W.A.Gorynow, Generaldirektor der geschlossenen Aktiengesellschaft

Eine der dringenden Forderungen des Prozesses der Überwindung des Notzustandes der gegenwärtigen russischen Wirtschaft ist die Regelung der öffentlichen Beziehungen im Bereich der Immobilien mittels der deutlichen Reglamentierung der Rechte, Pflichtee und der Verantwortung der Subjekte dieser Beziehungen.

Es ist unmöglich, dieses Problem ohne Schaffung des wirkungsvollen rechtlichen Feldes, das schon existierende, aber noch nicht funktionierende, sowie neugeschaffene Gesetze einschließt, zu lösen. Im Rahmen von diesem Feld müssen der Investor, der Kreditor und die Regierungsstrukturen zusammenarbeiten. Das rechtliche Feld schafft den Mechanismus, der die Interessen, Rechte und Pflichten aller Seiten, die an diesem Prozeß teilnehmen, sichert, und den rechtlichen Schutz des Kreditgebers und des Investors gewährleistet.

Der Mechanismus soll ganzen Komplex der Fragen im Laufe des Investierens regeln, gleichzeitig führt sein Nichtvorhandensein zum Verlust der potentiellen Investoren und Kreditgeber. Die ausländischen und russischen Investoren sind bereit, in die Wirtschaft der Stadt ihre Kapitalien anzulegen, falls das geschaffene rechtliche Feld in Wirklichkeit funktionieren wird, falls es durchsichtig, transparent, stabil und auf allen Ebenen kontrolierbar sein wird.

Für die Lösung dieses Problemes, sowie für die Beseitigung der existierenden rechtlichen Lücken ist die Annahme einer Reihe von Gesetzen notwendig. Eines von den grundlegenden Gesetzen muß das Gesetz "Über das Bodenbuch der Immobilien in der Stadt Moskau" werden.

Das Projekt des vorgelegten Gesetzes sieht die Ergänzung des existierenden Mechanismus der Registrierung der Rechte auf Immobilien in der Stadt mit Hilfe von der Einführung des Grundbuches vor, das ein Dokument über Immobilien ist, das dem Paß einer natürlichen Person ähnlich ist. Zur Zeit vollzieht sich die Registrierung vom Moskauer städtischen Komitee für die staatliche Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen und sie ist mit der Ausstellung eines Zeugnisses zu Ende. Das vorliegende System erfordert eine Nacharbeit wegen einiger Nachteile. Also sieht es keinen Mechanismus der Pacht, der Verpfändung, keine Registrierung des Bankrottes, der Gerichtsurteile und der Ausstellungen eines Pfandscheines vor. Alle diese Probleme kann man durch die Einführung des Mechanismus der Registrierung des Grundbuches lösen, u.z. des Dokumentes des Systemes der Bestätigung der Rechte auf Immobilien, in dem es die Angaben vom juristischen und wirtschaftlichen Charakter vorhanden sein müssen, die mit den Rechten der Subjekte auf Immobilien verbunden sind.

Zur Zeit entspricht der Gesetzentwurf den Hoffnung der daran interessierten Organen der Staatsmacht. Viele von ihnen brachten ihre eigenen Vorschläge und Bemerkungen ein, die von den Gesetzgebern berücksichtigt wurden und ihre Widerspiegelung im Projekt fanden.

Das Institut für das Grundbuch existierte früher sowohl im Ausland (in Deutschland), als auch in Rußland. In Deutschland wurde das Grundbuch im bekannten Bodengesetz verankert (Allgemeines Landrecht, 1874), wo das Grundprinzip vorhanden war, infolge dessen das Pfandrecht nur bei seiner Eintragung in das Grundbuch als gesetzlich gilt. Nach dem vorliegenden Gesetz ist das Sachenrecht auf Immobilien mit der Eintragung ins Grundbuch eng verbunden. Allein dieses formale Moment verlieh der Verpfändung eine spezifische Bedeutung. Dies wurde zum Anfang der neuen Ära in der Geschichte der hypothekarischen Gesetzgebung von Westeuropa, da es erstens der Hypothek und den Grundrechtsverhältnissen einen öffentlichen Charakter verlieh. Zweitens verlieh es ihnen die Stabilität und Bestimmtheit. Und drittens schloß es die Buntheit der gesetzgeberischen Normen auf diesem Gebiet des rechtlichen Lebens aus. Endgültig wurde die vorliegende Frage 1911 durch die obligatorische Einführung der Landesgrundbücher in allen germanischen Ländern gelöst.

Das Institut für das Grundbuch existierte in Rußland in der zaristischen Zeit und in den ersten Jahren der sowjetischen Macht. In Moskomzem und existierte in Rußland in der zaristischen Zeit und in den ersten Jahren der sowjetischen Macht. In Moskomzem und `__ñÌ__òÌäude eingetragen wurden. 1953 wurde das Grundbuch durch die Dokumente über technische Angaben vom Büro für technische Informationen und durch Auszügen aus ihnen ersetzt. Aber weder diese die Dokumente über technische Angaben vom Büro für technische Informationen, noch die Auszüge aus ihnen geben volle Informationen über den rechtlichen Zustand der Immobilien und ihres Besitzers.

Die Einführung des Grundbuches ist vor allem durch die Notwendigkeit des Heranziehens der neuen Investitionen und der aktiven Nutzung der Immobilien, die zur Zeit zum toten Kapital wurden, also durch die Notwendigkeit der Schaffung des rechtlichen Feldes bedingt, das dem jetzt in der ganzen Welt existierenden Feld ähnlich ist. Sein Kern ist das Grundbuch.

Das Grundbuch schafft einen rechtlichen Mechanismus, der zum wirkungsvollen Funktionieren einiger gesetzgeberischen Dokumente beiträgt, zu den das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation Artikel 131 Punkt Ç, das Föderale Gesetz vom 21.07.97 ¹122-ÔÇ "Über die staatliche Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen", das Föderale Gesetz vom 08.01.98 ¹6-ÔÇ "Über Insolvenz (Bankrott)", das Föderale Gesetz vom 16.07.98ã. ¹102-ÔÇ "Über Hypothek (Immobilienverpfändung)", das Föderale Gesetz vom 29.07.98 ¹135-ÔÇ "Über Einschätzungstätigkeit in der Russischen Föderation" gehören, und der auf die Normalisierung des Funkzionierens der Wirtschaft gerichtet ist. Das Grundbuch, wobei es das existierende Rechtssystem nicht verletzt, ermöglicht das Zusammenwirken der obengenannten Gesetze, sowie der Gesetze, die für die Lösung des Problemes des Heranziehens der Investitionen anzunehmen sind, und es ermöglicht auch die Schaffung des Mechanismus, der dem Mechanismus ähnlich ist, bei dem die Rechte jedes Subjekt gesetzlich und aktenkundig gesichert werden. Es ist für die Schaffung des einheitlichen rechtlichen Mechanismus notwendig, der den Umlauf von Immobilien und die ganze Wirtschaft regelt.

Gemäß dem Gesetzentwurf "Über das Grundbuch der Immobilien in der Stadt Moskau" wird das Grundbuch vom Moskauer Städtischen Büro für technische Informationen ausgestellt werden und der Besitzer wird es aufbewahren. Die staatliche Registrierung im Grundbuch entspricht dem Föderalen Gesetz vom 21.07.97 ¹122-ÔÇ "Über die staatliche Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen". Die Kopie des Grundbuches wird im Moskauer städtischen Komitee für die Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen aufbewahrt werden. Das Buch selbst wird aus vier Teilen bestehen: Beschreibung des Objektes der Immobilien, Werte, Angaben über den Besitzer des Objektes der Immobilien und über den Besitzer der anderen Sachenrechte auf Immobilien, Angaben über Einschränkungen. Alle Abänderungen, die mit einem bestimmten Objekt der Immobilien verbunden sind, werden im Grundbuch registriert werden. Auf solche Weise wird das Grundbuch alle Angaben enthalten, von den der Besitzer bei der Realisierung seiner Rechte auf Immobilien Gebrauch machen kann. Der Kontrahent des Besitzers kann in das Grundbuch, das bei dem Besitzer aufbewahrt wird, schauen, um sich dessen bewußt zu werden, daß er alle Rechte auf die Verfügung über entsprechende Immobilien hat. Im Grundbuch wird der Besitzer des Objektes der Immobilien, ihre Einschätzungen, alle Personen, die irgendwelche Rechte in bezug auf das vorliegende Objekt haben, Einschränkungen in bezug auf das Objekt, die auf gerichtlichem, gesetzlichem Wege oder durch einen Vertrag ins Leben gerufen waren, angegeben. Es wird die Operationen mit Immobilien erleichtern und es wird zulassen, es in der städtischen Wirtschaft, einschließlich durch den Mechanismus der Hypothek wirkungsvoll zu benutzen.

Unter modernen Bedingungen der hohen Inflationsrate erwirbt die Verpfändung eine große Bedeutung unter anderen Arten der Sicherung der Ausführung der zivilrechtlichen Verpflichtungen. Erstens sichert der Immobilienverpfändungsvertrag das Vorhandensein und die Unversehrtheit dieses Eigentumes für den Moment, wenn der Schuldner dem Kreditor zahlen muß, wobei der Preis des verpfändeten Eigentums proportional zur Inflationsrate wächst. Zweitens gewährleistet die Verpfändung des Eigentums des Schuldners dem Kreditor, der als Pfandgläubiger fungiert, die Möglichkeit, seine Forderungen auf Kosten von der Pfandsache zu befriedigen, was ihm einen Vorzug vor anderen Kreditoren gibt. Drittens muß eine reale Gefahr, sein Eigentum zu verlieren, zum guten Impuls für den Schuldner werden, damit er seine Verpflichtungen ausführt.

Die Zuverläßigkeit der hypothekarischen Kreditgewährung besteht auch darin, daß der Staat den Pfandgläubiger sogar bei der Zahlungszufähigkeit des Verpfänders schützt.

Die Kreditgewährung durch die Verpfändung der Immobilien kann das Problem des Mangels vom Geldmittel bei den staatlichen und kommunalen Anstalten lösen, denn sie sind die größten Immobilienbesitzer auf dem Territorium der Russischen Föderation. Zur Zeit stellen all diese Immobilien das tote Kapital dar, das brachliegt.

Die ersten Versuche der Hypothekenkreditgewährung brachten nicht viel Erfolg. Die Versuche der Schaffung der hypothekarischen Banken mißlangen auch. Die Mehrheit von ihnen existieren nicht mehr, sie hatten sogar keine minimalen Ausgangsnormen nach dem Verhältnis zwischen dem Grundkapital und dem herangezogen Kapital. Die Ursache der Mißerfolge besteht in den Nachteilen der rechtlichen Ebene, in der Nichtübereinstimmung der gesetzgeberischen Dokumente miteinander und im Nichtvorhandensein des Mechanismus der Immobilienverpfändung, der ein Verbindungselement zwischen der Gesetzgebung und ihrer Anwendung unter moderen wirtschaftlichen Bedingungen ist.

In den letzten Jahren ist die Entwicklung der Elemente der hypothekarischen Kreditgewährung nicht durch spezialiesierte hypothekarische Banken, sondern im Rahmen der Tätigkeit der größen universellen Banken zu verfolgen. Aber auch hier gab es keine positiven Ergebnisse, denn die Zinshöhen nach den von den universellen Banken gewährten Krediten gegen die Immobilienverpfändung öfter höher als die Zinsen nach den gewöhnlichen Krediten waren. Man kann es doch als keine positive Tatsache betrachten, die es die Entwicklung des Wohnungsbaus und anderer bedeuteten Sektoren der russischen Wirtschaft positiv beeinflußt.

Gleichzeitig mit der Registrierung der Verpfändung vom Moskauer städtischen Komitee für die staatliche Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen wird in das Grundbuch die Aufzeichnung über die Ausstellung eines Pfandscheins mit seiner Nummer, dem Besitzers und dem Ausstellungsdatum eingetragen werden. Auf solche Weise wird das Gesetz "Über das Grundbuch der Immobilien in der Stadt Moskau" zum Erscheinen und zur Verbreitung eines Pfandscheines in Form einer liquiden Wertpapier, das im föderalen Gesetz vom 16.07.98 ¹102-ÔÇ "Über Hypothek (Immobilienvrepfändung)" vorgesehen ist, beitragen. Das Erscheinen des Pfandscheines wird es ermöglichen, die hypothekarischen Obligationen auszugeben, und dies wird sich positiv auf den Kapitalverkehr im Lande auswirken. Das Geld wird nicht nur zum Mittel der Akkumulation und Zahlung, sondern auch zum Mittel des Geldverkehrs, was unter den Bedingungen der finanziellen Krise in Rußland besonders wichtig ist.

Die Einführung des Grundbuches in Moskau wird das Anlageklima bedeutend verbessern, da es den internationalen Forderungen entsprechenden Mechanismus der Regelung des Immobilienmarktes schaffen wird, wodurch die Rechte des Investors (des Kreditgebers) gesetzlich und aktenkundig geschützt werden.

Für die Stadt bedeutet das Erscheinen des Grundbuches neben dem Heranziehen der Investoren und der Kreditoren eine bedeutende Vereinfachung der Steuererhebung. Alle Angaben aus dem Grundbuch werden in das einheitliche Informationszentrum, in das städtische Grundbuch kommen, und von dort aus in den Steuerdienst der Stadt. Die Information über die Einschätzung von Immobilien und von Geschäften wird allgemeinverständlicher. Es wird die Möglichkeit der Immobiliensteuerhinterziehung verringen, und es wird praktisch unmöglich sein, die Geschäfte mit Immobilien zu verhehlen. Außerdem wird die Einführung des Grundbuches ermöglichen, die Objekte der Immobilien, die im staatlichen und kommunalen Besitz sind, wirkungsvoll zu nutzen.

Als Schlußfolgerung muß man sagen, daß auf dieser Etappe der Entwicklung der Wirtschaft die Einführung des Grundbuches in Moskau notwendig ist, denn:
1) ohne es die existierenden Gesetze nicht im vollen Maße gelten können;
2) Das Grundbuch ist die grundlegende Achse des Mechanismus des Heranziehens der russischen und ausländischen Investoren und Kreditgeber, denn es kann ihnen eine hundertprozentige Garantie der Rückgabe der angelegten finanziellen Mittel geben. Das Grundbuch verringert das Risiko der Investoren und der Kreditgeber, macht die Operationen mit Immobilien transparenter. Das Grundbuch wird zur Entwicklung der hypothekarischen Kreditgewährung und zur Ausstellung der Pfandscheine als Namenwertpapiere beitragen;
3) Die wirkungsvolle Nutzung der Immobilien, die zur Zeit nicht im Umlauf ist und die das tote Kapital darstellt, ist im Eigentumsumlauf nur in dem Fall möglich, wenn es einen Mechanismus der deutlichen Bestimmung der Rechte auf Immobilien und der Arbeit mit ihm der Banken und anderer Kreditorganisationen gibt, der das Grundbuch schaffen wird;
4) Das Grundbuch wird zur Regelung des Umlaufes der Immobilien, zur wirkungsvollen und vollen Steuererhebung beitragen.

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