chefs des entreprises unitaires et les organismes de branche fédéraux du pouvoir exécutif ne sont pas conclus, mais les contrats disponibles ne prévoient pas la responsabilité des chefs des résultats de l'activité. La quantité d'entreprises unitaires est considerable, leur activité principale ne répond pas toujours aux intérêts de l'état. Le nombre des entreprises fonctionnant unitaires comprend les entreprises passibles à la privatisation, mais non privatisé par quelques raisons (essentiellement en vertu de la liquidité basse du bien). La législation orientée pour la privatisation massive, ne pouvait pas prendre en considération les particularités économiques de la série d'objets et prévoir l'ordre spécial de la privatisation.

La forme de l’organisation juridique de l'entreprise unitaire prevue par la législation civile et de l'institut du droit de la gestion économique ont quelques points négatifs.

La structure juridique du droit de la gestion économique accorde à un acteur du tel droit beaucoup de responsabilités selon la possession, l'usage du bien du propriétaire. En effet, ces responsabilités se réalisent individuellement par le chef de l'entreprise unitaire, les relations de qui avec le propriétaire sont réglées par la législation sur le travail. En même temps, le cercle des responsabilités du propriétaire est défini de manière complète. L'intervention des administrations dans l'activité des entreprises unitaires (leurs chefs) en déhors des responsabilités établies est illégale.

En particulier, les chefs des entreprises unitaires dirigent sans contrôle les flots financiers de ces entreprises, y compris ce qu’ils prennent indépendamment les décisions des directions de l'utilisation du profit. Ils ne sont pas obligés de coordonner leur décision avec le propriétaire du bien (excepté les questions de la gestion du bien immobilier), la législation du travail, protégeant effectivement les droits des chefs, crée les difficultés considérables pour l'application des mesures de la responsabilité aux résultats de l'activité de l'entreprise.

Les responsabilités du propriétaires prevues par la législation en vigueur, ne le laissent pas parfois demander aux chefs des entreprises unitaires l'acquisition des paramètres définis qualitatifs dans l'activité des entreprises, mais même définir ces paramètres.

L'ordre de la coopération des administrations diverses à la réalisation des responsabilités du propriétaire concernant le bien des entreprises unitaires n’est pas dûment réglementée. On ne prévoit pas la tenue obligatoire des contrôles périodiques d'audit pour les entreprises unitaires. Sans cela le contrôle de leur activité financière est beaucoup plus compliqué.

La définition des tâches de la gestion des entreprises unitaires et des institutions est liée à la construction du système des relations entre les chefs et les entreprises stimulant l'activité effective dans les intérêts propres du propriétaire . Pour réaliser cela on peut accepter les décisions de la création, de la réorganisation, de la liquidation des personnes civiles, sur la définition de l'objet et des buts de leur activité correspondant aux buts de l'état, sur la privatisation du bien d'Etat, sur la coordination des propositions sur la gestion du bien d'Etat, sur la réalisation du contrôle de l'utilisation par sa destination directe et de son intégrité.

La réalisation du système de gestion suppose:

à) La définition de la quantité d'entreprises unitaires nécessaires à l'exécution des fonctions d'Etat;

b) La définition du but de l'état conformément à chaque entreprise unitaire et à chaque institution;

c) L'établissement de l'ordre de la comptabilité des chefs des entreprises unitaires et des institutions sur la marche de l'exécution du programme ratifié (le plan, le business - plan), qui prévoit la présentation des démandes à la forme, à la plénitude des rapports, à l'ordre de leur considération et affirmation;

d) L'établissement de l'ordre de l'acceptation des décisions administratives dans les cas où les buts de l'état ne sont pas realisés, le programme (le plan, le business - plan) n'est pas accompli;

e) Le durcissement du contrôle de l'activité des chefs des entreprises unitaires et des institutions.

À présent le Gouvernement de la Fédération Russe accepte déjà une série de décisions sur la question étudiée.

Un des actes les plus importants nécessaires à l'établissement du contrôle de l'activité des chefs des entreprises et des représentants de l'état, est la décision du 4 octobre 1999 ¹ 1116 sur l'affirmation de l'ordre de la comptabilité de ces groupes des experts. La décision établit la périodicité de la comptabilité, on accepte les formes et la liste correspondant des paramètres. Par différence au document de 1994, l'attention essentielle est payée aux paramètres caractérisant la stabilité financière de l'entreprise ou de la société anonyme, aussi qu’aux marchés, dont les résultats peuvent être reflétés à la composition du secteur patrimonial de l'entreprise unitaire.

Les questions liées à la définition du nombre optimum des entreprises unitaires, nécessaire à l'état pour la réalisation des fonctions dans la sphère de la production, ont trouvé la réflexion dans la décision du 6 décembre 1999 ¹ 1348. Cet acte charge des ministères fédéraux et des départements des responsabilités de la tenue de l'analyse de l'activité des entreprises unitaires et de la préparation des propositions sur leur liquidation, la vente, la transformation en sociétés anonymes ou la préservation de celles-ci en forme des entreprises d'Etat unitaires se basant sur le droit de la gestion économique.

La décision du 9 décembre 1999 ¹ 1366 résout la question de l'ordre de la transmission des entreprises unitaires à la propriété des regions de la FR. La législation en vigueur réglait ce problème seulement pour des objets à la destination sociale . La décision indiquée prévoit la possibilité de la transmission de l'entreprise comme du secteur patrimonial. Avec cela le montant des moyens transférés du budget fédéral aux régions de la Fédération Russe, est diminué à la somme du coût des entreprises remises, ce qui est définie en fonction de la législation de la Fédération Russe réglant l'activité d'estimation.

La décision du Gouvernement de la FR du 11 janvier 2000 ¹ 23 ratifie le règlement sur la tenue du registre des paramètres de l'efficacité économique de l'activité des entreprises fédérales d'Etat unitaires. Ce document est la tentative d'estimer les possibilités des entreprises sous la forme des paramètres de l'activité reaffirmés toutes les années avec le compte suivant de leur exécution dans les buts de l'analyse des résultats obtenus et de la préparation des propositions sur l'amélioration de l'activité des entreprises unitaires.

On introduit le système des contrôles d'audit des entreprises fédérales unitaires d'Etat (la décision du 29 janvier 2000 ¹ 81). Les contrôles annuels d'audit sont introduits à partir de 1999 pour les entreprises, dont le montant de la recette de la réalisation de la production en une année excède de 500 mille fois le montant minimalde la rémunération, établi par la loi, aussi que pour les entreprises, dont la somme des actifs de la balance excède de 200 mille fois le montant minimal de la rémunération, établi par la loi à la fin de l’annee d’exercice.

Les mesures du renforcement du contrôle de l'activité des entreprises fédérales d'Etat unitaires sont prévus par la décision du Gouvernement de la FR du 3 février 2000 ¹104. La décision prévoit la coordination des projets des règlements de ces entreprises avec le Ministère du Bien d'Etat de la Russie. On croit réaliser l'analyse de l'efficacité de l'activité des entreprises avec l’entrainement des organisations spécialisées, la définition de la part des entreprises étant passibles du virement au budget fédéral, ainsi que la définition du montant recommandé des dividendes dans les sociétés anonymes de la part d'Etat dans le capital social.

D'autre part la question sur l'application des normes du droit civil pour l'augmentation de la responsabilité des chefs des entreprises d'Etat n'est pas évidente.

Conformément à la question examinée la décision correspondant signifiera la réalisation immédiate pratique des normes et des positions de la législation civile.

Le rôle le plus important à la sélection des candidats pour un tel poste sera joué par les circonstances suivantes.

1. Les relations de la gestion basées sur le contrat civil juridique, signifieront en réalité la transmission du secteur patrimonial de l'entreprise à la gestion de son chef. Dans ce cas-là en fonction du Code civil de la Fédération Russe le chef de l'entreprise doit être enregistré comme l'entrepreneur individuel.

2. L'impossibilité de l'application au chef de l'entreprise des normes de la législation du travail assurant la garantie sociale aux travailleurs. Dans le cadre des relations civiles le livret de travail n'est pas régularisé, l'ancienneté totale n'est pas prise en considération et, donc, les questions de la garantie de retraité peuvent être décidés seulement dans le cadre de l'activité des fonds de retraité non d'Etat. En outre le chef de l'entreprise n'aura pas le droit au congé payé et à l'allocation de l'invalidité temporaire.

3. Les entreprises fédérales d'Etat unitaires enregistrées dans la Fédération Russe, sont beaucoup différenciés selon leur état financier. Plusieurs entreprises sont déficitaires, donc, la partie principale de leurs dettes est faite par l'endettement au budget fédéral. La révision des contrats avec les chefs de ces entreprises demandera non seulement la définition de la source de leur rémunération, mais encore les obligations définies de la part de l'état, qui ammeneraient à ce que l'aggravation de la situation financière des entreprises ne soit pas provoquée par les actions du propriétaire de leur bien.

À présent les organismes fédéraux du pouvoir exécutif n'ont pas d'expérience de la décision de ces questions.

Ensuite m.Bagrov s'est arrêté sur l'analyse de l'efficacité de la participation de l'état dans les capitaux sociaux des sociétés anonymes. Ils peuvent être classifiés de manière suivante:

• 100 pour-cents des actions se trouvent dans la propriété fédérale — 382 sociétés anonymes;
• Plus de 50 pour-cents — 470 sociétés anonymes;
• de 25 pour-cents jusqu'à 50 pour-cents — 1601 sociétés anonymes; moins de 25 pour-cents — 863 sociétés anonymes.

En fonction de la forme de l’organisation juridique on peut mettre en relief les groupes suivants des organisations, dans le capital social desquelles il y a une part de l'état: les sociétés anonymes ouvertes — 3611; les sociétés anonymes fermées — 251; les sociétés à responsabilité limitée et les cooperatifs— 34. Les dividendes selon le paquet d'actions fédéral ont fait en 1998 — 574,6 millions des roubles, en 1997 — 270,7 millions des roubles, en 1996 — 118 millions des roubles, en 1995 — 115 millions des roubles (à l'échelle des prix de 1998). À l'avis du rapporteur, la décision de la série de problèmes de l'augmentation de l'efficacité de gestion par les actions se trouvant dans la propriété fédérale, pouvait être réalisée par voie de l'acceptation de l'acte correspondant du Gouvernement de la Fédération Russe.

Les représentants de la Fédération Russe dans les organismes de la gestion des sociétés anonymes au cours des séances du conseil des directeurs et des assemblées générales des actionnaires sont obligés de défendre la position de l'état exposée dans les directives écrites pour chaque question examinée.

En conclusion le rapporteur a abordé les problèmes de l'activité d'assurance. Il était souligné, que l'insertion du mécanisme de l'assurance au procès de la gestion d'Etat par la propriété et la formation de la nouvelle politique dans la sphère de l'assurance et le risque d'assurance du management de la propriété de l'Etat semble rationnel à être réalisé par voie de la création de la compagnie d'assurance d'Etat. Il est reconnu, que la concentration de la protection d'assurance de la propriété de l'Etat et des programmes fédéraux d'investissements dans les mains d’une compagnie d'Etat d'assurance contribuera à la décision des tâches globales. On a aussi exprimé d'autres points de vue. M.Bagrov a dû répondre à de nombreuses questions.

Le rédacteur en chef m.Botchkov a tenu parole au sujet des tâches de la revue, sur les matières de son deuxième numéro.

À la discussion sur le rapport de m. Botchkov prenait part le chef de la coopérative «Vklad» (DEPOT) Sal'kov M.G.

Dans son rapport il a souligné la nécessité la plus aigue de régler immédiatement une série de questions juridiques dans la sphère de l’hypothèque, des relations de leasing dans l'activité des entreprises.

Le professeur Gus'kov N.S. a soulevé les questions de la garantie professionnelle du marché de l'immobilier.

Le développement dynamique des relations de marché dans la sphère de l'immobilier demande du potentiel professionnel. Mais cela pose beaucoup de problèmes. Le système de la formation des cadres capables et qualifiés n'est pas pratiquement créé. Selon m.Gus’kov, la revue doit avoir la rubrique définie révelant l’etat de choses dans la politique du personnel.

Le professeur Chevelkin N.P. a abordé les questions des particularités des relations patrimoniales dans la sphère du business touristique. À son avis, la révision de la conception le développement de la branche touristique est rationnelle. Maintenant la balance totale des opérations de l'économie extérieure de la Russie selon les canaux du tourisme, comprenant «tchelnoki» (les marchands qui vont acheter leur marchandises a l’etranger), à la pénurie de plus de 10 milliards dollars par année.

En 1996 on a accepté le programme «le Développement du tourisme dans la Fédération Russe».

La recherche des nouveaux mécanismes d'organisation de son exécution est bien nécessaire.

Le rapport du chef du consortium «Russki mekh» (la fourrure Russe) m. Persiyaninova I.I. a ete très intéressant.

Le rapporteur a souligné une haute actualité des questions soulevées, a recommandé à la revue de payer plus d’attention à l'analyse de l’état de choses dans les régions russes. On fait entrer la proposition sur la tenue de la séance de sortie de la table ronde dans un des régions de la Fédération Russe.

Une grande discussion se portant sur beaucoup de problèmes de l'immobilier, dans lequel plus de vingts personnes ont pris partie, va servir de base de la sélection des matières pour les numéros suivants de la revue.