¹1(1) 1999

Les questions actuelles du developpement du marché du bien immobilier et de la privatisation en Russie

S.E.Bagrov, le chef du service du bien immobilier du gouvernement de la Fédération russe

Le developpement evolusionniste du marché du bien immobilier de la Russie a été interrompu par la revolution socialiste au debut du 20ieme siècle. À la fin du 20 siecle à la suite des reformes et la restitution des relations de marché dans le pays le marché du bien immobilier a commence à se former de nouveau.

Au debut le marché moderne du bien immobilier a connu le developpement extremement rapide du marché du logement. Tout a commence en 1990 par les premiers marchés legitimes de la vente et de l'achat des appartements à Moscou. Dans d'autres villes ce marché est ne par le debut de la liberalisation de l'economie (1992) Ces dernieres années le marché du logement a fait en effet une longue voie du devenir et du developpement dans les conditions difficiles de la période ou l'economie centralisee cede la place a l'economie de marché. Le composant social du probleme du logement a assure une haute demande de consommation pour le logement, qui subissait des fluctuations en fonction de la situation économique et politique dans le pays. L'analyse du dynamisme de l'offre et de la demande du logement a montre, qu'il existe une regularite commune du changement du coût du logement pour les villes differentes de la Russie : la hausse des prix du prix initial jusqu'à celui de marché puis la stabilisation au niveau des prix «mondiaux» correspondants aux prix dans les villes pareilles au marché developpe. En vertu de l'aggravation de la situation sociale et économique dans les regions cette croissance a été ralentie (jusqu'à la reduction temporaire des prix).

Le changement du prix d'un mètre carré de la surface habitable du logement dans quelques villes de la Russie (1993-1998)*.

*Premier et deuxième degré du développement du marché du logement

Au début du développement du marché du logement le prix de ce dernier était bas. Le logement privé était régularisé particulièrement à la propriété par la privatisation gratuite. A présent la partie prédominante du fonds habité de Moscou se trouvant en propriété des citoyens, est devenue privée.

La sous-estimation du coût du logement au degré initial a entraîné la hausse des prix rapide (cela était lié en partie à un grand pourcentage de l'inflation). Dans deux — trois années les prix du logement à Moscou ont augmenté à sept fois, dans d'autres villes — de trois — cinq fois. Au deuxième degré la rapidité de la hausse des prix a decrue (à Moscou 30-50% par année). Au troisième degré la hausse des prix a été arrêtée, et on a dû meme constater sa réduction (la table ¹1).

Dans certaines villes il y avait une crise du marché du logement. Par exemple à Moscou il y avait beaucoup d'appartements non realisés à haute demande sociale. Le gouvernement de Moscou a decidé de faire augmenter la demande d'achat du logement aux frais de la vente des appartements construits à tous les citoyens de la Fédération russe et les personnes civiles indépendamment de la place de la résidence et la place de l'enregistrement dans la Fédération russe (la disposition du maire de 10.04.98 ¹353).

Cependant dans les conditions de la réduction de la productivité du travail et du salaire, de l'appauvrissement d'une grande partie de la population, en premier lieu des intellectuels, une telle décision évince de la capitale lås moscovites d'origine,bien instruits qui cèdent leur place aux couches souvent criminelles des immigrants.

L'étude de la liaison mutuelle de «revenu — prix» a montré, que déjà à la fin des années 80 et au debut des années 90 il y avait une possibilité réelle d'attirer dans de grandes échelles des moyens personnels de la population au secteur de logement de la Russie et, en particulier, de sa capitale. À 1992 la situation a radicalement change: la liberalisation des prix a supprime en un instant les epargnes de plusieurs années de la grande partie de la population.

La differenciation de la population de la Russie et de sa capitale surtout en revenus, la non-conformite du taux des revenus, y ñopmpris le salaire, de la plus grande partie de la population au taux des prix du marché du logement sont de principaux freins pour le fonctionnement normal du marché du logement.

Le marché des biens immobiliers commerciaux se developpe le mieux à Moscou. La privatisation des entreprises a contribue à l'apparition de la classe des proprietaires des locaux inhabités. En premier lieu c'etaient les proprietaires des magasins et des entreprises de services courants devenus proprietaires par suite a la privatisation du secteur tertiaire de la capitale gratuitement ou presque gratuitement.

Le gouvernement de Moscou aspirait a controler une petite privatisation dans la capitale, en faisant travailler les mecanismes de marché. On a prefere le bail des entreprises avec leur rachat suivant. Mais a cause de ce qu'en general le personnel des entreprises n'avait pas de moyens pour le rachat des locaux, les premiers deux ans aprés la privatisation les locaux inhabités à Moscou etaient proposes essentiellement pour le bail (mais en réalité les «privatisateurs» les donnaient au sous-bail).

Pourtant peu a peu le nombre des proprietaires des locaux inhabités a commence à s'accroître aussi que l'offre des locaux inhabités pour la vente. Les institutions publiques (tels que les instituts des recherches scientifiques, les objets de la destination militaire, les institutions d'etude) aussi que les entreprises industrielles, qui, ayant rachété les biens immobiliers à la propriété, ont recu la possibilite de vendre ou remettre au bail les locaux aux structures diverses ont suivi l'exemple des locaux des services courants et des locaux de commerce.

En 1991 s'est deroulee activement la construction de nouveaux batiments, principalement destiner a servir de bureaux. De plus on a commence la reconstruction d'hotels et l'etablissement de petites maisons vieilles au centre de la ville pour en faire des bureaux. Cela a entraine en 1992 la formation de l'offre du bail des bureaux dans les business — centres specialises et les batiments de bureau.

À present au marché secondaire des locaux inhabités on propose les objets, qui sont passe à la propriété au cours de la privatisation des entreprises ou achétér sur les concours et les ventes aux encheres faites sur le marché primaire par le Comite sur l'administration du patrimoine et dans le Fonds des biens immobiliers de Moscou. Si en 1992-1993 les prix du rachat des objets «d'une petite privatisation» etaient assez bas et se distinguaient beaucoup des prix courants du marché secondaire, en 1994-1995 par suite à la politique des pouvoirs de Moscou les prix du marché primaire se sont rapproches a ceux de marché.

Dans la structure du fonds des surfaces des biens immobiliers commerciaux la plus grande parti est occupee par les locaux de commerce et les locaux de bureau — a peu pres 80% de tous les biens immobiliers commerciaux disponibles a Moscou.

La structure du fonds des biens immobiliers commerciaux
Moscou,1996

La surface totale des locaux de bureau à Moscou fait 7-10 millions de mètres carrés, c'est 10% pour les bureaux du standard occidental. Le besoin de la surface pour les bureaux est de 12-13 millions de mètres carrés.

Le marché des bureaux à Moscou a apparu reéllement a la fin des années 80 par le passage de l’economie russe de principes centralises et planifies a ceux du marché.

L'absence de l'offre des bureaux de haute qualite à l'haute demande au debut des années 90 a entraine la croissance rapide des taux de loyer (de 500$ a 1000$ pour un mètre carré par an). Ils sont devenus un de plus hauts dans le monde, en atteignant dans les cas particuliers 1500$-2000 et meme plus. La construction active a diminue un peu la penurie, mais les prix restaient grands (850$ en 1993). En 1994-1995 on a du constater la hausse des taux de loyer. Le deuxieme semestre de l'année 1995 etait caracterise par la reduction du rendement du business (commercial, financier, au secteur tertiaire), la demande solvable des bureaux a commence à se reduire, mais aprés on a observe la chute des taux de loyer.

Par difference aux bureaux du standard occidental, ou la base financiere du marché etait cree exceptionnellement a l'aide de la construction et la reconstruction des batiments, en Russie les bureaux ont apparu par voie du changement de la destination des locaux inhabités (parfois habites) avec l'entretien courant minimal et parfois meme sans ceci. Les consommateurs des tels bureaux des le commencement du passage au marché etaient de nombreuses petites entreprises qui venaient de commencer leur business.

La demande apparue etait vite satisfaite, les taux restaient bas.Les taux etaient limites par les documents specifiques juridiques du bail. Les premiers bailleurs etaient les chefs des institutions publiques (tels que les instituts de recherches scientifiques, les institutions d'etude, les complexes d'exposition et de concert, les hopitaux, et meme parfois les institutions militaires) qui n'avaient pas pour cela de raisons juridiques. Le taux de loyer comprenait deux composants. Un etait fixe au contrat et paye en especes au chef de l'organisation (une bonne issue pour ne pas payer des impôts et s'enrichir).

Plus tard les relations legislatives et juridiques ont etaient reglees. Des 1994 l'état a augmente les taux de loyer, et cela a été reflété aux taux du marché secondaire. En 1996 le Minister du bien d’état a introduit la norme de l'enregistrement du contrat de sous-bail ce qui a aussi contribue a la hausse des taux.

Avant la crise d'aout en1998 les taux des bureaux du standard russe etaient de 700$ dans le Centre pour les locaux repares avec l'entree isolee et la securite assuree et de 400-600$ — pour les locaux non repares. A mesure qu'on s'eloigne du Centre les taux sont reduits jusqu'à 170-200$. Les taux moyens sont entre 250-550$ et restent plus stables. On predit la stratification ulterieure: l'augmentation de la qualite des bureaux tout en gardant les taux, la reconstruction de plus haute classe qui entrainera une certaine hausse des taux, la chute de la demande pour les bureaux de l qualite inferieure et la chute correspondante des taux.

Le deuxieme par sa grandeur marché des locaux inhabités c'est le marché des locaux commerciaux. Il est presente essentiellement par les magasins se trouvant a la propriété privee ou loues par les personnels de travail a la ville. Dans la structure de la demande 80% de demandes sont celles de bail et 20% de l'achat de la propriété.

Au debut des années 90 dans les conditions du rejaillissement de la demande de consommation, le developpement du business de «navette» et l'absence de surfaces commerciales a Moscou ont entraine l'apparition des echoppes de commerce dont la lucrativite pouvait atteindre 10000$ par an. Mais la situation a vite change. D'une part cela a été favorise par les changements dans la structure de la demande au profit des marchandises cheres et des surfaces commerciales de qualite, d'autre part par l'expansion des marchés d'habillement et des marchés en gros et par l'augmentation d'offres de surfaces commerciales.

Le marché des locaux industriels n'est presque pas developpe puisque prenant en consideration la situation reélle on elabore tres peu de nouveaux projets industriels. Cela eclaircit partiellement les raisons du desequilibre dans la structure de l'offre et de la demande. D’habitude on propose de grands locaux industriels d'anciennes usines experimentales, des instituts de recherches scientifiques, des autocombinats e.t.c. de surface de 500 jusqu'à 1000 mètres carrés. En meme temps il y a une grande demande pour les locaux d'une petite surface (de 50 jusqu'à 300 mètres carrés) pour les entreprises de petite production : les boulangeries, les ateliers de confiserie, les ateliers de coûture, les stations de service pour les automobiles e.t.c. Les marchés de l'achat et de la vente ont le caractere episodique, alors on peut pas generaliser parce qu' il n'y a pas encore de chiffres statistiques pour cette section du marché des biens immobiliers.

En réalité la situation au marché des locaux industriels temoigne de l'état de crise du secteur reél de l'economie, en premier lieu de l'industrie. Ainsi à Moscou par suite à la privatisation, d'assez grands paquets d'actions ont été garde dans la propriété de l'état (de controle absolu — 51%,de controle non absolu — 25,5%), qui peuvent donner la possibilite de controler la situation économique. Cependant l'absence du systeme de gestion des paquets d'actions se trouvant à la propriété de l'État, prive en réalité ce dernier de cette possibilite.

Outre cela le statu des entreprises se trouvant à la propriété de l'État reste non regle en terme juridique. Les entreprises d'état fonctionnent toujours selon la Loi de URSS «Sur l'entreprise d'état». Cela amene à ce que telles entreprises sont souvent controle par leur administration, et les moyens du gouvernement federal d' influencer sur leur activité restent tres limites. Mais en réalité les entreprises d'état ont les memes droits juridiques, que celles qui avaient été transformees en sociétés anonymes. L'état ne peut pas obtenir les revenues supplementaires du fonctionnement de la propriété, lui appartenant formellement, puisque il manque de mecanisme efficace pour la direction de la partie du profit des entreprises d'état au budget federal.

Prenant en consideration tout cela la Decision du Gouvernement de FR «Sur la Conception de la gestion du bien d'État et la privatisation dans la Fédération russe» de 09.09.99 ¹1024 semble tres opportune.

Cette decision fait remarquer les aspects negatifs de la gestion des entreprises unitaires.On y souligne la non-conformite de leur activité aux interêts de l'état et nomme les principaux points negatifs de la forme d'organisation juridique de l'entreprise unitaire et de l'institut du droit de la gestion économique.

L'ordre de la cooperation des organinismes divers d'état n'est pas dument reglementé au cours de la realisation des responsabilités du proprietaire qui regardent les biens des entreprises unitaires. Pour les entreprises unitaires la tenue obligatoire des controles periodiques d'audit n'est pas prevue. Sans cela il est plus difficile d'exercer le contrele de leur activité financiere.

La base juridique definissant les buts et les taches de la creation des entreprises unitaires et l'ordre de leur fonctionnement est insuffisante. Elle manque d'un registre complet d' entreprises unitaires, contenant l'information sur leurs fonds de commerce et sur les resultats de leur activité financiere et économique.

Il est note a la Conception, qu'en réalité un grand pouvoir de chefs des entreprises unitaires à l'absence des moyens efficaces, de l'ordre du controle des chefs entraine

à) le virement de certains flots financiers d' entreprises unitaires dans les sociétés intermédiaires creees en vue du changement de la direction des flots financiers. Comme resultat tout le benefice, que les entreprises unitaires pourraient recevoir reste dans ces sociétés

á) La conclusion des contrats accompagnee d'interet vif de la direction de l'entreprise unitaire parce que cela amene à l'exageration artificielle du coût des articles, et parfois meme aux soustractions du bien public e.t.c.

On peut tirer la conclusion sur l'inefficacite du systeme de gestion des entreprises unitaires et la necessite de sa reformation. Il est propose de faire l'estimation de l'activité de toutes les entreprises unitaires et optimiser leur quantite correspondant au nombre, qui est necessaire pour l'execution des buts et des taches, qui ne peuvent pas être realises par les autres objets économiques d'autre forme d'organisation juridique.

Le perfectionnement du systeme de gestion des biens immobiliers doit assurer l'acquisition des buts suivants:

• L'augmentation maximal du rendement des objets des biens immobiliers fedéraux
• L'execution la plus effective par l'état des fonctions sociales en train de l'utilisation des biens immobiliers federaux
• La stimulation aux frais des biens immobiliers du developpement du secteur reél de l'economie, la garantie de l'acces confortable des entrepreneurs vers les objets des biens immobiliers e.t.c.

Pour l'acquisition des buts indiqués on peut proposer plusieurs mesures. Voila quelques uns les plus importants : former le registre complet dås bien immobiliers d'état (la balance immobilier), contenant les caracteristiques de qualite, de coût, les caracteristiques techniques, juridiques des biens immobiliers, y compris les objets de la construction inachevee, assurer l'application absolue du mecanisme de l'estimation de marché à l'utilisation des biens immobiliers, egaliser les taux du loyer perçus pour l'utilisation des biens immobiliers d'état avec les taux formes sur le marché : changer le mécanisme existant de la vente des biens immobiliers qui admettant l'acquisition des objets aux prix bas.

La Conception propose les mesures qui assureront la realisation des buts de la politique d'État dans la privatisation du bien d'État, l'augmentation de l'efficacité du fonctionnement des entreprises russes et du secteur économique au total. Ca devrait être les mesures suivantes:

• Le different traitement de la privatisation des entreprises en fonction de leur rendement. Les entreprises haut remuneratrices seront privatisees compte tenu de leur prix reél rapprochee au maximum du taux mondial. A notre avis ce criterium n'est pas tout à fait exact, il serait mieus d' utiliser le criterium du revenu suppose de marché;
• La vente a prix minimal des entreprises peu remuneratrices aux proprietaires effectifs qui accompliraient les obligations d'investissements et sociales devant l'entreprise et l'état. L'etude plus soigneuse de ce point est obligatoire;
• L'elargissement des moyens de la privatisation;
• L'acceptation des decisions de privatisation à la base de l'analyse meticuleuse des plans à long terme, presentés par les investisseurs potentiels du developpement des entreprises, la conclusion des contrats de privatisation qui doivent regler en detail les obligations d'investisseur;
• Le renforcement de la tendance sociale de la privatisation. À l'acceptation des decisions sur la privatisation du bien d'État il est necessaire de prendre en consideration les consequences sociales de la privatisation y compris les questions du developpement social des entreprises et des territoires privatises, de la protection de l'environnement et de la sante des citoyens.

Malgre l'insertion à «la Conception de la gestion du bien d'État et de la privatisation dans la FR» des questions sur le renforcement de la tendance sociale, cette question importante nous semble insuffisamment etudiee (vous pouvez trouver un apercu detaillee a ce sujet dans le numero suivant de la revue).

La distribution gratuite ou presque gratuite (selon le coût residuel) des objets de la privatisation a enrichi des representants particuliers des structures imperieuses et du corps directorial vendant ces objets ou les donnant au bail selon les prix courants. L'état n'a pas recu toutes les ressources necessaire pour la realisation de la reorganisation structurale de l'economie.

L'absence de la base legislative socialement orientee et de la base fiscale permet aux propriétaires qui ont les surplus de la place habitee ou(et) inhabité obtenir les revenus non gagnes des biens immobiliers non crees par eux.

Les revenus des biens surpassent aux dizaines et aux centaines de fois les revenus de travail de la plupart des gens. Prenant en consideration les revenus bas de ces derniers (qui peuvent s'assurer à peine le minimum vital de chaque membre de la famille), les causes de l'attitude negative envers le travail productif des jeunes et les causes de la croissance de la criminalite dans le pays deviennent claires.