À.W. Dmitriev

Im vorigen Jahr bildete sich in Moskau eine bestimmte Praxis des registrierenden Organes, das Moskauer Städtischer Ausschuß für Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen (weiter Moskomregistrazia genannt) im Gebiet der staatlichen Registrierung der Rechte auf das Bodeneigentum heraus.

Die Bodenrechte, die seitens des Staates zu registrieren sind, sind im Artikel 131 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation und im Artikel 4 des Föderalen Gesetzes "Über staatliche Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen" (weiter das Gesetz genannt) bestimmt; das sind das Eigentumsrecht, das Recht der lebenslangen Erbbesitzung, das Recht der ständigen (fristlosen) Nutzung des Bodeneigentums, sowie die Entstehung, der Übergang und die Aufhebung der genannten Rechte, ihre Beschränkungen (Belastungen), u.z. das Servitut, die Hypothek, die treuhänderische Verwaltung, die Pacht.

Der Begriff der staatlichen Registrierung ist im Artikel 2 des Gesetzes als ein juristischer Akt der Anerkennung und der Bestätigung seitens des Staates der Entstehung, der Beschränkung (Belastung), des Überganges oder der Registrierung der Rechte auf Immobilien gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation bestimmt. Die staatliche Registrierung ist ein einziger Beweis zum Vorhandensein des registrierten Rechtes.

Die Bestätigung der Notwendigkeit der staatlichen Registrierung des Pachtvertrages in bezug auf Immobilien, einschließlich das Bodeneigentum, wird durch eine spezielle Norme, u.z. Punkt 2 des Artikels 609 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation festgestellt. Berücksichtigend die Tatsache, daß die Regeln der Pachtverträge für Verträgen der Unterpacht gelten (Punkt 2 des Artikels 615 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation), erstreckt sich die Forderung der staatlichen Registrierung auch über die Unterpacht des Bodeneigentums.

Außerdem bildeten sich in der Stadt Moskau im Gebiet der boden-rechtlichen Regelung solche Rechtsverhältnisse heraus, die die Geschäfte der Entfremdung der Rechte auf Bodenpacht abzuwickeln zulassen. Die größere Investitionsattraktivität Moskaus im Vergleich zu ganz Rußland, die zum hohen Anteil der Bankkapitalkonzetration führe; die Krise des Produktionsbereiches, das Fehlen des realen Geldumlaufes in der Produktion erforderten gleichzeitig Verstärkungen der Marktkomponenten in der städtischen Bodenpolitik.

Die Einführung in den bürgerlichen Umlauf der Bodenpachtrechte vollzog sich auf Grund der in der Stadt Moskau bestehenden Bedingungen des Primates des Staatseigentums und der Notwendigkeit der Regelung der Beziehungen der städtischen Bodennutzung unter Berücksichtigung der Marktwirtschaft. Der vorliegende Beschluß ist damit verbunden, daß sich der Übergang der Rechte auf das Bodeneigentum mittels der Verteilung und Umverteilung des Bodens auf Grund der Verfügungsakte der vollziehenden Macht der Stadt Moskau realisierte und unter Bedingungen einer Stadt nicht zu ließ, die Aufgaben des Funktionierens der städtischen Wirtschaft zu lösen.

Eine andere Variante des Überganges der Bodenrechte in Städten und anderen Siedlungen auf Grund des Artikels 37 der Bodengesetzgebung der RSFSR von 1991sieht den Übergang der Rechte auf ein Grundstück bei dem Übergang der Eigentumsrechte auf die auf ihm vorhandenen Immobilien vor, aber er läßt doch nicht zu, die Sicherkeit des Immobilienumlaufes in Moskau zu garantieren. Unter Berücksichtigung des Fehlens des föderalen Gesetzes über den Bodenumlauf wird die Einschaltung in den Umlauf der Bodenrechte zu einem bestimmten Ausgang aus dem vorliegenden Problem in der Stadt Moskau.

Die gültige bürgerliche Gesetzgebung der Russischen Föderation läßt die Möglichkeit der Geschäfte mit Pachtrechten zu. Gemäß dem Artikel 128 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation gehören zu den bürgerlichen Objekten die Eigentumsrechte. Das Zuschreiben der Eigentumsrechte zu den Arten der bürgerlichen Objekte setzt ihre volle oder beschränkte Umlauffähigkeit voraus.

Dabei laut des Punktes 2 des Artikels 129 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation wird ordnungsgemäß dem Gesetz die Möglichkeit der Zugehörigkeit der Arten der Objekte der Zivilrechte den bestimmten Teilinhabern des Umlaufes oder ihre Anteilnahme am Umlauf auf spezielle Erlaubnis festgestellt. Das Pachtrecht ist ein Eigentumsrecht, da sich der Pachtherr laut den Artikeln 606 und 607 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation vertragsmäßig verpflichtet, dem Pachtmann das Eigentum auf Pachtzahlung für den zeitweiligen Besitz und für die Nutzung oder für die zeitweilige Nutzung bereitzustellen.

Die Einführung in den bürgerlichen Umlauf der Eigentumsrechte wird doch nicht eindeutig aufgenommen, und einige Wissenschaftler, die sich mit dem Zivilrecht befassen, behandeln eine Frage nach der Rechtmäßigkeit der Umlauffähigkeit der Eigentumsrechte, zum Beispiel, Å.À. Suchanov (Zivilrecht, Ò.1. Lehrbuch / Å.À. Suchanov, Moskau, Bek-Verlag, 1998. Seite 297), obwohl in Moskau das Pachtrecht schon einige Jahre lang ein Objekt der Geschäfte der Entfremdung ist.

Die Geschäfte mit den Pachtrechten unterliegen der staatlichen Registrierung. Da laut des Punktes 1 des Artikels 131 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation der staatlichen Registrierung auch die Beschränkungen und Belastungen der Bodenrechte unterliegen und man alle Geschäfte mit den Pachtrechten als Beschränkung des Eigentumsrechtes und als Belastung der Pachtrechte bestimmen kann, so betrifft die Forderung nach der obligatorischen Registrierung bei EGRP auch die Geschäfte mit den Pachtrechten an.

Die Arten der Geschäfte mit den Pachtrechten sind im Artikel 615 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation aufgezählt, u.z. Unterpacht des gemieteten Eigentumes, Übergabe der Rechte und der Pflichten vertragsmäßig an eine andere Person, Bereitstellung des gemieteten Eigentumes für kostenlose Nutzung, sowie Verpfändung der Pachtrechte und ihre Eintragung als Anlage in das Grundkapital der wirtschaftlichen Gesellschaften oder als Beitrag zur Produktionsgenossenschaft.

Die vorliegende Liste ist nicht geschlossen, und unter Berücksichtigung des Prinzips der Freiheit des Vertrages (Artikel 421 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation) sind andere Arten der Geschäfte mit den Bodenpachtrechten möglich. So darf die Übergabe der Rechte und Pflichten pachtvertragsmäßig an eine andere Person sowohl im Rahmen des Vertrages der Abtretung (Artikel 382 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation), als auch im Rahmen des Kaufvertrages (Artikel 454 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation) erledigt werden.

Im Artikel 1 des Gesetzes der Stadt Moskau "Über Grundlagen der gebührenpflichtigen Bodennutzung in Moskau" wird auch das Recht auf Geschäfte mit den Bodenpachtrechten als Recht eines Pächters des städtischen Bodens, der im Besitz der Stadt Moskau steht, bestimmt und konkretisiert. Der Pächter darf seine Rechte und Pflichten pachtvertragsmäßig an ein anderes Subjekt der Bodenrechtsbeziehungen abtreten, Geschäfte mit den Pachtrechten ordnungsmäßig den Gesetzen der Russischen Föderation und der Stadt Moskau abwickeln.

Die Kompetenz des Pächters auf die Geschäfte mit den Pachtrechten ist eine Erlaubniskompetenz und hängt vom Willen des Pachtherrn oder seines bevollmächtigten Vertreters ab, da die Geschäfte mit den Pachrechten laut des Punktes 2 des Artikels 129 und des Punktes 2 des Artikles 615 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation einer speziellen Erlaubnis bedürftig sind.

In der föderalen Gesetzgebung ist die Feststellung der Ordnung der Überlassung des Einverständnisses des Pachtherrn für die Abwicklung der Geschäfte mit den Pachtrechten nicht vorgesehen. Deshalb ist das Subjekt der Russischen Föderation die Stadt Moskau unter Berücksichtigung des Artikels 72 der Verfassung der Russischen Föderation berechtigt, die Ordnung der Überlassung des Einverständnisses des Pachtherrn für die Abwicklung der Geschäfte mit den Pachtrechten selbständig zu bestimmen. In Moskau ist das Einverständnis des Pachtherrn für die Abwicklung vom Pächter der Geschäfte mit den Bodenpachtrechten eine spezielle Erlaubnis der Moskauer städtischen Verwaltung oder des von ihr bevollmächtigten Organes, die dem Pächter eines Grundstückes zur Abwicklung der Geschäfte mit den Pachtrechten nach einer besonderen Einzahlung gegeben ist (Artikel 1 des Gesetzes der Stadt Moskau "Über Grundlagen der gebührenpflichtigen Bodennutzung in der Stadt Moskau").

Man kann sagen, daß das Einverständnis des Pachtherrn einen bestimmten Preis je nach der Frist der Pacht, der erlaubten Nutzung und des Standortes des Bodens in Moskau hat; und man kann es nach deutlich bestimmten Regeln bekommen, was die Willkür der Beamten verhindert. Die Ordnung der Feststellung der Summe der Zahlung für das Einverständnis des Pachtherrn, d.h. der Zahlung für das Recht auf die Abwicklung der Geschäfte mit den Bodenpachtrechten, wird in einem Verfügungsakt der Moskauer städtischen Verwaltung bestimmt. Diese Zahlung ist eine einmalige Zahlung. Die Nötigung des Bodenpächters zur obligatorischen Einzahlung für das Recht auf die Abwicklung der Geschäfte mit den Bodenpachtrechten wird nicht zugelassen (Artikel 4 des Gesetzes der Stadt Moskau "Über Grundlagen der gebührenpflichtigen Bodennutzung in der Stadt Moskau").

Die Ordnung der Überlassung vom Pachtherrn des erwähnten Einverständnisses wird im Artikel 4 des Gesetzes der Stadt Moskau "Über Grundlagen der gebührenpflichtigen Bodennutzung in der Stadt Moskau" geregelt. Das Recht auf die Geschäfte mit den Pachtrechten entsteht bei dem Pächter beim Vorhandensein des Einverständnises des Pachtherrn nach der vollen Einzahlung für das Recht auf die Abwicklung der Geschäfte mit den Pachtrechten. Unter der Bedingung der vollen Einzahlung wird dem Pächter des Grundstückes das Recht auf die Abwicklung der Geschäfte mit den Pachtrechten während der Pachtzeit garantiert, d.h. der Pächter bekommt eine Möglichkeit, jederzeit während der Pachtzeit das Geschäft der Entfremdung der Bodenpachtrechte zugunsten jeder Interessenten und jeder rechtsfähigen Person abzuwickeln. Dabei wird diese Person zum Rechtsnachfolgen betreffs aller Bedingungen des Bodenpachtvertrages, einschließlich der Pachtfrist, d.h. die Frist der Pacht bleibt unabänderlich.

Das Nichtvorhandensein bei dem Pächter des Rechtes auf die Abwicklung der Geschäfte mit den Bodenpachtrechten beschränkt seine gesetzlichen Befugnisse über den Besitz und über die Nutzung des Pachtgrundstückes nicht. Seine Kompetenzen bei der Verfügung über seine Pachtrechte sind in folgenden Fällen beschränkt: Unterpacht des Pachtbodens, Überlassung seiner Rechte und Pflichten, die pachtvertraglich bestimmt sind, an eine andere Person durch einen Abtretungs- oder Kaufvertrag, Verpfändung der Pachtrechte, sowie ihre Überlassung als Beitrag zum Grundkapital einer Handelsorganisation.

Auf solche Weise dürfen in der Stadt Moskau die Geschäfte mit dem Pachtrecht auf ein Grundstück nur mit dem Pachtrecht, für das der Pächter die Zahlung für das Recht auf die Geschäfte mit den Pachtrechten entrichtet hat, abgewickelt werden. Im entgegegesetzten Fall wird das Einverständnis des Pachtherrn für die Abwicklung der Geschäfte mit dem Pachtrecht auf das Grundstück nicht erteilt, d.h. das Einverständnis des Pachtherrn für die Abwicklung eines Verpfändungsgeschäftes mit dem Bodenpachtrecht ist nur nach dem Verfahren der Einlösung des Bodenpachtrechtes möglich.

In Moskau erteilt das Einverständnis des Pachtherrn des städtischen Bodens das bevollmächtigte Organ der Moskauer städtischen Verwaltung, das Moskauer Bodenausschuß heißt (weiter Moskomsem genannt), deshalb gehört zum Paket der Dokumente, die vom Antragssteller für die Registrierung des Geschäftes mit den Pachtrechten gerichtet werden, eine schriftliche Bestätigung des Einverständnisses des Moskauer Bodenausschusses zur Abwicklung der erwähnten Geschäfte.

Nach der staatlichen Registrierung des Geschäftes der Entfremdung der Pachtrechte wird ein dreiseitiges Abkommen zum Bodenpachtvertrag abgeschlossen Das dreiseitige Abkommen zwischen dem Pachtherrn (Moskomsem), dem Rechtsvorgänger (dem alten Pächter) und dem Rechtsnachfolgen (dem neuen Pächter) fixiert bodenpachtvertragsmäßig den Übergang der Rechte und Pflichten im vollen Umfang. Auf solche Weise bleibt der Bodenpachtvertrag im Teil der Rechte und Pflichten des Pächters unabänderlich, es ändert sich nur das Subjekt des Vertrages ab.

Wenn aber der neue Pächter es wünscht, ist es möglich, nicht ein dreiseitiges Abkommen zum Bodenpachtvertrag, sondern einen neuen Pachtvertrages abzuschließen. Dabei müssen aber alle wichtigen Bedingungen des Vertrages, die im Mittelpunkt des Geschäftes der Entfremdung standen, auf jeden Fall berücksichtigt werden.

Der Prozeß der Registrierung der Immobilien wird durch das Gesetz eingehend geregeltt. Artikel 13 des Gesetzes bestimmt also die Ordnung der Registrierung folgendermaßen:

• Annahme der Unterlagen, die für die staatliche Registrierung notwendig sind und den Forderungen dieses Gesetzes entsprechen;
• Registrierung der vorgelegten Unterlagen;
• Rechtliche Untersuchung der vorgelegten Unterlagen und Kontrolle über die Gesetzlichkeit des Immobiliengeschäftes;
• Gegenüberstellung der angemeldeten Rechte auf das Objekt der Immobilien mit den auf es schon registrierten Rechten mit Absicht, das Fehlen der möglichen Widersprüche festzustellen;
• Eintragung bei ÅGRP auf Immobilien beim Nichtvorhandensein der erwähnten Widersprüche und jeglicher Gründe für Absage der Registrierung oder für ihre Aussetzung;
• Eintragung der Registrierungsaufschriften in konstitutive Unterlagen und die Ausstellung der Registrierungsausweise.

Laut Artikel 16 des Gesetze wird die staatliche Registrierung auf Grund eines Antrages des Rechtsinhabers, einer Seite des Vertrages oder des Vertreters der erwähnten Personen, der eine richtig ausgestellte Vollmacht hat, erledigt. Eine gemeinsame Forderung auf die Antragssteller, wenn das Recht auf Grund eines Aktes des staatlichen Organes oder des Organes der Gebietsselbstverwaltung entsteht, besteht darin, daß der Antrag für die staatliche Registrierung des Rechtes von der Person eingereicht wird, betreffs deren solch einer Akt angenommen ist.

Falls die Rechte auf Grund der Verträge, die keine notarielle Beglaubigung erfordernden, entstehen, muß der Antrag für die Registrierung von allen Teilnehmern des Geschäftes ausgehen. Wenn eine der Seiten das Verfahren der Registrierung des Rechtes auf Immobilien umgeht, wird es auf Grund des Beschusses des Gerichtes, der gemäß der Forderung einer anderen Seite gefaßt wurde, registriert. Die Registrierung nach dem Antrag einer der Seiten des Geschäftes ist nur möglich, falls die Rechte auf Grund des Geschäftes, das keine notarielle Beglaubigung erfordert, aber nach dem Wunsch der Teilnehmer des Geschäftes notariell ausgestellt wurde, entstanden sind.

In bezug auf die Registrierung der Bodenrechte wird die Frage, wer den Antrag für die Registrierung einreichen darf, auf folgende Weise gelöst.

Bei der Registrierung der Rechte des lebenslangen Besitzes und der Rechte der ständigen (fristlosen) Nutzung, die auf Grund eines Aktes des bevollmächtigten Organes der Moskauer städtischen Verwaltung entstehen, wird der Antrag für die staatliche Registrierung des Rechtes von der Person eingereicht, betreffs deren solch einer Akt angenommen ist.

Die Registrierung des Pachtvertrages in bezug auf Immobilien, einschließlich des Bodens, ist eine besondere Registrierungsart (Artikel 26 des Gesetzes). Laut des genannten Artikels ist dabei das Pachtrecht zu registriern, was in der juristischen Literatur nicht eindeutig bewertet wird und zu Streiten führt.

Auf solche Weise darf nur ein Pachtvertragspartner einen Antrag für die staatliche Registrierung des Bodenpachtvertrages einreichen. In Moskau hat solch ein Recht der Bodenpächter.

In bezug auf den Bodenunterpachtvertrag muß der Antrag für die Registrierung von allen Partnern des Geschäftes ausgehen. Bei der Registrierung der Geschäfte mit den Pachtrechten, die einer notariellen Beglaubigung nicht bedürftig sind, müssen die Anträge für die Registrierung der Rechte alle Vertragspartner (Geschäftspfrtner) einreichen.

Zum Beispiel ist für die Registrierung der Grundstückpachtverträge bei Moskomregistrazija folgende Liste der Unterlagen festgestellt:

• Der Antrag des Rechtsinhabers (unter Hinweis auf seinen vollen Namen) für die Registrierung des Grundstückpachtvertrages. Im Antrag wird Adresse, Fläche, Nummer des Pachtvertrages, die dem vorliegenden Grundstück bei Ìîskomsem gegeben wurde, Postadresse und Telefonnummer angegeben;
• Kopie der Eintragungsbescheinigung der juristischen Person und Kopien der Gründungsdokumente (mit allen Veränderungen und die Ergänzungen) müssen notariell beglaubigt werden. Die Kopien der obengenannten Dokumente dürfen von den staatlichen Organen, die sie ausgestellt haben, beglaubigt werden;
• Natürliche Personen zeigen die Kopie eines Passes (oder andere Ausweispapiere) vor. Die natürlichen Personen, die der Unternehmertätigkeit ohne Bildung einer juristischen Person nachgehen, zeigen eine notariell beglaubigte Kopie des Scheines, der die staatliche Registrierung als Privatunternehmer ausweist, vor.
• Juristische Personen zeigen entweder Beschlüsse ihres dafür zuständigen Organes über die Ernennung (die Wahl) des Leiters des Betriebes, der Organisation und der Anstalt oder eine Vollmacht für die Überlassung des Rechtes der Unterschrift der Unterlagen in den Fragen der Erledigung der Bodenrechtsbeziehungen an eine andere bevollmächtigte Person vor;
• Vollmacht der Vertreter einer juristischen (natürlichen) Person für die Erledigung der Registrierung des Vertrages und das Erhalten eines rechtsbegründenden Dokumentes mit Vermerk der staatlichen Registrierung. Die Echtheit der Unterschrift des Vollmachtgebers auf der Vollmacht, die von einer natürlichen Person ausgestellt ist, wird vom Notar beglaubigt;
• Dokument, das die Persönlichkeit des Vertreters ausweist (Paß oder ein anderer Personalausweis). Nach der Bestätigung der Echtheit wird das Dokument der Person zurückgegeben, die Vollmacht bleibt bei Ìîskomregistrazija;
• Der Verfügungsakte auf den Boden (eine Kopie der Verordnung der Regierung Moskaus oder der Anordnung des Präfektes eines administrativen Bezirkes) oder eine Kopie des Beschlüsses der Kommission für Bereitstellung des Bodens und für Städtebauregelung der Stadt Moskau oder eines administrativen Bezirkes. Dabei muß die Kopie des Verfügungsdokumentes zusätzlich nicht beglaubigt werden;
• Plan des Grundstückes, der bei Moskomsem beglaubigt wurde;
• Kopie eines Zahlungsauftrages oder einer Quittung über die Zahlung der staatlichen Registrierung;
• Eine von Goskomstat ausgestellte Bescheinigung über gegebene Kodes.

Das vorliegende Paket der Dokumente zeigt der Rechtsinhaber (der Bodennutzer) bei Ìîskomregistrazija vor, nachdem die Bodenrechte bei Ìîskomsem registriert worden sind und der Pachtvertrag abgeschlossen worden ist. Dabei muß der Pachtvertrag sowohl vom Pachtherrn, als auch vom Pachtmann unterschrieben werden.

Die ähnlichen Pakete der Dokumente werden für die Registrierung anderer Bodenrechte unter Berücksichtigung der Besonderheiten und des Wesens des registrierten Rechtes vorgezeige werden.

Bei der Vorbereitung des Paketes der Unterlagen für die Registrierung eines Bodenunterpachtvertrages muß man bestimmte Beschränkungsbedingungen in bezug auf die Vertragspartner, die in normativen Akten festgestellt sind, berücksichtigen. Die Ordnung der Erteilung des Einverständnisses für die Abwicklung eines Unterpachtgeschäftes vom Pachtherrn des städtischen Bodens im Namen des Moskauer Bodenausschusses wird in der Anordnung des Bürgermeisters von Moskau vom 09.11.98 ¹ 1129-rm "Über Unterpacht der Grundstücke in der Stadt Moskau" geregelt.

Das registrierende Organ berücksichtigt während der rechtlichen Untersuchung bei der Registrierung der Geschäfte mit den Pachtrechten Punkte 1 und 2 Artikels 6 des Gesetzes, die auf die Notwendigkeit der Anerkennung der früher entstandenen Rechte auf Immobilien hinweisen, d.h. der Rechte, die bei den Interessenten bis zum 31. Januar 1998 entstanden sind, als das Gesetz in Kraft trat.

Laut Artikel 6 des Gesetzes werden die Rechte auf Immobilien, die bis das Inkrafttreten des vorliegenden Gesetzes entstanden sind, juristisch gültig anerkannt, wenn auch sie der staatlichen Registrierung, die durch das vorliegende Gesetz eingeführt wurde, nicht unterzogen waren. Die staatliche Registrierung solcher Rechte wird nach dem Wunsch ihrer Inhaber durchgeführt. Dabei ist die staatliche Registrierung der Rechte, die in den Subjekten der Russischen Föderation und Kommunalinstitutionen vor dem Inkrafttreten des Gesetzes durchgeführt wird, juristisch gültig.

Gleichzeitig erfordert die staatliche Registrierung der nach dem Inkrafttreten des Gesetzes über Einschränkungen (Belastungen) oder andere Geschäfte mit einem Objekt der Immobilien entstandenen Rechte die staatliche Registrierung der Rechte auf dieses Objekt, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes entstanden sind (Punkt 2 Artikel 6 des Gesetzes).

Weiter in Punkt 2 des Artikel 13 des Gesetzes baute der Gesetzgeber diesen Standpunkt aus und wies darauf hin, daß die Registrierung der Einschränkungen (Belastungen) der Sachenrechte, der Hypothek, der Pacht oder eines anderen Geschäftes mit einem Objekt der Immobilien nur beim Vorhandensein der staatlichen Registrierung der früher entstandenen Rechte auf das vorliegende Objekt bei ÅGRP möglich ist.

Die Analyse Artikels 6 des Gesetzes setzt unter Berücksichtigung Artikels 13 dieses Gesetzes folgendes voraus.

Die Rechte der fristlosen (ständigen) Nutzung und des lebenslangen Erbbesitzes, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes entstanden sind und die in den staatlichen Akten oder in den Bescheinigungen über das Recht der fristlosen (ständigen) Nutzung und des lebenslangen Erbbesitzes beglaubigt sind, werden als juristisch gültig anerkannt.

Juristisch gilt auch die Registrierung, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes (Absatz 2 Punkt 1 Artikels 6 des Gesetzes) nach den Regeln, die bis zu diesem Moment laut Erlaß des Präsidenten der Russischen Föderation vom 11. Dezember 1993 "Über staatliches Grundbuch und staatliche Registrierung der Unterlagen über die Rechte auf Immobilien" wirkam waren, in Ìîskomsem realisiert wurde.

Wenn aber der Antragssteller, der über die Rechte der fristlosen (ständigen) Nutzung oder des lebenslangen Erbbesitzes, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes entstanden sind, verfügt, das Grundstück, das ihm gehört, verpachtet und dieser Vertrag nach dem Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen ist, so entstehen die Einschränkungen (Belastungen) dieser Bodenrechte als Pachtrechte, die der obligatorischen staatlichen Registrierung infolge Artikels 26 des vorliegenden Gesetzes unterliegen. In diesem Fall ist die staatliche Registrierung der Rechte der fristlosen (ständigen) Nutzung oder des lebenslangen Erbbesitzes, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes entstanden sind, erforderlich (Punkt 2 Artikels 6 des Gesetzes).

Nach unserer Meinung, das ähnliche Herangehen muß man auch in den Fällen verwenden, wenn der Pächter des Bodenpachtvertrages, der bei Ìîskomsem abgeschlossen und vor dem Inkrafttreten des Gesetzes registriert wurde, einen Bodenunterpachtvertrag über das Grundstück, das ihm gehört, abschließt, d.h. man muß vor der Registrierung des Unterpachtvertrages einen Pachtvertrag registrieren.

Dieses Herangehen ist nach unserer Meinung dadurch bestimmt, daß die Pachtrechte und die Unterpachtrechte laut Artikel 131 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation als Beschränkung (Belastung) der Sachenrechte auf den Boden gelten. Wenn man den Verpfändungsvertrag der Bodenpachtrechte betrachtet, sind solche Überlegungen infolge Artikels 29 des Gesetzes und infolge Artikels 5 des Föderalen Gesetzes "Über Hypothek (Verpfändung der Immobilien)" (weiter das Gesetz über Hypothek genannt) auch richtig.

Bei der Registrierung der Geschäfte der Verpfändung der Bodenpachtrechte muß man solch eine Forderung des Artikels 615 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, u.z. das Einverständnis des Pachtherrn für die Abwicklung des vorliegenden Geschäftes berücksichtigen. Da der Verpfändungsvertrag der Bodenpachtrechte laut Artikel 163 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation (Punkt 5 Artikel 5 und Artikel 10 des Gesetzes über Hypothek) notariell beglaubigt werden muß, muß der Notar kraft Artikel 54 und 55 "Grundlagen der Gesetzgebung der Russischen Föderation über Notariat" die für die notarielle Beglaubigung vorgelegten Unterlagen des Geschäftes auf ihre Übereinstimmung mit der gültigen Gesetzgebung im Teil des Vorhandenseins des Einverständnisses des Pachtherrn für die Abwicklung des Geschäftes der Verpfändung der Bodenpachtrechte prüfen.

Auf solche Weise muß der Pächter nach unserer Meinung bei der Abwicklung des Geschäftes der Verpfändung der Bodenpachtrechte das Einverständnis vom Pachtherrn des Bodens vor der notariellen Beglaubigung des vorliegenden Geschäftes bekommen und in diesem Vertrag muß ein Hinweis auf das gewährte Einverständnis des Pachtherrn schon vorhanden sein.

In bezug auf die Hypothek gibt es eine Ausnahme aus der gemeinsamen Regel der Registrierung, laut derer das Verfahren der Registrierung der Verpfändung der Immobilien nur nach dem Antrag des Verpfänders nach der staatlichen Registrierung der Rechte des Verpfänders zwecks der Verpfändung eröffnet werden darf (Artikel 29 des Gesetzes).

Bei der Verwirklichung der Registrierung der Hypothek muß man die vorhandenen Unterschiede zwischen dem Gesetz und dem Gesetz über Hypothek berücksichtigen. Die Unterschiede beginnen schon mit verschiedenen Herangehen im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation an die rechtliche Regelung der Registrierung der Rechte auf Immobilien und an die der Hypothek. Laut Punkt 6 Artikels 131 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation wird die Ordnung der staatlichen Registrierung gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation und dem Gesetz festgestellt. Gleichzeitig wird es in Artikel 334 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation (Punkt 2) festgestellt, daß die Verpfändung der Grundstücke und anderer Immobilien (die Hypothek) im Gesetz über Hypothek geregelt wird, dabei die gemeinsamen Regeln der Verpfändung, die in dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation verankert sind, verbreiten sich über die Hypothek in den Fällen, wenn nichts anderes im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation oder im Gesetz über Hypothek bestimmt ist.

Auf solche Weise haben die Normen des Gesetzes über Hypothek seitens des Gesetzgebers kraft Punktes 2 Artikels 334 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation einen Vorrang vor dem Gesetz.

Im Gesetz über Hypothek wird vom Gesetzgeber das Kapitel 4, das die wichtigen Grundsätze der staatlichen Registrierung der Hypothek, ihre Ordnung und Gründe der Absage der Registrierung beinhaltet, vorgesehen. Im Gesetz ist den Besonderheiten der Registrierung der Hypothek nur ein Artikel (Artikel 29) gewidmet. Die Forderungen auf die Registrierung der Hypothek laut des Gesetzes über Hypothek stimmen mit den ähnlichen Normen des Gesetzes nicht ganz überein und, wie es oben gesagt wurde, müssen einen Vorrang bei der Kollision der Normen des Rechtes haben.

Nach unserer Meinung muß man die vorliegende Kollision vom Standpunkt des Geistes des Gesetzes, und zwar der Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation aus betrachten. Da ist eine kurze Betrachtung der wichtigen kollidierenden Normen des Gesetzes über Hypothek und des Gesetzes.

Die Liste der Dokumente für die Registrierung der Hypothek veranschaulicht sehr gut in Punkten 1-3 Artikels 20 des Gesetzes über Hypothek, wo konkret geschrieben steht, was der Antragssteller vorlegen muß:

• Antrag des Verpfänders;
• Der notariell beglaubigte Vertrag über die Hypothek und seine Kopie;
• Unterlagen, die im Vertrag über die Hypothek als Beilagen fungieren;
• Beweis der Registrierungsgebührzahlung;
• Dokument, das die Entstehung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung bestätigt.

Im Gesetz (Punkt 1 Artikels 29) über die Unterlagen, die für die Registrierung der Hypothek notwendig sind, wird dieser Punkt nicht eingehend, sondern nur im allgemeinen behandelt, es wird nur darauf hingewiesen, daß der Verpfänder seinen Antrag mit dem Vertrag über die Hypothek samt den im vorliegenden Vertrag erwähnten Dokumenten vorlegt; die Fassung ist in diesem Fall nicht vollständig und mißlungen.

Artikel 20 des Gesetzes über Hypothek in bezug auf die Liste der Dokumente für ihre Registrierung widerspricht den ähnlichen Normen des Gesetzes nicht, ist aber konkreter und kann direkt verwendet werden. In . In Artikel 20 des Gesetzes über Hypothek in bezug auf die Liste der Dokumente für ihre Registrierung widerspricht den ähnlichen Normen des Es gibt Unterschiede zwischen dem Gesetz und dem Gesetz über Hypothek auch in der Frage der Aussetzung der Registrierung der Rechte. Wenn es in Artikel 19 des Gesetzes um die Aussetzung der Registrierung der Rechte geht, so handelt es sich im ähnlichen Artikel 21 des Gesetzes über Hypothek um die Aufschiebung der Registrierung.

Laut Artikel 19 des Gesetzes ist die Aussetzung der Registrierung der Rechte in folgenden Fällen möglich:

• Wenn der Registrator das Vorhandensein der Gründe zur Registrierung der Rechte bezweifelt (Punkt 1 Artikel 19 des Gesetzes);
• Wenn der Registrator die Echtheit der vorgelegten Dokumente bezweifelt (Punkt 2 Artikel 19 des Gesetzes);
• Wenn ein Antrag des Rechtsinhabers mit Hinweis auf die Gründe, die außerordentlich triftig sein müssen, vorhanden ist (Punkt 3 Artikel 19 des Gesetzes);
• Wenn eine entsprechende Bestimmung oder ein Rechtsspruch vorhanden ist (Punkt 4 Artikel 19 des Gesetzes);

Das Gesetz über Hypothek baut die Gründe zur Aussetzung der Registrierung aus. Deshalb wird, wie schon oben gesagt wurde, Artikel 21 des Gesetzes über Hypothek infolge der Priorität der speziellen Norm vor der gemeinen Norm verwendet; laut dieses Artikels sind folgende Gründe zur Aussetzung der Registrierung zu nennen:

• Nichtvorlegung irgendwelcher notwendigen Dokumente laut Punkte 2 und 3 Artikels 20 des Gesetzes über Hypothek;
• Nichtübereinstimmung des Vertrages über die Hypothek, des Pfandscheines oder der ihnen beigefügten Dokumente mit den Forderungen der Gesetzgebung;
• Notwendigkeit der Prüfung der vorgelegten Dokumente auf ihre Echtheit;
• Vorhandensein eines Streites in Gerichtsorganen in bezug auf die Rechte auf das Eigentum, das das Gegenstand der Hypothek ist, oder in bezuf auf die Verhängung einer Maßregelung gegen es (bis zur Beilegung der Streitfrage vor Gericht).

Wenn solche Gründe zur Aussetzung der Registrierung, die in Artikel 21 des Gesetzes über Hypothek bestimmt sind, wie die Nichtvorlegung der notwendigen Dokumente oder wie die Notwendigkeit der Prüfung der vorgelegten Dokumente auf ihre Echtheit den Normen Artikels 19 des Gesetzes entsprechen, so muß die Nichtübereinstimmung des Vertrages über die Hypothek, des Pfandscheines oder der ihnen beigefügten Dokumente mit den Forderungen der Gesetzgebung laut Artikel 20 des Gesetzes eine Absage des registrierenden Organes zur Folge haben. Doch, wie schon oben gesagt wurde, wird in diesem Fall Artikel 21 des Gesetzes über Hypothek, der auf die Notwendigkeit der Aussetzung der Registrierung zur Korrektur der vom Rechtsinhaber entdeckten Nichtübereinstimmungen hinweist, verwendet.

Laut Gesetz ist der Registrator befugt, die Aussetzung auf die Dauer von nicht mehr als Monat, ohne Berücksichtigung der Zeit, die für das Registrierungsverfahren vorgesehen ist, durchzuführen und der Rechtsinhaber ist seinerseits befugt, sie auf die Dauer von nicht mehr als drei Monaten zu verwirklichen. Im Gesetz über Hypothek ist die Möglichkeit der Aussetzung der Registrierung auf die Dauer von drei Monaten überhaupt nicht vorgesehen, aber es ist nach unserer Meinung nicht mit dem Prozeß der Registrierung, sondern mit dem Wesen des Vertrages über die Hypothek, mit der Notwendigkeit seines schnellen Abschlusses und seiner Realisation verbunden.

Doch wird in der Praxis von Moskomregistrazija beim Vorhandensein eines entsprechenden Antrages vom Rechtsinhaber in bezug auf die Verträge über die Hypothek die Norm des Gesetzes, die die Möglichkeit der Aussetzung der Registrierung auf die Dauer von drei Monaten anbetrifft, verwendet.

Als Ergebnis der durchgefürten staatlichen Registrierung der Bodenpachtverträge, der zeitweiligen (eiligen) kostenlosen Bodennutzung, der Bodenunterpacht und anderer Geschäfte mit den Pachtrechten erledigt Ìîskomregistrazija die Beglaubigung mittels einer speziellen Registrierungsaufschrift auf den erwähnten Verträgen, die für die Registrierung vorgelegt sind (Punkt 3 Artikel 131 des Bürgerlichen Gesetzes der Russischen Föderation).

In bezug auf die Rechte des lebenslangen Erbbesitzes, der Rechte der ständigen (fristlosen) Bodennutzung und der Hypothek wird die Beglaubigung der erledigten Registrierung mittels der Ausstellung von In bezug auf die Rechte des lebenslangen Erbbesitzes, der Rechte der ständigen (fristlosen) Bodennutzung und der Hypothek wird die Beglaubigung der erledigten Registrierung mittels der Ausstellung von æ__¨æ__Úæ__¤ç__¨ç__ é__·ÿ__"ÿ__­___w __ò?__óägen das Datum der staatlichen Registrierung der Rechte (das ist der Tag der Eintragung bei ÅGRP) und die Nummer, unter der die entsprechende Registrierung im Einheitlichen Register erledigt wurde, angegeben.

In bezug auf die Bescheinigung der staatlichen Registrierung der Hypothek gibt es verschiede Auslegungen, die mit der verschiedenen Regelung dieser Frage in verschiedenen normativen Akten verbunden sind. Laut Punkt 2 Artikel 22 des Gesetzes über Hypothek wird die staatliche Registrierung der Hypothek mittels einer Aufschrift auf dem Vertrag über die Hypothek mit Hinweis auf einen vollen Namen des registrierenden Organes, auf das Datum, auf die Stelle und auf die Nummer der Registrierung beglaubigt. Die Registrierungsaufschrift wird durch die Unterschrift eines Beamten beglaubigt und wird im registrierenden Organ besiegelt.

In einem anderen normativen Akt u.z. in der Verordnung der Regierung der Russischen Föderation vom 18.02.98 ¹ 219 "Über Bestätigung der Regeln der Leitung ÅGRP auf Immobilien und Geschäfte mit ihnen" wird es angegeben, daß das registrierende Organ bei der Registrierung der Hypothek die Bescheinigung mittels der Ausstellung eines Zeugnises über die staatliche Registrierung der Rechte erledigen muß.

Bei Bei û¿0'÷¿ÿÿÿÿ¸Ïb_`J÷¿____VD_ûìC_ÔÓb_ÌÏb_0ªC_dÓb_äÏb_Tá@_€?D_ÜÑD_____LØb_0ªC_û‰___Ôb_5ê@_Dê@__Òb_oËC___b_û‰__ÌÙ__PÚ__RÚ__ÐÚ__ÒÚ__TÛ__VÛ__XÜ__ZÜ__üÜ__þÜ__"ß__-ß__òà__ôà__tá__vá__úâ__üâ___ã___ã__&å__(å__.æ__¨æ__Úæ__¤ç__¨ç__ é__·ÿ__"ÿ__­___w __ò?__ó?__omregistrazija. Die vorliegende Position von ie vorliegende Position von ____VD_ûìC_ÔÓb_ÌÏb_0öderale Gesetz seiner juristischen Kraft nach höher als die Verordnung der Regierung der Russischen Föderation ist.

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