I.D. Gratschow, Abgeordneter der Staatsduma der Föderalversammlung der Russischen Föderation, Vorsitzender der Unterkomitee für Immobilien, Hypotheke und Einschätzungstätigkeit, beantwortet die Fragen der Redaktion

Auf die Fragen der Redaktion antwortet I.D. Grashev, Abgeordneter der Staatsduma der Russischen Föderation, Vorsitzender der Kommission für Hypothek der Staatsduma der Russischen Föderation.

Ivan Dmitriewitsch, warum haben Sie sich seinerzeit eben mit dem Thema der hypothekarischen Kreditgewährung beschäftigt?

Es ist vier Jahre her. Es gab zwei grundlegende Bewegungsmotive. Das erste bestand darin, daß das Wohnungsproblem nirgends und niemals in einem Land war ohne Benutzung der Hypothek gelöst wurde. Und das zweite war vielleicht für mich eine bedeutende

Woher man das Geld für die Entwicklung des Unternehmertumes in Rußland nehmen kann? Das Problem steht auch jetzt akut: wo die Investitionen zu finden sind?

Nach meinen Einschätzungen, um den wirtschaftlichenchen Aufschwung durch die Kleingeschäfte zu sichern, braucht man ungefähr 1 Billion Dollar der Investitionen, und, um die Großbetriebe in Gang zu setzen und die Umstellungsprojekte zu verwirklichen, braucht man etwa vier Billionen. Für die zweite Variante kann Rußland unter keinen Bedingungen Geld finden. Und für die erste Variante kann Rußland das tun, wenn es seine Immobilien dazu nutzt. Es gibt jetzt in Rußland liquide Immobilien für ungefähr 500 Md. Dollar. Sie können verpfändet, getauscht werden, das Geld, das man dafür bekommt, wird für den standfesten wirtschaftlichenchen Aufschwung ausreichen. Das sind zwei Motive, die mich bewogen haben, mich mit dem Gesetz über die Hypothek zu beschäftigenen.

Wie steht es jetzt mit der Hypothek? Einige meinen, sie sei bei uns nicht real: es gibt zu wenig reiche Leute …

Ja, viele glauben an die Hypothek nicht. Ich meine folgendes dazu. Es gibt immer mehr Menschen, die etwas Teuer in die Schuld kaufen können, als die Menschen, die eine teuere Sache sofort kaufen können. Deshalb habe ich keine Zweifel , daß die Hypothek arbeiten wird und die Menschen mit ihrer Hilfe die Wohnungen kaufen werden. Es gibt aber eine andere Frage: ob es sofort die Massenercheinung sein wird oder ob es zunächst ein langsamer, beschränkter Prozeß sein wird?

Es sieht danach aus, daß es jetzt eine ziemlich beschränkte Erscheinung ist…

Beschränkt ist sie, das ist zweifellos.

Wird die Hypothek im Grunde genommen in den Großtädten in der Praxis verwendet?

In den meisten Großtädten versucht man, die klassischen hypothekarischen Varianten zu verwirklichen, die in den USA und in Deutschland entstanden sind und die den Interessen der entweder sehr reichen, oder wohl situierten Menschen dienen. Gleichzeitig nach den Einschätzungen von unserem Wirtschaftsministerium, wenn wir den Kredit in Höhe von 70 % des Wohnungspreises gewähren wollen, so gibt es ungefähr 7 % der Menschen, die bei den jetzigen Prozentsätzen solche Kredite rückzahlen können. Es gibt aber 30 - 50 % der Bevölkerung, die bei der normalen Organisation der Arbeit den dreißigprozentigen Kredit rückzahlen können. Das bedeutet, daß es bei uns im Grunde genommen die Massenbenutzung der Varianten der Hypothek der lateinamerikanischen Form möglich ist.

Erzählen Sie ein wenig über die sogenannten hypothekarischen Rein- und Ersatzprogramme. Wo liegt der Unterschied dazwischen?

Die traditionellen hypothekarischen Schemas kann man am folgenden Beispiel betrachten. Eine junge Familie, die nichts außer dem stabilen Einkommen hat, wendet sich an eine hypothekarische Bank in Deutschland oder an eine gewöhnliche Bank in den USA, dort zeigt sie ihre Kreditgeschichte, ihre Einkommen, die Garantie ihrer Arbeitsgeber vor, läßt sich den Kredit für ungefähr 80 % vom Preis des für sie notwendigen Wohnraumes ausstellen, fügt ein wenig Geld bei oder sogar nichts und bekommt eine gute neue Wohnung und erst dann zahlt sie den Kredit zurück.

Für welche Zeit läßt man sich oft den Kredit ausstellen?

Für 15-30 Jahre.

Welches Prozent muß man durchschnittlich aus dem Verdienst entrichten?

Ungefähr ebensoviel bei uns - 30 % vom Gesamteinkommen der Familie. Die Belastung ist gewiß groß, dafür wird die Familie zum Teilnehmer der guten hypothekarischen Programme: sie kann 70 % des Wohnungspreises zurückzahlen usw. Dann schließt sich der Staat an. In den europäischen Ländern, zum Beispiel in Belgien, schreibt er praktisch eine Hälfte dieser Summe ab.

Warum schreibt der Staat die Schulden ab?

Es handelt sich darum, daß der Staat viel gewinnt, wenn er die Menschen in die hypothekarischen Programme einschließt. Das Wohnungsproblem wird gelöst, man braucht nicht mit den Kommunalwohnungen Probkeme zu haben. Zweitens ist das hypothekarische Geld ein gutes Anlagegeld. Die Einkommen der Bürger "verbinden sich" auf solche Weise, so kann man das zusätzliche Geld drucken lassen. Gleichzeitig führt eine gut entwickelte Hypothek zum Bauboom. China versuchte vor kurzem sehr aktiv, die hypothekarischen Programme zu benutzen, als sich die wirtschaftliche Zunahme im Zusammenhang mit den asiatischen Krisen verringerte.

Bei den Amerikanern hat das System einige Besonderheiten. Die Banken verkaufen den speziellen Agenturen die Pfandbriefe auf die Wohnungen, die nach der Hypothek gekauft sind. Dann emittieren die Agenturen auf der Basis dieser Pfandbriefe sekundäre Wertpapiere. Dann kehrt das sekundäre Geld in die Banken zurück, sie legen sie in die Hypothek wieder an. So dreht sich das System…

Bei den Deutschen ist das System einstufig. Dort gibt es besondere, spezielle hypothekarische Banken, bei ihnen sind die Spielregel anders. Ihnen wird es erlaubt, sich ein wenig mit anderen Bankoperationen zu beschäftigen (sehr beschränkt). Sie geben die sekundären Wertpapiere selbt aus. So bekommen sie das zusätzliche Geld für die Reinvestierung in die Hypothek. Die Deutschen, da sie starteten genauso wie wir, u.z. bei den ziemlich niedrigen Einkommen der Bevölkerung, haben noch ein System der Sparkassen: die Menschen, die mit Null beginnen, beweisen, daß sie eine bestimmte Summe pro Monat zahlen können, und sammeln bei diesen Kassen das Geld an.

Was die nichtklassischen Varianten der Hypothek angeht, so wurden sie in Lateinamerika verwendet und basieren sich darauf, daß Mensch etwas davon anlegt, was er angesammelt hat. Um zum Subjekt der Hypothek zu werden, soll er "sein altes Eigentum anlegen", um ein neues gutes Eigentum zu bekommen, aber dabei schreibt man ihm einen kleineren Teil ab.

Solche Varianten können in Rußland weit verwendet werden. Sie entsprechen beiläufig dem, was in der sowjetischen Zeit gemacht wurde: gute Werke organisierten die Ketten der Verbesserung der Wohnbedingungen. Zum Beispiel bekam der Arbeiter eine Vierzimmerwohnung, seine Dreizimmerwohnung gab er zurück, ein anderer Arbeiter bekam sie usw. Manchmal nahmen an der Kette bis fünf Menschen teil.

Wie würden Sie die Situation mit der Hypothek in Moskau charakterisieren?

Sie scheint mir einigermaßen stagnierend zu sein. Es handelt sich darum, daß die Schemas, die sich bis zur Krise im August herausgebildet haben, jetzt keinen Massencharakter haben können. Gleichzeitig möchten die Moskauer Leader der Hypothek zu den Schemas, die als Ersatzschemas wahrgenommen werden, nicht übergehen. Man muß betonen, daß die Moskauer Hypothek mit den Bauarbeitern begann, die viel Wohnhäuser bauten und verkauften. Und dann fing der Markt an, stillzulliegen, und natürlich entwickelte sich eine Idee, daß man auf Kredit verkaufen muß. Aber es ist wichtig, daß die bestehenden Preise den Selbstkosten der Wohnfläche nicht entsprechen, und es ist sehr problematisch, die Menschen zu überzeugen, durch die Hypothek viel mehr Selbstkosten zu zahlen. In diesem Sinn ist die Meinung von Jurij Lushkov darüber, daß man die Preise herabsenken sie den Selbstkosten nähern muß, richtig, aber auch sehr schwer realisierbar.

Moskau muß meiner Meinung nach verschiedenen Varianten der Hypothek suchen, wie es zum Beispiel in Tschechien, das übrigens kleiner als Moskau ist, der Fall ist.

Wie ist jetzt in Rußland die Hypothek geographisch gesehen verbreitet?

Man kann heute nur die einzelnen Städte und Regionen zum Beispiel Angardk, Irkutsk, Rostow - am-Don, Pensa, Rjasan, Belgorod, Moskau und natürlich Sankt Petersburg und … die kleine Stadt Saratow nennen, wo die Hypothek realiseirt wird. Es gibt keine Empfindung, daß es nur die reichen Regionen sind. Die Stadt Zaretschnij in Pensaer Gebiet versucht zum Beispiel, die Hypothek einzuführen.

Was stört? Was muß man machen, damit die Hypothek weit verbreitet war?

Jetzt braucht man die Geldflüsse aus verschiedenen Quellen zu regeln. Zum Beispiel die Wohnungszertifikate für Militärpersonen. Ich beschäftigte mich 1997 extra mit diesem Problem. Wieviel Geld wurde vom Finanzministerium dem Verteidigungsministerium für diese Zwecke übergeben? Nach meinen Einschätzungen ungefähr 40 % von dem, was die Militärpersonen brauchten, um dieses Problem zu lösen. Während der 2,5-3 Jahre konnte man es lösen, und im Ramen der Hypothek hätte man es für ein Jahr lösen können!

Oder zum Beispiel die Umsiedlung aus dem Norden. Haushaltsmäßiges und privates Geld wird angelegt, die Bürger legen große Summen Geld an. Dieses Geld muß man vereinigen und beschreiben; wenn man weiß, wie es ausgegeben wird, wird vieles ohne weiteres gelöst werden…

Vielleicht muß man auch in der Gesetzgebung etwas abändern?

Unbedingt. Damit die Hypothek weit verbreitet war, 70 % der Bevölkerung (wenn auch in der Perspektive) umfaßt, ist es notwendig, daß das Geld, das der Mensch anlegt, mindestens mit den Lohnsteuern nicht belastet werden. Und jetzt muß man von diesem Geld die Lohnsteuern entrichten. Zuerstst zahlen Sie bitte und dann legen Sie in die Hypothek an. Im Grunde genommen ist es anormal, es ist in der Welt nicht der Fall.

Bei uns werden alle Operationen mit den Wohnungen mit den Mehrwertsteuern belastet, deshalb erfinden die Menschen, die sich mit der Hypothek befassen, verschiedene schlaue Schemas, um die Mehrwertsteuer nicht zu entrichten.

Wenn die Menschen durch die Hypothek eine Wohnung gekauft haben, müssen sie das Kondominium bilden und es stellt sich heraus, daß es dort Abgaben gibt: Mehrwertsteuern, Nichtübereinstimmungen der Zahlung, die sie später für kommunale Dienstleistungen zahlen, Zahlung für gewöhnliche kommunale Wohnräume.

In der Bankgesetzgebung gibt auch etwas, was man abändern muß…

Im allgemeinen gibt es eine Reihe der Gesetze, die man "reinigen" muß, da sie die normale Entwicklung der Hypothek beeinträchtigen.

Und was hat man zum Beispiel mit der Situation zu tun, wenn der Mensch einen Kredit schon genommen hat, in einer Wohnung lebt und plötzlich aufhört, zu zahlen?

Als wir das Gesetz über die Hypothek geschrieben hatten, griffen die Ausländer aus verschiedenen Banken, darunter auch aus der Internationalen Bank der Rekonstruktion und Entwicklung, uns an: bei Ihnen sei das Problem der Aussiedlung ganz nicht gelöst. Dann begannen wir nach einer Lösung zu suchen. Gut, sagen wir, und kommt es bei Ihnen dazu, daß man einen Menschen aus der Wohnung wegen der Nichtrückzahlung nach dem Kredit auf die Straße wirft? Es stellt sich heraus, daß es bei ihnen sehr schwierig ist, dies zu machen. Zum Beispiel zeigt der Mensch die medizinischen Scheine vor, findet weitere Gründe, warum die Rückzahlung nicht möglich ist.

Also, was im Gesetz über die Hypothek steht, entspricht den russischen Reealien. In der Verfassung und im Wohnungsgesetzbuch ist es verankert, daß der Mensch nicht auf der Straße leben darf, also, undeutlich ist das Schema der sozialen Wohnungen festgelegt. Wenn die Stadt, auf die Inlandsgesetze stützend, die Idee der Hypothek realisiert, so darf der Nichtzahler dorthin umgesiedelt werden. Es erfordert aber die Präzisierung des Gesetzes über die Privatisierung und über das Wohnungsgesetzbuch.

Welche Gesetze muß man in erster Linie im Zusammenhang mit der Hypothek Ihrer Meinung nach annehmen?

Von meinem Standpunkt aus sind die Steuern das Erste und das Wesentliche. Man muß die Abänderungsvorschläge über die Mehrwertsteuern und Lohnsteuern annehmen, damit der Mensch siene Einkommen zeigen konnte und nichts zu verbergen brauchte. Der Satz der Lohnsteuer muß nicht hoch sein. Zweites: die Geldsnlage in die Wohnungen muß mit der Lohnsteuer nicht belastet werden. Wenn es natürlich keine kostspielige Paläste zu 1 Mill. Dollar sind.

Bedeutet das, daß es eine Gradation nach diesem Kriterium nõtig ist?

Es ist leicht zu machen. Man muß einfach die Immobilien in verschiedene Kategorien teilen. Die Immobilien einer Kategorie müssen besteuert werden, die Immobilien einer anderen Kategorie nicht.

Welche Perspektiven der Hypothek gibt es für die nächste Zukunft?

In Rußland wird es, Gott sei Dank, keine revolutionären Veränderungen in der nächsten Zukunft geben! Wenn es zur Evolutionsentwicklung kommt, würden wir eine Möglichkeit haben, fast die ganze Gesetzgebung mit Ausnahme von der Steuergesetzgebung zu "reinigen". Wegen der Steuern gibt es immer einen "Krieg" mit der Regierung. Die Hypothek wird sich meiner Meinung nach immer weiter verbreiten und wird einen Impuls zu den Investitionen und zum wirtschaftlichen Aufschwung geben. Es gibt einfach keinen anderen Weg.

Das Gespräch führte Àkexander Klimov.

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