Die Zeitschrift "Die rechtliche Regelung des Immobilienmarktes".

¹2-3 (3-4) 2000

"Praktische Aspekte der staatlichen Registrierung der Hypothek".

M.G. Piskunowa, Lehrstuhlleiterin an der Russischen Institut der Staatsregistratoren beim Justizministerium der Russischen Föderation

Das föderale Gesetz vom 16. Juli 1998 ¹102-ÔÇ "Über Hypothek (Immobilienverpfändung)" (weiter das Gesetz über Hypothek genannt) beinhaltet die prozessualen Normen, die die Ordnung der Handlungen bestimmen, die für den Abschluß der Verträge über die Hypothek notwendigen sind, u.z. die notarielle Beglaubigung und die staatlichen Registrierung. Die Verordnung der Regierung der Russischen Föderation vom 11. Januar 2000 ¹28 "Über Maßnahmen für die Entwicklung der hypothekarischen Wohnungskreditgewährung in der Russischen Föderation" billigte das Konzept der Entwicklung des Systemes der hypothekarischen WohnungskreditgewÜber Maßnahmen für die Entwicklung der hypothekarischen Wohnungskreditgewährung in der Russischen Föderation" billigte das Konzept der Kreditorganisationen auf dem Markt der hypothekarischen Wohnungskredite dargelegt, einschließlich der Präzisierung des Verfahrens der Registrierung der Rechte und der Geschäfte für die Hypothek der Wohnräume, wofür das Justizministerium der Russischen Föderation methodische Materialien für die Ordnung der Registrierung der Hypothek vorbereiten muß, die kraft des Gesetzes oder des Vertrages entsteht, sowie für die Ordnung der Registrierung des Wechsels des Pfandgläubigers in Zusammenhang mit dem Übergang der Rechte der Forderung nach den hypothekarischen Krediten. Die Rechtsanwendungspraxis der Justizanstalten für die staatliche Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen (weiter die Justizanstalt genennt) bestimmte eine Reihe von Fragen, die nicht nur durch die methodischen Materialien des Justizministeriums der Russischen Föderation, sondern auch durch die normativen Akten der staatlichen Registrierung geregelt werden müssen.

Das wichtigste Problem der staatlichen Registrierung der Hypothek ist die Bestimmung des Objektes der Registrierung. Was muß man registrieren: Verpfändungsvertrag, Verpfändungsrecht oder Belastung der Sachenrechte des Verpfänders?

Wie Artikel 131 GÊ der Russischen Föderation bestimmt, unterliegen der staatlichen Registrierung: Sachenrechte auf Immobilien, Einschränkungen (Belastungen) dieser Rechte, sowie Geschäfte mit Immobilien. Die Einschränkung der Sachenrechte ist ein Rechtsverhältnis, bei dem mit dem Recht der Person, zugunsten der es eine Einschränkung gibt, oder mit dem Recht eines unbeschränkten Kreises der Personen eine Pflicht des Subjektes des Sachenrechtes, das der Besitzer der Immobilien ist, verbunden ist. Die Einschränkungen (Belastungen) können verschiedene rechtliche Herkunft haben. Die Einschränkungen der Rechte bewirken die Sachenrechte anderer Personen auf Immobilien (Servitut, Recht auf die Nutzung eines Wohnraumes seitens der darin wohnenden Familienangehörigen des Besitzers), auf Geschäfte (Pacht, Hypothek, Treuhandverwaltung), auf Gewaltakten (Beschlagnahme, Verbot in bezug auf die Nutzung des Eigentums), sowie auf andere Rechtstatsachen, mit denen das Gesetz die Entstehung einer Einschränkung (Belastung) verbindet. Zur Zahl solcher Rechtstatsachen gehört auch die Entstehung der Verpfändung kraft des Gesetzes beim Inkrafttreten der darin erwähnten Bedingungen.

Abgesehen vom Hinweis im Punkt 1 Artikel 131 GÊ der Russischen Föderation auf die Notwendigkeit der staatlichen Registrierung der Hypothek neben einer Reihe von Sachenrechten, sowie auf die Diskussion über die sachenrechtliche Natur der Verpfändung, ist die Hypothek als Immobilienverpfändung nach der Meinung von angesehenen Wissenschaftlern, ein Obligationsrecht. Das Verpfändungsrrecht gibt dem Kreditor eine Möglichkeit, die Befriedigung seiner Forderungen aus dem Preis des verpfändeten Eigentums zu erzielen, aber er darf den Verpfändungsgegenstand in den Besitz direkt nicht bekommen. Zum grundlegenden Argument zugunsten der Obligationsnatur der Hypothek wird die Tatsache, daß Immobilien vom Verpfänder weiter genutzt werden und sie in seinem Besitz bleiben (Punkt 1 Artikel 338 GÊ der Russischen Föderation), der Pfandgläubiger bekommt die Rechte des Besitzes von der Sache nicht, und beim Verlust des Verpfändungsgegenstandes erlöscht das Verpfändungsrecht nicht (Punkt 2 Artikel 345 GÊ der Russischen Föderation) 1.

Wie bekannt, entsteht die Verpfändung infolge eines Vertrages oder kraft des Gesetzes (Punkt 3 Artikel 334 GÊ). Es ist nicht notwendig, das "Verpfändungsrecht" des Pfandgläubigers zu registrieren, da das Recht auf die Zwangsvollstreckung bei ihm nur im Falle der Nichtausführung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung entsteht. Der Pfandgläubiger kann auch von diesem Recht keinen Gebrauch machen. Aber nach der Entstehung ist die Hypothek eine Einschränkung und Belastung des Sachenrechtes des Verpfänders. Der einschränkende Charakter der Hypothek besteht in der Unmöglichkeit der Verfügung über das verpfändete Eigentum ohne Zustimmung des Pfandgläubigers, und der belastende Charakter der Hypothek besteht in der Erhaltung der Regeln der Hypothek beim Übergang der Rechte auf das verpfändete Eigentum an eine andere Person (Punkt 1 Artikel 37, Artikel 38 des Gesetzes über Hypothek). Deshalb, ausgehend vom Artikel 131 G Rechte auf das verpfändete Eigentum an eine andere Person (Punkt 1 Artiänkung (Belastung) in der Einheitlichen Staatlichen Liste der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen (weiter die Einheitliche Liste genannt) registriert werden.

Dabei sieht Punkt 3 Artikel 339 GÊ vor, daß der Vertrag uber die Hypothek ordnungsgemaß dem Gesetz, das die Registrierung der Geschäfte mit dem entsprechenden Eigentum bestimmt, registriert werden muß. Artikel 10 des Gesetzes über Hypothek bestimmt die Notwendigkeit der staatlichen Registrierung des Vertrages als eine notwendige Bedingung seines Abschlusses. Im Kapitel IV des Gesetzes geht es um die staatliche Registrierung der Hypothek ohne Hinweis auf ein Objekt der Registrierung (Geschäft oder Belastung). Die Registrierung der Hypothek wird durch die Eintragung nach den Regeln der Führung der Einheitlichen Staatlichen Liste der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen realisiert, die durch die Verordnung der Regierung der Russischen Föderation vom 18. Februar 1998 ¹219 (weiter Regeln genannt) bestätigt wurde. Gemäß Punkten 47-49 der Regeln wird die Eintragung in Unterabschnitt III erledigt, der für die Eintragung bezüglich der Einschränkungen (Belastungen) vorbestimmt ist, und zwar in Teil III-2 (Eintragungen bezüglich der Hypothek) mit Angabe vom Datum und vom Umfang der Verpflichtung, die durch die Verpfändung gesichert ist. Wie es im Punkt 43 der Regeln vorgesehen ist, dienen zur Quelle der Angaben für die Eintragung der Einschränkungen die der obligatorischen staatlichen Registrierungen unterliegenden Verträge und anderen Dokumente, die als Voraussetzung der Entstehung der Einschränkungen (Belastungen) fungieren. Auf solche Weise geht es bei der Entstehung der vertragsmäßigen Verpfändung um die Registrierung eines Geschäftes. Das Vorhandensein in der Einheitlichen Liste der Eintragung der Hypothek bezeugt die Registrierung des Verpfändungsvertrages und gleichzeitig die Belastung der Rechte des Verpfänders durch die Hypothek.

Da der Vertrag, der der staatlichen Registrierung unterliegt, nach der Registrierung (Punkt 3 Artikel 433 GÊ) als abgeschlossen gilt, entsteht bei dem Pfandgläubiger das Verpfändungsrecht gemäß Punkt 1 Artikel 341 Gäubiger das Verpfändungsrecht gemäß Punkt 1 Artikel 341 GÊ und Punkt 1 Artikel 11 des Gesetzes über die Hypothek. Die doppelte Registrierung der Hypothek als Verpfändungsvertrag und als Verpfändungsrecht ist nicht notwendig. Laut Punkt 77 der Regeln wird die erledigte staatliche Registrierung des Geschäftes mittels des Stempels der Registrierungsaufschrift auf dem Vertrag über die Hypothek mit Angabe vom Datum und von der Nummer der Registrierung bescheinigt. Punkt 73 der Regeln sieht vor, daß der Pfandgläubiger bei der Registrierung der Hypothek einen Schein bekommt. Aber laut Punkt 1 Artikel 14 des Föderalen Gesetzes vom 21. Juli 1997ã. ¹ 122-ÔÇ "Über die staatliche Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen" (weiter das Gesetz der Registrierung der Rechte genannt) wird mit dem Zeugnis die erledigte staatliche Registrierung der Entstehung und des Überganges der Rechte bescheinigt, und die Durchführung der staatlichen Registrierung der Verträge und anderer Geschäfte wird mittels der Verrichtung einer speziellen Registrierungsaufschrift auf dem Dokument, das den Inhalt des Geschäftes zum Ausdrück bringt, bescheinigt. Gemäß Artikel 22 des Gesetzes über die Hypothek vollzieht sich die Bescheinigung der staatlichen Registrierung der Hypothek auch mittels der Registrierungsaufschrift auf dem Vertrag. Wenn es im Vertrag über die Hypothek vorgesehen ist, können die Rechte des Pfandgläubigers durch einen erforderlichen Pfandschein bescheinigt. Da nicht das Verpfändungsrecht, sondern das Geschäft, u.z. der Vertrag über die Hypothek registriert wird, darf die Registrierung der Hypothek nicht mittels des Zeugnisses über die staatliche Registrierung des Rechtes bescheinigt werden. Außerdem ist der Verpfänder berechtigt, wie es Punkt 1 Artikel 29 des Gesetzes über die Registrierung der Rechte vorsieht, einen Antrag für die Registrierung der Hypothek zu stellen, aber das Verpfändungsrecht entsteht beim Pfandgläubiger, dem gemäß den Regeln einen Schein gegeben wird. Das bedeutet, daß die beiden Seiten die Anträge stellen sollen. Man muß sagen, daß in diesem Teil Punkt 73 der Regeln Artikeln 14, 29 des Gesetzes der Registrierung der Rechte und Artikel 22 des Gesetzes über die Hypothek widerspricht. Auf solche Weise werden die Rechte des Pfandgläubigers durch den Vertrag über die Hypothek mit dem Stempel der Aufschrift über die staatliche Registrierung des Geschäftes oder des Pfandscheines bescheinigt. Die Seiten sind auch berechtigt, einen Auszug über die Registrierung der Hypothek zu bekommen, den man zum Preis, der für die Bereitstellung der Information der Einheitlichen Liste bestimmt wird, erhalten kann.

Wenn gemäß den Forderungen Punktes 3 Artikels 340 GÊ gleichzeitig mit der Hypothek eines Gebäudes oder einer Errichtung nach demselben Vertrag ein Grundstück oder sein Teil, der das Objekt funktionstüchtig versorgt, verpfändet wird, müssen die Angaben über die Hypothek in die beiden Teile der Einheitlichen Liste, die für das Grundstück und für das Gebäude gebildet wurden, beigetragen sein. Die Angaben werden unter einer Registrierungsnummer eingetragen, da ein Geschäft, u.z. ein Vertrag über die Hypothek registriert wird. Dementsprechend wird die Registrierung bezahlt, u.z. es wird die Registrierung nur eines Geschäftes (und nicht einiger Rechte) bezahlt.

Doch enthält Artikel 11 des Gesetzes über die Hypothek die Regel, die sich vom Artikel 341 G341 G Doch enthält Artikel 11 des Gesetzes über die Hypothek die Regel, die sich vom Artikel 341 GÊ unterscheidet: im Falle der Entstehung der Verpflichtung, die durch die Hypothek gesichert ist, entsteht nach dem Abschluß des Vertrages über die Hypothek das Verpfändungsrecht nach nach der Entstehung dieser Verpflichtung. Das Eigentum, das hypothekenvertragsmäßig verpfändet ist, gilt nach der Entstehung des Pfandrechtes als durch die Hypothek belastet. Daraus folgt, daß die Tatsache des Abschlusses und der staatlichen Registrierung des Vertrages über die Hypothek die Belastung der Rechte auf Immobilien nicht bewirkt, wenn es keine durch die Verpfändung gesicherte Grundverpflichtung entstanden ist. Zum Beispiel ist der Darlehensvertrag ein realer Vertrag und er gilt nach der Geldübergabe als abgeschlossen (Artikel 807 G807 Ggsmäßig verpfändet ist, gilt nach der Entstehung des Pfandrechtes als durch die Hypothek belastet. Daraus folgt, daß die Tatsache des Abschlusses und der staatlichen Registrierung des Vertrages über die Hypothek die Belastung der Rechte auf Immobund die Belastung des Eigentums durch die Hypothek nach der Geldübergabe vom Darlehensgeber, und nicht nach der staatlichen Registrierung des Vertrages über die Hypothek. In diesem Fall kann man den Vertrag als abgeschlossen anerkennen, aber es entsteht keine Hypothek als Belastung. Ausgehend davon, daß der Gesetzgeber die Entstehung der Hypothek als Belastung später, also nach dem Abschluß des Vertrages über die Hypothek zuläßt, ergibt es sich, daß bei der Entstehung der Hypothek infolge des Vertrages das Geschäft, u.z. der Vertrag über die Hypothek zuerst registriert wird, und erst dann wird direkt die Hypothek registriert, dabei muß gemäß Punkt 2 Artikel 20 des Gesetzes über die Hypothek das Dokument, das die Entstehung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung bestätigt, vorgestellt werden.

Bei der "doppelten" Registrierung der Hypothek, u.z. des Vertrages, und dann der Belastung durch die Hypothek entsteht die Frage: welche Rechte des Pfandgläubigers werden durch den registrierten Vertrag über die Hypothek bestätigt? Es ergibt sich, daß die rechtlichen Folgen der Registrierung des Vertrages über die Hypothek von den Handlungen der Seiten nach der Grundverpflichtung abhängen: das Pfandrecht nach der allgemeinen Regel entsteht nach der Registrierung des Verpfändungsvertrages, aber wenn der Schuldner beweisen kann, daß seine Verpflichtung gegenüber dem Pfandgläubiger als Kreditor nicht entstanden ist, bestätigt die Eintragung der Registrierung des Vertrages, sowie der Registrierungsstempel auf dem Vertrag das Vorhandensein der Hypothek nicht. Solche Situation widerspricht dem grundlegenden Prinzip der staatlichen Registrierung, das im Punkt 1 Artikel 2 des Gesetzes der Registrierung der Rechte verankert ist, das ist das Prinzip der Richtigkeit, laut dessen die staatliche Registrierung ein einziger Beweis des Vorhandenseins des registrierten Rechtes und des Geschäftes ist. Es ist klar, daß nach der staatlichen Registrierung des Vertrages über die Hypothek der Verpfänder über das verpfändete Eigentum ohne Zustimmung des Pfandgläubigers nicht verfügen darf, selbst wenn keine Grundverpflichtung entstanden ist und das Eigentum noch nicht durch die Hypothek belastet ist. In diesem Sinn stellt die dispositive Norm Punktes 1 Artikels 37 des Gesetzes über die Hypothek als Verbot der Verfügung über das verpfändete Eigentum ohne Zustimmung des Pfandgläubigers eine durch das Gesetz bestimmte wichtige Bedingung des Vertrages über die Hypothek dar, die für den Verpfänder nach der staatlichen Registrierung des Geschäftes, und nicht nach der staatlichen Registrierung der Belastung durch die Hypothek verbindlich wird. Auf solche Weise führt nur schon die Registrierung des Vertrages über die Hypothek zur Einschränkung des Rechtes des Verpfänders, wodurch sie die Interessen des Pfandgläubigers sichert.

Es gibt aber eine andere Frage u.z., ob der Pfandgläubiger berechtigt ist, eine Zwangsvollstreckung zwecks der Hypothek zu eröffnen, wenn es nur das Geschäft u.z. der Vertrag über die Hypothek registriert ist und die Hypothek als Belastung nicht registriert ist? Welche Folgen führt das Nichtvorhandensein von der Registrierung der Belastung durch die Hypothek herbei, wenn nur der Verpfändungsvertrag registriert ist? Die Zwangsvollstreckung ins verpfändete Eigentum vollzieht sich nur im Falle der Nichtausführung oder der unrichtigen Ausführung der Grundverpflichtung. Es ist zweifelhaft, daß die Befriedigung der gesetzlichen Forderungen den Pfandgläubiger beim Vorhandensein vom registrierten Verpfändungsvertrag nur im Falle der "doppelten" Registrierung und der Hypothek an und für sich möglich ist. Es ist auch unwahrscheinlich, daß sich der Verpfänder nach der Registrierung des Verpfändungsvertrages zum zweiten Mal an die Justizanstalt mit einem Antrag für die Registrierung der Hypothek anwenden und das Dokument über die Entstehung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung beifügen und noch einmal die Ausgaben für die staatliche Registrierung tragen wird. Solche Dokumente können vom Pfandgläubiger vorgelegt werden, aber Artikel 29 des Gesetzes der staatlichen Registrierung und Artikel 20 des Gesetzes über die Hypothek sehen es nicht vor.

Die gestellten Fragen zeigen das grundlegende Problem der Anwendung der gesetzgebenden Normen der staatlichen Registrierung. Welche Geschäfte unterliegen der staatlichen Registrierung: alle Geschäfte mit Immobilien, oder die Geschäfte, die nur im Bürgerlichen Gesetzbuch als die Geschäfte, die der staatlichen Registrierung unterliegen, angegeben sind, oder die Geschäfte, die Einschränkungen (Belastungen) der Rechte auf Immobilien bewirken? Wenn das unregistrierte Sachenrecht auf Immobilien als entstanden nicht gilt (Artikel 8 GÊ) und das Geschäft, das zu registrieren ist, aber nicht registriert wurde, als ein nichtiges Geschäft gilt (Artikel 165 Gäft, das zu registrieren ist, aber nicht registriert wurde, als ein nichtiges Geschäft gilt (Artikel 165 Gilien als entstanden nicht gilt (Artikel 8 Gterliegen der staatlichen Registrieräzisierung der Abfassungen der Normativakten, die die staatliche Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen regeln, erforderlich ist.

Doch kann man zur Zeit sagen, daß es in der entstandenen Praxis der hypothekarischen Sicherung der Rückgabe der Bankkredite genug ist, nur die staatliche Registrierung des Pfandgeschäftes zu durchzuführen, die mittels des Registrierungsstempels auf dem Vertrag über die Hypothek bescheinigt wird. Der Kreditvertrag ist ein Konsensualgeschäft, deshalb entsteht beim Darlehensnehmer die Verpflichtung, den Kredit zur durch den Vertrag bestimmten Frist zurückzugeben, nach dem Vertragsabschluß, was von der Tatsache des Erhaltens des Kredites nicht abhängt. Zur staatlichen Registrierung wird gemäß Artikel 20 des Gesetzes über die Hypothek der notariell bescheinigte Verpfändungsvertrag und der Kreditvertrag vorgelegt, nach der Registrierung der Hypothek gilt der Verpfändungsvertrag als abgeschlossen, und das Eigentum gilt als durch die Hypothek belastet. Eintragung der Verpfändung kraft des Gesetzes

Bei der Registrierung der Hypothek, die infolge der Bedingungen entsteht, die das Gesetz vorsieht, kann man über die Registrierung der Belastung sprechen. Die Verpfändung entsteht in folgenden Fällen kraft des Gesetzes:

Unter Berücksichtigung der Besonderheiten der Erwerbung der Rechte auf Immobilien kann man die vorliegenden Fälle durch eine Bemerkung ergänzen, daß die Verpfändung kraft des Gesetzes nach der staatlichen Registrierung des Eigentumsrechtes des Käufers des Eigentums, der als Verpfänder fungiert, - des Käufer und des Zahlers der Rente entsteht. In diesem Fall hat die Hypothek eine andere Herkunft, die sich von der vertragsmäßigen Herkunft unterscheidet. Die Verpfändung entsteht auf Grund des Gesetzes beim Inkrafttreten der darin angegebenen Bedingungen, und nicht infolge des Abkommens zwischen den Seiten und der Akte der staatlichen Registrierung der Hypothek.

Punkt 1 Artikel 77 des Gesetzes über die Hypothek und Punkt 5 Artikel 488 G Punkt 1 Artändung sind dispositive Normen kraft des Gesetzes, die Seiten sind berechtigt, im Kaufvertrag durch ihr Abkommen die vorliegende Verpfändung aufzuheben. Aber dadurch verliert der Verkäufer oder die Bank die durch das Gesetz vorgesehene Sicherung seiner Forderungen freiwillig. Dabei entsteht keine Verpfändung kraft des Gesetzes, wenn es im Kaufvertrag vorgesehen ist, daß sich der Verkäufer das Eigentumsrecht bis zur vollen Bezahlung des Eigentums vom Käufer vorbehält (Artikel 491 GÊ). Im Unterschied zum Kaufgeschäft hat die Norm der Entstehung der Verpfändung des Eigentums, das gegen Auszahlung der Rente übergeben ist, einen Zwangscharakter und kann nicht durch das Abkommen der Seiten aufgehoben werden.

Falsch ist die Meinung, daß die Kaufverträge auf Kredit, auf Grund deren die Verpfändung infolge des Gesetzes entsteht, der obligatorischen notariellen Beglaubigung unterliegen, oder es der Abschluß eines notariell bescheinigten zusätzlichen Abkommens über die Hypothek notwendig ist. Die notarielle Beglaubigung, sowie die staatliche Registrierung, ist für die Entstehung der vertragsmäßigen Verpfändung notwendig. Laut Artikel 10 des Gesetzes über die Hypothek soll Vertrag über die Hypothek obligatorisch bescheinigt und registriert werden. Der Hinweis auf Punkt 2 Artikel 1 des Gesetzes über die Hypothek, laut dem man in bezug auf die Verpfändung, die kraft des Gesetzes entsteht, die Regeln der Verpfändung, die infolge des Vertrages entsteht, anwenden soll, ist in diesem Fall unrechtmäßig. Es geht um eine identische rechtliche Regelung der entstehenden Pfandbeziehungen, und nicht um identische Forderungen in bezug auf die Entstehung der Verpfändung. Die Verpfändung kraft des Gesetzes beim Kaufsgeschäft entsteht unter der Bedingung der Bezahlung auf Kredit und nach der Übergabe der Pfandsache, dabei muß die Form des Vertrages den Forderungen, die an den Kaufvertrag gestellt werden, und nicht dem Vertrag über die Hypothek entsprechen.

Bei der Entstehung der Verpfändung kraft des Gesetzes wird in die Einheitliche Liste nach der Registrierung des Rechtes des Käufers oder des Zahlers der Rente die Angaben über die Hypothek (in Teil III-2) eingetragen, die auf die Belastung des Eigentumsrechtes hinweist. Als Pfandgläubiger werden der Verkäufer oder der Empfänger der Rente angegeben. Die vorliegende Eintragung soll vom Registrator selbständig ohne Antrag für die Registrierung der Verpfändung seitens des Verpfänders (des Käufers oder des Zahlers der Rente) und ohne zusätzliche Bezahlung für die Registrierung der Hypothek erledigt werden, da diese Einschränkung kraft des Gesetzes entsteht (wenn es doch im Kaufvertrag nicht vorgesehen ist, daß es keine Verpfänddung bei der Stundung der Zahlung entsteht). Im Zeugnis über die Registrierung des Eigentumsrechtes, das dem Käufer oder dem Zahler der Rente gegeben wird, wird in der Spalte "Eineschränkungen (Belastungen) des Rechtes" das Vorhandensein der Belastung angegeben. Als Bestätigung der Registrierung der Verpfändung sind der Verkäufer und der Empfänger der Rente berechtigt, einen Auszug aus der Einheitlichen Liste (zu einem Zusatzpreis) zu bekommen. Die Pfandaufzeichnung, die auf Grund des Kaufvertrages auf Kredit eingetragen ist, wird auf Grund des gemeinsamen Antrages des Verkäufers und des Käufers nach der vollen Bezahlung des Eigentums getilgt. Die Aufzeichnung über die Verpfändung wird auf Grund des Vertrages der Rente nach dem Erlöschen der Verpflichtungen bezüglich der Zahlung der Rente getilgt (die Annullierung des Vertrages oder der Todes des Empfängers der lebenslanen Rente).

Die Registrierung der Verpfändung, die laut Punkt 1 Artikel 77 des Gesetzes über die Hypothek im Falle der Erwerbung eines Wohnhauses auf Kredit einer Bank entsteht, hat ihre Besonderheiten. Wenn im Kaufvertrag die Quelle der Mittel für die Bezahlung des Eigentums nicht erwähnt ist, kann die Justizanstalt selbständig die Pfandaufzeichnung zugunsten der Bank, die den Kredit gewährte, nicht beitragen. Es kann nach dem Antrag des Käufers als Verpfänders gemacht werden. Zur Eintragung der Pfandaufzeichnung sind die Dokumente, die Angaben über die Bank, die als Pfandgläubiger fungiert, enthalten, notwendig (Vollname, Identifikationsnummer, Adresse, Angaben der Registrierung der juristischen Person), sowie der Kreditvertrag als Dokument-Voraussetzung. Aber der Käufer, der einen Kredit bekommen hat, kann die Bezahlung des Eigentums aus seinen eigenen Mitteln oder mittels anderer Kredite erledigen, aber den Antrag für die Registrierung der Verpfändung nicht einreichen. Also, sogar beim Vorhandensein vom Antrag der Bank, die als Kreditor fungiert, für die Registrierung der Verpfändung, aber ohne Antrag des Verpfänders ist die Registrierung der Verpfändung problematisch. Die Schwierigkeiten ruft auch die Bestimmung des Momentes der Entstehung der Verpfändung, u.z. nach der staatlichen Registrierung des Kaufvertrages hervor. Im Momentt der Registrierung des Vertrages und vor der Registrierung des Rechtsüberganges fungiert der Verkäufer von Immobilien als ihr Besitzer. Es ergibt sich, daß er als Verpfänder fungiert, und seine Wohnung ist verpfändet zur Sicherung der ihm unbekannten und fremden Verpflichtung - der Verpflichtung des Käufers bezüglich der Kreditrückzahlung an die Bank. Außerdem fungiert der Verkäufer selbst auf Grund des Kaufvertrages als Kreditor im Teil der Forderungen, die an den Käufer gestellt werden. Meistenfalls geht das Eigentumsrecht nach der Bezahlung des Preises von Immobilien zum Käufer über, deshalb wäre es logischer, anzunehmen, daß die Verpfändung kraft des Gesetzes nicht nach der Registrierung des Kaufvertrages entsteht, sondern nach der Registrierung des Rechtsüberganges zum Käufer, der also zum Verpfänder als Schuldner nach dem Kreditvertrag wird.

Laut dem Konzept der Entwicklung des Systemes der hypothekarischen Wohnungskreditgewährung kann die Sicherung des Kredites durch einen dreiseitigen Kaufvertrag (durch einen Mischkaufvertrag) unter Teilnahme des Verkäufers, des Käufers und des Kreditgebers erledigt werden. Wenn man den vorliegenden Vertrag als Einschaltung eines Abkommens über die Hypothek in den Vertrag, der eine durch die Hypothek gesicherte Verpflichtung enthielt, betrachtet, muß er gemäß Punkt 3 Artikel 10 des Gesetzes über die Hypothek notariell bescheinigt und registriert werden. Aber im Falle des Abschlusses des dreiseitigen Kaufvertrages unter Teilnahme der Bank, die als Kreditor fungiert, auf Grund dessen der Verkäufer das Geld nicht vom Käufer bekommt, sondern von der Bank, entsteht nicht eine vertragsmäßige Verpfändung, sondern die Verpfändung kraft des Gesetzes. Dementsprechend unterliegt der vorliegende dreiseitige Kaufvertrag der obligatorischen notariellen Beglaubigung nicht, was es zuläßt, die Ausgaben für die Erledigung des hypothekarischen Kredites wesentlich zu verringern. Für die staatliche Registrierung kann der Kreditvertrag zwischen der Bank und dem Käufer des Wohnhauses zusätzlich vorgelegt werden. Die Justizanstalt registriert den Kaufvertrag und gleichzeitig trägt die Aufzeichnung über die Verpfändung zugunsten der Bank laut Punkt 1 Artikel 77 des Gesetzes über die Hypothek ein. Zum Verpfänder wird nicht der Käufer als Schuldner nach dem Kreditvertrag, sondern eine Drittperson, u.z. der Verkäufer, deshalb ist es zweckmäßig, im Vertrag auf die Entstehung der Verpfändung kraft des Gesetzes nach der Registrierung des Vertrages hinzuweisen. Die Interessen des Verkäufers können durch die Bedingung des Kaufsvertrages über den Übergang des Besitzrechtes auf die Wohnung zum Käufer nach der vollen Bezahlung des Kaufpreises von der Bank gesichert werden. Nach der Ausführung dieser Bedingung wird der Besitzrechtsübergang zum Käufer registriert, dabei ist die Verpfändung laut Artikel 353 GÊ der Bank vorbehalten. Zum Verpfänder wird der Käufer, und die Justizanstalt soll die Veränderungen in die Aufzeichnung über die Verpfändung kraft des Gesetzes eintragen.

Punkt 1Artikel 77 des Gesetzes über die Hypothek kann zur Entstehung der doppelten Verpfändung auf ein Objekt führen. Wenn zum Beispiel im Kaufvertrag auf Kredit der Bank die Stundung der Zahlung nach dem Rechtsübergang zum Käufer vorgesehen ist, entstehen kraft des Gesetzes zwei Verpfändungen - zugunsten des Verkäufers zur Sicherung der Verpflichtungen in bezug auf die Bezahlung des Preises und zugunsten der Bank zur Sicherung der Verpflichtungen in bezug auf die Kreditrückzahlung. Die Regeln der vorangehenden und künftigen Hypothek sind für die Verpfändungen auf Grund der Verträge, nicht für die Verpfändungen auf Grund des Gesetzes gültig. Es ist klar, daß die Normen der vertragsmäßigen und verpfändungsmäßigen Beziehungen bei der hypothekarischen Kreditgewährung einer eingehenderen Abfassung bedürfen.

Eine wesentliche Besonderheit der staatlichen Registrierung der Hypothek ist die Notwendigkeit einer Vorregistrierung des Sachenrechtes des Verpfänders zwecks der Verpfändung, einschließlich des Rechtes, das vor dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Registrierung der Rechte entstand. Die vorliegende Forderung sieht Punkt 2 Artikel 6, Punkt 2 Artikel 13, Punkt 1 Artikel 29 des Gesetzes vor. Außerdem sollen im Vertrag laut Punkt 2 Artikel 9 des Gesetzes über die Hypothek das Recht erwähnt werden, infolge dessen das Eigentum dem Verpfänder gehört, und der Name des Organes der staatlichen Registrierung der Rechte auf Immobilien, das dieses Recht des Verpfänders registrierte. Über die Kompetenzen der Übergabe des Eigentums in die Verpfändung verfügen die Besitzer und die Subjekte des Rechtes der wirtschaftlichen Leitung. Dementsprechend soll vor der Registrierung der Hypothek in der Einheitlichen Liste das Eigentumsrecht des Verpfänders oder das Recht der wirtschaftlichen Leitung des Verpfänders, u.z. eines staatlichen oder kommunalen Einheitsbetriebes registriert werden. Da gemäß dem Vertrag über die Hypothek eines Gebäudes oder einer Errichtung ein Grundstück oder sein Teil, der sich dort befindet, gleichzeitig verpfändet werden kann (Artikel 69 des Gesetzes über die Hypothek) übergeben sein soll, soll auch das Eigentumsrecht auf dieses Grundstück vorläufig registriert werden. Wenn das Grundstück dem Verpfänder auf dem Recht der ständigen (fristlosen) Nutzung oder lebenslangen Erbbesitzes gehört, wird dieses Grundstück nicht verpfändet, und die Registrierung der früher entstandenen Rechte auf dieses Grundstück ist nicht erforderlich. Wenn der Verpfänder als Pächter des Grundstückes fungiert, wird mit dem Gebäude auch das Recht der Pacht der Böden verpfändet. In diesem Zusammenhang entsteht das Problem der staatlichen Registrierung der Verpfändung des Pachtrechtes.

Im Gesetz der Russischen Föderation "Über Verpfändung" wurde die Verpfändung der Pachtrechte als Hypothek nicht betrachtet. Aber nach dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Hypothek wendet man die Regeln der Hypothek der Immobilien zur Verpfändung der Rechte der Pacht von Immobilien an, da das föderale Gesetz nichts anderes vorsieht und es dem Wesen der Pachtbeziehungen nicht widerspricht (Punkt 5 Artikel 5). Punkt 2 Artikel 9 des Gesetzes betrachtet die Hypothek so, als wenn der Gegenstand der Hypothek das Pachtrecht wäre, sollte das gemietete Eigentum im Vertrag ebenso bestimmt werden, als ob es der Gegenstand der Hypothek wäre. Dabei ist die Notwendigkeit der staatlichen Registrierung der Verpfändung des Pachtrechtes nicht unstreitbar, da die Verpfändung der Pachtrechte vom Pächter die Sachenrechte des Vermieters auf Immobilien nicht belastet. Doch enthalten die Forderungen nach der staatlichen Registrierung des Vertrages über die Hypothek, die Artikel 10 des Gesetzes vorsieht, keine Ausnahmen für die Verpfändung der Pachtrechte. Deshalb unterliegen die Verträge über die Verpfändung der Immobilienpachtrechte der staatlichen Registrierung in der Ordnung, die für die Registrierung der Verträge über die Hypothek vorgesehen ist. Es ist klar, daß die Registrierung der Verpfändung des Pachtrechtes den Verkauf (die Zession) des Immobilienpachtrechtes ohne Zustimmung des Pfandgläubigers verhindern soll. Für die Registrierung der Verpfändung der Pachtrechte soll ein Einverständnis des Vermieters zusätzlich vorgelegt werden (wenn es im Pachtvertrag nichts anderes bestimmt ist) und vielleicht ein Einverständnis des Besitzers oder des Subjektes des Rechtes der wirtschaftlichen Leitung des gemieteten Eigentums gemäß den Forderungen Punktes 4 Artikels 6 des Gesetzes über die Hypothek und Punktes 3 Artikels 335 GÊ.

Die staatliche Registrierung der Verpfändung des Pachtrechtes ist mit der Notwendigkeit verbunden, die Pacht, deren Recht vom Verpfänder verpfändet wird, in der Einheitlichen Liste vorläufig zu registrieren. Ausgehend vomPunkt 2 Artikel 9 des Gesetzes über die Hypothek wird diese Registrierung vor der notariellen Beglaubigung des Verpfändungsvertrages realisiert, und im Vertrag sollen die Angaben über die erledigte staatliche Registrierung vorhanden sein. Aber die Registrierung der Pacht wird nur nach der Registrierung der Sachenrechte des Vermieters realisiert (Punkt 2 Artikel 13 des Gesetzes über die Registrierung). Auf solche Weise wird das Verfahren der Registrierung der Verpfändung des Pachtrechtes komplizierter, doch der Pfandgläubiger der Pachtrechte bekommt zusätzliche staatliche Garantien die Gesetzbarkeit des Pachtvertrages, gemäß dem die Rechte vom Pächter verpfändet werden.

Außerdem soll im Falle der Verpfändung der Pachtrechte, die auf Grund der Verträge entstanden, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Registrierung der Rechte abgeschlossen wurden, die Registrierung der Pacht auch erledigt werden. Die Registrierung in der Einheitlichen Liste der Pacht auf Grund der früher abgeschlossenen Verträge ändert das Datum ihres Abschlusses nicht, es geht nicht um die Registrierung des Geschäftes, sondern um die Registrierung der früher entstandenen Belastung des Rechtes des Vermieters. Gemäß Punkt 1 Artikel 6 des Gesetzes über die Registrierung der Rechte kann die Registrierung der als juristisch gültig anerkannten Rechte und der Geschäfte auf Willen der Rechtsinhaber erledigt werden, und Punkt 3 Artikel 433 GÊ läßt ein anderes Moment des Abschlusses des Vertrages, der registriert werden muß, zu. Die Verpfändung des Rechtes der kurzfristigen Pacht ist praktisch unwahrscheinlich, da die Frist der Pacht bei der Zwangsvollstreckung ablaufen kann, und der Kreditor auf solche Weise die Sicherung der Verpflichtung verliert.

Artikel 76 des Gesetzes über die Hypothek sieht die Möglichkeit der Sicherung der Kreditrückzahlung vor, die für die Errichtung eines Wohnhauses gewährt ist, durch den unvollendeten Bau, durch den dem Verpfänder gehörenden Baustoff und durch die Anlagen, die für den Bau bereitgestellt sind. Die im Bau stehenden Objekte sind ein spezifisches Objekt der Rechte. Nach dem Sinn des Artikels 130 GÊ und des Artikels 25 des Gesetzes über die staatliche Registrierung gehören zu Immobilien die im Bau stehenden Objekte, die kein Gegenstand des geltenden Bauleistungsvertrages sind (Punkt 16 der Verordnung des Plänums des Höchsten Schiedsgerichtes der Russischen Föderation vom 25. Februar 1998 ¹ 8). Auf solche Weise, kann das im Bau stehende Wohnhaus der Gegenstand der Hypothek sein, wenn der Bauleistungsvertrag erlöschen ist (ausgeführt oder annulliert ist), oder wenn der Bauherr das Objekt selbständig ohne Auftragnehmer errichtet. Doch oft entsteht die Notwendigkeit des Erhaltens des Kredites seitens des Bauherrn (des Kunden) eben für die Fortsetzung des Baus von einem Mehrwohnungshauses ohne Unterbrechung der Bauleistungsvertragsarbeiten. In diesem Fall, bei der Verpfändung des im Bau stehenden Wohnhauses, kann der Verpfänder auf das Problem der staatlichen Registrierung der Hypothek stoßen. Laut Punkt 2 Artikel 25 und Punkt 1 Artikel 29 des Gesetzes über die staatliche Registrierung der Rechte muß das Recht des Verpfänders auf das im Bau stehenden Objekt vor der Registrierung der Hypothek registriert werden. Dabei soll der Verpfänder, der als Bauherr fungiert, die Dokumente, die die Unterbrechung der Geltung des Bauleistungsvertrages bestätigen, sowie die Dokumente über das Nichtvorhandensein der Rechte der Drittpersonen auf das Neubauhaus vorlegen. Gemäß Punkt 1 Artikel 218 Gnsein der Rechte der Drittpersonen auf das Neubauhaus vorlegen. Gemäß Punkt 1 Artikel 218 Gistriert werden. Dabei soll der Verpfänder, der als Bauherr fungiert, die eranziehen der Geldmittel der Investoren unter der Verpflichtung vollzieht, die Wohnungen im gebauten Haus zu überbringen, kann man in diesem Fall wohl kaum über das Eigentumsrecht des Bauherrn auf das ganze Mehrwohnungshaus sprechen. Unter Berücksichtigung der Mehrdeutigkeit der juristischen Qualifikation der Baueinzelanteilverträge und der Mannigfaltigkeit der Schemas der Anlagetätigkeit ist die Bestimmung der Subjekte der Sachenrechte auf das gebaute Haus ein Gegenstand der speziellen Forschung. Auf solche Weise kann die Registrierung der Hypothek zur Sicherung des Kredites, der für die Fortsetzung des Baus notwendig ist, bestimmte Schwierigkeiten herbeiführen.

Es scheint uns, daß in diesem Fall die Hypothek des Betriebes als Eigentumskomplexes möglich ist. Der Bau ist also ein Beispiel für Geschäft, "Betrieb im Gange". Der Bauherr kann den Bau des Mehrwohnungshause als Eigentumskomplex verpfänden, wobei er in den Bestand des Betriebes gemäß Punkt 2 Artikel 132 G Es scheint uns, daß in diesem Fall die Hypothek des Betriebes als Eigentumskomplexes möglich ist. Der Bau ist also ein Beispiel für Geschäft, "Betrieb im Gange". Der Bauherr kann den Bau des Mehrwohnungshause als Eigentumskomplex verpfänden, wobei ergeverträgen einschalten kann. Die rechtliche Regelung der Hypothek der Betriebe hat solche Besonderheiten, wie die Notwendigkeit der Verwirklichung vor der Hypothek einer vollen Inventur des Eigentums und der wirtschaftlichen Prüfung (Punkt 3 Artikel 70 des Gesetzes über die Hypothek), sowie der Überlassung an den Pfandgläubiger des Rechtes der Forderung der hypothekarischen Kontrolle über der Tätigkeit des Verpfänders (Punkt 2 Artikel 72 des Gesetzes über die Hypothek). Doch muß man die Probleme, die mit der staatlichen Registrierung der Geschäfte mit den Betrieben als mit Eigentumskomplexen verbunden sind, extra behandeln.

Registrierung der Abtretung der Rechte nach dem Vertrag über die Hypothek Die Abtretung der Rechte des Pfandgläubigers hypothekenvertragsmäßig ist folgenderweise möglich:

Der Vertrag über die Abtretung der Rechte seitens des Pfandgläubigers hypothekenvertragsmäßig soll notariell bescheinigt werden und in der Einheitlichen Liste in der Ordnung registriert werden, die für die Registrierung der Geschäfte mit Immobilien vorgesehen ist (Punkte 1,2 Artikel 398 Ghypothekenvertragsmäßig soll notarieler die Hypothek). Die Registrierung des Vertrages über die Abtretung der Rechte wird durch die Eintragung der neuen Aufzeichnung über die Hypothek in Unterabschnitt III-2 realisiert. Als Grund dazu wird der Gründungsverpfändungsvertrag und der Vertrag über die Abtretung der Rechte seitens des Pfandgläubigers angegeben. Die vorhergehende Eintragung der Hypothek wird getilgt, aber in Zusammenhang damit, daß die Belastung zugunsten einer Drittperson umgewandelt wird, wird im Stempel der Tilgung gemäß Punkt 63 der Regeln der Führung der Einheitlichen Liste die Nummer des Unterabschnittes und des Blattes angegeben, auf dem eine neue Hypothekeneintragung erledigt ist. Die erledigte Registrierung der Abtretung der Rechte wird mittels des Stempels der Registrierung des Geschäftes auf dem Vertrag über die Abtretung der Rechte seitens des Pfandgläubigers bescheinigt. Da gemäß Punkt 3 Artikel 47 die Abtretung der Rechte seitens des Pfandgläubigers hypothekenvertragsmäßig gültig ist, wenn derselben Person die Rechte der Forderung an den Schuldner nach der Verpflichtung, die durch die Hypothek gesichert ist, abgetreten sind, muß offensichtlich auch der Vertrag über die Forderungsabtretung nach dem Grundvertrag, zum Beispiel, nach dem Kreditvertrag registriert werden. Die Registrierung der Zession kann nach dem Antrag eines neuen Pfandgläubigers realisiert werden, die Forderung der Registrierung nach dem Antrag des Verpfänders würde Punkt 2 Artikel 382 GÊ widersprechen, laut dem das Einverständnis des Schuldners für den Übergang der Rechte des Kreditores zu einer anderen Person nicht erforderlich ist, wenn nichts anderes im Gesetz oder im Vertrag vorgesehen ist.

Die Zession verpfändungsvertragsmäßig als Sicherungsverpflichtung ist mittels der Zession nach der Grundverpflichtung möglich. Artikel 384 G Die Zession verpfändungsvertragsmäßig als Sicherungsverpflichtung ist mittels der Zession nach der Grundverpflichtung möglich. Artikel 384 GÊ schlaltet in den Umfang der Rechte des Kreditgebers, die zur anderen Person übergehen, auch die Rechte, die die Ausführung der Verpflichtungen sichern, ein. Das heißt, die Abtretung der Rechte des Kreditgebers von der Bank nach dem Kreditvertrag, der durch die Hypothek gesichert ist, führt den Wechsel des Pfandgläubigers in der Pfandverpflichtung herbei. Der Vertrag über die Zession nach dem Kreditvertrag kann im Unterschied zur Zession nach dem hypothekarischen Vertrag in einfacher schriftlicher Form abgeschlossen werden und unterliegt der staatlichen Registrierung nicht, da er kein Geschäft mit Immobilien ist. Aber sein Abschluß führt den Wechsel der Person herbei, zugunsten der die Hypothek registriert ist, was in der Einheitlichen Liste angegeben werden muß. In die Einheitliche Liste wird eine neue Aufzeichnung der Hypothek auf Grund des früher registrierten Verpfändungsvertrages und des Vertrages über die Abtretung der Rechte nach der Grundverpflichtung eingetragen, und die vorhergehende Aufzeichnung der Hypothek wird gemäß Punkt 63 der Regeln getilgt. Wie ist dabei der Umfang der Zahlung für diese Handlung der Justizanstalt? Man darf von der Registrierung des Geschäftes nicht sprechen, da die Abtretung des Rechtes nach dem Kreditvertrag kein Geschäft mit Immobilien ist. Man darf auch von der Abänderung der Aufzeichnung der Hypothek nicht sprechen, da im Teil VII der Regeln die Eintragung der Aufzeichnungen der Abänderungen, die keinen Rechtsübergang herbeifühen, vorgesehen ist. Das heißt, es geht um die Registrierung der Hypothek als Belastung des Sachenrechtes auf Immobilien zugunsten einer anderen Person. Die erledigte staatliche Registrierung der Hypothek kann zugunsten des neuen Pfandgläubigers mittels eines Auszuges aus der Einheitlichen Liste bescheinigt werden. Es ist nicht ausgeschlossen, daß die Justizanstalten dabei die Zahlung für die Registrierung des "Pfandrechtes" erheben und dem Pfandgläubiger das Zeugnis über die staatliche Registrierung des Rechtes geben werden, indem sie die Bestätigung der Zahlung der Gebühr für die Registrierung der Verpfändung und für die Ausstellung des Dokumentes über die Registrierung anfordern werden. Dabei soll die Ausgaben der neue Pfandgläubiger tragen, da der Verpfänder die Ausgaben für die Registrierung der Hypothek und die Abänderungen und die Ergänzungen in der Registrierungsaufzeichnung trägt, und nicht die Ausgaben für die Erledigung der Rechte des neuen Pfandgläubigers.

Besonderheiten der staatlichen Registrierung der Abtretung der Rechte nach dem Pfandschein

Der Pfandschein ist ein Namenwertpapier, das das Recht auf das Erhalten der Geldverpflichtung bescheinigt, die durch die Hypothek gesichert ist, und das Immobilienverpfändungsrecht (Punkt 2 Artikel 13 des Gesetzes über die Hypothek), mit desen Übergabe die Abtretung der Rechte des Pfandgläubigers und des Kreditgebers erledigt wird. Der Pfandschein wird vom Verpfänder und Schuldner nach der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung zusammengestellt. Die Blätter des Pfandscheines werden nummeriert und vom Notar versiegelt, alle Blätter des Pfandscheines stellen ein Ganzes dar (Punkt 3 Artikel 14 des Gesetzes über die Hypothek). Ein untrennbarer Bestandteil des Pfandscheines sind die Beilagen als Dokumente, die die Bedingungen der Hypothek, die für die Realisierung seitens des Pfandgläubigers seiner Rechte nach dem Pfandschein notwendig sind, bestimmen.

Wie es Artikel 48 des Gesetzes über die Hypothek vorsieht, wird die Abtretung der Rechte, die mittels des Pfandscheins bescheinigt sind, mittels der Übernahmeaufschrift zugunsten des nächsten Besitzers des Pfandscheines und der gleichzeitigen Übergabe des Pfandscheines an diese Person realisiert. Der neue Besitzer des Pfandscheines wird zum neuen Pfandgläubiger (zum hypothekarischen Pfandgläubiger) und gleichzeitig zum Kreditor nach der durch die Verpfändung gesicherten Verpflichtung.

Der Pfandschein als Wertpapier kann als Gegenstand der selbständigen Geschäfte fungieren. Der Pfandschein kann verpfändet werden und nach dem Ablauf von einer bestimmten Frist kann er auf Grund der speziellen Pfandübernahmeaufschrift, die vom hypothekarischen Pfandgläubiger gemacht wurde, verkauft werden. Die Verpfändung des Pfandscheines als Wertpapieres ist keine Hypothek und unterliegt der Registrierung nicht (Punkt 4 Artikel 49 des Gesetzes über die Hypothek). Die Person, die den Pfandschein kaufte, wird zu seinem gesetzlichen Besitzer und dementsprechend zum hypothekarischen Pfandgläubiger.

Die Übergabe des Pfandscheines an den Verpfänder oder in die Justizanstalt bezeugt die Ausführung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung. Wenn jemand von den durch den Pfandschein verpflichteten Personen ihn hat oder wenn er im Organ ist, das die staatliche Registrierung der Hypothek erledigte, zeugt das davon, wenn nichts anderes bewiesen und im Gesetz vorgesehen ist, daß die durch die Hypothek gesicherte Verpflichtung ausgeführt ist. Die Person, in deren Besitz der Pfandschein ist, ist verpflichtet, darüber das Organ, das die Registrierung der Hypothek erledigte, und die nach dem Pfandschein verpflichteten Personen umgehend zu informieren (Punkt 7 Artikel 16 des Gesetzes über die Hypothek).

Der Pfandschein muß die Angaben, die im Punkt 1 Artikel 14 des Gesetzes über die Hypothek erwähnt sind, enthalten. Die Angaben über die staatliche Registrierung der Hypothek werden in den Pfandschein mittels des Stempels der staatlichen Registrierung der Hypothek eingetragen, die Aufzeichnungen darin sind mit der Unterschrift der registrierenden Person und mit dem Siegel der Justizanstalt versehen. Neben den Angaben über die staatliche Registrierung der Hypothek wird auf dem Pfandschein auch das Datum der Ausstellung an seinen Gründungspfandgläubiger angegeben, diese Aufschrift wird auch mit der Unterschrift der registrierenden Person und mit dem Siegel versehen.

Das Gesetz über die Hypothek sieht folgende Handlungen der Justizanstalten, die mit der Erledigung der Rechte nach dem Pfandschein verbunden sind, vor.
1) Die Justizanstalt stellt den Pfandschein an den Gründungspfandgläubiger nach der staatlichen Registrierung der Hypothek mit dem Hinweis auf die Registrierung der Hypothek und auf das Datum der Ausstellung an den Gründungspfandgläubiger aus (Punkt 3 Artikel 22). Als Registrierungshandlung gilt nur die Registrierung der Hypothek, für die Ausstellung des Pfandscheines ist keine zusätzliche Zahlung durch das Gesetz vorgesehen.
2) Wenn der Verpfänder und der gesetzliche Besitzer des Pfandscheines ein notariell bescheinigtes Abkommen über die Abänderung des Gegenstandes der Hypothek oder über die Abänderung des Umfanges der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung, die die Ausstellung eines neuen Pfandscheines vorsieht, abgeschlossen haben, annuliert die Justizanstalt den gültigen Pfandschein und stellt an den Pfandgläubiger gleichzeitig einen neuen Pfandschein aus. Die Annullierung wird mit der Aufschrift "getilgt" auf der Vorderseite des Pfandscheines (Punkt 7 Artikel 16) und mit dem Hinweis auf die Ausstellung des neuen Pfandscheines realisiert. Der annulierte Pfandschein wird unter konstitutiven Dokumenten vor der Tilgung der Registrierungsaufzeichnung der Hypothek aufbewahrt (Punkt 6 Artikel 13). Der neue Pfandschein wird bei der Justizanstalt vom Verpfänder gleichzeitig mit dem Antrag für die Eintragung der Abänderungen in die Angaben der Einheitlichen Liste vorgelegt. In die Registrierungsaufzeichnung der Hypothek werden die Abänderungen gemäß Teil VII der Regel der Führung der Liste eingetragen. In vielen Subjekten der Russischen Föderation ist die Zahlung für die Eintragung der Abänderungen wesentlich weniger als die für die Registrierung.
3) Gemäß Artikel 16 des Gesetzes über die Hypothek realisiert die Justizanstalt die Registrierung der gesetzlichen Besitzer in der Einheitlichen Liste. Die vorliegende Abfassung ist nicht tadellos, da die Justizanstalten nicht die Subjekte der Rechte auf Immobilien, sondern Rechte, Belastungen der Rechte und Geschäfte registrieren. Es ist klar, daß es im Artikel 16 um die Registrierung der Hypothek zugunsten des neuen Pfandgläubigers, der als Besitzer des Pfandscheines fungiert, geht. Die Aufzeichnung der Hypothek mit Hinweis auf den gesetzlichen Besitzer des Pfandscheines, der als Pfandgläubiger fungiert, wird auf Grund folgender Bedingungen eignetragen:

Die Registrierungsaufzeichnung über den gesetzlichen Besitzer des Pfandscheines kann aus den erwähnten Gründen im Laufe von einem Tag nach seiner Anwendung an die Registrierungskammer realisiert werden. Da die Frist, die durch das Gesetz bestimmt ist, am nächsten Tag nach dem Kalenderdatum (Artikel 191 Gs Gesetz bestimmt ist, am nächsten Tag nach dem Kalenderdatum (Artikel 191 Gndscheines kann aus den erwähnten Gründen im Laufe von einem Tag nach seiner Anwendung an die Registrier

Obwohl sich die Zession nach dem Pfandschein in der Ordnung, die für ein Orderwertpapier vorgesehen ist, u.z. durch die Übernahmeaufschrift vollzieht, ist der Pfandschein ein Namenwertpapier. Gemäß Punkt 2 Artikel 146 GÊ werden die Rechte, die durch das Namenwertpapier bescheinigt sind, in der Ordnung, die für die Abtretung der Forderungen (Zession) bestimmt ist, übergegeben. Die Erledigung der Übernahmeaufschrift und die Übergabe des Pfandscheines an den neuen Besitzer ist ein Geschäft, auf Grund dessen der Wechsel des hypothekarischen Pfandgläubigers und des Kreditgebers nach der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung realisiert wird. Gemäß Punkt 1 Artikel 16 des Gesetzes über die Registrierung der Rechte müssen die beiden Seiten einen Antrag für die Registrierung des Überganges der Rechte nach dem Pfandschein einreichen: der vorige gesetzliche Besitzer und die Person, zu dem das Recht auf den Pfandschein übergeht. Wenn die Echtheit der Unterschrift des gesetzlichen Besitzers unter der Übernahmeaufschrift notariell bescheinigt ist, kann den Antrag nur eine Person einreichen, zugunsten der die Übernahmeaufschrift erledigt ist. In die Einheitliche Liste wird eine neue Aufzeichnung der Hypothek eingetragen, als Grundung wird der früher registrierte Vertrag über die Hypothek und die Übernahmeaufschrift, die vom vorigen gesetzlichen Besitzer des Pfandscheins erledigt ist, angegeben. Die erledigte Registrierung des neuen Besitzers des Pfandscheines kann entweder mit dem Stempel der Registrierung des Geschäftes auf dem Pfandschein oder mit dem Auszug aus der Einheitlichen Liste bescheinigt werden.

Es versteht sich von selbst, daß die Definition der Registrierung der Zession nach dem Pfandschein als Registrierung des Geschäftes nicht tadellos ist. In normativen Akten für die staatliche Registrierung muß man eine genauere Bestimmung der Handlungen der Justizanstalten bei der Registrierung der Hypothek und der Registrierung der Zession nach dem hypothekarischen Vertrag geben. Es ist auch unmöglich, die Handlungen der Justizanstalten bei der Abänderung des Besitzers des Pfandscheines als Ergebnis der Rechtsnachfolgeordnung oder auf Grund des Gerichtsurteils eindeutig zu bestimmen. In die Einheitliche Liste soll die neue Aufzeichnung der Hypothek mit dem Hinweis auf den neuen Pfandgläubiger eingetragen werden, was weder die Registrierung des Geschäftes, noch die Registrierung des "Pfandrechtes" ist. Dabei kann man die Registrierung des neuen Besitzers des Pfandscheines mit dem Auszug aus der Einheitlichen Liste bescheinigen, da auf dem Pfandschein nur die Übernahmeaufschriften erledigt werden.

4) Die Justizanstalten sollen eine Kopie des Pfandscheines ordnungsgemäß der Wiederherstellung der Rechte nach dem verlorenen Pfandschein ausstellen (Artikel 18 des Gesetzes über die Hypothek). Die Kopie wird vom Verpfänder oder Schuldner nach dem gesicherten Vertrag zusammengestellt, auf ihm steht "Kopie". Die Justizanstalt kann die Kopie an den gesetzlichen Besitzer des Pfandscheines ausstellen, falls es mit Hilfe von den Angaben der Einheitlichen Liste möglich ist, alle Übernahmeaufzeichnungen nach dem verlorenen Pfandschein festzustellen. Wenn es unmöglich ist, alle Übernahmeaufschriften festzustellen, wird die Kopie nicht ausgestellt (Punkt 1 Artikel 18 des Gesetzes über die Hypothek). Auf solche Weise, obwohl es im Gesetz über die Hypothek die Möglichkeit der freien Vollstreckung der Pfandscheine mittels der Übernahmeaufschriften statt des komplizierten Verfahrens der notariellen Bescheinigung und der staatlichen Registrierung der Verträge über die Abtretung der Forderungen nach der Hypothek vorgesehen ist, müssen die Besitzer des Pfandscheines für ihre Registrierung in der Einheitlichen Liste als Pfandgläubiger sorgen.

Im Gegenfall wird die Wiederherstellung der Rechte nach dem verlorenen Pfandschein auf Grund des Rechtsspruches, der ordnungsgemäß dem Sonderverfahren in bezug auf die Fälle betreffs der Feststellung der Rechtstatsachen gefällt ist, erledigt.

5) Bei der Tilgung der Registrierungsaufzeichnung der Hypothek annuliert die Justizanstalt den Pfandschein und überbringt ihn der danach verpflichteten Person (Artikel 25 des Gesetzes über die Hypothek). Die Kopie des Pfandscheines mit dem Hinweis "Getilgt" wird unter den konstitutiven Dokumente aufbewahrt und gehört zu den Dokumenten von öffentlichem Charakter nicht.

Dem Antrag für die Registrierung des Vertrages über die Hypothek muß das Dokument beigelegt werden, das die Eintragung der Zahlung für die staatliche Registrierung des Geschäftes in der Höhe bestätigt, die in der normativen Akte des Subjektes der Russischen Föderation vorgesehen ist, auf dessen Territorium sich die Justizanstalt befindet (Artikel 11, 13 des Gesetzes der Registrierung der Rechte). Die Zahlung für die staatliche Registrierung stellt keine Budgetfonds dar und geht auf das Konto der Justizanstalten ein. Dabei wendet man in bezug auf die Inmobiliarverpfändung auch die Normen des Gesetzes der Russischen Föderation vom 29. Mai 1992 ¹2872-1 "Über Verpfändung" an, die dem Gesetz über die Hypothek nicht widersprechen. Zum Beispiel stellt Artikel 15 fest, daß die staatliche Gebühr für die Registrierung der Verpfändung, für die Ausstellung des Zeugnisses über die Registrierung, sowie für die Ausstellung der Auszüge aus der Liste in der Höhe erhoben wird, die in den Gesetzen der Russischen Föderation bestimmt ist. Der Antragssteller legt dem Organ, das die Registrierung realisiert, die Beweise der Zahlung der staatlichen Gebühr vor; beim Nichtvorhandensein von solchen Beweisen gibt man dem Antrag nicht statt. Die Gebührenhöhe bestimmt das Föderale Gesetz vom 31. Dezember 1995 ¹226-ÔÇ "Über Eintragung der Abänderungen und Ergänzungen ins Gesetz der Russischen Föderation "Über staatliche Gebühren" (mit Abänderungen und Ergänzungen vom 20. August 1996, vom 19. Juli 1997, vom 21. Juli 1998). Artikel 4 (Punkt 7 Unterpunkt 4) des vorliegenden Gesetzes sieht für Registrierung der Verpfändung folgende Gebühren vor:

Die staatliche Gebühr wird ins Einkommen des Gebietsbudgets nach dem Sitz der Bank oder ihrer Zweigstelle, die die Zahlung entgegennahm, aufgenommen. (Laut Anweisung vom Staatlichen Steuerdienst bezüglich der Anwendung des Gesetzes der Russischen Föderation "Über staatliche Gebühren" vom 15. Mai 1996 oder ihrer Zweigstelle, die die ZahluAufschrift "In das Einkommen vom Budget ___ Rbl überwiesen", die Unterschrift des Hauptbuchhalters der Anstalt der Bank, die mit dem Abdruck des runden Siegels versehen ist, stehen) Das ist eine doppelte Zahlung der juristisch bedeuteten Handlungen des staatlichen Organes, die von verschiedenen föderalen Gesetzen bestimmt ist. Auf solche Weise trägt der Verpfänder unter Berücksichtigung der Gebühr oder des Tarifes für die obligatorische notarielle Bescheinigung des Vertrages über die Hypothek bei der Erledigung der Verpfändung wesentliche Ausgaben. Außerdem, wenn der Pfandgläubiger ein Zeugnis über die Registrierung des Aktes der Verpfändung bekommen will, muß er auch beim registrierenden Organ den Beweis der Zahlung der Gebühr vorlegen. Die Notwendigkeit der doppelten Zahlung kann durch die Eintragung der Abänderung ins Gesetz der Russischen Föderation "Über Verpfändung" und ins Gesetz der Russischen Föderation "Über staatliche Gebühren" beseitigt werden. Die Vorschläge über die Senkung oder Aufhebung der Gebühr für die Registrierung der Verpfändung enthält das Konzept der Entwicklung des Systemes der hypothekarischen Kreditgewährung.

Für die Registrierung der Verpfändung kraft des Gesetzes wird die Zahlung sowie die Gebühr nicht erhoben, da in diesem Fall die Registrierung nicht den juristisch bedeuteten Akt, sondern nur die Eintragung der Belastung, die infolge der im Gesetz erwähnten Bedingungen entstanden ist, darstellt. Es ist hier ein Parallele mit der Registrierung der Beschlagnahme vom Vermögen, die ohne Eintragung der Zahlung für die Registrierung realisiert wird, zu ziehen.

Grenzen der rechtlichen Untersuchung bei der staatlichen Registrierung der Hypothek

In den föderalen Gesetzen der staatlichen Registrierung der Rechte und über die Hypothek gibt es keine Ausnahmen aus der allgemeinen Regel der Untersuchung der Gesetzbarkeit der Geschäfte, die in qualifizierten Form abgeschlossen sind. Die notariell bescheinigten Verträge über die Verpfändung werden der rechtlichen Expertise und Untersuchung der Gesetzbarkeit auf allgemeinen Gründungen unterworfen. Gemäß Punkt 1 Artikel 21 des Gesetzes über die Hypothek kann die staatliche Registrierung der Hypothek aus den Gründen, die im Artikel 20 erwähnt sind, sowie in anderen Artikeln des Gesetzes über die staatliche Registrierung der Rechte abgesagt werden. Zum Beispiel, ein zusätzlicher Grund der Absage bei der Registrierung der Hypothek ist das Verbot der Inmobiliarverpfändung durch die Gesetzgebung. Zur Besonderheit der Ordnung der staatlichen Registrierung der Hypothek gehört auch die Tatsache, daß die Registrierung im Falle der Nichtübereinstimmung des Gehaltes des Vertrages über die Hypothek, des Pfandscheines und der ihnen beigefügten Dokumente mit den Forderungen der Gesetzgebung der Russischen Föderation ausgesetzt wird, und den Seiten eine Möglichkeit gegeben wird, diese Nichtübereinstimmungen zu beseitigen. Danach kann die Registrierung bei der Nichtausührung der Forderungen des registrierenden Organes abgesagt werden (Punkt 2 Artikel 21 des Gesetzes über die Hypothek).

Neben der rechtlichen Expertise des Vertrages über die Hypothek wird auch die Untersuchung anderer Dokumente, die für die Registrierung vorgelegt sind, durchgeführt. Zum Beispiel, laut Punkt 2 Artikel 20 des Gesetzes über die Hypothek muß für die Registrierung das Dokument, das die Entstehung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung bestätigt, vorgelegt werden. Meistenfaas ist es der Kreditvertrag zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer, wessen Verpflichtungen nach der Kreditrückzahlung durch die Hypothek gesichert werden. Sind die Justizanstalten berechtigt, die rechtliche Expertise des Kreditvertrages oder des Abkommens, auf Grund dessen die Grundverpflichtung entstanden ist, durchzuführen? Ist die Absage bei der staatlichen Registrierung der Hypothek auf Grund der Anerkennung seitens der Justizanstalt des Kreditvertrages, der kein Geschäft mit Immobilien darstellt, als dem geltenden Recht nicht entsprechend, möglich? Ausgehend von den Forderungen vom Absatz 3 Artikel 20 des Gesetzes über die Registrierung der Rechte kann die Justizanstalt die Registrierung der Hypothek auf Grund dessen absagen, daß der Kreditvertrag als Dokument, das für die Registrierung vorgelegt ist, nach der Form oder nach dem Inhalt den Forderungen des geltenden Rechtes nicht entspricht, zumal, daß die Ungültigkeit der Grundverpflichtung die Ungültigkeit der Verpflichtung herbeiführt, die sie sichert (Punkt 3 Artikel 329 G Registrierung der Rechte kann die Justizanstalt die Registrierung der Hypothek auf Grund dessen absagen, daß der Kreditvertrag als Dokument, das für die Registrierung vorgelegt ist, nach der Form oder nach dem Inhalt den Forderungen des geltenden Rechteserung der Hypothek nicht realisieren. Also läßt Punkt 2 Artikel 29 des Gesetzes über die Registrierung der Rechte die Registrierung der Hypothek nicht zu, wenn der Gehalt des Vertrages und die notwendigen ihm beigefügten Dokumente den Forderungen der staatlichen Registrierung der Rechte nicht entsprechen. Punkt 2,3 Artikel 21 des Gesetzes über die Hypothek sieht die Absage bei der Registrierung vor, falls die Dokumente, die im Vertrag über die Hypothek als Beilage fungieren, den Forderungen der Gesetzgebung nicht entsprechen. Aber Punkt 2 Artikel 20 des Gesetzes über die Hypothek unterscheidet die Beilagen zum Vertrag über die Hypothek und das Dokument, das die Entstehung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung bestätigt. Es ist klar, daß die Justizanstalt die rechtliche Expertise des Grundvertrages folgenderweise durchführen muß: Prüfung der Echtheit und Gültigkeit des vorliegenden Dokumentes, Übereinstimmung des Pfandgläubigers und des Kreditgebers nach dem Grundvertrag, Übereinstimmung der Grundverpflichtung, ihres Wesens, Umfanges und ihrer Vollstreckungsfrist mit den wesentlichen Bedingungen des Vertrages über die Hypothek (laut Punktes 1 und Punkt 4 Artikel 9 des Gesetzes über die Hypothek). Doch können der Pfandgläubiger und der Verpfänder, die einen Kreditvertrag in die Beilage zum Vertrag über die Hypothek eingeschaltet haben, eine Absage bei der Registrierung der Hypothek bekommen, wenn der Kreditvertrag (nach der Meinung der Justizanstalt) den Forderungen der Gesetzgebung nicht entspricht.

Die Hypothek als obligationsrechtsverhältnis entsteht ursprünglich infolge eines Vertrages über die Hypothek oder kraft des Gesetzes. Künftig ist der Wechsel der Personen in der gültigen Verpflichtung möglich, u.z. der Übergang der Rechte des Pfandgläubigers zu einer anderen Person, der sich auf Grund der Geschäfte (Forderungsabtretung, Übergabe des Pfandscheines) oder auf Grund des Gesetzes beim Inkrafttreten der darin erwähnten Bedingungen (Rechtsnachfolgeordnung, Rechtsspruch) vollzieht. Die Registrieung der Gründungshypothek wird in die Einheitliche Staatliche Liste der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen aus folgenden Gründen eingetragen:

Die Eintragung der Hypothek beim Wechsel des Pfandgläubigers vollzieht sich aus folgenden Gründen:

Die obengenannten Gründe zur Eintragung der Registrierung der Hypothek lassen zu, die Registrierungshandlungen der Justizanstalten bei der Entstehung der Hypothek und beim Wechsel des Pfandgläubigers als Registrierung der Belastung des Rechtes des Verpfänders durch die Hypothek zugunsten einer Person zu bestimmen. Es ist möglich, daß diese "universelle" Bestimmung es zuläßt, gemäß dem Konzept der Entwicklung des Systemes der hypothekarischen Wohnungskreditgewährung die Registrierungsverfahren, die im Gesetz über die Hypothek und in den Regeln der Führung der Einheitlichen Staatlichen Liste der Rechte vorhanden sind, zu präzisieren. Die Zahlung für die staatliche Registrierung der Hypothek (vielleicht je nach den Gründen der Entstehung) kann durch die normativen Akten der Subjekte der Russischen Föderation laut Punkt 1 Artikel 11 des Gesetzes über die staatliche Registrierung der Rechte geregelt werden. Dabei soll der Umfang der Zahlung für die Registrierung der Hypothek zugunsten einer natürlichen oder juristischen Person nicht die Grenzen überschreiten, die in der Verordnung der Regierung der Russischen Föderation vom 26. Februar 1998 ¹248 "Über Bestimmung des maximalen Umfanges der Zahlung für die staatliche Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen und für die Bereitstellung der Information über die registrierten Rechte" bestimmt werden.

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