¹1(1) 1999

Des aspects de droit du marché de l’immobilier a Moscou

G.V.Ivanov, le PDG de SO «Banso-1».
M.U.Rakhmanina, le chef du departement juridique de la «Société juridique Banso»

Avec l’adoptation du Nouveau Code civil de la FR une nouvelle etape de l’activité économique et juridique de notre pays et de sa capitale en particulier a commence, parce que les biens immobiliers ont acquis le statut de droit defini et la circulation de l’immobilier a commence a être effectuee plus activement, assuree par les normes reglementees (definis).

La defense des droits des participants de la circulation de l’immobilier s’est retrouvee au nouveau niveau surtout aprés l’adoptation de la loi federale du 21 juillet 1997 ¹122 – OÇ «Concernant la registration d’état des droits de biens immobiliers et des marchés conclus».

Dans cet article, on abordera le sujet du reglement des droits de la circulation de biens immobiliers (edifices, constructions, locaux) a Moscou, exploites comme inhabités.

On va etudier le probleme de l’exploitation de l’immobilier pour le business, sous un angle de la vision d’un des possibles et futurs exploiteurs, une société économique du type prive de la propriété qui a besoin d’un local inhabité (ou bien d’un batiment a part, d’un local dans un batiment, pour l’effectuation de son activité.

La premiere question qui se pose et qui exige la decision precise, est celle de l’envie de payer «tout, tout de suite» et devenir proprietaire absolu cela veut dire avoir le droit de posseder, d’utiliser et de disposer de l’immobilier acqui, ou bien il s’agit de l’envie de payer pendant une plus ou moins longue période de temps des sommes definies pour l’utilisation de l’immobilier en fonction du contrat de baio (ou de sous-bail) ayant comme ca des possibilites limitees d’utiliser l’immoblier (edifices, locaux dans les edifices).

Ici, il faut ajouter que la pratique russe (et surtout celui de Moscou) de l’activité commerciale des dix dernieres années a donne naissance aux autres formes (outre le bail et le sous-bail) d’enregistrement des relations de l’utilisation des locaux inhabités (p.ex. une activité conjointe) mais tenant compte que de telles formes ont été rarement correctes du pont de vue juridique et celui de la compabiblite on ne va pas les analyser.

Donc, la propriété... comment l’objet économique peut-il realiser son intention d’achétér l’immobilier? Droit au marché! Au marché de Moscou!

Comme a chaque marché au marché de l’immobilier inhabité de Moscou, l’ordre et le desordre se retrouvent en voisinage. Si vous ne voulez pas vous retrouver en desordre (au sens le plus inattendu de cette notion) – occupez-vous de l’etude au marché avant d’achétér quelque chose. Il est toujours plus difficile et plus cher de corriger une faute que l'’viter. Pour avoir de l’assurance plus ou moins votivee a la «purété» du marché a être concluant, il faut(comme il nous semble) suivre un de ces deux chemins: Le premier chemin – aller droit vers «la ville de Moscou» en qualite de vendeur d’ayant pour but d’acquerir l’immobilier «des premiers mains» (autrement dit – la privatiser). Dans ce cas – la il s’agit de la privatisation des objets de la propriété de ville, a vendre par le Departement de l’immobilier d’état ou municipale de Moscou.

La vente des objets non-utilises (disponibles), y compris ceux qui doivent être reconstruits, n’est effectuee qu’aux ventes aux encheres ouverts ou aux concourts organises par une entreprise speciale, unitaire, d’état (instituee par le Departement des biens d’état municipaux) y compris:

• des concours commerciaux;
• des concours d’investissements;
• des concours commerciaux aux conditions d’investissements.

Des prix initiaux de telles ventes sont conformes aux niveaux minimum de prix discutes de locaux inhabités, etablis par l’ordre du gouvernement de Moscou du 2 decembre 1997 ¹847 «Concernant ‘ordre de la vente et la definition des prix d’objets de Fonds d’objets inhabités sur le territoire de Moscou (p.2) en dependance de la zone de territoire a Moscou (en dollars U.S.A. pour 1 mètre carré). Une zone limité par «Sadovoyé Koltzo» – 1500, de «Sadovoyé Koltzo» à ÎÊÆÄ (chemin de fer de cercle) – 1000, au-delà de ÎÊÆÄ – 600. Tenant compte de la vie économique réelle après la crise d’août de 1998, le Gouvernement de Moscou a adopté l’Ordre du 26 janvier de 1999 ¹46 «Concernant les resultats du travail du Complexe de l’économie politique et des relations immobilieres de terre visent à collecter des resources pour le financement des programmes de ville a la deuxième moitié et en 1998 au total et concernant en plus les buts pour 1999.

Cette ordre a introduit le coefficient de correction 0,8 aux niveaux minimum de prix negotiés de l’immobilier déjà cités. Il est évident que l’immobilier deviendra de plus en plus moins cher. Au cours d’études d’une variante d’achat de l’immobilier a la propriété droit «à la ville», il est nécessaire de noter le suivant: si vous avez déjà des relations de bail selon l’exploitation d’un bâtiment (d’une construction) ou d’un local alors la possibilité de privatiser tel objet est de plus en plus facile et dans certains cas est de plus en plus moins cher.

La suppression c’est en faite le droit avantageux des preneurs en bail de racheter en propriété des locaux loués sans participer aux concours ou aux ventes aux enchères. C’est prévu par l’Ordre de Duma de Moscou du 2 octobre 1996 ¹85 «Concernant l’établisseent et la mise en activité du Document de l’ordre de la vente des édifices du Fonds d’objets inhabités situés sur le territoire de Moscou». Il s’agit de preneurs en bail a qui on a octroyé le droit du bail au cours de la privatisation de la propriété municipale ou celle d’état, par suite a la vente de droits de bail pendant les concours ou les ventes aux enchères; en fonction des contrats de bail conclus avant.

En ce qui concerne l’abaissement de prix, dans l’Ordre indiqué du Gouvernement de Moscou du 2 décembre 1997 ¹847 «Concernant l’Ordre de la vente et de la définition du prix d’objets du Fonds inhabité sur le territoire de Moscou» il est prévu que le prix de vente d’objets du Fonds inhabité aux preneurs en bail qui ont le droit de racheter cet objet en fonction du plan de la privatisation ou bien qui ont obtenu le droit du bail au rachat suivant, est défini par la formule à part. On ne va pas la citer dans cet article à cause de sa certaine complicité mais le calcul en fonction de laquelle dans la plupart de cas mène à l’obtention du chiffre beaucoup plus bas que les prix negotiés minimum (cités avant) en dépendance de la zone. A la base de la formule se trouvent les caractéristiques objectifs (confirmés de documents) d’un objet immobilier (en particulier la qualité de matières de construction, l’usée du bâtiment selon les données de ÁÒÈ, l’hauteur de plafonds, la présence du chauffage central, la destination d’un objet selon l’aspect de l’activité e.t.c.) Tout ça présente des raisons du calcul du prix de vente (de privatisation) tenant compte de coefficients concernents par rapport au chiffre initial du prix de la construction (etabli d’actes reglementaires de la ville).

Le rachat d’objets pris en bail dont les contrats de bail ne prevoient pas le droit du rachat, peut être effectue selon les prix concretises par la commission de vente d’objets du Fonds inhabité a la limmite basse au niveau de prix negoties minimum (cites avant).

Vous suivrez la deuxieme voie si vous acceptez la decision d’achétér la propriété au marché «de deuxieme ordre» – aux proprietaires prives (personnes juridiques ou physiques). Tenant compte d’informations recues de notre article vous pouvez deuillétér vous-meme tous les editions publicitaires, appeler «a la chance» a un vendeur de biens, voir un objet propose et prendre la decision concernant son achat, sans intermédiaires ou bien consulter les promoteurs. Dans le cas ou vous agissez vous-meme vous pourrez economiser probablement de l’argent (pour payer les services de promoteurs-intermédiaires) mais vous avez la chance (parfois assez reélle) de devenir proprietaire de biens «a disputer». Quels pieges est-ce qu’on peut rencontrer dans les cas d’achat de l’immobilier? C’est lie en grande partie aux documents, dont le contenu et l’enregistrement (on va en parler un peu plus tard) doivent être soigneusement verifies. Et dans ces cas-la il vaut mieux se confier aux proffessionels. Ce n’est pas par hasard que dans tout le monde civilise ou d’est a l’habitude d’economiser l’argent a chaque occasion qui se presente, il existe des promoteurs et ce business continue a se developper. L’activité de promoteurs ne peut être effectuee qu’a la presence de la licence et le licenciement vise en general a n’octroyer l’acces a ce genre d’activité qu’aux specialistes qualifies et les crétéres pour des candidats sont assez hauts. Donc, l’opinion que les promoteurs ne sont que de simples intermédiaires, n’est pas juste, parce que parmi les services proposees par des promoteurs on trouve presque toujours le garantissement de la purété juridique de marchés» et leur surveillance complété, et en plus la responsabilite d’assurance pour les consequences negatives du marché (en cas de la presence de ces dernieres). En fonction du document du licenciement de l’activité de promoteurs a Moscou, confirmee par l’Ordre du Gouvernement de Moscou du 18.11.97 ¹799 l’assurance obligatoire de la responsabilite de promoteurs est une des conditions pour obtenir la licence.

Donc, analysons quelques particularites les plus importantes de droit de marchés de locaux inhabités. L’article 131 du Code civil de FR introduit pour la premiere fois la notion d’enregistrement d’état qui se presente comme une acte juridique de confirmation par l’état d’apparition de limite, de transfert ou de fin de droits de biens immobiliers. A Moscou les fonctions d’enregistrement sont effectuees par un organisme special de Justice – par le Comite de ville de Moscou d’enregistrement de droits de biens immobiliers et de marchés conclus (Ìîñêîìðåãèñòðàöèÿ).

L’acheteur de biens immobiliers doit tenir compte que les deux documents essentiels qui confirment la présence de droits propriétaires du vendeur de l’immobilier sont le certificat d’enregistrement d’état du droit et le document établissant le droit – d’habitude c’est le contrat (d’achat et de vente, d’échange, de recul e.c.t.) Le contrat comprend d’importantes conditions d’acquisition de l’immobilier a la propriété, et le certificat c’est le document confirmant la présence de l’enregistrement d’état et le fait d’apparition du droit de la propriété de l’acheteur en fonction de p.2 art.223 du Code civil de FR. Mais il faut étudier attentivement le contenu du contrat parce qu’il peut contrenir quelques conditions particulières (p.ex. la limitation du délai, de la possibilité du changement de profil ou de détachement du local qui sont propres aux marchés de la privatisation e.c.t.) qui peuvent rendre difficile la réalisation de buts commerciaux du nouveau propriétaire.

Outre les documents qui établissent le droit il faut préparer pour un marché a conclure les documents fournis par les organismes de ÁÒÈ et permettent d’identifier le local inhabité détaché: l’extraction du passport de ÁÒÈ, le plan a plusieurs étapes accompagné d’explications, et en plus le document spécial (forme 11T) qui est valable pendant 30 jours de son fournissement parce qu’il contient des renseignements de l’absence de problèmes (tels que le gage, l’arrêt), de la dispute de tout genre concernant les biens e.c.t.) selon les données de ÁÒÈ. Il est naturel qu’en cas de présence de problèmes la question d’achat d’un objet est à disputer. Dans ce cas-là on a besoin d’informations supplémentaires concernant le caractère de tels problèmes et probablement d’expérience juridique.

Outre les documents cités, il est nécessaire de présenter les papiers confirmant la présence de droits concernants de personnes qui vont signer le contrat du détachement de biens. Ca peut être par exemple la décision de la réunion génerale de la société économique concrnant les éléctions et la mise en poste de PDG, à qui de telles responsabilités sont donnés par le Statut de la société, la procuration assurée à quelque personne pour la signature du contrat donné par le chef de la société, les autres documents qui ne laissent pas de doutes sur la question donnée. Dans la pratique arbitrale il y a des cas de non- reconnaissance de contrats signés par des personnes non dument autorisés ou pas du tout autorisés.

Avec l'acceptation des lois Fédérales «Sur les sociétés anonymes» de 26.12.95 ã ¹208 et «Sur les sociétés a la responsabilité limitée» de 08.02 98 ã ¹14 il y a eu lieu un nouvel aspect juridique de la preparation et de l'accomplissement de marchés avec les objets de l'immobilier. En fonction de lois indiquees les questions de la conclusion de «grands» marchés (lies a l'acquisition ou l'alienation du bien, dont le coût de fait plus de 25 pour-cents du coût de bilan des actifs de la société à la date de l'acceptation de la decision sur la conclusion de tels marchés) se rapportent à la compéténce de l'assemblee generale ou du Directoire (le conseil de surveillance), c'est-à-dire sont decidees ensemble. Outre cela dans le Statut de la société à responsabilite limitee il peut être prevu, que il ne faut pas de decision collegiale pour l'accomplissement de grosses affaires, mais le Statut de la société ouverte ne peut pas contenir de telles positions, puisque la loi correspondant porte la decision de la question donnee a la compéténce exclusive de l'assemblee generale ou du Directoire (conseil de surveillance) en fonction du coût de bien.

Pratiquement cela signifie le suivant. En raison de la «cherte» absolue de n'importe quel objet de l'immobilier au cours de la preparation du marché l'acquereur doit demander à la partie alienant le bien, l'information du service de comptabilitée basee sur les donnes de compabilite du coût de bilan des actifs de la société pour la derniere période avant la conclusion du marché. Ensuite il faut comparer le prix negocie de l'immobilier au chiffre de l'information accordee. Si le prix du bien est superieur de 25% au chiffre indique, tous les documents enumeres ci-dessus ne sont pas suffisants. Ici dans l'assortiment de documents doit se trouver ou bien la decision de l'assemblee generale de la société sur l'accomplissement du marché donne, ou bien la decision correspondant du Directoire (conseil de surveillance) en fonction du contenu du Statut, qui doit être aussi accorde à la conclusion du marché avec le Certificat de l'enregistrement de la personne civile et avec le contrat constitutif (en cas de presence du dernier). Le marché qui est «gros» en réalité, mais qui est fait avec la violation de conditions enumerees ci-dessus, peut être traite comme non-valable.

En parlant de particularites juridiques de marchés des locaux inhabités, on doit faire attention aux changements lies à la forme du contrat sur l'alienation du bien immobile, ayant lieu en raison de l'adoptation de la loi Federale «Sur l'enregistrement d'État de droits et de marchés du bien immobilier». Jusqu'au commencement de la validite (le 31.01.98) de la Loi indiquee pour les contrats de l'achat et de vente du bien on a etabli la forme notariale, que permettrait à la personne interessee — a l'achétéur de l'immobilier — compter sur le controle supplementaire juridique de la «proprété» du marché, mais àvec cela il y avait une demande de l'art. 131du Code civil de la FR sur l'enregistrement d'État du marché, mais cet enregistrement etait realise par l'organisme, à qui cette fonction avait été confiee jusqu'à la mise en action de la Loi. Maintenant avec la creation d'institutions specialisees de la justice de l'enregistrement le certificat notarial du marché de l'alienation de l'immobilier peut est prevu par les parties dans le texte du contrat, mais ce n'est pas obligatoire, le controle de la force juridique de documents, presentes pour l'enregistrement d'État est effectue directement par Ìîñêîìðåãèñòðàöèÿ (le Comitet d'enregistrement de Moscou).

Selon la regle totale l'enregistrement d'état de marchés bilateraux est effectue à l'appel de deux contre-agents a l'institution correspondant de la justice, mais l'enregistrement de marchée multilateraux est fait a l'appel de toutes les parties. D'autre part la Loi «Sur l'enregistrement d'État...» prevoit la possibilite de l'appel seulement d'une des parties, quand le contrat est certifie. En outre en cas de la deviation d'une des parties de l'appel à l'organisme enregistrant pour effectuer l'enregistrement d'état aprés l'accomplissement du marché de l'enregistrement l'autre partie a la possibilite de s'adresser à la cour. Le sens de la decision positive de la cour dans les cas pareils c’ est ce, qu'il prevoit le devoir des institutions de la justice d'effectuer l'enregistrement d'état. Simultanement pour la partie evitant l'enregistrement, la cour peut confier le devoir de rembourser les depenses du contre-agent, qu'il a porte par consequence du retard de l'accomplissement de l'enregistrement.

L'enregistrement d'état de droits et de marchés du bien immobilier se realise sur la base à titre onereux, avec cela le montant de la collecte d'enregistrement est etabli en remunerations minimales mensuelles (de 5 jusqu'à 50) en fonction du metrage du local, dont le marché doit subir l'enregistrement.

Donc, vous étés presque prepares au probleme de l'acquisition de l'immobilier à la propriété. Nous repetons, qu'on vient d' exposer les principaux, mais pas toutes les particularites disponibles de marchés de locaux inhabités c'est pourquoi pour être assure contre les ennuis possibles au cours de l'accomplissement de tels marchés vous aurez besoin d'un expert compétént dans chaque cas concret.