Am 12. Juni 2000 fand in der Redaktion der Zeitschrift eine wissenschaftliche Diskussion über die Probleme der Anlagepraxis in Moskau statt.

An der Diskussion haben Mitglieder der Redaktion der Zeitschrift, angesehene Wissenschaftler, die sich mit der Untersuchung des Immobilienmarktes Moskaus beschäftigen, Geschäftsleute, Bauarbeiter, Mitarbeiter der Moskauer Mairie teilgenommen. Im Mittelpunkt der Besprechung stand ein Komplex von Fragen, die mit der allseitigen Einschätzung der bestehenden Konjunktur im Zusammenwirken der Subjekte des Anlageprozesses in Moskau verbunden sind.

Zum Auftakt der Diskussion hat der Chefredakteur der Zeitschrift S.D.Boskov die Aktualität des besprochenen Themas im Kontext der gemeinen Aufgaben der Erhöhung der Effektivität der Stadtwirtschaft, der Zunahme des Effektes von der Nutzung des Stadteigentumes, der Aktivierung des Anlageprozesses betont; das sind gerade die Aufgaben, auf deren Lösung die Zeitschrift gezielt ist.

In den Reden der meisten Teilnehmer der Diskussion wurde die große Wichtigkeit dieses Problemes, die Notwendigkeit der Aktivierung der Arbeit am Heranziehen der Investoren zwecks der weiteren Entwicklung der städtischen Wirtschaft Moskaus betont.

Akademienmitglied A.S. Sholkov, der die Diskussion eröffnete, betonte, daß zwecks der Verbesserung der Attraktivität des Anlagemarktes Moskaus die städtischen Mächte ständig die gesamtstädtische Ordnung der Arbeit mit Investoren vervollkommnen. Dabei entsteht eine scharfe Notwendigkeit der Korrektur des Mechanismus des Heranziehens des Kapitals in den wirtschaftlichen Bereich Moskaus unter Berücksichtigung der neuen Tendenzen und Realien der Entwicklung. In dieser Richtung wird eine große Arbeit im Rat für Untersuchung der Produktionskräfte des Wirtschaftsministeriums und der Russischen Akademie für Wissenschaften mit Professor denzen und Realien der Entwicklung. In d Eine große Bedeutung nach Meinung von À.S.Sholkov, hat die Frage des Einzelanteiles der kommerziellen Investoren an der Realisation der Programme der sozialen Entwicklung der Stadt und ihrer ingeniermäßigen Wirtschaft. Ausführlicher ging À.N. Gladyschev auf dieses Problem ein. In seiner Rede präsentierte er eine ausführliche Analyse der Evolution der normativen rechtlichen Dokumentation, die die Übereinstimmung der Interessen der Stadt und der Investoren regelt, die Einschätzung dieser Unterlagen vom Standpunkt der gegenwärtigen Forderungen, die Ausarbeitung der Yerangehgen an die Vervollkommnung des Mechanismus des Heranziehens der Mittel für Entwicklung der sozialen und ingeniermäßigen Infrastruktur der Stadt.

Normative schöpferische Arbeit der Stadtmächte:
à) zeugt vom riesigen Umfang (während der letzten 10 Jahre wurden über das betrachtende Problem etwa 50 Verordnungen der Regierung Moskaus, Anordnungen des Stadtbürgermeisters und seiner Stellvertretenden angenommen);
b) widerspiegelt die Suche nach der wirkungsvolleren Wegen der Übereinstimmung der Interessen der Stadt und der Investoren;
c) zeigt die Bewegung vom vereinzelten System der Kennziffern zu einer einheitlichen Kennziffer (Beschluß von Vize-Bürgermeister Moskaus ¹159 vom 03. März 1992 über 60 % der Abführungen für die Entwicklung der sozialen und ingeniermäßigen Infrastruktur, Verordnung der Regierung Moskaus ärz 1992 über 60 % der Abführungen für die Entwicklung der sozäche für die Entwicklung der ingeniermäßigen Infrastruktur; Anordnung von Bürgermeister Moskaus äche für die Entwicklung der ingeniermäßigen Iät auf der Summe der vom Investor angelegten Mittel usw.);
d) richtet sich auf die Erhöhung der Verantwortung für die Qualität der Entwicklung und der Voranschläge, was es zuläßt, eine Menge von den Zusatzvereinbarungen über die Anlageprojekte zu verringern.

Zur Zeit haben sich folgende Methoden der Übereinstimmung der Interessen der Stadt und des Investores herausgebildet:
Ïb_(þb__þû¿0'÷¿ÿÿÿÿ¸Ïb_`J÷¿____v_E_ìúC_ÔÓb_ÌÏb_0ªC_dÓb_äÏb_Tá Anordnungen des Bürgermeisters, Normativakten der föderalen Machtorgane), die die staatliche Regelung der Anlageprozesse sichert;
b) Vertragsmäßige Methode einschließlich der Methoden, die auf Grund der Versteigerungen und Wettbewerbe realisiert werden und die eine direkte Zusammenarbeit zwischen der Stadt und dem Investor im Rahmen des gültigen Normativfeldes sichern;
c) Planmäßige finanzielle wirtschaftliche Methode (Schaffung des Mechanismus der Garantien der Regierung für den Investor, Bildung einer branchenbezogenen Anlagebank, Bildung eines sozialen Fonds für Kompensation der zusätzlichen Kosten an den Investor, die im Projekt nicht vorgesehen sind).

Unserer Meinung nach hat sich für heute der Mechanismus der Vereinbarung der Interessen der Stadt und des Investores gut genug herausgebildet, er ist aber nicht immer klar und transparent und läßt den Investoren von Anfang an nicht zu, die Ergebnisse ihrer Tätigkeit zu bestimmen, was von Bedeutung wäre. Unter diesen Bedingungen legt der Investor des Geld nicht gern an.

Man muß ein System der Normativdokumentation, die unter neuen Bedingungen arbeitet, bilden. Jedes der behandelten Normativdokumente widerspiegelt die aktuellsten Probleme seiner Zeit, es ist auf die Lösung der aktuellsten Probleme gerichtet und hat auf jeden Fall eine wichtige Rolle bei der Vervollkommnung des Mechanismus der Zusammenarbeit der Stadt und des Investores gespielt. Mit anderen Worten, es wurde die in Wirklichkeit gültige Normativbasis geschaffen. Deshalb muß man auf Grund der allseitigen Analyse in diesen Dokumenten die effektivsten Elemente ("Würfel") finden und aus ihnen ein Gesamtsystem bauen, das, wie wir es uns vorstellen, unter den gegenwärtigen Bedingungen funktionieren kann. Natürlich muß das System mit den noch nicht vorhandenen "Würfeln" ergänzt werden. Dabei muß man eine besondere Aufmerksamkeit folgenden Aspekten schenken:

• Koordinierung der Normativdokumente in Moskau mit den föderalen Gesetzen und anderen Normativakten;
• Begründung der Kennziffern des Einzelanteiles der Investoren in der Entwicklung der ingeniermäßigen und sozialen Infrastruktur der Stadt unter Berücksichtigung der Zweckbestimmung und der Lage des Investitionsobjektes (verschiedene Renten);
• Richtige Lösung dieser Frage, von der die Effektivität des Kapitals abhängig ist, und also mit der das Interesse des Investores, die Mittel in die Entwicklung der ingeniermäßigen und sozialen Infrastruktur anzulegen, verbunden ist;
• Schaffung auf Grund der existierenden vielfältigen Methodiken der Rechnungen der Belastungen des Investores einer einheitlichen Methodik mit ihrer späteren Bestätigung als ein obligatorisches Normativdokument;
• Erhöhung der Stabilität der Normativdokumente zwecks der Erhöhung des Vertrauens der Investoren zu ihnen;
• Abgrenzung der Statusarten der Normativdokumente.

Offenbar braucht man die Dokumente, die in den Umlauf durch die Verordnung der Regierung, durch die Anordnung vom Bürgermeister oder von seinen Stellvertretenden eingeführt werden deutlich zu klassifizieren. Es ist wohl kaum richtig, wenn die Verordnung der Regierung aufgehoben wird oder gründlich durch die Anordnung des Bürgermeisters geändert wird und die Anordnung des Bürgermeisters durch die Anordnung von seinem Stellvertretenden geändert wird. Wie man es sich vorstellt, müssen die wichtigsten Dokumente durch die Verordnung der Regierung, ihre individuellen Präzisierungen durch die Anordnung des Bürgermeisters und die planmäßigen vollziehenden Dokumente vom Stellvertretenden des Bürgermeisters angenommen werden. Nur in diesem Fall wird der Investor wissen, wo, wenn und wie er seine Interessen durchsetzen muß, nur in diesem Fall bleibt ihm das lange und ziellose Gehen von einer Behörde zu einer anderen erspart.

Ferner legte À.S. Sholkov die wichtigsten Grundsätze des Konzeptes des wirtschaftlichen Interesses des Investores an der Entwicklung der Stadtwirtschaft vor.

1. Die Rentabilität der finanziellen Ressourcen des Investors, die in die Entwicklung der Stadtwirtschaft angelegt werden, muß sein Interesse unter Berücksichtigung der ständigen Verteuerung des Baus, der Tendenz der Wohnpreissenkung, des Risikos sichern. Bei der Belastung des Investors muß man die Tendenzen im Bereich der Wohnungspreise, der Baukosten, der Rentabilität der Bauarbeiten berücksichtigen. Die Rentabilität des Investitionsobjektes, die bevorzugter, als in anderen Bereichen der Anlage des Kapitals ist, ist eine grundlegende Bedingung des Heranziehens der Mittel des Investores für die Entwicklung der sozialen und ingenieurmäßigen Infrastruktur der Stadt. In der Verordnung des Bürgermeisters Moskaus ¹951, wie es schon oben betonnt wurde, wird die Kennziffer der vierzigprozentigen Rentabilität auf die Summe der vom Investor angelegten Mittel vorgeschlagen (in den gut entwickelten Ländern ist diese Kennziffer nicht höher als 12-15 %). Man dacht, die Norm der Rentabilität im Baubereich muß in Form einer Skala dargestellt werden, deren unteres Niveau durch die Zinshöhe der staatlichen Bank, und deren oberes Niveau durch die maximale Rentabilität in irgendeinem Zweig der Wirtschaft bestimmt wird. Doch erfordert diese Kennziffer ernste wissenschaftlichen Begründunge und eine Approbation in der Praktik.

2. Die Belastung des Investores seitens der Stadt muß durch einen klaren und durchsichtigen Richtsatz bestimmt werden (zum Beispiel, das Prozent der Abführungen von den finanziellen Ressourcen, die vom Investor für den Wohnunhsbau gedacht sind), der die vorgedachte Rentabilität nicht verringert und die Verteuerung des Wohnungsbaus nicht zuläßt. Diese Kennziffer ist also wichtig:

• viele Kennziffern, die die wirtschaftlichen Wechselbeziehungen der Stadt und des Investores regeln, zu ersetzen, und auf solche Weise das ganze System der Rechnungen zwischen ihnen zu vereinfachen, sie durchsichtig und klar zu machen;
• die Harmonie, die Übereinstimmung der Interessen der Stadt und des Investors zu sichern; weil falls die Interessen einer der Seiten überwiegen, verringert dies mindestens die Realität der Verwirklichung des Anlageprojektes;
• die Aufgabe der Angleichung der Bedingungen der Realisation der Anlageprojekte auf verschiedenen Böden Moskaus zu lösen; zu diesem Zweck muß das Prozent der Abführungen in den Fonds der Stadt auf das anzulegenen Kapital unter Berücksichtigung der Differentialrente der Grundstücke, die für die Bebauung auf dem Stadtterritorium bestimmt sind, unter Berücksichtigung der Wichtigkeit des Objektes für die Stadtwirtschaft, seiner Zweckbestimmung usw. differenziert werden;
• Stabilität der wirtschaftlichen Wechselbeziehungen der Stadt und des Investors zu sichern, wobei man die Kennziffern nicht öfter, als einmal während der 5 Jahre revidiert.

Es wäre hier möglich, ausländische Erfahrungen in der Zusammenarbeit der Kommunalorgane mit den Investoren zu anzuführen. Diese Zusammenarbeit basiert auf zwei Positionen:

• Übergabe seitens der Kommunalmachtorgane an die Investore der Grundstücke (mit allen Leitungen) für die Bebauung unter der Bedingung, daß 15-20 % des eingeführten Wohnungsfonds den Munizipalitäten übergeben wird; die Investore werden den Einzelanteil im Bau der städtischen Infrastruktur übernehmen;
• Sicherung der Interessen des Investors mittels einer gesetzgebend eingeführten Schranke des Gesamtprozentes der erhobenen Steuer, die nicht höher werden soll.

3. Der einheitliche Richtsatz der Belastung kann je nach der Rente der Lage und der Funktionszweckbesimmung des Anlageobjektes differenziert werden. Diese Kennziffer muß zum Paket der Wettbewerbsdokumente gehören.

4. Die Zahlung an die Investore eines Anteiles im Bau der ingenieurmäßigen und sozialen Infrastruktur muß vielleicht 2 Fristen haben: die erste muß für die Stufe des Erhaltens einer Erlaubnis für die Durchführung der Bauarbeiten bestimmt werden; die zweite muß für die Stufe der Nutzung bestimmt werden. Es sind hier entsprechende Begründungen und Rechnungen notwendig.

5. Der Umfang der Abkommen über die zusätzlichen Arbeiten, die vom Projekt nicht vorgesehen werden, muß einige bestimmte Parameter nicht überschreiten und auf Kosten vom Teilnehmer des Anlageprojektes, der Fehlkalkulationen und Übertretungen begangen hat, kompensiert werden.

6. Schaffung der Anlagestrukturen:

• Organ, das für die Gewährung der Garantien der Regierung zuständig ist;
• Investitionsversicherungsbank;
• Kompensationsfonds.

Nach der Meinung der Investore und Auftragnehmer, die der Vorsitzende der Baugenossenschaft "Wklad" Ì.G. Salkov ausgesprochen hat, bleiben die Wechselbeziehungen der Investore und der Stadt kompliziert, nicht sehr durchsichtig und sie beeinträchtigen den Zufluß des Privatkapitals in die Entwicklung der städtischen Wirtschaft.

Die Teilnehmer der Diskussion haben sich für die Durchführung in der Hauptstadt einer Fachberatung der Investore au diesem Problem geäussert. Die Idee wurde von den städtischen Machtorgane ergriffen, zur Zeit hat die planmäßige Vorbereitung auf solche Beratung begonnen, die Zeit ihrer Durchführung (September - Oktober 2000) ist in Aussicht gesellt.

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