¹1(1) 1999

Le pronostic du développement du marché du bail des locaux inhabités de St.-Pétersbourg en 2000

A.V.Lourier, le premier vice-président de St.-Pétersbourg

1. Les sujets et l'infrastructure du marché

À S-P du milieu de 1999 on a compté plus de 20 000 des structures inhabitées de la place totale de 36 000 000 m\c des compagnies privées et les personnes privées particulières possède 500 à bâtiments et une grande quantité de locaux insérés. Le secteur public de l'immobilier inhabité continuait à se réduire en 1999, bien que la part de la propriété urbaine et fédérale reste prédominant dans le volume total du fonds inhabité.

Le bail c'est la forme des relations dans la sphère commerciale la plus répandue. Presque 60% des locaux de bureau et 80% des places de commerce de St.-Pétersbourg sont occupés par les structures commerciales selon les contrats du bail. Du point de vue économique le bail signifie la transmission du bien à l'usage temporaire au paiement. Un des bilans principaux de l'année passant était la suite du procès du rapprochement primaire et du marché secondaire du bail du fonds inhabité. Ce procès est venu par la conséquence de la réalisation de la Loi de St.-Pétersbourg du 18 septembre 1997 ¹149-51 «Sur l'ordre de la définition du loyer pour les locaux inhabités se trouvant en propriété de St.-Pétersbourg». En fonction de la Loi dès le 1 janvier de 1998 le loyer des objets du fonds inhabité se trouvant en propriété de St.-Pétersbourg, était établi en vertu de sa valeur marchande avec l'application des méthodes de l'estimation massive et individuelle. Par la disposition du Ministère du bien d'état de la FR ¹612-ð du 29 juin 1998 cet ordre de calcul des taux de loyer était répandu aux objets de la propriété fédérale disposée à St.-Pétersbourg. Selon les contrats en cours détenus avant le 1 janvier 1998, les taux faits pendant 1998 augmentaient graduellement, et seulement dès le janvier 1999 tous les preneurs à bail ont commencé à payer les locaux loués dans le volume complet.

Pour le milieu 1999 l'administration remettait au bail 20 000 objets du fonds inhabité de la place totale de 50 000 000 mètres carrés. L'introduction des taux de marché de loyer n'a pas amené à la libération considérable des locaux, loués à la ville, puisque:

• Premièrement, en cas de l'excès du taux de loyer du niveau de marché on prévoyait la procédure de sa révision par la méthode de l'estimation individuelle;
• Deuxièmement, pour les entreprises n'ayant pas les avantages du loyer, on facilitait beaucoup la procédure de la remise des locaux loués à sous-bail.

Néanmoins, malgré l'absence du «reflux» essentiel des preneurs à bail, l'augmentation des taux de loyer jusqu'au niveau de marché a demandé de certains changements en ordre de l'octroi des objets au bail, cela s'est exprimé dans le renforcement de la politique de marketing et de l'ouverture de la ville. En fonction de la disposition de l'administration ¹1181-ð tous les locaux libres trouvant en propriété de la villes et proposés à la cession à bail doivent subir la publication obligatoire dans les médias.

La ville d'aujourd'hui est un des sujets les plus importants du marché de l'immobilier, qui non seulement définit le développement du marché primaire du bail, mais qui influe activement et sur le développement du marché secondaire du bail des locaux inhabités. Le fait, que pendant la crise plusieurs propriétaires ont accepté la pratique du travail de l'administration dans la destination des taux de loyer et des conditions du compte.

Dans le secteur du bail public les brokers et les promoteurs sont orientés exceptionnellement à la possibilité des besoins solvables. À ce secteur du marché il y a les catégories des clients, qui se trouvent assez rarement au secteur municipal du bail : de grandes sociétés étrangères, les structures financières de Moscou et de commerce, les compagnies de Pétersbourg activement en voie du développement.

La source principale de la formation de l'offre dans le secteur du marché du fonds inhabité non public — la petite privatisation et l'actionnariat des entreprises de la propriété d'état. Au cours de la privatisation petite plus de 6 000 entreprises sont devenus privés, dans la plupart des cas ont consisté le contrat du bail avec le droit de rachat des locaux. À présent les rythmes de la privatisation d'Etat ont été réduit, puisque déjà vers 1997 les objets les plus liquides avaient été privatisés. Aujourd'hui on privatise, essentiellement, les locaux, qui avant 1984 ont emprunté les entreprises petites d'Etat vendues par les adjudications du Fonds du bien aux mains privées. En ce qui concerne la privatisation de ces locaux, en général, on a beaucoup de pièges, c'est pourquoi le procès de l'effet translatif de la propriété de l'état au «successeur» ÌÃÏ beaucoup de temps.

Une autre source de la formation des objets du bail — la traduction des locaux du fonds habité à inhabité, qui à présent continue à se développer activement. Ce procès est assez difficile du point de vue juridique et d'organisation. Il arrive souvent de prouver avec peine la possibilité de cette traduction, cependant les locaux, dont la valeur est plus haute à l'utilisation inhabitée que celle habitée se trouvent plus souvent dans le fonds inhabité.

Enfin, la troisième source des nouveaux locaux du fonds inhabité de la ville c'est une nouvelle construction. Les locaux inhabités dans les maisons prêtes ont régularisé (ou trouvant en train de la présentation) les droits de propriété et cèdent souvent au bail par le propriétaire.

La partie considérable du fonds inhabité font les objets occupés par les entreprises d'Etat et par les institutions du niveau divers. Ayant la grande partie des locaux dans la gestion rapide, dans la conduite économique ou dans le bail de longue durée, ces personnes civiles en accord avec le propriétaire participent aussi à la formation du marché du bail. La motivation essentielle pour cela est la réduction des volumes de la production de la plupart de grandes entreprises industrielles, les problèmes dans le financement des institutions publiques (les instituts d'Etat de recherche, les institutions du Ministère de la Défense, les institutions de la formation nationale etc.).

Enfin, les preneurs à bail du fonds inhabité, appartenant à la ville, remettent la partie des places louées à sous-bail avec la conclusion du contrat trilatéral. A présent les restrictions essentielles à cela sont absentes, c'est pourquoi la grande partie des preneurs à bail municipaux utilise activement le sous-bail pour l'augmentation de l'efficacité de l'utilisation des places, louées de la ville, et pour la formation des sources du paiement du bail à la ville. Ainsi, on forme l'offre au marché du bail secondaire des locaux inhabités.

Les sujets formant l'offre du bail des locaux inhabités, sont assez différenciés selon les demandes, et aussi selon les possibilités dans l'octroi des locaux qualitatifs et des services accompagnant. Les offres du côté des organisations ayant les difficultés financières et tentant de les résoudre aux frais du bail, des territoires libres sont prédominant. Ces bailleurs, en général, proposent les locaux de la qualité peu élevée souvent disposés sur le territoire des entreprises industrielles ou dans les bâtiments d'administration. Ils ne tentent pas de satisfaire les besoins individuels des preneurs à bail ou decréer le secteur des services supplémentaires, au contraire, ils compensent le niveau relativement peu élevé des taux de loyer par la tenue de la réparation aux frais du preneur à bail ou par l'insertion aux paiements communaux du preneur à bail des dépenses selon le contenu des locaux personnels. Avec cela, on voit au marché la pénurie des objets de la qualité acceptable aux prix peu élevés.

Un autre pôle de l'offre du bail font les entreprises s'occupant professionnellement de la gestion de l'immobilier. Ce sont les business — centres, les centres de bureau de haut niveau, les sociétés principales les acte de commerce de la ville, les secteurs spécialisés de stockage. Ce secteur est caractérisé par une haute qualité des locaux accordés, le compte des besoins individuels du preneur à bail et le secteur des services accompagnant. Le taux du bail demandé pour ces locaux, peut atteindre 800 dollars US pour un mètre carré par année pour les locaux de commerce et 600 dollars US pour un mètre carré par année pour de bureau (y compris les services communaux, la protection, le nettoyage).

Dans le secteur de l'immobilier commercial à la différence du marché de logement il y a peu de sujets fonctionnant. La demande potentielle du bail. de l'immobilier commercial forment les sociétés sortant au marché de St.-Pétersbourg de d'autres villes, les compagnies étrangères les sociétés locales s'élargissant et les entreprises de nouveau créées. Selon les données des promoteurs, la frontière approximative supérieure du nombre des sujets assistant potentiellement au marché du bail des locaux inhabités, fait plus de 5 000 personnes civiles souhaitant retirer n'importe quel local. Ces derniers temps une différenciation essentielle a paru ici.

Les entreprises créées de nouveau sont d'accord aux locaux avec le niveau de la finition peu élevé et sont accommodants aux services accompagnant, ils s'intéressent premièrement.

Aux petits locaux avec le taux du bail peu élevé qui sont bien disposés pour le développement du business, et le prestige de la place les intéresse ordinairement moins, que la viabilité, l'accessibilité de transport, la proximité de la station du métro ou la disposition une des grandes routes principales. La particularité principale de ce groupe des preneurs à bail sont, en général, les possibilités financières peu élevées et en raison de cela un haut risque de l'insolvabilité. Ces entreprises forment la demande aux petits locaux de commerce, les locaux de bureau aux business — centres du niveau le plus bas et les locaux administratifs — industriels disposés sur le territoire des entreprises en service.

Les grandes sociétés étrangères de Moscou demandent, en premier lieu, le locaux disposé dans les places prestigieuses et ayant un haut niveau de la finition. Ces preneurs à bail ont souvent besoin de grandes places ou duréseau des locaux dans les parties différentes de la ville. Ces preneurs à bail potentiels ont de hautes possibilités financières, pourtant ils présentent les demandes assez rigides, que les bailleurs ne sont pas toujours prêts à satisfaire.

Le groupe moyen est formé à des compagnies locales des sociétés de St.-Pétersbourg travaillant au marché et les représentants des autres pays et des régions, qui en vertu de la grandeur ne prétendent pas à la position exclusive à la différence des sociétés du groupe précédent. Ces sociétés, en général, connaissent(savent) assez bien le marché, les besoins réels et les possibilités financières. Ils ne veulent pas avoir les locaux de la qualité inférieure, mais ne sont pas prêtes de payer pour les locaux dans le business — centres d'un haut niveau ou de participer au «concours des bourses» pour les places de commerce les plus friandes. Avant d'accepter la décision ces preneurs à bail potentiels étudient assez longtemps le marché, recueillent et analysent soigneusement les offres.

On peut affecter au groupe particulier les compagnies formant la demande aux objets grands et moyens. La viabilité, le prestige de la place et la présence de la finition qualitative, en général, n'ont pas d'une grande importance. Par contre les demandes plus rigides ils sont présentées aux entrées, à l'état de l'infrastructure, aux communications portant les structures et etc. L'août — octobre de 1999 est caracterisé d'une haute activité de la demande du côté de ces preneurs à bail.

Il est bien connu, que le marché de l'immobilier dépend du pouvoir. La conception de la gestion de l'immobilier de St.-Pétersbourg a été élaborée et a été acceptée à la fin de 1994. Elle comprenait la création de la base stable réglementaire dans la sphère de l'immobilier, la formation des conditions, attrayantes à l'investisseur, le passage au système de marché de l'estimation à la vente et à l'imposition de l'immobilier urbain, la création du système d'information. La grande partie de cela est déjà réalisée.

Aujourd'hui le système de Pétersbourg de l'enregistrement des objets de l'immobilier — plus plus parfait en Russie, tous les terrains, les bâtiments, les construction et leurs parties disposées sur le territoire de la ville, doivent subir le compte d'Etat. La disposition du gouverneur ¹283-ð a introduit l'ordre de l'octroi aux investisseurs des objets seulement selon la valeur marchande par les adjudications d'investissements. En juin 1998 on a accepté les Lois «Sur soutien d'Etat de l'activité d'investissements à St.-Pétersbourg» et «Sur investissements immobiliers de St.-Pétersbourg», qui ont défini les droits et les devoirs des participants du procès d'investissements, ont établi l'ordre de l'octroi des objets de l'investissement. On a beaucoup élargi la liste des allégements fiscaux, accordés aux investisseurs. Ce système de la transmission de la propriété de l'Etat contribue au développement des relations de marché et au marché du bail, puisque il crée le secteur des bailleurs compétents et intéressés à l'utilisation la plus effective de l'immobilier.

Le positif dans le système de gestion de Pétersbourg de l'immobilier c'est que tous les conflits entre l'administration et les sujets du marché se décident dans la cour par le moyen civilisé.

Donc, on peut constater avec une grande assurance, qu'aujourd'hui une structure assez développée et stable du marché du bail de l'immobilier inhabité se présente dans la ville.
 

2. L'analyse du développement du marché du bail en 1999

Le dynamisme du développement du marché en 1999 était mis par la crise financière le 17 août 1998 et, au total, par la situation de la deuxième moitié du III quartier 1998, quand l'instabilité économique et politique en liaison des fluctuations rudes et de la croissance essentielle du dollar ont amené à la réduction rude des besoins solvables à l'immobilier (dans l'expression du dollar). Cependant, L'inertie du marché des locaux inhabités, a amené à la réduction des prix du bail graduelle (et non rude, comme au marché financier ou de consommation). En novembre 1998 les prix du dollar faisaient 66-68%, en janvier1999 ces paramètres faisaient déjà 55-65%. Dans la table 1 on présente les résultats du traitement du sondage des opérateurs du marché en janvier 1999, reflétant concrètement l'état du marché au début de l'année.

La table 1. L'état du marché des locaux inhabités de St.-Pétersbourg au début de 1999 (pour 100% on accepte le niveau du début 1998)

Ainsi, au début de 1999 le marché du bail des locaux inhabités de St.-Pétersbourg se trouvait dans un état profond de crise. D'autre part, le marché a démontré la viabilité, puisque la crise financière n'a pas provoqué la chute des taux de loyer. Le début de l'année a montré, que le bail des objets les plus liquides n'a pas souffert de la crise. Le marché a commencé peu à peu à s'adapter aux nouvelles conditions économiques. La vie a forcé des propriétaires des locaux de bureau et de stockage à être indulgent au preneur à bail : reconsidérer chaque mois la grandeur des taux de loyer, utiliser dans les comptes des unités conventionnelles, des contrats de loyer ont paru. Les locaux de commerce au début de 1999 étaient estimés seulement en dollars, mais la révision de la grandeur du loyer ou le remplacement du preneur à bail avec la réduction simultanée du taux sont devenus le phénomène normal.

Au printemps la reprise évidente a commencé au marché du fonds inhabité. La flambée qualitative a eu lieu en avril — mai, quand le volume de la demande en comparaison du niveau de mars a augmenté environ de 30%. Les taux de loyer se sont fixés. Les preneurs à bail, ont commencé à régulariser les contrats à long terme. Le marché est venu à l'équilibre et selon tous les signes a commencé à sortir de la crise. Cependant ce marché est peu semblable au marché qui existait avant le17 août (la surchauffe de la conjoncture, les prix speculatifs et la norme extraordinaire de la rentabilité aux investissements dans les objets de points).

Après la crise à St.-Pétersbourg on a formé un nouveau marché aux autres règles du jeu, et avec un tout à fait autre niveau des prix. Le marché est devenu de points. Les taux de loyer ont atteint la marque basse de toute l' histoire du marché. On pouvait retirer sans prétentions le point de commerce dans la région «de couchage» en mai pour 40-50 dollars US pour un mètre carré par année. Les taux des locaux modestes de bureau se trouvaient au même niveau.

À la période du 14 avril au 24 avril l'administration municipale de l'inventaire et de l'estimation de l'immobilier faisait le sondage des organisations sur l'état du marché des locaux inhabités en janvier — avril 1999. 10 organisations ont participé au sondage. L'analyse des données reçues (vu la Table 2) permet de dire, qu'en moyenne les prix des marchés réels du bail des locaux inhabités en avril 1999 en comparaison du début de l'année ont été réduit pour 4-15% en fonction des secteurs et se trouvent au niveau de 50-56% du niveau avant la crise. Une telle chute des prix était accompagnée par la réduction du volume total des marchés au niveau de 45-52% de du niveau avant la crise. La demande d'achat (le niveau des prix de la demande) fait au marché du bail 43-48%. Une telle rupture des prix de l'offre et de la demande conditionnait l'activité basse selon les marchés réels. Cependant l'analyse de l'offre et de la demande montre qu' au niveau de l'offre à 109-123% du niveau avant la crise, l'activité de la demande fait 54-72%, ce qui est plus haut à 34% pour le commerce et à 44% pour les objets industriels — de stockage que au début de l'année. Une telle activité de l'offre et de la demande témoignait de la reprise réelle et des tendances à la cessation de la chute des taux de loyer.

La table 2. L'état du marché des locaux inhabités de St.-Pétersbourg pour avril 1999 (pour 100% on accepte le niveau du début 1998)

En été et, en automne la croissance de l'activité se prolongeait dans tous les secteurs du marché. La partie des agences n'a pas même remarqué la récession de saison. Le marché se levait assurément malgré le remplacement du Premier Ministre, l'onde du terrorisme, le renouvellement de la guerre en Tchétchénie. Le business menu et moyen n'attire aucune attention à la situation politique condensée.

En septembre — octobre le marché a cessé d'être de points. Aujourd'hui, comme aux meilleurs temps, ont renouvelé les objets différents selon la place et la destination. Les promoteurs trouvent unanimement, que le point du tournant est passé. L'analyse fait par l'administration municipale de l'inventaire et de l'estimation de l'immobilier à la période du 1 octobre au 12 novembre 1999 du sondage du 28 organisations de promotion permet de dire, qu'en moyenne les prix des marchés réels du bail des locaux de la destination de commerce et de bureau en octobre 1999 ont augmenté de 3-5% en comparaison d'avril 1999 (vu la Table 4) en fonction des secteurs du marché, mais les prix des marchés réels du bail des locaux de la destination industrielle — de stockage ont été réduits, en moyenne, seulement à 2%. Au total les taux du bail des objets de la destination inhabitée se trouvent au niveau de 49-59% du niveau avant la crise(voir la table 3). L'automne de 1999 (en comparaison du printemps) est caractéristique par la croissance de l'activité la demande aussi que par l'offre des locaux inhabités. Selon le bail la demande a augmenté de 17-35%, mais l'offre pour 6-13%. Dans les leaders de la demande va le commerce, dans les leaders de l'offre — les bureaux. Selon la quantité de marchés réels est en tête le commerce, dans ce secteur l'activité pour les marchés réels a augmenté en comparaison d' avril de 12% et a atteint 52% du niveau avant la crise.

Pratiquement tous les participants du sondage pronostiquent la croissance ultérieure du niveau des prix dans tous les secteurs de l'immobilier inhabité. À leur opinion, le niveau moyen des prix des locaux de commerce à la fin de l'année augmentera encore pour 12%, selon les locaux de bureau — pour 8% et 11% et selon industriel — de stockage — pour 7%. Ainsi, les promoteurs attendent, qu'à la fin de l'année les prix moyens selon tous les secteurs sortiront au niveau 53-68%. La plus grande hausse des prix, à l'opinion des promoteurs, est attendue dans le commerce,dans le secteur de l'immobilier industriel — de stockage.

La table 3. L'état du marché des locaux inhabités de St.-Pétersbourg pour octobre 1999 mais (pour 100% on accepte le niveau du début 1998)

La table 4. L'état du marché des locaux inhabités de St.-Pétersbourg pour octobre 1999 (pour 100% on accepte le niveau d'avril 1999)

La distribution des marchés du bail comme les locaux est présentée sur le Diagramme 1. À la rédaction du diagramme on utilise les données de l'hebdomadaire «L'immobilier de St-Petersbourg» en 1999 et les résultats du sondage des promoteurs des organisations accomplies par l'administration municipale de l'inventaire et de l'estimation de l'immobilier.
 

Les locaux de commerce

Ce secteur du marché a souffert le moins en une dernière année. Dès l'été la demande du bail des locaux de commerce se tient sur un haut niveau et est en tête constamment en comparaison de la demande des autres aspects des objets commerciaux, régulièrement en excédant l'offre.

Le marché des locaux de commerce au début de l'année, en moyenne, se trouvait au niveau de 63% avant la crise. Au premier quart de 1999 les prix, en moyenne, continuaient à être réduits jusqu'au 56%. À la fin du I quartier on avait envisageait les tendances stables à la stabilisation des prix, de plus, selon (près de 100 mètres carrés) les locaux petits de commerce disposés dans les places de passage en avril il y avait des conditions pour une certaine augmentation des prix. En mai, juillet les prix des marchés de locaux continuaient à tomber. Cela était favorisé par la réduction de saison de l'activité du marché. En août le marché s'est reveillé après les congés d'été la demande a augmenté, ce qui n'a pas tardé à affecter au niveau des prix et à la quantité de marchés. En septembre les prix des marchés ont augmenté de 4%, en comparaison d'avril. En octobre les promoteurs ont remarqué l'augmentation encore de 1%. Les sondages montrent, selon les promoteurs à la fin de l'année la hausse des prix continuera (encore de 12%), après les prix peuvent se stabiliser au niveau de 63%-73% de celui avant la crise.

Aujourd'hui il y a de la demande pour les objets classiques d'une centaine de mètres et pour les magasins de grande surface. Une haute liquidité est pour les locaux de surface jusqu'à 300 m\ñ. Il y a de la demande pour de grandes surfaces de 1 000 jusqu'aux 1 500 mètres carrés. Une bonne demande se tient pour les unités alimentaires. La vérité, c'est ce que aujourd'hui les clients présentent de très hautes demandes : la place de passage, la présence de l'équipement, le prix pas plus de 1000 dollars US par mois. il est difficile d'accomplir ces demandes, particulièrement compte tenu de la tendance de la hausse des prix pour de petites surfaces de commerce.

Les vendeurs se sont animés s'occupant du bien de consommation non alimentaire. Les clients demandent souvent de grands objets (de 300 jusqu'àux 1 000 m\c) pour les salons de meubles, les magasins techniques et les marchandises ménagères.

Les locaux pour l'alimentation publique sont très populaires. Ils sont de niveau le plus différent: de bistros modestes jusqu'aux restaurants conceptuels. Pour les marchés réels en août — octobre 1999 les taux du bail des locaux de commerce ont fait:

• Dans le centre: sur l'avenue de Néva les taux se tiennent entre 300-800 dollars US pour un m. carré par année, sur l'avenue Vladimirskiy entre 200-400 m/c, par année;
• Sur une Grande avenue du côté Petrogradski – entre 220-350 dollars US pour un m/c par année, sur l'avenue Kamenostrovskogo près des stations du métro «Gorkovskaya» et «Petrogradskaya» – entre 160-250 dollars US pour un m/c par année;
• Les grandes routes eloignées – de 100 jusqu'à 180 dollars US pour un m/c par année: des locaux sur les avenues Grajdanski et Lounatcharskogo, de 60 jusqu'àux 120 dollars USA par année sur les avenues Leninski, Industrialni, Bolchévikov et Novotcherkasski.

Les locaux de bureau

L'agitation d'automne a fondu le marché de bureau. Les taux ont cesse de se reduire, mais en septembre — octobre les taux aux locaux demandes ont commence a être constamment en haut. La grande partie de demandes est toujours pour de petits locaux (20-50 mètres carrés) au loyer modeste de 5 dollars US pour un mètre carré par mois, avec cela les clients comptent le minimum sur 2 lignes telephoniques, cependant en octobre il a commence a être complique de retirer un tel local dans l'état convenable.

Le marché des locaux de bureau au debut de l'année, se trouvait en moyenne au niveau de 55% du niveau de crise. Dans les premiers trois mois de 1999 les prix continuaient à être reduits jusqu'au niveau de 51%. Dans le deuxieme quartier les prix continuaient à s'abaisser, mais deja plus lentement qu'aux premiers six mois aprés la crise. Dans le troisieme quartier a commence la stabilisation des prix. En septembre les prix «se sont leves» au niveau de 50% En octobre a commence la croissance (en moyenne de 3% en un mois), mais à la fin de l'année on pronostique la hausse des prix aux locaux de bureau de 11% en comparaison d'avril. Ainsi, au debut de 2000 le niveau des prix du bail sera peut-être au niveau de 56-66% de celui avant la crise. La reduction des prix en dollars plus considerable en comparaison du commerce et une période plus longue de l'adaptation a la crise pour les locaux de bureau sont expliques par ce qu'en general la demande des bureaux depend plus du niveau total du developpement du business des organisations, qui les empruntant, que du niveau de la demande d'achat de la population, le business (il s'agit du commerce en gros lie aux livraisons de l'etranger,du tourisme e.t.c.) s'adapte aux chocs économiques beaucoup plus lentement que la population (l'histoire prouve, que pendant les crises la grande partie de la population apte au travail se precipite à la sphere de l'appel, en contribuant au certain maintien de la demande solvable). Deuxiemement, la reduction de l'attrait des bureaux etait favorisee par l'augmentation considerable de la proposition des places de bureau (une qualite particulierement moyenne et mauvaise), ce qui a commence directement avant la crise qui a beaucoup intensifie aux frais de la «sortie» active au marché des locaux administratifs ds grandes entreprises (la crise a appris à compter l'argent et a contribue à l'entrainement au chiffre d'affaires économique des places non utilisees ou insuffisamment utilisees du point de vue de leur effectivite). L'abondance de la proposition du bail des bureaux bon marché est favorisee aussi par l'accord des preneurs à bail pour l'absence de l'enregistrement d'État des marchés, ce qui permet aux bailleurs de ne pas trop reflechir aux droits pour les biens immobiliers, proposes au bail.

Les clients principaux des locaux de bureau sont:

• Les compagnies qui se specialisent dans le domaine du commerce en gros;
• Les compagnies qui s'occupent des telecommunications, d'elaboration de saftware e.t.c.;
• Les compagnies qui s'occupent de l'activité de conseil;
• Les structures financieres;
• Les organisations non commerciales.

De grandes compagnies russes — non-residents de St.-Pétérsbourg et de grandes compagnies etrangères etaient en 1999 les clients assez rares, bien qu'en septembre-octobre on a envisage de leur part la demande stable.

De petites sociétés — preneurs à bail rendent plus souvent la preference aux variantes avec le coût modere au prejudice du prestige, tandis que pour de grandes firmes ce dernier est tres important, aussi que la situation du bureau, le voisinage. La plupart des marchés du bail sont conclus pour les locaux bon marché non loin du metro. Les bureaux bon marché eloignes du centre et ceux dans les zones industrielles.sont pratiquement non liquides.

On doit la demande principale aux offices petits et moyens, 50-300 mètres carrés, preferablement à la rez-de-chaussee et avec l'entree particuliere. De grands locaux (pres de 300 mètres carrés)sont en general, loues par les campagnes qui se developpent. Les demandes pour les locaux de bureau de surface plus de 1000 mètres carrés sont tres rares. Le processus de transfert des appartements au fonds inhabité ne cesse pas. La grande partie des marchés du bail des locaux de bureau n'est pas du tout fixee par les marketologues : ils sont conclus directement, sans aide des intermédiaires.

Le marché des locaux de bureau à St.-Pétérsbourg ne date pas depuis longtemps. Il a commence à se former à la fin des années 80 — au debut des années sous la pression de la demande des premieres compagnies etrangères au marché russe, pour les locaux de bureau du niveau qui leur etait habituel. La forme typique du chiffre d'affaires de marché des locaux de bureau à S -P c'est le bail. On observe l'absence presque complété de la nouvelle construction comme du facteur de l'extension des surfaces pour les bureaux, la source principale de l'elargissement d'espace de bureau a S-P c'est la reconstruction des batiments et le reequipement des locaux d'entreprises de Pétérsbourg qui aboutissent leur activité.

En examinant la structure du marché du bail des locaux de bureau au total, on peut mettre en relief quatre segments principaux:

1. Les appartements etablis, adaptés pour les bureaux, et d'autres locaux inseres dans les immeubles d'habitation. L'avantage evident de ce segment — la disposition dans le centre-ville prestigieux, a l'accessibilite optima de transport et l'infrastructure sociale developpee. Les defauts — la penurie des locaux avec le niveau qualitatif de la finition, parfois avec le voisinage pas tres agreable et l'absence de l'ensemble des services accordes par les business — centres. Les prix sont differents : de 40 jusqu'à 300 $ pour 1 m carré par année, en fonction du prestige de la situation, le niveau de la finition et l'entourage direct. La part de ce segment dans la structure totale du marché des locaux de bureau fait pres de 10%.

2. Les surfaces dans les batiments administratifs et industriels des entreprises en service, des instituts de recherches scientifiques et des bureaux d'etudes. Les locaux de bureau sont remis au bail (dans le cas ou le batiment est rachété) ou à sous-bail (a presence de la permission) aux sociétés diverses russes et etrangères ne préténdant pas à une haute qualite de la finition et des services. Certains locaux fonctionnent comme les business-centres prives. Puisque souvent l'information sur les surfaces de bail et les preneurs à bail n'est pas presente, la mesure de l'offre dans ce segment du marché presente les difficultes considerables. Les taux du bail est de 20 a 200 $ pour un mètre carré par année. Un large ampleur des prix s'explique par une grande differenciation des conditions de l'octroi au bail, excepte les differences de la situation et de l'état technique des locaux,. Le preneur à bail, excepte les paiements de loyer, peut avoir les depenses supplementaires (la reparation des locaux, l'infrastructure et le territoire, adherant au batiment e.t.c.) Dans ce cas le bailleur est oblige, pour garder les preneurs à bail, reduire le taux du bail. La part de ce segment dans la structure du marché de bureau de la ville est pres de 20%.

3. Les locaux municipaux. La ville reste le plus grand proprietaire des locaux inhabités, remis au bail. La situation a ce marché est reglee par l'administration de la ville. Les preneurs à bail paient au bailleur seulement le loyer. La part essentielle des preneurs à bail, l'aspect de l'activité desquels est qualifie par la reunion Legislative socialement important, a les franchises considerables de du paiement de marché de loyer raisonnees par l'application au compte du coefficient de l'importance sociale correspondant, etabli par la loi. Meme pendant 1999 les preneurs à bail municipaux restaient le secteur le moins mobile du marché, ce qui est premierement conditionne par ce que leur grande partie loue les locaux depuis deja longtemps et ne veut pas les quitter, et, deuxiemement, par ce que on garantit aux preneurs à bail municipaux non -exces du bail au-dessus de sa grandeur de marché. D'autre part, un haut loyer oblige cette categorie des preneurs à bail à l'efficacite basse du business à chercher les sous-preneurs à bail. La part des preneurs à bail municipaux au marché de bureau fait pres de 60%.

Les business — centres specialises et les centres de bureau. Une partie de la demande (pres de 10%) sur le marché des locaux de bureau est satisfaite par le segment des business — centres et des centres de bureau. Maintenant une 40 de tels objets fonctionne dans la ville de surface totale de 70 mille mètres carrés. Les plus attirants sont les business — centres qui presentent, excepte les locaux de haute qualite plusieurs services correspondents. Les taux de loyer se varient de 100 jusqu'à 600$ pour un mètre carré par année. On distinguent les business — centres de la classe «A», correspondents aux standards mondiaux du niveau superieur. Le premier business-centre qui correspond aux demandes superieures de cette classe — Nevski, 25, à Saint-Pétérsbourg on peut porter aussi a tels centres: «The Sweden House» et «Northern Capital House». Dans ces business — centres les taux du bail sont les plus hauts(au niveau de 300 jusqu'à 600 $ pour un mètre carré par année). On peut porter aux business — centres de la classe «B» les bureaux suivants: rue Italianskaya 5, ainsi que ÌÖÄÑ, Ëåí-Þòîí (le premier rang), «Nevski 80», Europa house, Chpalernaya, 36, Ìoyka, 58 et autres. Les taux de loyer se varient de 160 à 500 dollars pour un mètre carré par année en fonction de la situation, de la vue par la fenetre e.t.c. Les plus nombreux dans ce secteur du marché du bail sont les business — centres de la classe «C» et les centres de bureau. On peut porter aux business — centres de la classe «C» Inform-Future, «Prin», «Neptun», «The Tavrichesky», ËÄÌ, VMB et autres. Les taux de loyer des business — centres de la classe «C» sont de 100 jusqu'à 300 dollars pour un mètre carré par année. Enfin, les business — centres de la classe «D» se sont les consturctions a Statchek, 47, au quai du canal Obvodnova, 30, a Gagarina, 1, a Smolatchkova, 19, a Narodnogo Opoltchenia, 2, a Lermontovskaya, 44, a Novolitovskaya, 15, a Chaoumana, 18 et beaucoup d' autres. La plupart absolue de ces projets a été realisée au moyen de la reconstruction et du reequipement des locaux et des foyers pour les bureaux, ce qui a beaucoup limite des idees de projet. Les taux de loyer au business aux centres de la classe «D» se varient de 60 jusqu'à 120 dollars pour un mètre carré par année.

Tous les business — centres proposent outre les locaux de haute qualite et les services definis, la secutite de 24 heures sur 24, des systemes divers des telecommunications, des pieces pour les negociations, des restaurants et des bars, le nettoyage des locaux, le parking surveille, des secteurs d'hotel et de sante. La qualite des services proposes se distingue considerablement dans les centres divers, ce qui a finallement son reflet dans les taux de loyer et dans le comblement.

Le taux du loyer pour les locaux de bureau depend, avant tout, de la qualite de la finition interieure et du prestige du centre. Le prestige se compose de la proximite du centre de la ville par l'accessibilite et la presence des preneurs à bail de premier ordre. Les taux de loyer dans les business-centres situes dans le centre prestigieux de la ville, font 200-600 dollars pour un mètre carré par année, dans les business-centres eloignes du centre-ville — 50-250 dollars pour un m.carré par année,la taxe a la valeur ajoutee est calcule d'habitude au-dessus des sommes nommes. On peut aussi être oblige de payer les depenses pour la gestion, pour l'installation des lignes telephoniques, pour les services communaux. Le paiement pour le parking est percu ordinairement à part (350-1000 dollars\ une place par année).
 

Les locaux industriels de stockage

Le marché des locaux industriels de stockage au debut de l'année se trouvait, en moyenne, au niveau de 65% de celui de l'année 1998. Dans le premier quartier de1999 les prix sont au niveau de 50% et la demande aux tels locaux a augmente a ce temps-la de 20-22%. Dans le deuxieme et troisieme quartier, malgre l'augmentation ulterieure de la demande (encore de19%) les prix sont restes au niveau de 49%. À la fin de l'année sera attendue une certaine augmentation des prix jusqu'au niveau de 50-55%. La situation ulterieure se pronostique difficilement, puisque en septembre regnait une situation, quand le haut niveau de la demande pour les locaux industriels de stockage ne trouve pas d'elimination adequate. Malgre l'abondance de propositions, on n'observe pas de desir reél des grandes entreprises de la ville de travailler effectivement avec les biens immobiliers. La grande partie des marchés n'est pas reussite non pas a cause de raisons de prix : mais de l'absence de la presentation des droits pour les biens immobiliers proposes ou la conduite inadequate de l'administration de l'entreprise au cours de la conclusion du marché. Malheureusement, la pratique de la restrucrurisation d'entreprises et la reduction de la charge fiscale des surfaces temporairement non utilisees ne cree pas de motivations économiques pour l'augmentation de l'efficacite de l'utilisation des biens immobiliers industriels.

Les conclusions et les tendances de la deuxieme moitie de 1999:

• La crise financiere qui a frappe l'economie de Russie en aout 1998 a eu une grande influence sur le developpement du marché du bail des locaux inhabités de St.-Pétérsbourg. L'analyse du dynamisme de l'état du marché dans les secteurs differents permet de tirer la conclusion, que dans la deuxieme moitie de 1999 le marché du bail des locaux inhabités s'est stabilise essentiellement sur de nouveaux rapports de prix et de structure mais dans la deuxieme moitie de 1999 on remarque la hausse des prix dans tous les secteurs;
• Les biens immobiliers de commerce, comme le secteur le plus dynamique, stabilisera deja à la fin de 1999 au niveau de 63-73% des prix pour le marché du bail et de 66-76% pour le marché des ventes du niveau avant la crise;
• A la premiere moitie de l'année les prix des offices, en vertu de l'inertie considerable, ont continue à tomber cependant en septembre cette chute s'est arrétée et la croissance stable des taux de loyer a commence, ce qui se prolongera probablement jusqu'à la fin de l'année;
• A la fin de l'année le prix pour les biens immobiliers industriels de stockage continuera à grandir un peu et se trouvera probablement a la frontiere de 50-55% du niveau des prix avant la crise. Le dynamisme de la croissance ulterieure et le niveau de la stabilisation des prix depend en premier lieu non du niveau de la demande pour les surfaces industrielles, qui est augmente strictement, mais du desir reél des objets économiques d'utiliser effectivement les locaux choments et de la resolution des questions de la presentation des droits de la propriété pour les biens immobiliers, entraines dans le chiffre d'affaires économique.

Le Pronostic pour le marché du bail a l’an 2000

L’analyse de la dynamie de l’evolution du marché pendant 1999 indique que pendant les premiers 6 mois ce dernier s’est complétément adapte a la crise de 1998 et des l’automne de 1999 on observe une evolution positive et stable dans tous les secteurs du marché qui continuera probablement au cours de l’an 2000.

Le varche des locaux inhabités de Saint-Pétérsbourg comprend 3 secteurs selon les types de l’utilisation fonctionelle des objets: le marché de locaux commerciaux, de bureaux et de locaux industriels et de stocks. Chaque secteur a ses particularites de la formation des prix. C’est a cause de ca qu’il est plus raisonnable d’observer separement le pronostic de la dynamie du developpement de chaque secteur.

A la premiere moitie de 1999 les taux pour les bureaux ont continue a s’abaisser. Pourtant en aout le marché qui a commence a «se reveiller» aprés les conges de l’été a repris de l’activité, la demande a augmente ce qui n’a pas tarde influencer sur les taux de prix et sur la quantite de marchés. Les prix de marchés de septembre ont augmente de 4% en comparaison de ceux d’avril.

En octobre les promoteurs ont constate encore l’augmentation de 1%. Les sondages montrent que selon les promoteurs la hausse des prix fera encore de 12% vers la fin de l’année ce qui peut entrainer la stabilisation des prix au niveau de 63-73% de celui avant la crise.

Aprés «une saison morte» (la deuxieme quinzaine de janvier 1999 – fevrier 2000) les prix du bail et des ventes de locaux commerciaux, a condition de l’absence d’evenements troublants a caractere politique, vont continuer pribablement a augmenter en reflettannt tous les changements de la saison. Il est probable que les elections presidentielles auront l’influence sur les taux de loyer. L’experience de 1996 temoigne que pour cette période-la le marché est presque bloque. Il y a tres peu de marchés conclus bien qu’aprés les elections on puisse observer la hausse brusque des prix due a la realisation d’une autre demande.

Le marché des locaux pour les bureaux continue sa chute a la deuxieme moitie de 1999. Au troisieme quart la stabilisation des prix a commence. En septembre les prix «etaient fixes» au niveau de 50%. En octobre le commencement de la hausse de 3% a été observe et les promoteurs predisent la hausse suivante des prix pour des locaux de bureau (de 11% par rapport a la hausse d’avril).

Donc, au debut de l’an 2000 le taux des prix du bail sera pribablment de 56-66% environ. A la premiere moitie de l’an 2000 on pronostiquera la hausse des prix avec la fixation successive au niveau de 65-75% par rapport à celui avant la crise (la période d’adaptation a la crise se fera pendant 2 ans environ.)

L’abaissement des prix en dollars plus considérable par rapport au commerce et une plus longue période d’adaptation à la crise pour les locaux des bureaux s’explique premièrement par le fait que la demande pour les bureaux dépend en grande partie du niveau total du développement du business fait par les sociétés qui s’installent dans ces bureaux. Elle en dépend plus que du niveau de la demande consommatrice de la population. Et le business (il s’agit de genres différents d’organismes qui s’occupent de la consultation sociale, de la vente en gros, liée aux livraisons de l’étranger, du tourisme e.c.t.) s’adapte aux troubles économiques plus lentement que la population (l’histoire évoque que pendant les crises la plupart de la population capable de travailler se retrouve en circulation, en contibuant au maintien de la demande solvable).

Le marché des locaux industriels et des stocks se trouvait au niveau de 65% au début de l’année. Au premier quart de 1999 les prix étaient au niveau de 50%, en plus la demande pour tels locaux a augmenté de 20-22%. Au deuxième et troisième quarts malgré l’accroissement suivant de la demande (encore de 19%) les prix restaient au niveau de 49%. Vers la fin de l’année on attend une certaine hausse des prix jusqu’au niveau de 50-55%. Il est difficile de faire les pronostics pour la situation à venir, puisque en septembre on observe une situation, quand une assez haute demande des locaux industriels et des stocks n’est pas accompagnée d’offres suffisantes. Malgré l’abondance d’offres les grandes entreprises de la ville ne manifestent pas leur envie de travailler avec leur propriété.

La plupart des marchés sont conclus non pas pour des raisons de prix mais à cause de l’absence de droits règlementaires pour la propriété proposée ou bien à cause du comportement des chefs au cours de la conclusion du marché. Malheureusement la pratique de la restructurisation d’entreprises et l’abaissement d’impôts des locaux non utilisés ne créent pas de stimulations économiques, de l’augmentation de l’effectivité, de l’utilisation de la propriété industrielle qui existe.
 

Les conclusions

1. L’analyse de la dynamique du développement et des tendances du marché de l’immobilier montrent qu’en cas d’ansences de mouvements déstabilisants à caractère politique et de brusques fluctuations du taux de la monnaie nationale, le marché de l’immobilier peut se stabiliser au nouveau niveau de prix au cours de l’an 2000.

2. L’immobilier commercial, secteur le plus dynamique, se stabilisera probablement vers la fin de 1999 au niveau de 63-73% par rapport à celui d’avant la crise. Pendant l’an 2000 les prix de l’immobilier vont augmenter lentement, reflettant les changements d’inflation de la demande consommatrice et «des fluctuations de saison» qui sont propres a ce type d’immobilier.

3. Pendant les premiers mois de l’an 2000 les taux de prix de l’immobilier des bureaux, cela est du a sa passivite considerable, augmentera et ne se stabilisera que vers septembre 2000 au niveau de 65-75% par rapport à celui d’avant la crise.

4. Le prix de l’immobilier industriel et de celui des stocks continuera a augmenter un peu vers la fin de l’année et se trouvera sans doute au niveau de 50-55%. La dynamique de l’accroissement future et son niveau de la stabilisation des prix depend en premier lieu non pas du niveau de la demande de surfaces industrielles qui augmente tout le temps, mais du desir reél des objets économiques d’utiliser effectivement des locaux non-utilises et des recherches concluantes concernant le reglement de droits de la propriété qui est entraine a la circulation de l’immobilier.