La revue
«Le règlement juridique du marché de l'immobilier»

Les particularites de l’origine des droits a l’immeuble et les problemes de l’enregistrement d’etat

M.G.Piskounova, chef de chaire de l’Institut des enregistreurs d’etat aupres du Ministere de la Justice

La creation d’un susteme uni de l’enregistrement d’etat des droits aux biens immobiliers et aux actes apporte des changements dans la realisation des normes de la legislation sur l’immeuble et dans les regles qui se sont formees au marche de l’immeuble. La loi federale date de 21 juillet 1997 Ή122-ΤΗ «Au sujet de l’enregistrement d’etat – c’est un acte juridique de l’approbation par l’etat de l’origine de l’interdiction, du passage, de la rupture des droits aux biens immobiliers en conformite avec le Code civil de FR. La particularite principale du systeme de l’enregistrement d’etat c’est que ce ne sont pas les proprietes, ni objets de l’immeuble, ni documents qui sont soumis a l’enregistrement d’etat ce sont les relations de droit civiles. A savoir: a). droits aux biens immobiliers; b). actes; c). interdiction des droits. L’enregistrement de ces rapports de droit dans un registre d’etat uni des droits aux biens immobiliers et aux actes se realise dans un ordre different et amene des consequences juridiques.

Le but de cet article est de decrire les problemes de l’enregistrement d’etat lies avec le moment de l’origine du droit, les particularites de l’enregistrement du droit. Cet article doit aider les participants du marche de l’immeuble a determiner lesquels des consequences juridiques peuvent provoquer un acte de l’enregistrement d’etat ou son absence, et a choisir une bonne variante de se conduire dans cette situation. L’article peut etre aussi necessaire aux notaires et aux enregistreurs d’etat des droits.

Droits aux biens immobiliers, soumis a l’enregistrement d’etat en vertu du point 2 de l’article 8 du Code civil de Russie, les droits qui sont soumis a l’enregistrement d’etat, naissent a partir de l’enregistrement d’etat des droits. La naissance du droit a l’immeuble c’est une consequence juridique principale de l’enregistrement d’etat. Les droits qui sont soumis a l’enregistrement d’etat sont:

droit de propriete;
droit de la gestion du bien;
droit de la direction operative du bien;
droit d’avoir un terrain eternel;
droit d’usage eternel d’un terrain.

Le systeme des droits de choses de la legislation civile est lie avec l’objet et le sujet du droit. Par exemple, le droit de propriete, droit d’un terrain eternel, droit de l’usage eternelle d’un terrain peuvent exister aux terrains.

Il existe encore des droits de choses des personnes physiques comme le droit de l’usage du logement par les membres de la famille –proprietaire. En vertu de l’article 53 du Code locatif de FR, les membres de famille ce sont non seulement les epoux et les enfants, les parents mais aussi les autres proches, les personnes a charge, incapables de travailler. A la rigueur les personnes qui vivent ensemble peuvent etre les membres de famille. Pour la naissance des droits de l’usage du logement par non-proprietaire, l’enregistrement d’etat n’est pas exige. Premierement, parce que ces droits ne participent pas au marche civil et ne peuvent pas etre refuses. Ces droits se conservent pendant le passage du droit de l’immeuble au logement a un autre proprietaire (point 2, art.292 du Code civil de Russie), et les personnes qui conservent le droit de l’usage du logement, c’est une condition obligatoire des accords des ventes et des echanges du logement (point 2, art.558 du Code civil de Russie). C’est pourquoi les inscriptions des livres du logement ce sont des documents obligatoires pour les notaires et pour l’enregistrement des actes avec le logement.

L’arrete du Gouvernement de Moscou date de 6 octobre 1998 n.766 a consolide l’ordre de l’enregistrement des droits de l’usage du logement par les membres de famille du proprietaire en conformite de l’article 292 du Code civil de FR. Cet acte est en contradiction avec les articles 3 et 11 de la loi au sujet de l’enregistrement d’etat, selon laquelle on a le droit d’accepter les actes seulement dans les organes de l’enregistrement et la definition de la paie pour l’enregistrement. On attribue tres souvent aux droits de choses, le droit de la disposition independante du bien, achete par des institutions sur les revenus de l’activite des documents constitutifs. (p.2,art.298 du Code civil de FR) sur les biens immobiliers achetes de cette facon, l’institution peut avoit seulement le droit de chose, soumis a l’enregistrement d’etat. L’espece du droit (l’immeuble, la gestion du bien, la direction operative) de l’institution concrete se determine en conformite avec l’article 299 du Code civil de FR et pour les institutions de formation – en conformite avec la loi federale «Au sujet de la formation» et «Au sujet de l’enseignement superieur professional».

Hypotheque – ce n’est pas le droit de chose, soumis a l’enregistrement d’etat. En depit de la discussion sur la nature du gage, l’hypotheque, comme un gage de l’immeuble, est un drot obligatoire. Les arguments principaux de la nature obligatoire de l’hypotheque c’est que l’immeuble reste dans l’usage et dans la possession de la personne que met en gage (point 1, art.338 du Code civil de FR), le detenteur du gage ne recoit pas le droit de possession d’une chose et le droit du gage n’est pas interrompu quand l’objet du gage perit (point 2, art.345 du Code civil de FR). En cas de la conclusion d’un contract sur l’hypotheque, on enregistre un acte dans le registre d’etat uni. La naissance du gage en vertu de la loi se reflete dans le registre comme l’interdiction des droits d’une personne qui met en gage.

L’article 26 de la Loi de l’enregistrement d’etat contient la notion «L’enregistrement d’etat du droit de bail» qui a pose un pose un probleme. On mene les discussions sur ce qui doit etre enregistre: le contract de bail comme un acte, le droit de bail ou l’interdiction du droit du donneur en bail. Selon le point 1 de l’article 131 du Code civil les droits qui sont soumis a l’enregistrement d’etat des droits peuvent etre completes par les autres lois. Le Code civil contient les demandes sur l’enregistrement d’etat seulement des contracts de bail c’est pourquoi on peut croire que la loi sur l’enregistrement d’etat des droits a consolider un nouveau droit qui est soumis a l’enregistrement d’etat avec les contracts de bail, «droit de bail». Pourtant selon l’arret du Gouvernement de FR date de 18 fevrier 1998 n.219, on peut tirer la conclusion que la Loi sur l’enregistrement d’etat ne constate aucun nouveau «droit de bail», soumis a l’enregistrement.

Point 1 de l’article 2 de la loi sur l’enregistrement d’etat a constate que sous l’enregistrement d’etat on comprend l’enregistrement d’etat des droits aux biens immobiliers et aux actes comme un acte juridique d’approbation de l’etat de la naissance, de l’interdiction ou du passage des droits a l’immeuble en conformite avec le Code civil de FR. C’est a dire dans cette loi la notion de l’enregistrement d’etat des droits contient toute la procedure de l’enregistrement, avec cela c’est le Code civil qui etablit l’objet de l’enregistrement: le droit, l’acte ou l’interdiction du droit. Paragraphe 2 du point 1 de l’article 26 de la loi sur l’enregistrement constate qu’une des parties du contract de bail de l’immeuble peut presenter le certificat sur l’enregistrement du droit de bail mais c’est seulement le detenteur de droit qui peut presenter le certificat sur l’enregistrement de son droit. Si on croit que le droit de bail est soumis a l’enregistrement, c’est seulement le tenancier qui peut presenter le certificat mais cela contredit a une norme donnee. Ensuite, dans le point 2 de l’article 26 on dit que le contract de bail presente a l’enregistrement d’etat et dans le point 3 on parle de l’enregistrement du contract. Ainsi, la Loi sur l’enregistrement d’etat n’etablit pas l’enregistrement obligatoire du droit de bail, excepte l’enregistrement des contracts de bail, determines dans le Code civil de FR. Droit de bail nait a condition du contract de bail. Si le contract n’est pas soumis a l’enregistrement d’etat, le droit de bail a l’immeuble naitra des le moment de la signature du contract a titre d’un document (point 1, art.651 du Code civil de FR), mais si le contract est soumis a l’enregistrement – des le moment de l’enregistrement d’etat du contract. Le droit obligatoire de bail ne peut pas naitre separement du contract. Si le contract de bail n’est pas soumis a l’enregistrement en conformite avec le Code civil, «l’enregistrement du droit de bail separe» ne peut pas etre realise (paragraphe 1, point 1, art. 26 de la Loi sur l’enregistrement d’etat).

Les inscriptions des droits, soumis a l’enregistrement d’etat, portent sur la liste de la deuxieme partie du registre uni d’etat. Ces droits sont etablis par le point 38 des regles de direction de RU d’etat, dans lequel «droit de bail» n’est pas marque. Les inscriptions sur l’interdiction des droits sont dans la troisieme partie du registre uni d’etat des droits. L’enregistrement des contracts de bail se realise par l’inscription dans la troisieme registre uni d’etat. A partir de cette inscription le contract est conclu (point 3, article 433 du Code civil de FR), donc le tenacier a le droit obligatoire de bail. En cas de refus, le contrat n’est pas interrompu et un nouveau proprietaire devient le succeur du bailleur en vertu de la loi (article 617 du Code civil de FR.)

Le moment de la naissance des droits a l’immeuble selon la regle, etablie par le point 2 de l’article 8 du Code civil de FR, le droit de l’immeuble nait des le moment de l’enregistrement d’etat, si cela n’est pas etabli par la loi. C’est a dire la consequence juridique d’un acte de l’enregistrement d’etat du droit est la naissance du droit de chose a l’immeuble.

Il faut distinguer l’enregistrement des droits d’avec l’enregistrement des actes avec l’immeuble. En etablissant l’obligation de l’enregistrement d’etat des divers contrats, le legislateur a determine le moment de l’enregistrement comme le moment de la conclusion (point 3 de l’art. 433 du Code civil de FR). Ainsi, la consequence juridique d’un acte c’est la reconnaissance que le contrat est conclu. Si un acte de refus est soumis a l’enregistrement, par exemple le contrat de vente des logements (point 2, art.558 du Code civil de FR), le contrat donne est conclu des le moment de son enregistrement d’etat. C’est juste a partir de ce moment que les obligations reciproques des parties apparaissent: l’obligation du vendeur – transmettre le bien, de l’acheteur – admettre le bien et le payer. Pourtant les obligations – ce sont seulement les obligations reciproques qui peuvent ne pas etre faites par les parties. Pour que l’acheteur soit le proprietaire de l’immeuble, il est necessaire de realiser l’enregistrement de son droit. Le droit de propriete de l’acheteur nait a partir de l’inscription secondaire dans le registre d’etat uni (le point 2, art.8 du Code civil de FR). Ainsi, l’enregistrement des actes et l’enregistrement des droits ce sont les actions differentes et l’enregistrement qui ont des consequences juridiques differentes.

Pourtant, en liant le moment de la naissance des droits de choses a l’immeuble avec le moment de l’enregistrement d’etat des droits. Code civil admet les exceptions de cette regle, etablies par la loi. C’est seulement a partir de l’enregistrement d’etat des droits que les droits de choses naissent, c’est a dire les droits a un nouveau immeuble (l’article 219 du Code civil de FR) et a un immeuble achete selon le contrat (l’article 223 du Code civil de FR) et aussi a la propriete ancienne (le point 1 de l’art.234 du Code civil de FR). Si selon les regles generales l’enregistrement d’etat des droits a une valeur de l’etablissement du droit, dans les cas suivants, elle affirme seulement l’existence du droit, c’est a dire elle a une valeur de l’affirmation du droit.

La naissance du droit a l’immeuble a partir du moment qui est different du moment de l’enregistrement d’etat

1. Le droit de propriete aux biens hereditaires nait au moment de l’ouverture de l’heritage.

En conformite de l’article 546 du Code civil de RSFSR de 1964 l’heritage adopte appartient a l’heriter au moment de l’ouverture de l’heritage. Le jour de l’ouverture de l’heritage c’est le jour de la mort d’une personne qui donne son bien en heritage (l’art. 528 du Code civil de RSFSR). Les heritiers ont droit mais ne sont pas obliges, de recevoir chez le notaire un certificat sur le droit a l’heritage qui est la raison pour recevoir l’enregistrement d’etat des droits a l’immeuble. Les heritiers peuvent realiser le partage du bien en conformite des parts de successin. On contracte l’accord du partage apres la delivrance du certificat sur le droit a l’heritage. Apres la conclusion du contrat, le certificat a l’heritage avec les parts, determines selon la loi et le testament, s’enleve parce que la propriete des parts aux biens heriditaires et interrompu. En realisant le partage du bien, les heritiers agissent comme les proprietaires en vertu de la loi. Tres souvent les institutions de justice refusent de faire l’enregistrement de leurs droits a titre du contrat du partage, en disant que sans l’enregistrement du droit a l’heritage en parts, les heritiers n’ont pas droit a l’immeuble et c’est pourquoi ils ne peuvent pas avoir l’immeuble a leur disposition. Ces refus sont irreguliers, l’enregistrement preliminaire du droit a propriete des parts n’est pas exige avant le partage de l’heritage.

2. La reorganisation des personnes juridiques (le point 2 de l’art.218 du Code civil de FR) c’est un autre moyen d’acquerir le droit de propriete au bien qui n’a pas de proprietaire. Quand on fait la reorganisation, de nouvelles organisations recoit le droit au moment de leur enregistrement d’etat dans le registre d’etat des personnes juridiques. La balance de partage c’est la condition de la naissance du droit. On croit que la personne juridique est reorganisee a partir du moment de l’enregistrement d’etat de nouvelles personnes juridiques (le point 4 de l’art.57 du Code civil de FR).

3. En cas de la privatisation des logements le droit nait a partir du moment de l’enregistrement du contrat sur la cession gratuite dans la collectivite locale en conformite de l’art.7 de la loi de RSFSR date de 4 juillet 1999 Ή1541 – 1 «Au sujet de la privatisation du fonds locatif dans la FR» sous la direction de la loi federale datee de 11.08.94 n.26 ΤΗ, et non pas a paritr de l’enregistrement d’etat du droit dans l’institution de justice.

4. Le droit, etabli par la resolution du tribunal, nait des le moment, determmine par la resolution (le point 1 de l’art.28 de la loi sur l’enregistrement d’etat). Pourtant l’indication du moment de la naissance du droit dans la resolution du tribunal n’est pas obligatoire, parce que le contenu de cette resolution doit correspondre aux normes du Code civil et arbitral mais pas aux normes de la legislation sur l’enregistrement d’etat. Si le moment de la naissance du droit n’est pas indique dans la resolution, le droit a l’immeuble enregistre a titre commun et nait aussi selon la regle generale des le moment de l’enregistrement d’etat.

Il y a une opinion qui si le moment de la naissance du droit n’est pas indique dans la resolution du tribunal, le droit nait des le moment de l’entree de la resolution en vigueur. Pourtant le moment de la naissance du droit a l’immeuble est etabli par les normes matirielles du droit civil. Les droits au bien sans proprietaire (le p.3 de l’art.225 du Code civil de FR), la possession ancienne (le p.1 de l’art.234 du Code civil) peuvent etre acceptes par le tribunal, mais ils naitront en vertu du point 2 de l’art. 8 du Code civil des le moment de l’enregistrement d’etat.

5. En realisant la privatisation des entreprises municipales et d’etat par la voie d’actionner (les transformations en societes par actions ouvertes), le droit au bien nait des le moment de l’enregistrement d’etat de la societe par actions comme d’une personne juridique (l’arrete du plenium date de 25 fevrier 1998 n.8 «Au sujet des questions de la pratique de la resolution des disputes lies avec la defense du droit de propriete et d’autres droits de choses», le point 12). En conformite de l’article 217 du Code civil le bien d’etat et municipal est transmis a propriete privee selon l’ordre de la legislation de privatisation. Avec cela, on n’exige pas la cession de la privatisation d’une entreprise pour la naissance du droit de propriete de la societe par actions.

Parfois le moment de la naissance du droit a l’immeuble coicide avec l’enregistrement d’etat d’un autre droit.

6. En acquierissant le bien par un des epoux, le droit de propriete commune d’un autre epou nait des le moment de l’enregistrement du droit de celui, au nom de qui le document de droit est ecrit, si le regime legal du bien n’est pas etabli par un contrat de mariage (l’art. 33 et l’article 34 du Code de famille de FR).

7. La propriete de part aux biens communs dans la maison d’habitation et dans le condominium nait des le moment de l’enregistrement d’etat du droit au logement dans la maison s’habitation, parce que le droit de propriete de part aux biens communs est lie, avec le droit au logement (l’art. 290 du Code civil de FR, le point 2 de l’art. 23 de la loi sur l’enregistrement d’etat des droits).

8. A partir du moment de l’enregistrement du droit de la direction agraire ou de la direction operative d’une entreprise d’etat (municipale) ou s’une istitution nait le droit de propriete d’etat ou de formation municipale en vertu de la loi (l’art. 216 et l’art.299 du Code civil de FR).

9. En vendant le terrain avec l’immeuble, le droit au terrain nait des le moment de l’enregistrement d’etat du droit a l’immeuble (l’art.552 du Code civil de FR). De cette facon le droit nait non pas a tout le terrain, mais seulement a sa partie, occupee par l’immeuble et necessaire pour son usage.

10. L’arrete du Conseil Supreme de FR, «Au sujet de la delimitation de propriete d’etat dans la Fr a la propriete federale, a la propriete d’etat des republiques comprend la Fr, les regions autonomes, les villes de Moscou et de de Saint-Petersbourg et a la propriete municipale «date de 27 decembre 1991 n.3020-1 (le point 9). Le droit de propriete des regions de FR au bien, attribue a la propriete d’etat ou transmis de la propriete federale, nait des le moment de l’acceptation de l’arrete du Gouvernement de FR sur le tranfert et si l’arrete n’etait pas accepte pendant trois mois des le jour de l’enregistrement, le droit nait des le moment de l’acceptation de la resolution sur l’acceptation de la resolution sur l’acceptation des objets en propriete.

Le document qui certifie le droit de propriete federale, d’etat et municipale aux objets divers c’est le registre de propriete, et avant l’etablissement de l’objet dans le registre, ce sont les objets, composes en conformite de l’arrete du President date de 18 mars 1992 n.114-ΠΟ. On va etudier specialement le moyen d'acquisition du droit au logement dans le cooperative d'habitation, de campagne, de garage, etc. en conformite du point 4 de l'art. 218 du Code civil de FR.

La loi de l'URSS (avec les changements dates de 24 juin 1992) ont constate que les membres de ces cooperatives qui ont verse leur cotisation en appartement, en garage, en maison de campagne, en autre etablissement, donne pour l'expoitation, ont droit de propriete a ce bien et ont droit de 'avoir en leur disposition – vendre, leguer, donner en bail, etc. On a ajoute a ces rapports de droit une autre force : le membre de cooperative est le proprietaire independamment du temps quand le paiement a ete paye – avant ou apres l'entree en vigueur de la loi.

Pourtant l'entree en vigueur le 1 janvier 1995 de la premiere partie du Code Civil de FR a lie la naissance du droit non seulement avec le paiment complet, mais aussi avec le moment de l'enregistrement d'etat. A l'avis de E.A. Souhanov, les rapports entre la cooperative de consommation, comme du proprietaire, et ses membres qui utilisent les objets de l'immeuble portent un caractere urgent. Des que l'actinnaire, payera la cotisation de part pour un objet, il a droit de propriete a cet objet qui en vertu du point 2 de l'art.8 et l'article 131 du Code civil est soumis a l'enregistrement obligatoire. Le point 4 de l'art.218 du Code civil ne contient aucun argument que la naissance du droit a l'immeuble dans une cooperative c'est a dire que le droit naitra a condition que la part soit completement payee, mais des le moment de l'enregistrement d'etat.

En meme temps, les documentations de la pratique judiciaire et les normes des lois de RSFSR et de l’URSS sur la propriete et aussi le point 4 de l’article 218 du Code civil de FR donne le droit d’avoir une autre cooperative, a le droit de propriete en vertu de la loi et non pas des le moment de l’enregistrement d’etat.

L’enregistrement d’etat et la subjectivite de droit.
Droits d’heritage des citoyens

La definition du moment de la naissance du droit a l’immeuble a une grande valeur pratique. Comme on a deja note, ce ne sont pas les documents a l’immeuble qui sont soumis a l’enregistrement d’etat mais ce sont les rapports de droit. Les objets de ces rapports de droit ce sont des personnes juridiques et physiques qui jouissent d’une capacite de droit. En vertu du point 2 de l’article 17 du Code civil de FR la capacite de droit du citoyen nait au moment de sa naissance et se termine par la mort. En conformite de cela, apres la mort du citoyen on ne peut realiser ni enregistrement d’etat de son droit, ni enregistrement d’etat de l’acte, parce que une des conditions d’un acte c’est la capacite de droit et d’action des parties. Au jour de la mort d’une personne physique la subjectivite de droit est perdue, l’heritage s’oeuvre et les obligations s’imposent aux heritiers. C’est pourquoi les institutions de la justice n’enregistrent pas des certificats sur le paiement complet de la part aux morts dans la cooperative, des resolutions du tribunal sur la reconnaissance du droit du mort. Si ces documents deviennent exceptions et certifient la naissance du droit du vivant du citoyen sans l’enregistrement d’etat, ils deviennent la condition de l’inscription du bien dans l’heritage mais pas pour l’enregistrement d’etat du droit du defunt.

En cas de la reconnaissance du droit du mort au bien par le tribunal on decide ce probleme analogiquement. Cette resolution justifie l’acquisition du droit de propriete du defunt de son vivant. Mais comme tous les droits du citoyen, compris les droits reconnus par le tribunal, ont ete interrompu a cause de sa mort, l’enregistrement d’etat du droit ne peut pas etre realise plus tard que le jour de la mort. La resolution de tribunal au sujet de la reconnaissance des droits du defunt c’est la base pour l’inscription du bien dans l’heritage et pour la delivrance du certificat sur le droit a l’heritage qui est la condition pour l’enregistrement d’etat du droit des heritiers a l’immeuble. En accomplissant les formalites de l’heritage a l’immeuble. En accomplissant les formalites de l’heritage, le notaire a droit de demander encore un extrait d’un registre d’etat uni pour voir l’absence des contradictions entre les donnes du registre et la resolution du tribunal, si le bien n’appartenait plus au defunt de son vivant.

Il y a des problemes en cas de la mort une des parties avant l’enregistrement d’etat de l’acte avec les biens immobliers. Si l’acte soumis a l’enregistrement d’etat est certifie par le notaire mais il n’est pas enregistre dans l’institution de la justice, il n’est pas accompli (le point 3 de l’art. 433 du Code civil de FR), et comme un acte invalide il ne peut pas amener aux circonstances de droit (le point 1 de l’article 165 du Code civil de FR). Il faut noter que le point 3 de l’art. 165 du Code civil de FR n’est pas applique, parce qu’il stipule les circonstances de la deviation d’une partie de l’enregistrement, mais pas la cession de sa subjectivite de droit.

Si on a signé l'acte de transfert, les héritiers héritent le bien, qui était jeté de la possession réelle et de l'usage à la vie du défunt et les droits sur qui sont chargés par les obligations sur le contrat. Dans ce cas l'enregistrement du passage du droit en vertu des contrats détenus sur une simple forme écrite, se réalise en fonction du par. 3 du point 1 de l'art. 16 Lois sur l'enregistrement d'Etat à la demande des deux parties du contrat, où les héritiers agissent de la part du vendeur. Si les héritiers déviennent de l'enregistrement du passage du droit, on peut le réaliser selon l'art. 3 de l'art. 551 de la FR en vertu de la résolution judiciaire. Si le contrat est certifié,et il est enregistré dans l'institution de la justice comme le marché et est exécuté par les parties, l'enregistrement du droit de l'acquéreur peut être réalisé seulement à sa demande, comme cela est établi dans le par. 4 du point 1 de l'art. 16 Lois sur l'enregistrement d'Etat. La mort l'aliénateur du droit n'est pas l'obstacle pour l'enregistrement d'Etat du passage du droit à l'acquéreur.

Si après l'enregistrement d'Etat du marché l'acquereur est décédé, l'enregistrement du passage du droit ne peut pas être réalisé. Cependant si les biens immobiliers étaient remis selon l'acte de transfert à l'acquéreur, l'aliénateur du droit, en restant propriétaire de titre, néanmoins perd les compétences de la possession et la disposition par le bien, puisque le bien indiqué sert de l'objet de l'obligation, apparue du contrat. Dans le cas présent ce sont les héritiers qui entrent dans le rapport de droit d'obligation. Après l'exécution de toutes les obligations du défunt (par exemple, le paiement du bien, si cela n'était pas produite par lui à la vie) ils acquièrent le droit de la propriété totale de parts au bien. Si le bien n'était pas payé par l'acquéreur à la vie, l'aliénateur comme le créancier héréditaire a le droit de présenter les réclamations en ordre, prévu par l'art. 63 bases de la législation de la FR sur le notariat. L'enregistrement d'Etat du passage du droit aux héritiers comme aux successeurs selon le contrat peut être réalisé en vertu des contrats de l'aliénation et du certificat d'héritier donné par le notaire.

Ainsi, le problème principal est la mort une des parties avant l'enregistrement d'Etat du marché. L'article 16 (le par. 4 du p. 1) la loi sur l'enregistrement d'Etat établit, qu'en cas du certificat notarial du marché la demandede l'enregistrement d'Etat du droit (et du marché) est donnée par une des parties du contrat.

Mais en cas de la mort une des parties du contrat avant l'accueil des documents pour l'enregistrement, même l'enregistrement notarial des actes authentiques ne peut pas être réalisé, même à la demande d'une partie. Il faut attirer l'attention spéciale aux négociations du contenu viager avec la charge. Dans le point 3 de l'art. 596 de la FR est établie, que les négociations de la rente viagère au profit du citoyen mort vers le moment de la conclusion du contrat, sont minimes. Si un tel contrat sera enregistré dans l'institution de la justice après la mort du destinataire de la rente, il sera minime en vertu de indication directe de la loi, malgré l'enregistrement fait. Dans plusieurs régions il y avait une pratique de la présentation de la demande pour l'enregistrement par les deux parties même en cas du certificat notarial du contrat. En cas de la présentation de la demande seulement par une partie (particulièrement si beaucoup de temps a passé dès le moment du certificat notarial) l'enregistreur peut avoir les doutes tout à fait légaux disponible des raisons pour l'enregistrement (le p. 1 de l'art. 19 Lois sur l'enregistrement d'Etat). L'article donné n'établit pas la «date de péremption» du marché notarial, c'est à dire le délai maximum entre le certificat du marché et l'enregistrement. À cette période tout peut arriver dans la vie. C'est pourquoi l'article 16 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat des droits, en établissant seulement l'ordre de l'enregistrement d'Etat en fonction du Code civil de la FR (le p. 6 de l'art. 131), ne doit pas contredire les positions principales du Code et empêcher le contrôle de la légitimité des marchés avec l'immobilier.

Fait par les institutions de la justice

En raison de la question donnée on voudrait faire attention sur l'inadmessibilité de l'interprétation du par. 3 du p. 8 de la Décision du Plénum de la Cour Suprême la FR du 24 août 1993 Ή8 «Sur certaines questions de l'application de la Loi de la FR par les cours «Sur la privatisation du fonds d'habitations dans la FR». Selon l'explication indiquée, si le citoyen, ayant donné les documents, nécessaires à la privatisation, est mort avant la présentation du contrat ou avant son enregistrement dans l'administration locale, cela n'est pas la raison pour par les cours de refuser le règlement des créances des héritiers sur l'insertion du local habité à la masse héréditaire. Si le citoyen a exprimé la volonté pour la privatisation à la vie, ce fait n'est pas la raison pour l'apparition de son droit de propriété, mais donne aux héritiers la raison de demander dans l'ordre judiciaire de l'insertion de l'immobilier dans la masse héréditaire et de la présentation ultérieure des droits sur l'héritage dans l'ordre établi. Si les héritiers ne déclareront pas à la cour des demandes, l'appartement restera dans la propriété d'Etat (municipale). Ainsi, le document indiqué judiciaire n'admet pas les possibilités de l'acquisition de droit de la propriété à la raison des actes de la volonté du citoyen. Mais dans la pratique certains organismes de la privatisation du logement se guident illégalement de l'explication donnée. L'affaire arrive à la présentation du contrat de la transmission avec l'insertion du nom du contrat, mort ΰ titre de la partie, et avec le mot «est mort» entre parenthèses. Le contrat de la transmission doit consister avec les employeurs vivants, si un de ceux-ci est décédé après la présentation de la demande à l'organisme de la privatisation, mais avant la présentation du contrat, c'est le problème des héritiers. En se référant à ce document judicaire on ne peut pas parler de l'enregistrement d'Etat du marché en cas de la mort une des parties seulement au titre que la personne a exprimé la volonté à la vie.

Souvent dans la pratique les institutions de la justice découvrent, que l'écriture sur le droit ou le marché est apportée au registre par la date après la date de la mort du titulaire du droit. Par exemple, en cas de la distribution de la procuration par le citoyen pour la taxe des documents et la conclusion du contrat de la privatisation du logement de son nom. Après la mort du donneur d'ordre son représentant, en agissant en vertu de la procuration, a signé le contrat de la privatisation et a déclaré l'enregistrement d'Etat du droit. L'institution de la justice a enregistré à la demande du représentant le droit du citoyen mort, ne sachant pas de la mort. Il semble, qu'en cas de la détection de tel fait (la comparaison de la date du dépôt de l'écriture sur le droit au registre et de la date indiquée dans l'acte de décès), une telle écriture doit être indépendamment remboursée par l'institution de la justice. On peut objecter, que selon le par. 2 du point 1 de l'art. 2 Lois sur l'enregistrement d'Etat le droit enregistré peut être contesté seulement dans l'ordre judiciaire, et on ne donne pas à l'institution de la justice le droit de supprimer indépendamment l'enregistrement personnel. Mais la norme indiquée parle du droit enregistré, mais en cas de l'enregistrement d'Etat après la cessation de la capacité de la personne on ne peut pas parler du droit, on peut parler seulement de l'écriture dans le registre. Cela était remarqué plus tôt, on enregistre les rapports de droit. Le dépôt de l'écriture dans le registre acquiert la force de l'acte juridique seulement en fonction des généralités de la législation civile. Le dépôt de l'écriture sur le droit ou sur le marché après la mort du titulaire du droit ou de l'auteur de l'acte n'a pas les forces de l'acte juridique et ne peut pas «réanimer» le rapport de droit qui a été cessé par la disparition du sujet du droit. Ce problème sérieux de la pratique de droit de l'enregistrement d'Etat demande la décision par voie de l'acceptation du règlement spécial. Certainement, que en cas des marchés suivants avec ce bien la question doit se décider compte tenu des droits légaux des acquéreurs consciencieux comptant sur les écritures dans le registre Commun d'Etat. Il est possible, que ce soit l'acte conditionné, puisque la législation en vigueur permet de régler la question sans modification de la Loi sur l'enregistrement d'Etat.

Les problèmes peuvent avoir lieu et à l'enregistrement du passage du droit à l'acheteur en cas de la liquidation de la personne civile du vendeur de l'immobilier. Le contrat de l'achat et de la vente de l'immobilier de la destination inhabitée est considéré conclu le prisonnier dès le moment de la signature par les parties du contrat en manière d'un document contenant toutes les conditions essentielles du marché. Si les biens immobiliers étaient remis àl'acheteur selon l'acte de transfert, l'organisation — vendeur, en restant propriétaire de titre, perd les compétences de la possession et la disposition par le bien, puisque le bien indiqué sert de l'objet de l'obligation, apparue du contrat. L'acheteur est le propriétaire légal de ce bien (l'art. 14 de la Décision du Plénum de vous la FR du 25 février 1998 Ή8 «Sur certaines questions de la pratique du règlement des divergences du droit lié à protection la de propriété, et des autres droits de choses»). Jusqu'au moment de l'enregistrement d'Etat du passage du droit à l'acheteur le dernier, en se servant et en possédant le bien, n'a pas le droit d'en disposer. Si avant l'enregistrement d'Etat du passage du droit à l'acheteur l'organisation — vendeur est liquidée dans l'ordre, établi aux personnes civiles, ses droits cessent sans succession depuis le dépôt de l'écriture sur la liquidation au registre d'Etat des personnes civiles. Mais cela n'est pas l'obstacle pour l'enregistrement du droit de l'acheteur pour le bien acquis. L'enregistrement de l'apparition du droit se réalise dans l'ordre établi après la tenue de l'expertise juridique par l'institution de la justice du contrat de vente comme les raisons pour l'enregistrement. Il est naturel, qu'une des conditions de la légitimité de ce marché soit l'appartenance du bien au vendeur au droit de propriété, c'est pourquoi l'acheteur est obligé de présenter ces documents à l'organisme enregistrant. Dans le cas contraire on peut être refusé dans l'enregistrement, ensuite l'acheteur peut s'adresser à la cour pour obtenir la reconnaissance du droit.

Les particularités de l'enregistrement d'Etat du droit de copropriété

Le droit de la propriété totale de parts représente le droit commun, dont la particularité qu'il appartient simultanément à quelques personnes. La part dans le droit de copropriété ne signifie pas les droits de propriété pour la partie de l'immobilier. L'enregistrement d'Etat du droit de la copropriété est produit par le dépôt d'une écriture sur le droit avec l'indication à titre des sujets du droit de tous les propriétaires communs. L'enregistrement d'Etat du droit de la propriété de parts se réalise par le dépôt de l'écriture sur le droit de chacun copropriétaire avec l'indication de sa part dans le droit. C'est une particularité importante de la collectivité qu'elle se présente simultanément à l'entrée d'un objet ΰ la propriété de quelques personnes (l'art. 4 de l'art. 244 de la FR). Il y a une question sur la nécessité de l'enregistrement simultané d'Etat du droit de tous copropriétaires. Puisque pour l'enregistrement de la propriété de parts on est demande la présentation par chaque titulaire du droit de la demande(déclaration) avec l'application du document sur le paiement, cela crée les complexités en cas de la mauvaise volonté d'un de ñξρξαρςβεννèêîβ enregistrer le droit. Cependant l'ordre de l'enregistrement de la propriété de parts dépend aussi de la raison et du moment de l'apparition du droit.

En vertu des contrats de l'acquisition des biens immobiliers ΰ la collectivité, le droit aux biens immobiliers se présente chez les acquéreurs dès le moment de l'enregistrement d'Etat du droit, qui se réalise simultanément à la demande de tous copropriétaies, par voie du dépôt des écritures sur le droit de chaque participant avec l'indication de sa part. Dans le cas présent l'enregistrement d'Etat du droit seulement d'un des copropriétaires ne peut pas être produite sans enregistrement des droits des autres. Par exemple, si l'immobilier est acquis par trois acheteurs, mais un de ceux-ci dévie de l'enregistrement du passage du droit, il est impossible de réaliser l'enregistrement du droit seulement de deux copropriétaires avec l'iindication de 2/3 de la part dans le droit. Avec cela on ne peut pas dire, que pour 1/3 de la part le passage du droit n'a pas eu lieu, et il a resté dans la propriété du vendeur. Le vendeur ne remettait pas ΰ chaque acheteur de la 1/3 part, il a remis un objet ΰ la propriété de trois personnes, et le droit de propriété pour le bien peut apparaître seulement simultanément. Les acquéreurs, qui ont signé un contrat ensemble, sont obligés de donner simultanément les demandes et les documents nécessaires pour l'enregistrement d'Etat. Dans le cas contraire on peut considérer leurs actions comme la déviation de l'enregistrement d'Etat, dont les cas sont établis par le point 3 de l'art. 165 et par le point 3 de l'art. 551 de la la FR.

Si un de copropriétaires aliène la part qui, lui appartient, dans le droit, le droit à l'immobilier apparaξtra chez l'acquéreur de la part dès le moment de l'enregistrement d'Etat du droit en fonction des demandes de l'art. 251 et du point 2 de l'art. 223 de la FR. Dans le cas présent l'enregistrement se réalise à la demande de l'acquéreur par voie du dépôt dans le registre de l'écriture sur son droit avec l'indication du montant de la part. L'enregistreur ne peut pas demander l'enregistrement du droit des autres copropriétaires, puisque leur droit a apparu plus tôt et est reconnu valable.

En cas de la succession du bien dans les parts le droit de propriété des héritiers se présente non dès le moment de l'enregistrement d'Etat, mais dès le moment de l'ouverture de l'héritage en vertu de l'art. 546 de la RSFSR 1964. Les certificats d'héritier sont donnés par le notaire à tous les héritiers à chacun en particulier en fonction de leur désir. Les certificats donnés confirment le droit indiscutable et sont la raison pour l'enregistrement d'Etat en fonction du par. 5 du point 1 de l'art. 17 Lois sur l'enregistrement d'Etat. Dans le cas présent à la présentation de la demande à un des héritiers, l'enregistrement de son droit peut aussi être réalisé sans enregistrement des droits des autres héritiers.

ΐ la privatisation du logement communautaire un contrat de la transmission gratuite doit être signé par tous les participants. Si l'appartement est remis à la propriété de parts, la quantité d'exemplaires originaux du contrat doit correspondre au nombre des participants. Le contrat de la privatisation, par exemple, «25/86 de la part du logement communautaire», est illégal, puisque les locaux habités peuvent être, se trouvant dans l'embauche l'objet de la privatisation:

le logement communautaire au total, la partie de l'appartement ou comprenant une ou quelques pièces, ou un autre local habité. En cas de la privatisation du logement communautaire il y a un droit de la propriété de part au total pour l'appartement comme à l'objet de l'immobilier. Cela était remarqué plus haut, le droit donné se présente non dès le moment de l'enregistrement d'Etat dans l'institution de la justice, mais dès le moment de l'enregistrement du contrat dans la collectivité locale. Dans la situation pareille chacun des participants de la privatisation peut s'adresser à l'enregistrement d'Etat du droit de propriété indépendamment des autres.

En vertu de la décision de la cour l'enregistrement du droit de la propriété de parts doit être produite sans enregistrement des droits des autres copropriétaires. Puisque selon le point 1 de l'art. 28 Lois sur l'enregistrement d'Etat, l'enregistreur n'a pas du droit, de refuser l'enregistrement du droit établi par la décision de la cour entrée en vigueur.

ΐ la conclusion par les copropriétaires de l'accord sur l'établissement (le changement) de la part de l'écriture sur les droits avec l'indication des nouvelles parts doivent être apportés au registre Commun d'Etat simultanément à la demande de tous les copropriétaires. Si la collectivité était enregistrée plus tôt dans l'institution de la justice, on produit non l'enregistrement d'Etat, mais la modification de l'écriture d'enregistrement. En fonction de l'art. 251 et 233 de la FR la part dans le droit de propriété aux biens immobiliers se présente dès le moment de l'enregistrement d'Etat en cas de l'aliénation de la part par le copropriétaire. Mais les parts dans le droit de propriété sont définies par la loi ou par l'accord entre les copropriétaires, avec cela la loi n'établit pas, que les parts se présentent dès le moment de l'enregistrement d'Etat. En cas de la collectivité dans le registre Commun d'Etat ce n'est pas droit pour la part, qui est enregistrée mais c'est le droit de propriété avec indication ou sans indication du montant de la part, puisque la propriété de part et la copropriété ce sont seulement les aspects du droit de choses. Il sera incorrecte affirmer, que, par exemple, ΰ la définition de la part cesse la copropriété, et il y a une propriété de parts. Comme était remarqué plus haut, dès le moment de l'enregistrement d'Etat les copropriétaires ont un droit à un objet de l'immobilier, mais la définition de la part dans le droit existant n'est pas liée avec le moment de l'enregistrement d'Etat.

Si les citoyens ont acquis l'appartement à la copropriété et ont enregistré dans l'institution de la justice le droit de la copropriété, et par la suite ont établi les parts par l'accord, ayant transformé la copropriété à de parts, il faut s'adresser non à l'enregistrement du droit de la propriété de parts, mais à la modification. Avec cela on doit donner à chacun des propriétaires de parts le Certificat d'enregistrement avec l'indication de sa part dans le droit. ΐ titre de la raison on indique le document attributif, en vertu duquel plus tôt il y avait une copropriété, et aussi l'accord sur l'établissement (le changement) de la part. Si on prend en considération, que l'accord sur l'établissement (le changement) de la part ce n'est pas le marché, soumis à l'enregistrement d'Etat et ne demande pas le certificat obligatoire notarial, les dépenses pour le changement de la copropriété à la propriété de part ou au changement du montantde la part seront minimales.

Les difficultés supplémentaires se présentent à la définition de la part du mort, si à la vie il était le participant de la copropriété, donc, sa part n'était pas définie. Dans la situation pareille il est déjà tard de donner les conseils sur le caractère indésirable de la formation de la copropriété par les personnes qui ne sont pas époux ou les membres de l'économie paysanne (de fermier). Dans la pratique notariale les accords sur la définition de la part entre copropriétaires ont lieu, et les héritiers agissent mêmê «de la part de mort» (!). Les accords donnés ne doivent pas subir l'enregistrement dans l'institution de la justice, parce que les enregistrements n'entrent pas dans le nombre des marchés, donc,ils sont conclus dès le moment de la signature par les parties. En outre il est impossible de conclure l'accord de la part de personne, dont la capacité a cessé par la mort. Si les discussions entre les héritiers et d'autres copropriétaires n'ont pas lieu, il ne faut pas définir la part du mort dans l'ordre judiciaire, surtout si les parts sont égales selon l'art. 254 de la FR. Les accords, dqns lesquels les héritiers se produisent non de la part de mort, mais du nom personnel comme les successeurs universels du défunt, ne contredisent pas la législation. La sortie se voit dqns ce que la part définie ainsi du mort fait partie de la masse héréditaire par le notaire et les droits à celle-ci sont acquis dans l'ordre établi. Si avant on a enregistré le droit de la copropriété dans le registre Commun, à la demande des copropriétaires au registre en vertu de cet accord on apporte les changements (on indique leurs parts, définies par l'accord,), et aussi on produit l'enregistrement des droits des héritiers en vertu du certificat notarial. Si plus tôt le droit des copropriétés dans le registre n'est pas enregistré, on produit l'enregistrement d'Etat du droit de tous les participants, et la raison pour les écritures sur le droit des héritiers est le certificat d'héritier, et la raison pour les écritures sur le droit des autres participants — le document confirmant l'apparition de la copropriété et l'accord sur la définition des parts.

L'accord des participants de la propriété de parts à l'enregistrement d'Etat

Selon le point 1 de l'art. 24 Lois sur l'enregistrement d'Etat en cas de l'enregistrement de la part dans le droit de copropriété, les accords du côté des autres copropriétaires, régularisé à l'organisme de l'enregistrement d'Etat ou assuré doivent être jointes à la demande de l'enregistrement d'Etat. La demande indiquée engendre les complexités à l'enregistrement d'Etat des droits. Mais cette demande doit correspondre aux positions du Code civil (en fonction du point 6 de l'art. 131 de la FR) sur la collectivité. De la FR est établi seulement une restriction de la réalisation des compétences sur la disposition de la part dans le droit — l'observation du droit des autres copropriétaires à l'achat principal à l'aliénation à titre onéreux de la part (du p. 2 de l'art. 246, l'art. 250). Si la norme financière n'a pas prévu l'accord à l'aliénation de la part, la règle de droit judiciaire ne peut pas accorder de nouveaux des droits aux autres copropriétaires au détriment du possesseur de la part. La nécessité de l'accord des copropriétaires pour l'enregistrement d'Etat de la part est définie par le moyen de l'acquisition de droit en fonction du Code civil.

Les cas suivants de l'acquisition et l'enregistrement du droit de la propriété de parts sont possibles.

1. ΐ l'apparition de la propriété de parts en vertu des contrats signés par tous les propriétaires de parts (par exemple, l'acquisition de l'immobilier à la propriété de parts, la conclusion de l'accord sur l'établissement, le changement de la part), les négociations données expriment l'accord de tous les copropriétaires, c'est pourquoi pour l'enregistrement de leur part dans le droit de la présentation des demandes particulières sur l'accord il ne faut pas à chacun de ceux-ci.

2. Si le contrat ΰ titre onéreux de l'aliénation dans un des participants de la part dans le droit est certifié, le notaire doit s'assurer sur l'observation du droit de préemption de la part. De la preuve peuvent servir : les demandes des autres copropriétaires sur le renoncement au droit de l'achat principal, le certificat de l'étude de notaire de la transmission de l'avis du vendeur sur la vente de la part aux copropriétaires, si dès le moment de l'avis de tous les copropriétaires plus du mois a passé jusqu'au certificat du contrat. Si le droit de préemption est respecté à l'aliénation à titre onéreux, les copies certifiées de ces preuves peuvent remplacer l'accord des autres copropriétaires et peuvent prévenir la suspension de l'enregistrement.

3. En cas de l'apparition de la part dans le droit en vertu de l'acte ΰ titre onéreux détenu sur une simple forme écrite, des accords écrits du côté des autres copropriétairs doivent être joints à la demande de l'enregistrement d'Etat du contrat et du droits. Les accords du côté des citoyens peuvent être signés par eux personnellement ou par leurs représentants directement dans l'institution de la justice. À l'absence de l'accord de tous les copropriétaires l'enregistrement d'Etat s'arrête pour deux mois. Compte tenu du délai mensuel de l'enregistrement d'Etat, le délai total dans ce cas peut faire trois mois. Ce temps est présenté aux propriétaires pour la demande dans l'ordre judiciaire des demandes sur la traduction à lui-même des droits et des obligations contractuelles de l'aliénation de la part(p. 3 de l'art.250 de la FR).

4. Si la part dans le droit est vendue ΰ un autre participant de la propriété de parts, les accords autre ne sont pas exigés, puisque le droit de préemption est respecté à la vente de la part ΰ la personne étrangère.

5. En cas de l'aliénation de la part dans le droit en vertu de l'acte à titre gratuit on ne demande non plus de l'accord des autres copropriétaires, puisque le droit de préemption doit être respecté seulement pour l'acte à titre onéreux. Le droit se présente dans le cas présent en vertu des contrats détenus en fonction du Code civil, les demandes supplémentaires à la conclusion du contrat ne peuvent pas être établis par la Loi sur l'enregistrement d'Etat. Mais puisque la donation de la part dans le droit de propriété, par exemple pour le logement communautaire, est représentée souvent de la vente cachée de la pièce, l'enregistreur d'Etat a le droit de demander les présentations de l'accord des autres copropriétaires en fonction de l'art. 24 de la Lois.

6. On ne demande pas aussi l'application de l'accord des autres copropriétaires à l'enregistrement en vertu du certificat d'héritier notarial. Ce certificat est le document confirmant le droit indiscutable et indique à titre d'une des raisons à l'enregistrement du droit dans l'art. 17de la lois sur l'enregistrement d'Etat. On peut dire la mêmê chose du certificat de l'émolument des époux donné par l'art. établi 75 Bases de la législation de la FR sur l'ordre du notariat.

7. Il ne faut pas présenter l'accord du côté des autres participants de la propriété de parts à l'enregistrement de la part dans le droit en vertu de la décision de la cour. En cas de l'absence de cet accord, mais en présence de la décision judiciaire l'enregistreur n'a pas le droit de refuser l'enregistrement d'Etat du droit établi dans le déroulement des débats (l'art. 28 de la Lois sur l'enregistrement d'Etat).

Ainsi, chacun des propriétaires de parts peut s'adresser indépendamment des autres copropriétaires avec la demande de l'enregistrement de la part dans le droit ΰ la raison:

du contrat sur l'acquisition gratuite de la part;
du certificat d'héritier selon la loi, le testament donné par le notaire;
du certificat du droit ΰ l'émolument des époux donné par le notaire;
de la décision judiciaire de la reconnaissance de la part dans le droit de propriété;
du contrat de l'acquisition de la part à un autre copropriétaire.

L'enregistrement d'Etat obligatoire

Le principe de la disponibilité, découlant du principe total du droit civil de l'autonomie de la volonté des participants du chiffre d'affaires civil dans l'établissement des droits et les devoirs est inhérent à l'enregistrement d'Etat comme à l'activité de droit. La dispostivité est reflétée dans le p. 3 de l'art. 131 de la FR, selon lequel le certificat de l'enregistrement produit est produit ΰ la requête du titulaire du droit. Par l'article 16 de la Loi sur l'enregistrement d'Etat la demande du titulaire du droit est due aussi au début du procès d'enregistrement. L'enregistrement d'Etat obligatoire établi par le p.1 de l'art. 131 de la FR et 4 Lois sur l'enregistrement d'Etat, signifit, que l'absence de l'enregistrement entraîne le défaut de reconnaissance du droit à l'immobilier, et aussi l'insignifiance du marché à l'immobilier (le point 1 de l'art. 165 de la FR). Mais c'est seulement du titulaire du droit de l'immobilier dépend, si il demandera l'enregistrement du droit apparu ou il restera le propriétaire sans titulaires, puisque le début principal de la législation civile est l'acquisition des droits civils par les personnes de la volonté et dans l'intérêt (le point 2 de l'art. 1 de la FR). La stabilité du chiffre d'affaires de l'immobilier est assurée par les positions de la législation sur ce qu'avant l'enregistrement du passage du droit de la relation des vendeurs et des acheteurs avec les tiers ne changent pas (le p. 2 de l'art. 551 de la FR). On n'a pas prévu aucunes sanctions spéciales du côté de l'état pour le défaut d'inscription des droits et des marchés, les titulaires du droit et les auteurs de l'acte doivent faire indépendamment les actions nécessaires de l'enregistrement d'Etat pour la protection et la reconnaissance de leurs droits à l'immobilier. On ne peut pas reconnaître pour le délit l'absence de l'enregistrement d'Etat du droit du propriétaire de l'immobilier et l'attirer pour cela à la responsabilité administrative, par exemple, comme cela est prévu par l'art. 6 «la Responsabilité de la violation des règles l'enregistrement des objets du fonds inhabité» de la Loi de Moscou du 2 avril 1997 Ή7 «Sur le contrôle d'Etat de l'enregistrement et l'utilisation des objets du fonds inhabité à Moscou». On peut se référer à la position du Plénum de la Cour Arbitral Suprême qui a remarqué qu'après la transmission des biens immobiliers ΰ l'acheteur, mais avant l'enregistrement d'Etat du passage du droit le vendeur garde le droit de propriété, et l'acheteur est le propriétaire légal de l'immobilier (la Décision du Plénum du 25 février 1998 ¹8, le p. 14).

ΐ la différence de la forme authentique du contrat, les parties n'ont pas le droit d'établir l'enregistrement d'Etat, et de le supprimer. Si le contrat doit subir l'enregistrement d'Etat, il est considéré conclu dès le moment de l'enregistrement, mais s'il ne doit pas subir, dès le moment de l'acquisition de l'accord avec toutes les conditions essentielles sous la forme établie par la loi ou le contrat (l'art. 432, 433, 434 de la FR). Ainsi, le contrat de l'achat et de la vente du local habité est considéré comme conclu dès le moment de l'enregistrement d'Etat du marché (le p. 2 de l'art. 558 de la FR,mais, les achats et les ventes de l'immobilier de la destination inhabitée — dès le moment de la signature du contrat par les parties (ou du certificat notarial, si les parties ont décidé de faire du marché la forme qualifiée). En fonction du p. 1 de l'art. 20 compte tenu du p. 1 de l'art. 2 de la loi fédérale dans l'enregistrement des droits et des marchés qui ne sont pas subis à l'enregistrement en fonction de la législation, doivent être refusés. Par exemple, on doit refuser l'enregistrement des contrats de l'embauche du local habité, les contrats de vente de l'immobilier de la destination inhabitée, puisque les négociations indiquées sont considérées comme conclus et les droits d'obligation, sont considérés apparu sans acte de l'enregistrement d'Etat.

En fonction des normes de la FR sur l'enregistrement d'Etat obligatoire des droits et des marchés, la Loi sur l'enregistrement d'Etat concrétise les cas de la nécessité de l'enregistrement. Les droits qui sont subis à l'enregistrement obligatoire : à) les droits aux biens immobiliers, auquels les documents attributifs sur qui sont régularisés après le 31 janvier 1998 (du p. 2 de l'art. 4); b) les droits apparus avant l'enregistrement du marché ou d'une autre restriction (de la charge) du droit (le p. 2 de l'art. 6 et le p. 2 de l'art. 13).

Le deuxième cas se rapporte au sujet de l'article donné. Si le droit à l'immobilier a apparu sans acte de l'enregistrement d'Etat, le propriétaire a le droit de se servir et d'avoir l'immobilier. Par exemple, le citoyen qui a hérité le local habité ou la maison de campagne peut leur résider, sans régulariser les certificats d'héritier et sans enregistrer les droits dans l'institution de la justice (avec cela il perd les preuves de l'existence du droit). Simultanément il est aussi obligé de porter les dépenses liées à la réalisation du droit de propriété, payer les paiements communaux et les impôts, réparer le logement. Mais s'il comme le propriétaire décidera de disposer de l'immobilier (vendre, échanger, offrir et), son droit doit être enregistré dans le registre Commun d'Etat. Analogiquement, si la personne civile a acquis le droit au bâtiment après la réorganisation en ordre de la succession, il a le droit de réaliser les compétences de l'usage et de la possession, et ausse elle obligée de payer les paiements nécessaires et les impôts. Il faut remarquer, que la législation fiscale en matière fiscale ne lie pas les devoirs des propriétaires ΰvec la présentation des droits à l'immobilier en fonction de la législation civile. Ainsi, l'impôt sur le bien en manière du bâtiment doit être payé dès le moment de l'organisation de l'impôt au compte de bilan indépendamment des raisons de l'acquisition. L'organisation pourra réaliser les compétences sur la disposition de l'immobilier (la vente, la transmission au bail ou au gage) seulement après l'enregistrement d'Etat du droit existant.

La conclusion

Non pas tous les droits ΰ l'immobilier doivent subir l'enregistrement d'Etat ce sont seulement les droits de chose, qui peuvent être aliénés librement dans le chiffre d'affaires civil. Les droits d'obligation à l'immobilier ne sont pas enregistrés, mais se présentent à la raison des contrats détenus. Si le contrat doit subir l'enregistrement d'Etat, il est enregistré comme le marché. Dès le moment de l'enregistrement d'Etat du marché le contrat est reconnu conclu, et le droit d'obligation de l'enregistrement supplémentaire n'est pas exigé.

La particularité principale de l'acquisition des droits à l'immobilier est la règle, selon laquelle le moment de l'apparition du droit est lié au moment de l'enregistrement d'Etat du droit. Mais la liste des exceptions, amenées dans cet article, confirme, que pour la plupart des raisons de l'acquisition de droit de la propriété le législateur a établi un autre moment de l'apparition. Les raisons et le moment de l'apparition du droit définissent les particularités de l'enregistrement d'Etat. Seulement dès le moment de l'enregistrement d'Etat il y a un droit ΰ l'immobilier acquis et de nouveau créé. En cas de l'acquisition des droits à l'immobilier selon d'autres raisons (la succession, la réorganisation, la privatisation etc.) le moment de l'apparition du droit n'est pas lié à l'acte de l'enregistrement d'Etat. Mais avec cela l'enregistrement du droit apparu est nécessaire à la réalisation par le propriétaire des compétences sur la disposition de l'immobilier par voie de la conclusion des marchés. Ainsi, on peut faire la conclusion, que l'enregistrement d'Etat doit assurer la légitimité du chiffre d'affaires civil.