¹1(1) 1999

Les participants des marchés immobiliers.
L'expérience de France

Cathrine Verbare, le professeur de la faculté de droit de l'université «Paris -12» (France)

En observant la fondation du marché civilisé de l'immobilier en Russie il est intéressant de prendre en considération l'expérience des pays développés dans ce domaine. Dans la publication proposée on va éclaircir certains aspects des relations juridiques des personnes en train d’acomplissement des marchés de l'immobilier de France!
 

I. Les premiers rôles dans la vente de l'immobilier

Nous allons examiner successivement des personnages suivants: les parties du contrat, les intermédiaires et, enfin, les personnes ayant le droit prioritaire à l'achat de l'immobilier.
 

1. Les parties du contrat

Le consommateur de l'immobilier est le plus souvent la personne physique de la nationalité française ou étrangère. Ça peut être la personne civile, mais le vendeur peut être aussi la vente professionnelle.

Les personnes physiques ce sont les gens vivants. Pour avoir le droit d’acheter ou de vendre le bien, il faut avoir la capacité juridique.

En général, la personne particulière pense, qu’elle a le droit tout à fait naturel de produire de n'importes quelles actions à la vie quotidienne. Cependant dans certaines circonstances cette capacité peut être limitée par la minorité, la tutelle au-dessus du bien.

Le contrôle de la capacité, aussi que le contrôle de l’identification des personnes concluant le contrat, doit être fait par le juriste, à qui la rédaction de ces actes est confiée sous sa responsabilité personnelle et professionnelle.

Les étrangers doivent présenter, outre tout mentionné, le certificat des coutumes du pays dans les cas pareils, si l'auteur de l'acte de la vente exprimera le désir de s'assurer que la législation en vertu de laquelle on détiendra le marché, est applicable également dans son pays.

Les personnes civiles ce sont des structures juridiques permettant à deux ou plusieurs personnes d’unir les moyens pour faire l'opération visée à tirer quelques résultats économiques ou sociaux.

Les personnes civiles les plus répandues ce sont des sociétés civiles ou des sociétés commerciales. Ils existent indépendamment de leurs membres et ont le nom, le siège social, l'activité et le bien. De même que les personnes physiques, ils ont le registre personnel de l’état social nommé registre du commerce et des entreprises (R.C.S)., se trouvant à la cour commerciale selon le placement de leur siège social.

Les sociétés étrangères, aussi que les sociétés françaises, en principe ont la capacité complète juridique sur le territoire français à condition de ce que on contrôle la légalité de leur création et de leur existence selon les registres d’état étrangers qui sont les équivalents des registres français R.Ñ.S.

Le vendeur du bien c’est la personne physique ou civile, dont la profession c’est l'achat et la vente du bien pour lui-même.

Par différence à l'agent de l'immobilier, qui est la personne autorisée et qui n'est pas le propriétaire du bien proposé pour la vente, le vendeur du bien achète le bien pour le revendre. Cette activité n'est pas sa profession réglementée.

L'entrepreneur de la construction c’est le professionnel dans le domaine des constructions de nouveaux bâtiments pour le logement ou l'utilisation professionnelle dans le cadre des opérations d’amélioration des zones ou des quartiers. L'activité de l'entrepreneur de la construction n'est pas réglementée. Cependant les relations juridiques, au cours de la réalisation des programmes, se soumettent aux règles sévères, dont le but est de protéger le consommateur.
 

2. L'intermédiaire

Dans le paragraphe donné on examine quelques catégories des intermédiaires : l'agent de l'immobilier, le notaire, l'avocat, l'expert — arpenteur.

L'agent de l'immobilier c’ est le professionnel des opérations commerciales et de la gestion du bien immobile. Il établit le contact entre le vendeur et l'acheteur, négocie les conditions du marché et fait si c'est nécessaire le contrat préliminaire, où on constate l'accord des parties en ce qui concerne l'objet du marché et le prix. Il peut même recevoir les fonds, qui doivent garantir le respect des engagements par les parties, ainsi que s'occuper de la gestion des appartements loués pour les clients. Souvent il accomplit les fonctions du directeur de l'immobilier collectif. Tous ces aspects de l'activité sont de la «profession libérale»*

L'agent de l'immobilier doit avoir la carte professionnelle, ainsi que l'assurance, sa responsabilité couvrant professionnelle, et accorder la garantie bancaire ou la garantie de la caisse de secours mutuel, aux frais de laquelle on réserve les moyens sur son compte pour la garantie des obligations devant le client.

À l'exécution de l'activité il agit exceptionnellement comme representant du vendeur ou de l'achétéur, autrement il devient vendeur du bien.

Le notaire est représentant de l'état, à qui est confiée la rédaction des contrats, à qui les parties doivent ou souhaitent donner la forme authentique, ainsi que la conservation de ceux-ci et la garantie de leur intégrité.

À titre du représentant de l'état il est fixé jusqu’à la fin de la vie à l'étude de notaire se trouvant dans la place, définie par l'état. Sur le territoire de la France il existe près de cinq mille études de notaire, individuelles, ou communes, disposées à la métropole sur les territoires d'outre-mer.

Cependant le notaire est en même temps le représentant de la profession libérale, qui a droit de donner les consultations et accorder les services sur les questions élargies juridiques. L'octroi des services totaux ou concrets n’est limité que par sa bonne volonté. La consultation notariale considérant par les pouvoirs d'État à titre du conseil juridique, est accordée à n'importe quelle personne privée, indépendamment de son origine sociale et de ses revenus, par suite on peut trouver, que les consultations notariales s'inscrivent naturellement dans la vie de la population et des entreprises. C'est pourquoi au fil des annees le notaire est un important personnage dans toutes les opérations de l'immobilier.

En vertu de l'importance du role et de la nécessité d'assurer aux clients la meilleur protection, ainsi que de la situation du représentant de l'état, le notaire est obligé de suivre la discipline sévère et de respecter le règlement correspondant. Autrement dit en ce qui concerne la qualification professionnelle les notaires doivent obtenir le diplome universitaire, ainsi qui passer l'examen professionnel. Les notaires s'unissent aux organisations professionnelles à chaque niveau de l'organisation française administrative et se soumettent au Procureur de la République. Quant à la garantie de l'octroi des fonds, qui le notaire utilise pour la garantie de l'exécution des obligations devant les clients aux opérations diverses commerciales, il faut avoir en vue, qu'elle est assurée par la caisse de garantie. En outre la responsabilité professionnelle du notaire peut être appliquee à la rédaction des actes divers. Elle est garantie par l'assurance.

De tous les juristes — professionnels de France, le notaire, se trouve, surement,dans une première série selon les opérations avec l'immobilier, en accordant au départ les services de conseil, et ensuite le service de la rédaction des accords. En outre sa qualité du représentant de l'état est en fait le garant de la loyauté par rapport à l'état, ainsi que par rapport aux parties concluant le contrat. Puisque c’est son devoir de donner les consultations aux clients, il doit expliquer aux parties les conséquences de leurs actions et ne pas participer aux opérations,dont le but est de tromper l'état, ainsi il doit se comporter comme le juge impartial.

Ce devoir de l'impartiabilité est souvent mal compris par les étrangers, qui souhaitent faire les opérations diverses commerciales en France, surtout, par les représentants anglosaxes ou ceux des pays scandinaves, ça se passe à cause de ce que dans ces pays les relations d'affaires passent, plutot, dans le cadre du conflit des intérêts, où chaque participant demande les conseils concrets, sans lesquels il est incapable de faire l'opération.

Le notaire, s’il le souhaite, peut négocier selon l'immobilier de même que l'agent. Dans ce cas-là il doit respecter les obligations de impartialité, ce qui est la garantie supplémentaire pour son client. La pratique du processus des négociations, cependant, est plus développée dans les villages, que dans les villes. Le notaire peut participer aux marchés a titre du conseiller et de l'auteur des contrats, à partir de l’étape du contrat préliminaire même si ce contrat est fait exceptionnellement a l'accord mutuel des parties, cette participation est recommandée; en outre l'acheteur peut demander de cette présence.

De telles actions représentent la garantie de la sécurité et de l'efficacité. De la sécurité puisque le contrat préliminaire est le contrat imposant de l'obligation pour l'acheteur. Les problèmes juridiques, qui peut soulever le notaire à cette occasion, aideront à éviter les ennuis. Plus tôt le notaire prendra connaissance du dossier, plutot il pourra commencer les contrôles divers et les formalités nécessaires à la rédaction de l'acte notarial, la signature de laquelle, excepté les circonstances imprévues, doit suivre le contrat préliminaire. En France à la vente immobilière l'intervention d'un notaire est obligatoire pour l'acte définitif, qui doit suivre le contrat préliminaire. Par voie de cette obligation la législation exprime l'aspiration, pour que la participation du juriste du professionnel du droit donne aux parties la garantie de l'efficacité de leur contrat. Le choix du notaire est libre. Le plus souvent le vendeur ou l'agent selon l'immobilier proposent le notaire du vendeur. Cependant si l'acheteur a déjà un notaire ou il exprime simplement le desir, pour que son notaire participe à ce marché, il a ce droit. Si le vendeur de la partie souhaite absolument, que le marché soit détenu à la collaboration de son notaire personnel les deux notaire feront ce marché ensemble sans prix supplémentaire pour l'acheteur, puisque les notaires divisent entre eux-mêmes la rémunération en fonction du tarif. En effet, les honoraires du notaire ne sont pas fixés par l'image libre. Ils insèrent : l'honoraire proportionnel régressif, qui est payé en fonction du prix de bien, ainsi que l'honoraire pour la formalité, qui est payé en raison de la quantité de bien, est destiné à la rémunération, à la tenue des formalités préliminaires, ainsi que les formalités suivantes de l'acte notarial.

L'avocat est le professionnel de la profession libérale, à qui on demande d'aider aux citoyens à tous les actes juridiques à leur vie, ainsi que les présenter dans les cours.

La garantie des fonds, qui ils reçoivent et paient pour leurs clients, est assurée par l'organisation centralisée, qui fait le paiement, comme par exemple, les caisses autonomes des comptes monétaires des avocats (CARPA). À la différence du notaire, l'avocat n'est pas fixé par l'état (excepté les avocats du juge de cassation), et il peut avoir la pratique libre. Cependant il se soumet aussi au Procureur de la République.

L'avocat est le juriste pleinement habilité et donne les consultations juridiques sur toutes les questions, il a aussi le droit de faire n'importe quels actes juridiques. Les personnes privées peuvent recourir à son aide et à ses consultations pour la tenue des investissements dans la sphère de l'immobilier.

Cependant, par tradition française, les avocats s'occupent plutot de la présentation des clients dans les cours, mais rien n'interdit pas à l'avocat d'avoir la spécialisation dans le droit de l'immobilier, et rien n'empêche pas, que les personnes privées s'adressent à lui avec ces questions.

Si le candidat sur l’acquisition de l'immobilier souhaite produire l’opération commercial avec le bien, qui est vendu aux enchères selon la décision de la cour de la première instance, il devra recourir à l'aide de l'avocat, ce qui est obligatoire à cette juridiction.

En dehors de la qualité de l'expert technique d’immobilier, l'expert — arpenteur (selon la loi ¹94-529 du 28 juin 1994) peut dans les circonstances définies, selon le cumul, pratiquer de temps en temps l'activité de l’établissement du contact entre l'acheteur et le vendeur ou de la gestion de l'immobilier. Il doit avoir pour cela la permission de la multinationale des experts — arpenteurs et déposer les fonds à la caisse spéciale, qui est spécialement créée pour ce but par le Conseil Suprême de la multinationale et qui est garantie par l'assurance collective.
 

3. Les sujets possédant le droit de préférence de l'achat

Il y a deux catégories des sujets possédant le droit de préemption – celle d'État et celle privée.

Sous la catégorie d'Etat on comprend, particulièrement, l'état ; une série d'institutions publiques, des organismes locaux ou de leurs autorisés, et des sociétés commerciales, a qui on a confie les activités de l'intérêt public (SAFER).

Sous celle privée on comprend les personnes privées, a qui selon doit laisser garder selon la loi leurs instruments du travail (par exemple, les terrains agricoles) ou le logement (les locataires du bâtiment habité).
 

II. LES DEUXIÈMES rôles dans la VENTE IMMOBILIÈRE

1. Les banques

Pour aujourd'hui l'offre des capitaux est la fonction exclusive du réseau bancaire.

La structure des banques est telle, qu'elles pratiquent naturellement le crédit à long terme, qui est caractéristique pour le crédit de l'achat de l'immobilier. Presque toutes les banques travaillant dans la France, le pratiquent aux conditions propres à leur situation.

La diversité des aspects du crédit peut désorienter le candidat de l'achat. Les intermédiaires dont on vient de parler peuvent lui rendre de plus en plus d’assistance dans le choix de l'offre,qui sera adapté de meilleure façon à sa position et aux caractéristiques du bien, qu'il veut acquérir.

En France, quand l'acheteur prend le crédit, les positions juridiques de la protection des consommateurs soumettent la réalisation définitive de l'achat à la réception du crédit. Cependant ces positions protègent seulement le non-professionel. Cela exprime l'aspiration à éviter ce qu'en cas de refus du credit par les institutions bancaires, l'acheteur imprudent malgré tout ne sera pas obligé de faire cet achat ou, au moins, payer une grande somme pour le remboursement de la non-exécution des obligations. Selon les règles juridiques, on dit d’habitude que l'exécution définitive de l'achat est soumise à la condition arrêtente de la réception du financement nécessaire. On ajoute même, que cette condition est découlente. Cela signifie, que cette condition sera valable, même si l'auteur et les parties du contrat n'ont pas inséré cette condition dans le texte du contrat. Si le crédit n’est pas donné à l'acheteur potentiel, alors il pourra refuser l'exécution de ce marché sans être sanctionné.

Cela est une assez forte protection du consommateur, et la législation a ajouté les conditions sévères formelles en ce qui concerne l'étude du dossier de la demande pour le crédit.
 

2. Les fonctions publiques foncières

Ici nous étudierons successivement le cadastre, puis la conservation des hypothèques.
 

2.1. Le cadastre

Dès le début de l’histoire de la société la terre est la base de la richesse personnelle. Pour avoir les moyens pour les besoins personnels, les habitants de nouveaux locaux créent le système de l'impôt de la production de ces ressources, ce qui a servi de base à l'impôt foncier.

Il devient très vite nécessaire de connaître le volume et la nature du bien de chacun, faire son estimation, pour distribuer également cette contribution. Ça forme l'origine du cadastre, qui avait été institué encore dans l'antiquité éloignée.
 

2.2. La mission du cadastre

2.2.1. La mission fiscale

Le cadastre assure l'ensemble de l'estimation de l'immobilier bâti, ainsi que des terrains vagues.

Dans le domaine de terrains vagues le taux de loyer de chaque terrain n'est pas défini dans chaque cas concret, mais dépend du tarif pour l'hectare, établi dans chaque commune selon la culture ou la propriété et la classe.

Il faut remarquer, que l'estimation de terrains vagues est utilisée pour la définition de la base du profit agricole et si c'est nécessaire pour la définition de taxes sociales des utilisateurs agricoles.

Dans le domaine des terrains bâtis, l'estimation est faite selon les locaux, et non selon les terrains, et la valeur de loyer sert de base totale pour de divers impôts directs de local.

En dehors de l'estimation des terrains, les services, chargés du cadastre, sont compétents pour la définition de la base de la taxe pour l'exportation des ordures vitales, ainsi que de l'impôt local et de l'impôt professionnel, puisque ils font l'estimation de la valeur de loyer des locaux habités, commerciaux et industriels.
 

2.2.2. La mission de la perception de l'impôt foncier

La mission de la perception de l'impôt foncier se rapporte à deux opérations. La première c’est l’identification et la définition physique du bien. La deuxième ce rapporte aux propriétaires et à leurs droits.

En matière de l'identification des terrains le cadastre renouvelé a son apport, puisque chaque terrain est identifié selon le chiffre de cadastre permettant de distinguer ce terrain sans quelque ambiguïté. Cependant la restriction des terrains n'est pas assurée par l'image exacte, excepté le changement de leur configuration.

Quant à l'identification des propriétaires, ici les règles existant jamais n’obligent jamais d’établir absolument et exactement le présent détenteur de biens. En général, il s’agit du propriétaire évident, qui est payeur de l'impôt foncier.

Cependant la réforme a affermi en1955 la mission du cadastre associé à l'impôt foncier, ayant introduit le système de la publicité foncière fondée sur la conformité du cadastre et du fichier de l'immobilier. Même si ce système n'a pas pour but d'affirmer ou de garantir le droit de propriété, le cadastre peut faire partie de l'information aux cours pour la décision de leurs différends.
 

2.2-3. La mission technique

Le cadastre peut jouer de façon satisfaisante le rôle fiscal et foncier seulement dans le cas où il dispose de l'instrument principal — du plan de base directe de n'importe quelle identification et de la description physique de la propriété foncière. L'exécution et le maintien du plan de cadastre est la première mission technique de ce service.

Prenant en considération l’importance pratique du plan des terrains, l'état français a confié en 1948 à l'institut National géographique la mission pour de petites échelles et pour le cadastre de grandes échelles (excédant 1/10 000), qui consistait particulièrement en trois moments:

La coordination, le contrôle et la centralisation de tous les retraits des hypothèques, qui ont la signification définie. Cela est réalisé par les fonctions publiques ou par les pouvoirs à la participation financière de l'état, des départements et des communes.
 

2.2.4. Les missions liées au cadastre

Outre ces trois grandes missions du cadastre il faut réserver une place spéciale aux autres fonctions de cadastre de la documentation, qui, n’ayant pas de caractère fundamental des missions précédentes, sont aussi importantes. Il s’agit des fonctions, d'une part, parafiscales (le financement de certains aspects de l'assurance sociale des utilisateurs agricoles, et aussi l'existence de la série d'avantages professionnels ou sociaux pour les utilisateurs agricoles), d'autre part de celles économiques (la modification du plan du terrain de village, le fichier forrestier de cadastre).

A présent une grande quantité d'autorités locales et d’établissements publics subissent le besoin de la banque de données, où ils doivent trouver les éléments, qui peuvent orienter leurs actions, tandis que le cadastre étant la source de l'information fiscale, foncière et économique, représente le moyen excellent de la description et du placement des données et représente la base principale de la banque de données.
 

2.3. La conservation des hypothèques

De meme que le cadastre c’est l'administration, qui se trouve dans le département du Ministère des finances. Elle accomplit la mission double : d'une part celle civile, d'autre part celle fiscale.

La conservation des hypothèques assure la publicité des taxes réelles de l'immobilier. Cette mission répond aux besoins de l'information des parties, concluant les contrats, et des tiers, et de la nécessité d'assurer la sécurité des opérations juridiques associées à l'immobilier. Ainsi, la transmission du droit de choses peut etre protestée par la troisième partie seulement à partir du moment de la publication du contrat.

De 1970 le système des formalités unies permet de simplifier les obligations des utilisateurs : le conservateur des hypothèques accomplit les formalités de la publicité foncière, et, dans la plupart des cas, il établit, annule et enregistre les impôts et les préparatifs.

Nous examinerons successivement l'organisation et les caractéristiques, qui ont les principes totaux du droit appliqué dans ce domaine.
 

2.3.1. L'organisation de la conservation des hypothèques

354 bureaux des hypothèques font partie de l'organisation des services territoriaux de l'administration centrale des impôts. A partir de 1970 le champ de l'activité de chacun de ces bureaux ne coïncide plus avec la circonscription appartenant vers le siège du tribunal de commerce.

Le placement des hypothèques a ses limites personnelles, qui ne dépendent pas de circonscriptions judiciaires. Les conservateurs des hypothèques sont les fonctionnaires. Ils sont charges du devoir d’accomplir les formalités de la publicité foncière. Ils s'occupent du depôt dans le registre de la documentation, effectue en fonction de l'article 2200 du Code civil, qui annonce, en particulier: «les Conservateurs des hypothèques doivent avoir le registre, où ils inscrivent chaque jour dans l'ordre défini tous ces documents, qui leur sont présentés: les actes, les décisions judiciaires, les feuilles et, en général, la documentation, qui leur sera présentée en vue de l'exécution des formalités selon la publicité foncière».

En outre les conservateurs des hypothèques doivent actualiser le fichier selon l'immobilier et donner les informations à une personne, qui les demande (le rôle civil). En effet, la loi les charge du devoir de donner a toutes les personnes, qui le demandent, les copies et les extraits de documents publiés ou de fichiers en ce qui concerne la situation de fortune d’une personne physique ou juridique. Les parties qui demandes des informations ne sont pas obligées de présenter des raisons de la demande.

Il est à préciser, que les informations sont données en fonction de règles définies. Elles sont données dans la limite de 50 ans jusqu'à la date de la demande. La distribution des informations est produite par écrit et suit des formalités strictes.

Enfin, les conservateurs des hypothèques ont la double responsabilité: la responsabilité de l'établissement des comptes d'état et la responsabilité de leur rôle civil. Ils répondent personnellement par les disponibilités personnelles pour n'importe quel préjudice, qu’ ils peuvent causer aux visiteurs.

L'assistant du dépositaire doit diriger le service et surveiller le travail.

Les employés de la branche de la conservation des hypothèques,dont le nombre peut varier en fonction du montant du bureau, accomplissent les fonctions diverses, comme par exemple, l'analyse de documents et de définitions des taxes, ou de comptes comptables.
 

2.3.2. La caractéristique du système

La publicité foncière (en Russie — l'enregistrement) a un très important instrument, qui est simultanément personnel — le fichier de l'immobilier. Ce fichier comprend trois catégories des cartes — fiches.

1. Chaque fois, quand il s’agit de droits de choses fondamentaux pour l'immobilier dans l'acte juridique, cela doit être publié. On doit aussi publier les documents, qui constatent les changements des éléments de l'identification des propriétaires, ainsi que les procès — verbaux, qui sont faits par les services de cadastre pour constater les changements des éléments de l'identification ou du composant financier de l'immobilier.

La publication permet d'avoir la possibilité du protêt par les troisièmes parties des actes, qui font l'élément ou la partie de transmission du droit de choses de l'immobilier.

2. Toutes les garantie de l'immobilier, qui font l'élément du droit de choses, en dehors des dépenses totales de la justice, doivent être enregistrées. Cela comprend les privilèges spéciaux, l'hypothèque légal, judiciaire ou conventionnel.

Aussi que la publication, les formalités de la publicité foncière ne sont pas des éléments de taxes, cependant, les hypothèques et les privilèges peuvent être protestés par le troisième partie exceptionnellement après leur enregistrement dans le domaine de la conservation des hypothèques. Ces garanties donnent à leur propriétaire le droit de suite préférable.

3. Et, enfin, sont publiées en manière des marques:

- À coté de la demande judiciaire sur la confiscation, tous les actes principaux de la procédure, qui suivent cette demande judiciaire;

- À coté de l’enregistrement, tous les changements, qui n'aggravent pas la position des débiteurs (l'aggravation stable doit être inscrite au registre).
 

3. L'expert — arpenteur

L'expert — arpenteur est le représentant de la profession libérale. Il travaille dans le domaine de la topographie. Il participe à toutes les opérations de l'identification de l'immobilier foncier :La surface, la restriction, les niveaux. L'expert — arpenteur peut exercer ce métier seulement ayant reçu le diplôme d'État. Cette profession est réglementée, et les experts — arpenteurs sont unis dans les multinationales régionales, et se soumettent à la discipline sévère.

Ils sont des importants personnages à n'importe quelle opération de l'aménagement du territoire et de la construction publique, où ils font toutes les mesures topographiques. Ils participent aussi à toutes les opérations de la division du bien-fonds.

En effet, nous voyons, que les plans de cadastre sont nécessaires pour rester effectif, et doivent être actualisés constamment. Une opération de l'immobilier, qui entraîne la division de la propriété foncière, fait simultanément et le changement du plan de cadastre. Le service du cadastre ne s'occupe pas de la partie financière du travail de constation de ce paragraphe, et c’est l’expert – arpenteur qui s’occupe de cela, ce qui est obligatoire pour la rédaction de la documentation selon la mesure de la propriété foncière, qui décrira graphiquement un nouveau périmètre des terrains ou d’un terrain qui fait l'objet du paragraphe, et qui définira leur surface correspondant.

Et, enfin, la compétence technique conduit à ce que l'expert — arpenteur s'occupe des différends entre les personnes privées :la restriction de la propriété foncière, des terrains, du voisinage etc.

L'accord entre les parties règle la distribution des revenus et des honoraires de l'arpenteur.

Ainsi, dans l'article on examine les participants principaux des marchés avec l'immobilier.

L'expérience française peut être intéressante aux lecteurs russes aussi par cause de la proximité des bases de la législation civile de France et de Russie. En plus, la compréhension des normes juridiques et de la pratique est nécessaire aux deux parties pour la coopération internationale d'investissements.