E.W. Riss, Direktor des Rechtsabteilung des Immobiliendepartements des Ministeriums für Eigentum der Russischen Föderation

Im vorliegenden Artikel werden zwei Teilfragen in bezug auf das im Titel gegebenen Thema behandelt, weitere Publikationen zu diesem Thema erscheinen in nächsten Ausgaben der Zeitschrift.

Die Anwendung der Gesetzgebung für das Vermieten von Immobilien der wissenschaftlichen Organisationen und der Ausbildungsanstalten

Zur Zeit entstehen verschiedene Meinungen bezüglich der Möglichkeit des Vermietens der Räume von den Ausbildungsanstalten, die sie nach dem Recht der operativen Verwaltung nutzen. Der Unterschied der Positionen ist mit einer Reihe von Widersprüchen verbunden, die in der Praxis der Anwendung des Gesetzes der Russischen Föderation vom 10.07.92 ¹3266-1 "Über Ausbildung" und des föderalen Gesetzes der Russischen Föderation vom 22.08.96 ¹125-ÔÇ "Über Hochschulausbildung und beruliche Weiterbildung" vorhanden sind.

Artikel 39 des Gesetzes der Russischen Föderation vom 10.07.92 ¹3266-1 "Über Ausbildung" und Artikel 27des Föderalen Gesetzes der Russischen Föderation vom 22.08.96 ¹125-ÔÇ "Über Hochschulausbildung und beruliche Weiterbildung" läßt das Vermieten der Immobilien, die Ausbildungsanstalten nutzen, zu. Der vorliegende Grundsatz widerspricht den Normen, die das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation und sogar die Verfassung vorsieht.

Artikel 298 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation sieht vor, daß die Anstalten nicht berechtigt sind, das von ihnen genutzte Eigentum zu einteignen oder über es zu verfügen. Laut Artikel 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation müssen seine Normen, die in anderen Gesetzen vorhanden sind, dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation entsprechen.

Artikel 9 des Föderalen Gesetzes vom 12.01.96 ¹7-ÔÇ "Über Nichtkommerzorganisationen" sieht vor, daß die Rechte der Anstalt auf das von ihr genutzte Eigentum gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation bestimmt werden.

Artikel 2 (Punkt 2) des Föderalen Gesetzes "Über Nichtkommerzorganisationen" bestimmt die Ziele der Schaffung der Nichtkommerzorganisationen, und zwar die sozialen, ausbildungsmäßigen, wissenschaftlichen, verwaltungsmäßigen Ziele; das Vermieten des Eigentumes ist kein Ziel der Schaffung einer Anstalt. Die Übergabe in die Pacht der Räume, die die Ausbildungsanstalten nutzen, verletzt das Prinzip der zweckbestimmten Nutzung des von der Anstalt benutzen Eigentums, was laut Artikel 296 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation der Grund zur Enteignung des überflüssigen, ungenutzten oder des zweckwidrig benutzten Eigentums ist.

Das Ziel der Bestimmung in den Gesetzen "Über Ausbildung" und "Über Hochschulausbildung und beruliche Weiterbildung" der Normen, die den Ausbildungsanstalten als Vermieter des von ihnen genutzen Eigentums zu fungieren zulassen, ist die zusätzliche Finanzierung der Ausbildungsanstalten in Form des Erhaltens der Rente direkt von den Anstalten. Zur Zeit beeinträchtigt nichts den Abschluß der Pachtverträge gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation, nach den als Vermieter chts den Abschluß der Pachtverträge gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation, nach den als Vermieter g" der Normen, die den Ausbildungsansöderalen Staatskammer gemäß der Verordnung der Regierung der Russischen Föderation vom 24.06.99 ¹689 eröffnet wurden.

Das Ministerium für Eigentumsbeziehungen der Russischen Föderation ist ein einziges staatliches Machtorgan, das gemäß der Verordnung der Regierung der Russischen Föderation vom 04.12.95 Das Ministerium für Eigentumsbeziehungen der Russischen Föderation ist ein einziges staatöderalen Eigentum auszuüben. Der Abschluß der Pachtverträge ohne Teilnahme des Ministeriums für Eigentumsbeziehungen der Russischen Föderation gibt ihm keine Möglichkeit, diese Pflichten zu realisiern. Außerdem werden die Mittel, die durch das Vermieten des Eigentums gewonnen worden sind und die direkt auf die Konten der Ausbildungsanstalten überwiesen werden, im Einkommen des föderalen Budgets nicht berücksichtigt, was die Ordnung verletzt, die durch die Verordnung der Regierung der Russischen Föderation vom 24.06.99 ¹689 bestimmt wird.

Zur Zeit ist es notwendig, das Gesetz der Russischen Föderation vom 10.07.92 ¹3266-1 "Über Ausbildung" und das Föderale Gesetz der Russischen Föderation vom 22.08.96 ¹125-ÔÇ "Über Hochschulausbildung und beruliche Weiterbildung" in Übereinstimmung zu bringen, um die erwähnten Gesetze in Übereinstimmung mit der Verfassung der Russischen Föderation und mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation bringen zu können.

Die Kompetenzbereiche der staatlichen Organe für die Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen

Am 31. Januar 1998 trat das föderale Gesetz der Russischen Föderation "Über die staatliche Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen" in Kraft. Das vorliegende Gesetz bestimmt die einheitliche Ordnung der Registrierung der Rechte auf Immobilien auf dem ganzem Territorium der Russischen Föderation, führt das System der Organe ein, die die staatliche Registrierung realisiern. Das Datum des Inkrafteintretens des Gesetzes kann man als Ausgangspunkt für die Schaffung der Einheitlichen Staatlichen Liste der Rechte betrachten.

Nach der Annahme des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, das die Normen der obligatorischen staatlichen Registrierung der Geschäfte mit Immobilien bestimmt, bis zur Annahme des entsprechenden Gesetzes verging viel genug Zeit; Im Laufe von dieser Zeitperiode wurden in einer Reihe von den Subjekten die normativen Akten, die das System der Organe und die Ordnung der Registrierung der Geschäfte mit Immobilien bestimmen, annommen. Es entstand also solche Praxis. Doch können Erfahrungen und Methoden der Arbeit, die auf die Realisation des Gesetzes der Registrierung gerichtet sind, nur dann verwendet werden, wenn sie den im Gesetz verankerten Prinzipien nicht widersprechen.

Mit der Annahme des Gesetzes wird eine entsprechende Justizanstalt mit der Durchführung der Registrierung staatlichen beauftragt, die Tätigkeit der vor Ort geschaffenen Organe ist eingestellt.

Die geschaffenen staatlichen Organe für die Registrierung der Rechte auf Immobilien fungieren auf Grund der entsprechenden Verordnung. Also, auf das Territorium Moskaus ist der Moskauer Städtische Ausschuß für die Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen geschaffen (( Die geschaffenen staatlichen Organe für die Registrädtischen Ausschuß wurde durch die Anordnung vom Bürgermeister vom 08.04.98 ¹341-ð bestätigt.

Artikel 9 des Gesetzes bestimmt, welche Handlungen zum Kompetenzbereich der Justizanstalten für die Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen gehören. Dazu gehören also:

• die Prüfung der Echtheit der vom Antragssteller vorgelegten Dokumente und das Vorhandensein der entsprechenden Rechte bei der das Dokument vorlegenden Person oder bei dem Machtorgan;
• die Prüfung des Vorhandenseins der früher registrierten und früher erklärten Rechte;
• die Registrierung der Rechte und die Ausstellung der entsprechenden Dokumente.

Obwohl Artikel 9 des Gesetzes keine obligatorische rechtliche Untersuchung des Vertrages seitens der Justizanstalten vorsieht, gibt es eine bestimmte Ordnung der Durchführung der staatlichen Registrierung der Rechte, die im Artikel 13 des Gesetzes bestimmt wird und die eine obligatorische Untersuchung der Gesetzbarkeit des Geschäftes vorsieht.

Das Geschäft entspricht den Normen des Gesetzes, wenn die Seiten die allgemeine Rechts- und Handlungsfähigkeit haben, wenn die Vertreter der Seiten die erforderlichen Vollmachten für seinen Abschluß haben, wenn der Besitzentzieher das Eigentum unter dem Recht des Besitzens oder unter einem anderen Sachenrecht hat, wenn der Vertrag in einer durch das Gesetz bestimmten Form abgeschlossen ist, wenn er die Bedingungen enthält, die durch das Gesetz als wesentliche Bedingungen für Verträge von solcher Art anerkannt werden.

In Wirklichkeit prüft das staatliche Organ für die Registrierung der Rechte oft nicht nur die Gesetzbarkeit des abgeschlossenen Geschäftes, sondern auch verwirklicht die Analyse des Textes des Dokumentes.

Also, die staatliche Registrierung wurde ausgesetzt, und in einer Reihe von Fällen wurde der negative Beschluß über die staatliche Registrierung der Rechte gefaßt auf Grund der Nichtausführung der Verpflichtungen von den Seiten, was der Vertrag vorsieht.

Die Gründe zur staatlichen Registrierung der Rechte sind die Dokumente, deren Liste im Punkt 1 Artikel 17 des Gesetzes bestimmt wird. Das Gesetz läßt die Einforderung beim Antragssteller der zusätzlichen Dokumente nicht zu, außer den Fällen, wenn etwas anderes in der Gesetzgebung der Russischen Föderation bestimmt ist. Doch in Wirklichkeit ist es nicht immer so.

Die Schwierigkeiten entstehen bei der Registrierung der früher entstandenen Rechte und besonders der Rechte der wirtschaftlichen Leitung oder der operativen Verwaltung für Immobilien. Die bürgerliche Gesetzgebung sah und sieht den obligatorischen Abschluß eines Vertrag über die wirtschaftliche Leitung oder operative Verwaltung nicht vor. Solche Rechte konnten kraft des Gesetzes entstehen.

Artikel 299 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation sieht vor, daß das Recht der wirtschaftlichen Leitung oder der operativen Verwaltung nach der Übergabe dieses Eigentums entsteht, wenn etwas anderes durch das Gesetz, durch andere rechtliche Akten oder durch den Beschluß des Besitzers nicht bestimmt ist.

Zur Zeit entsteht oft die Situation, wenn die Objekte der Immobilien extra für die Unterbringung der Betriebe und der Anstalten gebaut oder ihnen übergeben worden waren, es war in 30er oder 40er Jahren. Und Ende der 90er Jahren wurde eine entsprechende Anordnung über die Nutzung des Eigentums auf dem Recht der wirtschaftlichen Leitung oder der operativen Verwaltung angenommen, d.h. das früher entstandenes Recht wurde bestätigt. Natürlich gibt es in diesem Fall keine tatsächliche Übergabe des Eigentums, da es schon im Moment der Annahme der entsprechenden Anordnung im Besitz der Organisation stand, und es unmöglich war, die Akten der Annahme und der Übergabe wegen ihrer Verjährung auch in Archiven zu finden.

Es ist klar, daß die Handlungen der Justizanstalten, die die Registrierung verweigert, gesetzwidrig sind, da sie den Normen der Artikel 19 und 20 des Gesetzes widersprechen, die die Gründe zur Aussetzung oder zum negativen Beschluß über die staatliche Registrierung bestimmen.

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