¹1(1) 1999

La politique d'investissements et le développement de l'immobilier. L'expérience, les problèmes

M.V.Klimovitch, le président de SRL le «Système—invest»

Les transformationsde tout le système de gestion de l'économie, faites en Russie, sont entrées dans la phase, quand la tâche cardinale de la gestion devient la garantie de la montée de la production. Dans les conditions formées le facteur définissant de l'élimination de la récession économique et du passage à la trajectoire de la croissance deviennent les procès d'investissements compris par nous comme la poursuite des ressources financières dans l'économie, le placement aux projets d'investissement dirigés à la reprise et à la montée de la production, l'utilisation effective des résultats de la réalisation des projets, comme du levier de l'élimination des tendances négatives dans des procès sociaux et économiques des régions de la Russie.

Dès le début des transformations de marché l'activité des producteurs d'investissements était réprimée par la politique d'Etat fiscale et de crédit. Le taux d'argent du crédit d'investissements a pratiquement exclu la possibilité de son utilisation dans les buts industriels. Le système financier et créditaire a reçu le développement. La formation de la dette d'Etat (extérieur et intérieur) n'était pas argumenté par les calculs économiques, à cause de cela une pyramide d'Etat financière, mais elle s'est écroulée en août 1998, dans les conditions de la récession profonde industrielle et de la nécessité du soutien du secteur réel de l'économie, l'état, sans posséder les ressources financières libres, a été éliminé de la participation aux procès d'investissements. Les investissements réels ont été réduit à plusieurs fois pendant la période de la réalisation des réformes économiques.

On a pu voir des images pareilles au niveau régional, qui ont amené à la réduction de l'activité économique et d'investissements dans les régions, et à l'approfondissement de la récession économique.

A notre avis, une des raisons les plus importantes de la crise économique c'est l'absence des mécanismes efficaces de la mobilisation personnel dans les régions et leur utilisation effective pour la tenue de la politique économique et d'investissements dirigée pour la montée de la production.

Moscou est devenue l'exception. A Moscou on a élaboré les mécanismes personnels économiques trouvés qui étaient plus effectifs dans d'autres régions. A la base de ces mécanismes on met les principes de l'orientation de marché de l'économie à la création de la région des conditions et des motivations du fonctionnement effectif des structures commerciales par le gouvernement. Le système d'investissement est devenu emprunté qui a assuré le maintien des procès d'investissements une importante partie du modèle de Moscou de la réformation de la gestion.

L'expérience de Moscou a montré, que la gestion des ressources régionales d'investissements et des procès présente une des directions efficaces de la décision des problèmes sociaux et économiques et, avant tout, de la réalisation des programmes de la montée de la production.

Les tâches prioritaires de la politique structurale de la ville sont définis par la Décision du gouvernement de Moscou «Sur la marche de la réalisation des directions Principales du développement de la construction de Moscou pour la période jusqu'à 2010». Les essentiels sont: l'écologie (l'augmentation de la qualité du milieu de vie urbaine); le développement du système de transport; le développement de l'infrastructure de génie et sociale; le développement de l'infrastructure du business (la construction et la reconstruction des centres d'affaires et des bureaux); la construction des hôtels et le développement du tourisme; la construction des secteurs de commerce; le développement de la sphère de l'alimentation publique et des productions des denrées alimentaires; la modernisation des entreprises industriels et la conversation de ces derniers, de la défense; le développement de l'industrie de construction.

Les programmes annuels d'investissements du gouvernement de Moscou sont appelés à assurer la balance des besoins du développement de la ville, et des ressources financières, et aussi la balance des droits, les devoirs de la ville et des investisseurs. En outre le gouvernement de Moscou élabore et réalise les programmes à court terme et les programmes de branche d'investissements à moyen terme, par exemple le programme du fonds territorial de voyage, le programme de la création du système des marchés d'approvisionnement etc.

On propose aux investisseurs pendant la réalisation des programmes urbains les formes suivantes de la coopération : la création des entreprises communes sous la forme des sociétés anonymes et des autres formes; la création des entreprises au capital individuel de 100%; la participation des investisseurs à la privatisation des entreprises urbaines; la conclusion des contrats d'investissements dans le domaine de l'immobilier prévoyant la distribution de parts des places des bâtiments reconstruits entre la ville et les investisseurs; le financement de crédit des projets d'investissement; la réalisation des projets à la base de concession; la participation des investisseurs aux projets à la base de concours; l'acquisition des actions, des obligations de l'emprunt municipal et d'autres titres, de l'immobilier, des droits du bail de longue durée des terrains (dans le domaine des relations foncières le marché des droits de propriété se développe dynamiquement).

À Moscou on réalise une nouvelle stratégie financière du groupement et des fonds personnels empruntés. Le budget du développement de Moscou pour 1999 est complété par l'article du financement des investissements aux frais des moyens des fonds financiers des emprunts urbains obligataires. Et le développement de Moscou en 1998 essentiellement (de 70%) est financié aux frais de la réalisation des programmes du tirage, c'est à dire si avant les investissements se réalisaient aux frais du trésor urbain, maintenant cela se fait essentiellement aux frais des emprunts intérieurs et extérieurs. La politique du tirage est construite, en parcourant non seulement des besoins du développement de la ville, mais encore compte tenu des possibilités réelles selon l'amortissement de la dette. À la prise des décisions relativement du tirage des moyens du pouvoir de la ville traquent la situation aux marchés financiers et de fonds. En outre la Loi de la ville de Moscou «Sur le budget de la ville de Moscou pour 1999» établit le montant limite des tirages.

Pour contrôler totalement la marche de la réalisation des emprunts urbains obligataires, la garantie de la sélection objective et la réalisation de la surveillance effective à la marche de la réalisation des projets d'investissement urbains financés aux frais des fonds empruntés, le gouvernement de Moscou a formé le conseil d'investissements de la ville de Moscou àyant pour tête le Premier Ministre. Les décisions du conseil d'investissements de l'affectation des moyens de fonds financiers des emprunts urbains obligataires pour le financement des projets d'investissement sont affirmées par les dispositions du gouvernement de Moscou.

Le dépôt essentiel est apporté à la poursuite des grands investissements privés par les marchés sous les obligations patrimoniales. Les revenus du budget urbain de la privatisation ne sont pas gaspillés, mais sont investis dans l'infrastructure urbaine.

Le gouvernement de Moscou accorde aux investisseurs l'aide diverse et les services divers liés au début et à la marche de la construction, tels comme : l'élaboration des schémas de l'utilisation de la terre et du placement des objets, la présentation de la documentation de la construction de ville, la préparation du territoire, l'élaboration des communications et des voies de transport, les business — plans et ainsi de suite tout cela la ville peut assurer, y compris aux frais des moyens du budget urbain.

Quant à la stimulation des investissements, à présent on a de grandes possibilités. Pour les investisseurs on a créé le milieu juridique pour les investisseurs, qui permet de diriger les investissements à la réalisation des projets d'investissement à Moscou sans grand risque.

Les éléments d' investissement du système de la poursuite et du soutien des investissements sont:

Le conseil des entrepreneurs au maire et du gouvernement de Moscou, la Chambre de commerce et d'industrie des investisseurs, la multinationale d'Etat d'investissements, les banques spécialisées (par exemple, la banque d'investissement par actions, le centre d'affaires International de Moscou, «Moscou — city»), le business — association International de Moscou.

La base pour les instituts créés et l'application des moyens divers de la poursuite et du soutien des investissements sont complétés par l'activité des organismes du contrôle à l'observation des intérêts de la ville à la réalisation des contrats d'investissements. Le contrôle se réalise à la part de la ville selon contrats d'investissements par les résultats des concours d'investissements, à l'exécution des conditions des contrats d'investissements et des obligations des investisseurs, à la marche de l'exécution des devoirs des programmes d'investissements. Dans les cas définis la ville va à la résiliation des contrats d'investissements.

Au milieu de 1996 au gouvernement de Moscou on a crée le département spécial — le département des emprunts municipaux et du développement du marché de fonds. Sa tâche est de contribuer à la poursuite des investissements supplémentaires à l'économie de la ville, en utilisant le mécanisme des emprunts municipaux.

Le système d'investissements et des emprunts élaborés et approuvés par le gouvernement de Moscou répresente le mécanisme unique commun de la poursuite des fonds empruntés et des financements des projets d'investissement, pris par la ville, qui peuvent se réaliser par les sociétés privées. Les projets d'investissement doivent être pris par le conseil d'investissements à la base de concours avec le but de définir leur sécurité selon la garantie de la capacité du rendement des placements. Ainsi, Moscou forme les programmes urbains d'investissements adaptés au renvoi (la reconstruction du centre de la capitale, le développement des technologies les innovatrices, la construction des objets de l'infrastructure urbaine etc.).

On a formé la base de données dans 1008 d'entreprises industriels, dans 74 des sujets de la FR, dans neuf des pays de la CEI, qui peuvent être examinés à titre des partenaires selon l'activité industrielle. On a assuré la sortie à la base de données des producteurs et des consommateurs de la production industrielle par les systèmes de l' «Internet», de «Rusnet».

L'étape la plus complexe et importante c'est la création «de la banque des offres» des projets d'investissement. La concentration à Moscou du noyau du potentiel technologique de la Russie crée la nécessité objective de la sélection soigneuse des directions de d'investissement, qui pourront assurer l'élimination de la crise dans l'économie. En premier lieu, cela est lié à la stratégie principale de l'élimination de la crise — la création et l'implantation à la pratique des technologies du XXI. La complexité de la solution du problème est liée à ce que les entreprises de haute technologie orientés aux sciences se trouvent, en général, à la propriété de l'Etat.

À présent on a élaboré des emprunts de Moscou de trois aspects : les obligations de l'emprunt intérieur pour les personnes civiles, l'obligation de l'emprunt d'épargne pour la population et les obligations d 'Europe. Le gouvernement de Moscou se rapporte très sérieusement aux emprunts dans la sphère des obligations d'Europe. On a invité de grandes banques internationales, juridique et les sociétés de conseil du niveau mondial à la coopération. Moscou est devenue la première région de la Russie, qui a reçu le rating international de crédit des agences principales («Tsoudice» et «le Standard & Pours»).

En 1997 la ville a investé des obligations à la somme de 6 trillions roubles. en 1998 on a envisagé de recevoir 15 trillions roubles. Et tous ces moyens se dirigent aux investissements industriels, et pas aux opérations spéculatives.

Les garanties du remboursement des obligations de l'emprunt urbain obligataire d'épargne de Moscou sont:

• L'observation obligatoire du caractère d'investissements de l'emprunt et l'utilisation des moyens exceptionnellement au financement des projets d'investissement;
• L'approche de concours au choix des participants du procès du placement, la circulation et le remboursement des obligations, et aussi au choix des projets d'investissement;
• La formation de l'organisme spécial, du conseil d'investissements au gouvernement de Moscou, pour le contrôle de toutes les étapes de la réalisation des emprunts et des projets d'investissement urbains. Les tâches du Conseil sont la réalisation du contrôle à tous les interprètes des emprunts et l'acceptation des décisions définitives du financement des projets d'investissement;
• La formation du fonds spécial hypothécaire de la garantie des emprunts urbains obligataires de Moscou de la composition du bien se trouvant en propriété de la ville, et aussi du bien et des actifs servant la garantie à la réalisation les projets d'investissement;
• L'information constante des citadins dans les médias sur la marche de la réalisation des emprunts obligataires et les projets d'investissement urbains financés à leurs frais.

Moscou est le plus grand centre financier, dans laquelle on concentre 60% du capital financier de la Russie. Le volume du marché des changes fait 67% de celui de russe.

Ces derniers temps Moscou est caractériséé par l'activité d'investissements plus haute en comparaison des autres régions de la Russie.

En 1998 la ville a mis aux frais de tous les aspects des ressources financières 40 millirds roubles à la réalisation des programmes d'investissements sur le territoire de la capitale.

Le volume total des investissements du programme d'investissements du gouvernement de Moscou en 1999 a fait 13, 8 milliards roubles.

À la base des ressources, affectées par la ville, on continue les transformations dans les sphères économiques et sociales, la concentration des efforts sur la décision des tâches prioritaires liées à la garantie de la stabilité de l'économie municipale, à la stabilisation du travail de l'industrie,à la croissance du potentiel financier de la ville,à l'intensification de l'activité d'investissements, premièrement les constructions et les reconstructions du logement, et aussi la décision des problèmes de l'écologie, le développement du secteur de transport de la ville.