¹1(1) 1999

Au sujet des documents qui certifient l’enregistrement d’etat des droits aux terrains et aux biens immobiliers

P.N.Pavlov, le conseiller d’Administration generale de droit

Les documents au sujet des droits aux terrains et aux biens immobiliers qui ont existe en Russie avant le commencement du XX-ieme siecle

Avant le XVI-ieme siecle en Russie les autorites d’etat ne jouaient pas un grand role en passant des actes. Pourtant a ce temps-la on avait pleine conscience de la necessite de consolider le passage des droits a la propriete fonciere. Parfois l’accomplissement des actes avec la terre etait suivi des ceremonies dont le but etait de garder dans le vevoire le passage du droit a la propriete fonciere a nouvelle personne. Ce moyen primitif de consolider des droits aux terrains ne pouvait pas etre effectif.

Au XVI-ieme siecle pour la naissance des droits aux terrains il etait necessaire de transformer des actes de vente en commandements, c’est a dire en autorites d’etat. Vers le XVII-ieme siecle n’importe quel acte de refus de l’immeuble etait inscrit dans les commandements. Si la terre faisait l’objet d’un acte on faisait des notes dans «ïîìåñòíûé ïðèêàç», si c’etait la maison ou la cour on inscrivait cela dans «çåìñêèé ïðèêàç». A la demande du propriétaire on regularisait une lettre de refus et parfois on liait avec elle «ââîäíóþ ïîñëóøíóþ ãðàìîòó» qui devait inspirait aux paysats qu’il etait necessaire d’obeir au propriétaire foncier. Ces documents affirmaient les droits aux objets qu’on nommait plus tard l’immeuble.

Pierre I a reforme le systeme du renforcement des droits a l’immeuble. Il a donne un caractere d’etat parfait au renforcement des droits a l’immeuble, il a concentre l’enregistrement des droits a tous les aspects de l’immeuble en seul organe. Il a impose le controle aux administrations de justice. Ce modele de l’enregistrement ressemble a celui de l’heure actuel. Catherine II a donne aux tribunaux le droit de passer des actes. Il faut remarquer que l’enregistrement des droits a l’immeuble dans les tribunaux existe dans la plupart des pays. Plus tard le systeme de l’enregistrement a beaucoup change. Des la seconde moitie du XIX-ieme siecle les notaires ont commence a realiser l’enregistrement d’etat. Chaque Tribunal de la region avait des archives dirigees par le notaire principal qui etait au service d’etat. Il dirigeait le registre des affaires non selon les propriétaires comme cela avait ete auparavant mais selon les immeubles. Le registre se composait de quatre bureaux qui tenaient les renseignements sur la propriete, sur les propriétaires, sur l’interdiction des droits a la propriete, sur les cautions, sur les dettes. C’est un fait interessant que maintenant le registre d’etat uni est forme sur la meme base que le registre des affaires serves. Vers le debut du XX-ieme siele le systeme notarial de l’enregistrement a ete subi a une critique serieuse. On affirmait que ses difficultes ont fait venir la naissance des immeubles en grand nombre. Pour sortir de cette situation on a propose de passer au systeme de l’enregistrement qui existaient dans les pays europeens et aussi dans quelques regions de l’Empire de Russie. En 1893 le premier projet «âîò÷èííîãî óñòàâà» est apparu. On a eu une discussion a ce propos. Pourtant en vertu des evenements historiques en Russie. Malheureusement, ce projet n’a pas ete admis. Toutefois on ne peut pas dire que l’enregistrement des droits a l’immeuble et aux actes c’est quelque chose de nouveau pour notre pays. Nous avons une grande experience qui a servi de base au developpement de la legislation de Russie contemporaine.
 

Les documents qui certifient les droits aux terrains et a l’immeuble dans l’URSS

Les changements qui se sont passes dans les domaines politiques et economiques apres 1917, ont exige la suppression du systeme de l’enregistrement d’etat des droits aux biens immobiliers et aux actes. Il faut remarquer que ce systeme de l’enregistrement a existe en Russie pendant plusieurs epoques. Code civil de Federation de Russie qui est entre en vigueur le premier janvier 1923, a constate que la division du bien en biens immobiliers et en biens mobiliers etait supprimee a cause de l’abolition de propriete privee de la terre. Il etait evident que la necessite de l’enregistrement d’etat de l’immeuble, en etat dans lequel il se trouvait dans les pays avec economie de marche, s’est detachee. Donc, on n’exigeait pas l’enregistrement d’etat quand on realisait le passage des droits a la terre et aux objets qui etaient lies avec terre. On a appuye sur la forme des actes, exigee par la loi. Il etait curieux que la vie reelle economique a fait le legislateur sovietique National de l’URSS a ratifie en 1935 «Acte d’etat a l’usage eternel de la terre» delivre aux entreprises agricoles. En 1975 Conseil des ministres a exige de donner un autre document «Acte d’etat au droit de l’usage de la terre», mais deja aux personnes juridiques. La personne juridique avait droit a l’usage eternel d’un terrain concret. Dans nos jours quand la terre est un objet du roulement, il ne faut pas oublier que jusqu’a nos jours les actes d’etat de la terre restent valables et peuvent presenter une epreuve unique dans l’appartenance de la terre a telle ou telle personne juridique. Les documents qui certifiaient les droits de la terre, etaient delivres a la base des exigences de la legislation fonciere. En general un trait principal de la legislation sovietique etait la mise hors d’etat les normes du droit civil des rapports des biens dont l’objet etait la terre. On peut apercevoir cette approche dans nos jours. Ainsi, Code Foncier de Federation russe, accepte par le Parlement de Russie, essaye de consolider l’enregistrement aux biens immobiliers. Heureusement, le President de la Russie n’a pas admis cet acte legislatif. Legislation civile consolidait aussi la necessite de l’enregistrement d’etat des droits aux especes du bien. Code civil de RSFSR date de 1964 a constate l’enregistrement obligatoire des actes concernant le logement dans le comite executif du Conseil local. Vers 1991 un systeme embrouille du renforcement des droits des personnes juridiques aux biens immobiliers existait dans l’URSS. On enregistrait non seulement l’immeuble, mais aussi des objets divers. Les departements d'etat et municipales s’occupaient des questions sur l’enregistrement. Sous ces conditions il ne s’agissait pas d’un enregistrement incontestable et public. Les documents qui certifiaient les droits a l’immeuble etaient meme des certificats et d’autres documents dont la valeur juridique etait discutable. Le passage a une economie de marche a exige des reformes dans le systeme de l'’nregistrement d'’tat des droits aux biens immobiliers.
 

Les documents qui certifient les droits aux terrains et a l’autre immobilier avant l’acceptation du Code civil de Federation de Russie

On a deja remarque que les compositeurs du premier Code civil de RSFSR croyaient que la condition necessaire de la division du bien en meubles et en immeubles c’etait la presence de propriete privee de la terre. Avec cela la propriete privee de la terre etait liee avec la possibilite d’un roulement civil des terrains. Le decret du Comite executif central des Conseils des deputes Ouvriers, Soldatesques et Paysans date de 27 janvier.

Il etait evident que les approches anciennes a la resolution du probleme du renforcement des droits a l’immeuble etaient mal fondees. Tot ou tard ces approches auraient du etre rejeter.
 

Les documents qui certifient l’enregistrement d’etat des droits aux terrains et a un autre immeuble apres l’acceptation du Code civil de Federation de Russie

Code civil de Federation de Russie a stimule la renaissance de l’enregistrement d’etat de l’immeuble dans notre pays. Les articles du Code civil, dans lesquels il s’agit de l’enregistrement d’etat, constatent les regles de l’enregistrement. Ainsi, le Code civil de Federation de Russie a attache de l’importance a l’enregistrement d’etat des droits aux biens immobiliers de l’enregistrement special d’etat. L’enregistrement d’etat devait se realiser non par des organisations mais pas des institutions de la justice. Un grand rôle etait joue par un reglement qui donnait la possibilite de recevoir le document sur le droit ou un acte enregistres. Il ne faut pas oublier que le Code civil de Federation de Russie a lie l’etablissement d’un nouveau systeme de l’enregistrement d’etat de l’immeuble avec l’acceptation de la loi federale sur l’enregistrement d’etat des droits aux biens immobiliers et aux actes. En depit d’un besoin immediat de cet acte legislatif, son etablissement allait tres lentement. C’est pourquoi le President de Federation russe a edicte l’arrete date de 27 aout 1996 ¹1270 «Au sujet de l’etablissement de l’Ordre de la presentation des informations sur l’enregistrement d’etat des droits a l’immeuble et aux actes». Cet arrete a consolide les formes de l’enregistrement d’etat aux biens immobiliers et aux actes et a etabli l’exigence de presenter des informations aux interesses. La situation de 1918 a annule toute propiete de la terre et a interdit non seulement le passage des terrains mais aussi le passage des droits d’usage des terrains d’une personne a une autre. Autrement dit on a totalement interdit un roulement civil des terrains. La tendance de former une economie de mrche a pose une question sur le retablissement de propriete privee de la terre et sur son inscription dans un roulement civil. Le paradoxe est qu’a la difference d’un legislateur sovietique, un legislateur contemporain de Russie montre une vraie inconsistance dans la solution de ces questions. Apres avoir etabli la division du bien en mobiliers, et en immobiliers, il limite dans une grande mesure l’etablissement de propriete privee de la terre et il essaye de ne pas admettre son roulement civil. Pourtant dans les conditions d’une economie de marche cela a mene a la confusion et aux abus. L’etablissement de propriete privee de la terre et son roulement civil exigeaient le renforcement des droits a l’immeuble. On a pris des mesures appropriees, c’est a dire on etablissait de nouveaux documents qui certifiaient les droits a la terre. On n’employait plus la notion «immeuble». Les documents qui auraient du certifier les droits a la terre sont : L’arrete du Conseil des minnistres de RSFSR date de 17 Septembre 1991 ¹493 «Au sujet de l'etablissement des formes du certificat sur le droit de propriete de la terre, sur l'accord des fermages et sur l'accord d'un usage provisoire du terrain, «L'arrete du President russe date de 27 octobre 1993 ¹1767 «Au sujet du reglage des rapports agraireset du developpement du reforme agraire en Russie».

Ça a change en 1998 quand la loi federale «Au sujet de l’enregistrement d’etat des droits aux biens immobiliers et aux actes» est entre en vigueur. La loi a exige etablir les Regles de direction du registre d’etat uni des droits aux biens immobiliers et aux actes trois mois avant son entree en vigueur. Sans cette exigence la realisation de la Loi aurait ete impossible. Pourtant l’arrete du Gouvernement de Federation de Russie date de 18 fevrier 1998 ¹219 «Au sujet de l’etablissement des Regles de direction du registre d’etat uni des droits aux biens immobiliers et aux actes «etait adopte seulement apres l’entree en vigueur de la Loi. En plus en vertu des causes techiques c’etait impossible de munir les institutions par des formes des documents qui etaient necessaires pour la realisation de l’enregistrement d’etat. On continuait a donner des documents sur les droits a l’immeuble en conformite d’une ancienne legislation. Vers 1999 une telle situation s’est arrange quand c’etait necessaire d’apporter la clarte dans une question suivante: en conformite de laquelle, la legislation on a donne des documents sur les droits a l’immeuble, lesquels de ces documents ont conserve la force et quand leur dilivrance a ete interrompue.
 

Les documents qui certifient l’enregistrement d’etat des droits aux terrains et a d’autres biens immobiliers dans nos jours

L’arrete du President de FR date de 25 Janvier 1999 ¹112 «Au sujet des actes qui ont perdu leur force et au sujet de leurs changements» a apporte la clarte dans les questions sur les documents qui consolidaient les droits a l'immeuble. Le point 1 de cet acte de droit a constate que les solutions du president qui reglaient les rapports dans le domaine de l'enregistrement d'etat de l'immeuble, ont perdu leur valeur. Supplement ¹14 aux Regles de direction du registre d’etat uni des droits aux biens immobiliers et aux actes a etabli une forme du certificat sur l’enregistrement d’etat des droits et les points 71-80 des Regles ont indique des particularites techniques en certifiant les droits. Maintenant il ne fallait pas recevoir des formes diverses des documents a l’immeuble. Il est necessaire de remarquer qu’il ne fallait plus legaliser les documents qui certifiaient les droits de la terre. En etudiant attentivement l’arrete du President de Federation de Russie, on voit que les normes concernant l’etablissement des formes des documents sur les droits de la terre, n’ont pas perdu leur force. Mais cela ne dit pas qu’on peut delivrer ces documents avec le certificat sur l’enregistrement d’etat des droits. Ces normes n’ont pas perdu leur valeur a cause de l’evitation des contradictions avec le point 3 de l’arrete et avec les arretes du Gouvernement de Federation russe au sujet des formes des documents sur les droits de la terre. Une autre position pourrait aboutir a l’infraction des droits de la terre des millions des personnes qui ont reçu leurs terrains et qui ont legalise des actes d’etat et des certificats. L’abrogation de ces documents ne permettait pas de parler de la stabilite d’un marche agraine en Russie. Point 3 du arrete constate que tous les documents sur les droits de la terre, reçus avant la distribution des certificats sur l’enregistrement d’etat, sont valides. Il y a beaucoup de solutions judicaires où on costate que les personnes ont reçu des actes d’etat de la terre en conformite de la legislation de l’URSS ou de RSFSR. Par exemple, dans l’arrete de President du Tribunal arbitral de Federation de Russie date de 21 decembre 1995 ¹3662\95 sur l’affaire 3 208\1 l’abolition de la solution du Tribunal arbitral de Smolensk et la reconnaissance de l’arrete du maire de Smolensk date de 13 juillet 1994 ¹526 «Au sujet de la saisie du terrain TOO «Ýðãî» avenue Gagarin invalide, l’importance decessive etait la presence d’un acte d’etat sur un eternel usage gratuit du terrain date de 1 juillet 1991 A-1 ¹596085. En plus, on a note ici que le Tribunal Arbitral n’a pas etudie la question: pourquoi en depit de la presence de l’arrete du maire de Smolensk date de 15 avril 1992 ¹225 et de 23 decembre 1992 ¹809 au sujet de l’attribution des terrains, dans le premier cas un acte d’etat n’etait pas legalise et dans le deuxieme cas un nouveau acte legalise etait absent. Dans l’arrete du President de Federation de Russie date de 25 janvier 1999 ¹112 on parle de la validite des actes d’etat et des certificats sur les droits de la terre et on ne parle pas de la validite des certificats sur les droits enregistres a un autre immeuble. En cas de l’etablissement des certificats a cet immeuble avant la delivrance des certificats sur l’enregistrement d’etat des droits sous la forme, etablie par l’Arrete du Gouvernement de FR date de 18 fevrier 1998 n219, ils conservent leur validite. Il y a des solutions judiciaires qui ont des arguments a ces certificats. Ainsi, Tribunal Arbitral de la region Kemerovskaya, apres avoir etudie la demande d’une entreprise privee, «Äîêà» au sujet du recouvrement de la dette de la societe par actions «Äîìîñòðîèòåëü». Pourtant, le Tribunal Arbitral Federal de la region occidentale de Siberie, en satisfaisant la demande en somme de la dette, a change de solution parce que l’accord de vente de l’appartement n’a pas reçu d’enregistrement d’état. Toutefois, l’arrete du Presidium de Tribunal Arbitral de FR date de 14 avril 1998 ¹5308\97 l’affaire A27-2-587\96 l’arrete de Tribunal arbitral Federal de la region occidentale de Siberie a ete abroge et la solution de Tribunal Arbitral de la region Kemerovskaya a ete garde en vigueur. President de Tribunal Arbitral de FR a argumante sa position par ce que l’acte avait ete enregistre le 17 juillet 1995 et que le demandeur avait recu le certificat sur le droit de propriete a cet immeuble. On n’a pas indique la date exacte, a partir de laquelle la delivrance des documents sur les droits de la terre et de l’enregistrement d’etat des droits selon des formes anciennes, etait interrompue. Cela est arrive a cause de la loi federale et la solution du Gouvernement de Russie qui ne sont pas entrees en vigueur dans le delai donne. President de FR a corrige les fautes du Parlement et du Gouvernement de FR. Dans son Arrete il a remarque que les formes anciennes des documents sont donnes avant la delivrance des certificats sur l’enregistrement d’etat des droits et sous la forme consolidee par l’Arrete du Gouvernement de FR date de 18 fevrier 1998 ¹219. On peut faire la conclusion que les delais de l’entree en vigueur de cet Arrete du Gouvernement seront differents dans les diverses regions. Il est impossible d’etudier la situation avec les documents qui certifient l’enregistrement d’etat des droits aux terrains et a un autre immeuble, dans toutes les regions de Russie. Avec cela on peut caracteriser cette situation par exemple, dans la region de Moscou. La Loi de la region de Moscou date de 1 fevrier 1996 «Au sujet d’un systeme uni de l’enregistrement d’etat» est un acte legislatif principal qui regle les questions de l’enregistrement d’etat des droits aux biens immobiliers et aux actes sur le territoir de la region de Moscou. Il faut avoir en vue, que cet acte a deja subi quelques changements. Chambre d’enregistrement regional de Moscou est un organe d’etat qui delivre les certificats sur l’enregistrement d’etat des droits. Chambre se compose d’un appareil central, des representations territoriales et des unites decentralises. L’acceptation de cette loi nous montre que la region de Moscou a commence a creer un systeme de l’enregistrement d’etat des droits plus tot que FR. Cela a mis une trace serieuse sur l’application d’une legislation federale dans la region de Moscou. Loi federale «Au sujet de l’enregistrement d’etat des droits a l’immeuble et aux actes «est entree» en vigueur le 31 janvier 1998. A partir de cette date c’etait Chambre d’enregistrement regionale de Moscou qui realisait l’enregistrement d’etat des droits a l’immeuble. Chambre notariale de la region de Moscou. Chambre d’enregistrement de la region de Moscou et de Comite des ressources agraires ont prepare une lettre d’information date de 1 et 5 mars 1999 ¹109\2-18, ÐÏ-274, 381-6 «Au sujet des actes du President de FR qui ont perdu leur force et qui ont subi des changements». Dans cette lettre il s’agit de la reconnaissance des documents sur les droits a l’immeuble qui ont ete delivres sous une forme ancienne avant le 31 janvier 1998, valides, si seulement ils n’ont pas d’enregistrement d’etat dans Chambre d’enregistrement de la region de Moscou. A partir du 31 janvier 1998 quand la loi federale «Au sujet de l’enregistrement d’etat des droits aux biens immobiliers et aux actes» est entre en vigueur, les certificats sur l’enregistrement d’etat des droits sous une forme, consolidee par l’arrete du Gouvernement de Russie date de 18 fevrier 1998 ¹219 et delivres par chambre d’enregistrement de la region de Moscou, sont valides. Il y avait des cas quand les comites des ressources agraires devaient interrompre la delivrance des documents qui certifiaient les droits de la terre, en particulier, une demande pareille est inscrite dans l’Arrete du maire de Geleznodorojniy de la region de Moscou, date de 26 mars 1996 ¹651 «Au sujet de l’enregistrement d’etat des droits aux terrains et aux actes». Il faut attirer attention a une nouvelle forme du certificat sur l’enregistrement d’etat du droit qui a ete consolide plus tard que la loi federale «Au sujet de l’enregistrement d’etat des droits aux biens immobiliers et aux actes» est entree en vigueur. L’exemple de la region de Moscou montre que la situation avec les documents qui cetifient l’enregistrement d’etat des droits aux terrains et a un autre immeuble, peut etre specifique dans des diverses regions de FR.

En conclusion, il faut remarquer que la question sur les documents qui certifient l’enregistrement d’etat des droits aux terrains et aux biens immobiliers, a un riche passe historique. Dans la situation actuelle cette question a trouve sa solution. Pourtant l’histoire du developpement de la legislation au sujet de l’enregistrement d’etat des droits peut etre non seulement un passe historique mail aussi un moyen puissant de droit pour la resolution du conflit. C’est pourquoi on espere que cet article a non seulement une valeur de connaissance mais aussi il peut jouer un role principal dans une pratique judicaire et dans une pratique de droit.