M.G. Piskunowa, Leiterin des Lehrstuhls der Russischen Hochschule der Staatsregistratoren bei dem Justizministerium der Russischen Foderation

Die staatliche Verzeichnung. Die Rechtssubiektivitaet. Die erblichen Rechte der Buerger

Die Bestimmung des Moments der Entstehung des Rechtes auf Immobilien hat eine wichtige praktische Bedeutung. Wie es schon bemerkt wurde, unterliegen nicht die Dokumente auf Immobilien, sondern die entstehenden buergerlichen Rechtsverhaeltnisse der staatlichen Verzeichnung. Die Subjekte von solchen Rechtsverhaeltnissen sind physische und juristische Personen, die die buergerliche Rechts- und Arbeitsfaehigkeit besitzen. Laut dem 2. Punkt des 17. Artikels der Staatsverfassung der Russischen Foederation entsteht die Rechtsfaehigkeit des Buergers im Moment seines Geburts und endet mit seinem Tod. Nach dem Tod des Buergers kann entsrechend weder die staatliche Verzeichnung seines Rechtes noch die staatliche Verzeichnung eines Vertags mit seiner Bedeutung verwirklicht werden, denn eine der Hauptvoraussetzungen der Gesetzlichkeit des Vertags ist die Rechts- und Arbeitsfaehigkeit der Beteiligten. Am Tag des Todes der physischen Person wird die Rechtsfaehigkeit verloren, das Erbe wird geoeffnet, und die beim Leben entstandenen Rechte und Pflichten uebergehen zu den Erben in der Ordnung der Rechtsnachfolge. Deshalb verzeichnen die Justizbehoerden keine Auskuenfte ueber die vollstaendige Zahlung des Genossenschaftsanteils des Gestorbenen, keine Gerechtsbeschluesse ueber die Anerkennung der Rechte des Gestorbenen, keine Privatisierungsvertraege mit der Beteiligung des Gestorbenen. Wenn die genannten Dokumente zum hoeher angegebenen Ausnahmenverzeichnis gehoeren und die Entstehung eines Rechtes beim Leben des Buergers ohne staatliche (oder andere) Verzeichnung bestaetigen, dann sind sie eine Grundlage fuer die Einbeziehung der Immobilien in die erbliche Masse, aber sie sind dann keine Grundlage fuer die staatliche Verzeichnung des aufgehoerten Rechtes des Erben.

Aehnlich wird das Problem im Fall der gerichtlichen Anerkennung des Rechtes des Gestorbenen auf Immobilien geloest. Dieser Beschluss bestaetigt die Erwerbung des Rechtes auf Eigentum vom Erben beim Leben. Aber weil alle Rechte des Buergers, darunter auch die gerichtlich anerkannten, mit seinem Tod geendet haben, kann die staatliche Verzeichnung spaeter als am Tag des Todes nicht verwirklicht werden. Der gerichtliche Beschluss ueber die Anerkennung der Rechte des Erben ist ein Grund fuer die Einbeziehung des Eigentums in die erbliche Masse und fuer die Ausstellung vom Notar des Zeugnisses ueber das Recht auf Erbe, das der unstreitige Grund fuer die staatliche Verzeichnung des Rechtes der Erben auf Immobilien ist. Der Notar darf, wenn er das Erbe rechtskraeftig macht, zusaetzlich nach dem Auszug der Rechte ueber den Rechtstraeger des erblichen Immobilienobjekts aus dem einheitlichen Staatsregister anfragen, um sich im Fehlen der Wiedersprueche zwischen den Angaben des Registers und dem gerichtlichen Beschluss auf den Fall zu ueberzeugen, wenn das Eigentum aus dem Besitz des Erben waehrend seines Lebens schon ausgeschieden ist.

Probleme entstehen auch im Fall des Todes von einer Seite vor der staatlichen Verzeichnung des Vertrags mit Immobilien. Wenn der Vertrag, der der staatlichen Verzeichnung unterliegt, notariell bescheinigt, aber in einer Justizbehoerde nicht verzeichnet ist, dann gilt er fuer nicht verzeichnet (der 3.Punkt des 165.Artikels der Staatsverfassung der Russischen Foederation). Man muss bemerken, dass der 3.Punkt des 165.Artikels der Russischen Foederation in diesem Fall nicht verwendet werden kann, denn er sieht nur die Folgen des Meidens der Seite von der Verzeichnung. Im Fall des Todes des Menschen, der die Rechte enteignet, der Mensch, der diese Rechte erwirbt, darf sich ans Gericht melden, damit man sein Recht anerkennt, wenn man ihm die Verzeichnung des Vertrags verweigert hat und der Vertrag fast erfuellt war. In diesem Fall wird die staatliche Verzeichnung des Rechtes des Erwerbers (und nicht die Verzeichnung des Vertrags) aufgrund des Gerichtsbeschlusses verwirklicht. Es ist nicht rechtmaessig, vom Eintritt des Menschen, der das Recht enteignet, in der Ordnung der Rechtsnachfolge in die entstandenen Obligationenverhaeltnisse zu sprechen, denn vor der staatlichen Verzeichnung des Vertrags entsteht kein Obligationenrechtsverhaeltnis. Aber wenn der Vertrag der Enteignung der staatlichen Verzeichnung nicht unterliegt (z.B. der Liefer- und Bezugsvertrag, der Vertrag des Austausches der Immobilien unbewohnbarer Bestimmung), dann gilt dieser Vertrag fuer verzeichnet vom Moment seiner Unterzeichnung von den Seiten an. In diesem Fall entsteht das Obligationenverhaeltnis ohne staatliche Verzeichnung des Vertrags, und im Fall des Todes von einer der Seiten des Vertrags kann man von der Rechtsnachfolge sprechen.

Wenn nach dem Abschluss des Vertrags der Enteignung der Immobilien, aber vor der Verzeichnung des Uebergangs des Rechtes, der Rechtseneigner stirbt, dann entsteht die Rechtsnachfolge auf der Seite des Verkaeufers. Wenn der Uebergabeakt unterschrieben ist, dann erben die Erben das Vermoegen, das aus dem tatsaechlichen Besitztum und aus der Nutzung des Buergers waehrend seines Lebens ausgetreten ist und die Rechte auf das von den Pflichten laut Vertrag beschwert sind. In diesem Fall wird die Verzeichnung des Uebergangs des Rechtes aufgrund des Vertrags, der in der schriftlichen Form abgeschlossen ist, laut des 3.Absatzes des 16.Artikels des Gesetzes ueber die staatliche Verzeichnung verwirklicht. Man braucht dazu die Eingaben von beiden Seiten, auf der Seite des Verkaeufers handeln dabei die Erben. Wenn die Erben sich der Verzeichnung des Uebergangs des Rechtes entziehen, dann kann die Verzeichnung dem 3.Punkt des 551.Artikels der Staatsverfassung der Russischen Foederation entsprechend aufgrund des Gerichtsbeschlusses verwirklicht werden. Wenn aber der Vertrag notariell bescheinigt, in einer Justizbehoerde als ein Geschaeft registriert und von beiden Seiten erfuellt ist, dann kann die Verzeichnung des Rechtes des Erwerbers nur nach seiner Eingabe verwirklicht werden, wie es im 4.Absatz des 1.Punktes des 16.Artikels des Gesetzes ueber die staatliche Verzeichnung steht. Der Tod des Rechtsenteigners ist kein Hindernis fuer die staatliche Verzeichnung des Uebergangs des Rechtes zum Erwerber.

Wenn nach der staatlichen Verzeichnung des Vertrags der Rechtserwerber stirbt, dann darf die Verzeichnung des Uebergangs des Rechtes zu ihm nicht verwirklicht werden. Aber wenn die Immobilien nach dem Uebergabeakt dem Erwerber uebergeben sind, verliert der Rechtsenteigner die Machtbefugnisse des Besitzes und der Anordnung des Vermoegens, denn das Vermoegen ist das Subjekt der von ihm erfuellten Pflicht, die aus dem Vertrag entstanden ist. In diesem Fall treten die Erben ins Obligationsverhaeltnis ein. Nach der Erfuellung aller Pflichten des Buergers, der das Erbe gibt, erwerben sie das Recht des gemeinsamen Anteileigentums auf das Vermoegen. Wenn das Vermoegen vom Erwerber waehrend seines Lebens nicht bezahlt ist, dann darf der Enteigner als Kreditor des Erben Ansprueche vorweisen. Die staatliche Verzeichnung des Uebergangs des Rechtes zu den Erben als Rechtsnachfolgern laut Vertrag kann aufgrund des Enteignungsvertrags und des Zeugnisses des Rechtes aufs Erbe, das vom Notar ausgestellt ist, verwirklicht werden.

So gilt fuer das Hauptproblem der Tod von einer der Seiten vor der staatlichen Verzeichnung des Vertrags. Der 16.Artikel (der 4.Absatz, der 1. Punkt) des Gesetzes ueber die staatliche Verzeichnung stellt fest, dass die Erklaerung ueber die staatliche Verzeichnung eines Rechtes (oder eines Vertrags) im Falle der notariellen Bestaetigung von einer der Seiten des Vertrags eingereicht wird. Aber im Fall des Todes von einer der Seiten des Vertrags vor der Annahme der Dokumente zur Verzeichnung kann die Verzeichnung sogar eines notariell bescheinigten Vertrags nicht verwiwrklicht werden. Man muss eine besondere Aufmerksamkeit den Vertraegen der lebenslaengigen Unterhaltung schenken. Im 3.Punkt des 596.Artikels der Staatsverfassung der Russischen Foederation ist festgestellt, dass die Vertraege der lebenslaenglichen Rente zugunsten vom Buerger, der zum Moment des Vertragsabschlusses stirbt, geringfuegig sind. Wenn solch ein Vertrag in einer Justizbehoerde nach dem Tod des Menschen, der die Rente bekommt, verzeichnet wird, ist er geringfuegig trotz der verwirklichten Verzeichnung. In vielen Regionen gibt es die Praxis der Einreichung der Erklaerung zur Verzeichnung von beiden Seiten auch im Fall der notariellen Bescheinigung des Vertrags. Im Fall der Einreichung der Erklaerung nur von einer Seite (besonders wenn seit dem Moment der notariellen Verzeichnung viel Zeit vergangen ist) kann der Registrator daran zweifeln, ob es Gruende zur Verzeichnung gibt (der 1.Punkt des 19.Artikels des Gesetzes ueber die Staatsverzeichnung). In diesem Artikel ist die Hoechstdauer zwischen der Vertragsbescheinigung und der Verzeichnung nicht festgestellt. In dieser Zeit kann alles passieren. Deshalb soll der 16.Artikel des Gestzes ueber die Staatsverzeichnung der Rechte, der nur die Ordnung der Staatsverzeichnung der Staatsverfassung der Russischen Foederation entsprechend (der 6. Punkt des 131. Artikels) feststellt, den Grundthesen des Gesetzbuches nicht widersprechen und der Pruefung der Gesetzlichkeit der Vertraege mit den Immobilien von den Justizbehoerden nicht behindern.

Man muss auch seine Aufmerksamkeit auf die Unzulaessigkeit der erweiternden Interpretation des 3. Absatzes des 8. Punktes der Verordnung des Plenums des Oberstes Gerichts der Russischen Foederation vom 24. August 1993 N8 «ueber einige Fragen der Verwendung des Gesetzes der Russischen Foederation «Ueber die Privatisierung des Wohnungsbestands der Russischen Foederation» von Gerichten» lenken. Wenn der Buerger, der alle fuer die Privatisierung noetigen Dokumente eingereicht hat, vor der Gestaltung des Vertrags oder vor der Verzeichnung des Vertrags in einer lokalen Administration stirbt, dann darf der Wohnraum trotzdem in die erbliche Masse einbezogen werden. Wenn der Buerger vor seinem Tod seine Lust auf die Privatisierung geaeussert hat, haben seine Erben das Recht, die Einbeziehung der Immobilien in die erbliche Masse auf dem Rechtsweg zu verlangen. Wenn die Erben sich mit ihren Forderungen ans Gericht nicht melden, dann gehoert die Wohnung zum staatlichen (munizipalen) Eigentum. So ist es mit der Erwerbung des Rechtes auf Eigentum nur aufgrund der Willensaeusserung des Buergers. Aber einige Privatisierungsorgane verwenden diese Erklaerung unrechtmaessig. Es kommt sogar vor, dass man einen Vertrag mit dem Namen des Gestorbenen als einer Seite des Vertrags rechtskraeftig macht, die Woerter «ist gestorben» stehen dabei in Klammern. Der Vertrag der Uebergabe muss mit den Mietern eingeschlossen werden, die am Leben sind. Und wenn einer von ihnen nach der Einreichung der Erklaerung ins Privatisierungsorgan stirbt, ist es das Problem der Erben. Es ist auch von der Staatsverzeichnung des Vertrags im Fall des Todes von einer der Seiten nur aufgrund des Wunsches der Person nicht zu reden.

Die Justizbehoerden entdecken oft, dass eine Urkunde in die Liste nach dem Tod des Rechtstraegers eingetragen worden ist. Als ein Beispiel kann der Fall der Ausgabe vom Buerger der Vollmacht auf das Sammeln der Dokumente und der Abschluss eines Privatisierungsvertrags in seinem Namen gelten. Nach dem Tod des Vollmachtgebers hat sein Vertreter aufgrund der Vollmacht den Privatisierungsvertrag abgeschlossen und die Staatsverzeichnung des Rechtes erklaert. Die Justizbehoerde hat nach der Erklaerung des Vertreters das Recht des gestorbenen Buergers registriert; dabei hatte sie vom Tod keine Ahnung. Im Fall der Entdeckung von solcher Tatsache muss solche Urkunde von der Justizbehoerde geloescht werden. Man kann erwidern, dass laut des 2.Absatzes des 1. Punkts des 2. Artikels des Gesetzes ueber die Staatsverzeichnung das registrierte Recht nur auf dem Rechtsweg bestritten werden kann und dass die Justizbehoerden kein Recht haben, ihre Verzeichnung selbst zu annullieren. Aber diese Norm zeugt vom registrierten Recht, und im Fall der Staatsverzeichnung nach dem Ende der Rechtssubjektivitaet der Person kann man vom Recht nicht sprechen, man spricht nur von einer Urkunde in der Liste. Wie es schon bemerkt wurde, nur die Rechtsverhaeltnisse werden registriert. Die Eintragung der Urkunde ueber das Recht oder ueber den Vertrag nach dem Tod des Rechtstraegers oder eines Vertragsteilnehmers hat keine Kraft des juristischen Aktes. Dieses ernsthafte Problem der Rechtsanwendung in der Staatsverzeichnung fordert eine Loesung, und zwar die Annahme eines speziellen Normativaktes. Es ist klar, dass im Fall der naechsten Vortraege mit solchem Vermoegen die Frage ueber die Beruecksichtigung der gesetzlichen Rechte der gewissenhaften Rechtsbewerber, die sich auf die Urkunden im Einheitsregister verlassen, geloest werden kann. Wahrscheinlich wird es ein untergesetzlicher Akt sein, denn die Gesetzgebung laesst die Frage ohne Eintragung der Aenderungen ins Gesetz ueber die Staatsverzeichnung loesen.

Auch bei der Verzeichnung des Uebergangs des Rechtes zum Kunden im Fall der Aufloesung der juristischen Person des Verkaeufers der Immobilien koennen einige Probleme vorkommen.

Der Liefer- und Bezugsvertrag der Immobilien der unbewohnbarer Bestimmung gilt fuer abgeschlossen vom Moment der Unterzeichnung von den Seiten des Vertrags in der Form eines Dokuments an, das alle wichtigen Bedingungen des Vertrags enthaelt. Wenn die Immobilien nach dem Uebergabeakt dem Kunden uebergeben wurden, dann verliert die Organisation, die der Verkaeufer ist, alle Rechte auf den Besitz und auf die Verfuegung ueber das Vermoegen, denn das Vermoegen gilt fuer den Gegenstand der von ihr erfuellten Pflicht, die aus dem Vertrag entstanden ist. Dabei gilt die Organisation fuer den Titelbesitzer. Der Kunde ist der gesetzliche Besitzer von solchem Vermoegen. Bis die Staatsverzeichnung des Uebergangs des Rechtes zum Kunden verwirklicht wird, benutzt und besitzt der Kunde das Vermoegen, aber er hat kein Recht, darueber zu verfuegen. Wenn die Organisation, die der Verkaeufer ist, noch vor der Staatsverzeichnung des Uebergangs des Rechtes zum Kunden liquidiert wird, dann enden ihre Rechte ohne Rechtsnachfolge vom Tag an, wann die Urkunde ueber ihre Liquidierung ins Staatsregister der juristischen Personen einbezogen wird. Aber das ist kein Hindernis fuer die Verzeichnung der Entstehung des Rechtes des Kunden auf das erworbene Vermoegen. Die Verzeichnung der Entstehung des Rechtes wird nach der durchgefuehrten Untersuchung des Liefer- und Bezugsvertrags als einer Grundlage fuer die Verzeichnung von der Justizbehoerde verwirklicht. Eine der Grundlagen der Gesetzlichkeit von solchem Vertrag ist die Zugehoerigket des Vermoegens dem Verkaeufer auf Recht des Eigentums, deshalb muss der Kunde solche Dokumente in einem registrierenden Organ vorlegen. Sonst kann man dem Kunden die Verzeichnung verweigern, aber der Kunde darf sich danach ans Gericht wenden, damit man sein Recht anerkennt.
 

Die Besonderheitender Staatsverzeichnungdes Rechtesdesgemeinsamen Eigentums

Das Recht des gemeinsamen Anteileigentums ist ein einheitliches Recht, seine Besonderheit ist, dass es gleichzeitig einigen Menschen gehoert. Der Anteil am Recht des gemeinsamen Eigentums bedeutet kein Recht des gemeinsamen Eigentums auf einen bestimmten Teil der Immobilien. Die Staatsverzeichnung des Rechtes des gemeinsamen Eigentums wird mit der Einbeziehung einer Urkunde ueber das Recht mit dem Hinweis auf alle gemeinsamen Besitzer verwirklicht. Die Staatsverzeichnung des Rechtes des Anteileigentums wird mit der Einbeziehung einer Urkunde ueber das Recht von jedem Besitzer mit dem Hinweis auf seinen Anteil am Recht verwirklicht. Eine wichtige Besonderheit des gemeinsamen Eigentums ist die Tatsache, dass es gleichzeitig beim Einlaufen von einer Sache ins Eigentum von einigen Menschen entsteht (der 4. Punkt des 244. Artikels der Staatsverfassung der Russischen Foederation). Es entsteht die Frage ueber die Notwendigkeit der gleichzeitigen Staatsverzeichnung des Rechtes aller Besitzer. Fuer die Verzeichnung des Anteileigentums braucht man die Einreichung der Erklaerung von jedem Rechtstraeger mit der Beilegung des Dokuments ueber die Bezahlung. Es koennen dabei Schwierigkeiten entstehen, wenn einer der Besitzer sein Recht nich registrieren will. Die Ordnung der Verzeichnung des Anteileigentums haengt auch von der Grundlage und vom Moment der Entstehung des Rechtes ab.

Afgrund der Vertraege der Erwerbung der Immobilien ins gemeinsame Eigentum entsteht das Recht auf Immobilien bei den Erwerbern vom Moment der Staatsverzeichnung an, die gleichzeitig nach der Erklaerung von allen Besitzern verwirklicht wird. In diesem Fall kann die Staatsverzeichnung des Rechtes nur von einem der Besitzer ohne Verzeichnung des Rechtes der anderen nicht verwirklicht werden. Zum Beispiel wenn die Immobilien von 3 Kunden gekauft wurden, aber einer von ihnen nicht will, dass man sein Recht registriert, ist es unmoeglich, die Verzeichnung des Rechtes von 2 Besitzern mit dem Hinweis auf 2 Drittel des Anteils am Recht zu verwirklichen. Aber man kann auch nicht sagen, dass der Uebergang des Rechtes auf 1/3 nicht geschehen ist, und dass dieses 1/3 im Besitz des Verkaeufers geblieben ist. Der Verkaeufer uebergibt nicht je 1/3 des Anteils jedem Kunden, sondern er uebergibt eine Sache ins Eigentum von 3 Personen, und das Recht des Eigentums aufs Vermoegen kann nur gleichzeitig entstehen. Die Kunden, die den Vertrag unterzeichnet haben, sollen gleichzeitig die fuer die staatliche Verzeichnung noetigen Erklaerungen und Dokumente gleichzeitig einreichen.

Wenn einer der Besitzer seinen Anteil am Recht enteignet, dann entsteht das Recht auf Immobilien beim Kunden des Anteils vom Moment der Staatsverzeichnung des Rechtes an. In diesem Fall wird die Verzeichnung nach der Erklaerung des Kunden verwirklicht. Der Registrator hat kein Recht, die Verzeichnung des Rechtes der anderen Besitzer zu verlangen, ihr Recht ist naemlich frueher entstanden und gilt fuer juristisch rechtswirksam.

Im Fall des Erben des Eigentums in Anteilen entsteht das Recht auf Eigentum bei Erben nicht vom Moment der Staatsverzeichnung an, es entsteht vom Moment der Oeffnung des Erben an (der 546. Artikel der Staatsverfassung der Russischen Foederation, 1964). Die Zeugnisse ueber das Recht auf das Erbe werden vom Notar allen Erben oder jedem von ihnen nach ihrem Wunsch gegeben.

Die Angaben des Zeugnisses bestaetigen das unbestrittbare Recht und sind ein Grund fuer die Staatsverzeichnung. In diesem Fall kann die Verzeichnung des Rechtes von einem Erben nach seiner Erklaerung ohne Verzeichnung der Rechte von anderen Erben verwirklicht werden.

Bei der Privatisierung einer Wohnung mit mehreren Hauptmietern muss der Vertrag der unentgeltlichen Uebergabe von allen Teilnehmern unterzeichnet werden. Wenn die Wohnung ins Anteileigentum uebergeben wird, dann muss die Zahl der Originalexemplare der Zahl der Teilnehmer entsprechen. Der Privatisierungsvertrag zum Beispiel «der 25/86 des Anteils an der Wohnung mit mehreren Hauptmietern» ist unregechtmaessig, denn als das Objekt der Privatisierung duerfen nur solche Wohnraeume gelten wie die ganze Wohnung mit mehreren Hauptmietern oder der aus einem oder mehreren Zimmern bestehende Teil der Wohnung oder irgendwelcher andere Wohnraum. Im Fall der Privatisierung der Wohnung mit mehreren Hauptmietern entsteht das Recht des Anteileigentums auf die Wohnung als ein Immobilienobjekt. Dieses Recht entsteht vom Moment der Verzeichnung des Vertrags im Organ der lokalen Verwaltung an. In solcher Situation darf jeder von Teilnehmern sich an das Verwaltungsorgan wegen der Staatsverzeichnung seines Rechtes unabhaengig von den anderen wenden.

Die Verzeichnung des Rechtes auf das Anteileigentum muss aufgrund des Gerichtsbeschlusses ohne Verzeichnung der Rechte der anderen Mitbesitzer verwirklicht werden.

Beim Abschluss von den Teilnehmern am gemeinsamen Eigentum des Vertrags ueber die Feststellung (ueber die Veraenderung) der Anteile sollen die Urkunden ueber die Rechte mit der Angabe der neuen Anteile gleichzeitig nach den Erklaerungen von allen Mitbesitzern ins Einigstaatsregister eingetragen werden.

Wenn das gemeinsame Eigentum frueher in einer Justizbehoerde registriert war, dann wird die Eintragung der Aenderungen in die vorhandene Registrierurkunde verwirklicht. Der Anteil am Recht des Eigentums auf Immobilien entsteht vom Moment der staatlichen Verzeichnung im Fall der Enteignung des Anteils vom Besitzer an. Aber die Anteile am existierenden Recht des Eigentums werden durch das Gesetz oder durch den Vertrag zwischen den Mitbesitzern bestimmt, dabei stellt das Gesetz nicht fest, dass die Anteile vom Moment der Staatsverzeichnung an entstehen. Im Fall des gemeinsamen Eigentums wird das Recht des Eigentums mit oder ohne Hinweis auf die Groesse der Anteile registriert. Im Moment der Staatsverzeichnung entsteht bei den Mitbesitzern das Recht auf ein Immobilienobjekt, aber die Bestimmung der Anteile am existierenden Recht ist mit dem Moment der Staatsverzeichnung nicht verbunden.

Wenn die Buerger zum gemeinsamen Eigentum eine Wohnung gekauft und in einer Justizbehoerde das Recht des gemeinsamen Eigentums registriert, aber dann mit einem Vertrag die Anteile bestimmt haben, dann sollen sie sich nicht wegen der Verzeichnung des Rechtes des Anteilgentums, sondern wegen der Eintragung der Aenderungen wenden. Dabei wird jedem von den Anteilbesitzern ein Zeugnis ueber die Verzeichnung mit dem Hinweis auf seinen Anteil am Recht gegeben. Der Vertrag ueber die Feststellung (die Aenderung) der Anteile ist kein Geschaeft, der der Staatsverzeichnung unterliegt. Er fordert keine pflichtige notarielle Bescheinigung. Deshalb ist die Ausgabe fuer den Wandel des gemeinsamen Eigentums ins Anteileigentum oder fuer die Aenderung der Groesse der Anteile minimal.

Zusaetzliche Schwierigkeiten entstehen bei der Bestimmung des Anteils des Gestorbenen, der Teilnehmer am gemeinsamen Eigentum war und dessen Anteil nicht bestimmt ist. In der notariellen Praxis kommen die Vertraege ueber die Bestimmung der Anteile zwischen Mitbesitzern vor, dabei handeln «vom Namen des Gestorbenen» (!) seine Erben.Solche Vertraege unterliegen der Verzeichnung in einer Justizbehoerde nicht und gelten fuer abgechlossen vom Moment der Unterzeichnung von den Seiten an. Ausserdem ist es unmoeglich, den Vertrag vom Namen der Person abzuschliessen, deren Rechtssubjektivitaet mit dem Tod aufgehoert hat. Die Vertraege, in deren die Erben nicht vom Namen des Gestorbenen, sondern von ihren Namen als universaler Rechtsnachfolger des Gestorbenen, widersprechen der Gesetzgebung nicht. Der auf solche Weise bestimmte Anteil des Gestorbenen wird vom Notar in die erbliche Masse einbezogen, und die Rechte darauf werden in der festgestellten Ordnung erworben. Wenn frueher im Einheitsregister das Recht des gemeinsamen Eigentums reristriert wurde, werden ins Register nach den Erklaerungen der Teilnehmer des gemeinsamen Eigentums die Aenderungen eingetragen (es wird auf die Anteile der Teilnehmer hingewiesen). Es wird auch die Verzeichnung der Rechte der Erben aufgrund des notariellen Zeugnisses verwirklicht. Die Staatsverzeichnung des Rechtes aller Teilnehmer wird verwirklicht, wenn das Recht auf das gemeinsame Eigentum frueher nicht registriert worden ist. Dabei ist der Grund fuer die Urkunden ueber das Recht der Erben das Zeugnis ueber das Recht auf das Erbe, und der Grund fuer die Urkunden ueber das Recht von anderen Teilnehmern ist das Dokument, das die Entstehung des gemeinsamen Eigentums und den Vertrag ueber die Bestimmung der Anteile bestaetigt.
 

Die Einwilligungder Teilnehmerdes Anteileigentumsaufdie Staatsverzeichnung

Im Fall der Verzeichnung des Anteils am Recht des gemeinsamen Eigentums werden die Einwilligungen von anderen Mitbesitzern der Erklaerung ueber die Staatsverzeichnung beigelegt. Diese Forderung ruft Schwierigkeiten bei der Staatsverzeichnung der Rechte hervor. Aber diese Forderung soll den Thesen des Buergerlichen Gesetzbuches ueber das gemeinsame Eigentum entsprechen. Die Staatsverfassung der Russischen Foederation stellt nur eine Begrenzung der Realisierung der Machtbefugnisse fuer die Verfuegung ueber die Anteile am Recht fest. Das ist die Befolgung des Rechtes von anderen Teilnehmern am gemeinsamen Eigentum auf den ueberwiegenden Kauf im Fall der Enteignung des Anteils. Die Notewndigkeit der Einwilligungen von den Teilnehmern am gemeinsamen Eigentum auf die Staatsverzeichnung des Anteils wird durch die Art der Erwerbung des Rechtes dem Buergerlichen Gesetzbuch entsprechend bestimmt.

Es sind folgende Faelle der Erwerbung und der Verzeichnung des Rechtes auf das Eigentum bekannt:

1. Bei der Entstehung des Anteileigentums aufgrund der Vertraege, die von allen Anteilbesitzern unterzeichnet sind, druecken diese Vertraege die Einwilligungen von allen Mitbesitzern aus. Deshalb ist die Einreichung der Erklaerungen von jedem von ihnen fuer die Staatsverzeichnung nicht noetig.
2. Wenn der Vergeltungsvertrag der Entlehnung von einem der Anteilteilnehmer am Recht notariell bescheinigt ist, dann soll sich der Notar in der Befolgung des Rechtes des ueberwiegenden Kaufs des Anteils ueberzeugen. Als Beweise koennen die Erklaerungen von anderen Mitbesitzern ueber den Verzicht aufs Recht des ueberwiegenden Kaufes und die Zeugnisse des notariellen Kontors ueber die Uebergabe der Anzeige des Verkaeufers ueber den Verkauf des Anteils den Mitbesitzern gelten.
3. Im Fall der Entstehung des Anteils am Recht aufgrund des Vergeltungsvertrags, der in der einfachen schriftlichen Form abgeschlossen ist, sollen die schriftlichen Einwilligungen der Mitbesitzer der Erklaerung ueber die Staatsverzeichnung des Vertrags beigelegt werden. Die Einwilligungen der Buerger koennen von ihnen persoenlich oder von ihren Vertretern in einem Justizorgan unterzeichnet werden. Wenn nicht alle Mitbesitzer ihre Einwilligungen gegeben haben, dann wird die Staatsverzeichnung auf 2 Monate unterbrochen. Weil die Staatsverzeichnung einen Monat lang verwirklicht wird, kann diese Frist 3 Monate umfassen. In dieser Zeit koennen die Mitbesitzer ihre Forderungen der Ueberfuehrung der Rechte und der Pflichten auf sie laut Vertrag der Anteilenteignung erklaeren.
4. Wenn ein Anteil am Recht einem anderen Teilnehmer des Anteileigentums verkauft wird, dann braucht man keine Einwilligung von den anderen.
5. Man braucht auch keine Einwilligung von den anderen Mitbesitzern im Fall der Enteignung des Anteils am Recht aufgrund eines Unvergeltungsvertrags, weil man das Recht des ueberwiegenden Kaufs nur fuer den Vergeltungsvertrag befolgen soll. Das Recht entsteht in diesem Fall nur aufgrund des Vertrags, der dem Buergerlichen Gesetzbuch entsprechend abgeschlossen ist. Die zusaetzlichen Forderungen duerfen nicht festgestellt werden. Aber der staatliche Registrator darf dem 24.Artikel des Gesetzes ueber die Staatsverzeichnung entsprechend die Vorzeigung der Einwilligung von anderen Mitbesitzern fordern, denn z.B. das Schenken eines Anteils am Recht des Eigentums an einer Wohnung mit mehreren Hauptmietern ist oft ein heimlicher Verkauf eines Zimmers, das ist ein geheuchelter Vertrag.
6. Man braucht keine Beilegung der Einwilligung von den anderen Mitbesitzern auch bei der Verzeichnung aufgrund des notariellen Zeugnisses ueber das Recht auf das Erbe. Solch ein Zeugnis bestaetigt das unbestrittbare Recht und gilt als eine der Grundlagen fuer die Verzeichnung des Rechtes. Dasselbe kann man ueber das Zeugnis auf den Anteil am gemeinsamen Vermoegen der Ehepartner sagen.
7. Man braucht keine Vorweisung der Einwilligung von anderen Teilnehmern des Anteileigentums bei der Verzeichnung eines Anteils am Recht aufgrund des Gerichtsbeschlusses. Im Fall des Fehlens von solcher Einwilligung, aber beim Vorhandensein vom Gerichtsbeschluss darf die Staatsverzeichnung des Rechtes verwirklicht werden.

So darf sich jeder von den Anteilbesitzern unabhaengig von den anderen Mitbesitzern mit einer Erklaerung ueber die Verzeichnung seines Anteils am Recht ans Gericht melden. Die Grundlagen dazu sind:

• der Vertrag ueber den unentgeltlichen Kauf des Anteils
• das Zeugnis ueber das Recht auf das Erbe nach dem Gesetz, nach dem Testament
• das Zeugnis ueber das Recht auf den Anteil am gemeinsamen Vermoegen der Ehepartner, das vom Notar gegeben wird
• der Gerichtsbeschluss ueber die Anerkennung des Anteils am Recht aufs Eigentum
• der Vertrag des Kaufes des Anteils von einem anderen Teilnehmer des gemeinsamen Eigentums.

Die Notwendigkeitder Staatsverzeichnung

Fuer die Staatsverzeichnung ist das Prinzip der Dispositivitaet charakteristisch. Die Bestaetigung der verwirklichten Verzeichnung wird nach dem Ansuchen des Rechtstraegers verwirklicht. Fuer den Beginn des Verzeichnungsprozesses braucht man auch eine Erklaerung vom Rechtstraeger. Die Staatsverzeichnung ist notwendig. Wenn sie nicht verwirklicht wird, wird das Recht auf Immobilien nicht anerkannt. Aber es haengt nur vom Rechtstraeger ab, ob er die Verzeichnung des entstehenden Rechtes fordern wird oder nicht (der 2. Punkt des 1.Artikels der Staatsverfassung der Russischen Foederation). Vor der Verzeichnung des Uebergangs des Rechtes aendern sich die Verhaeltnisse von Verkaeufern und Kunden mit einer dritten Person nicht (der 2.Punkt des 551. Artikels). Die Rechtstraeger und die Teilnehmer des Vertrags sollen selbststaendig alles Noetige fuer die Staatsverzeichnung, fuer die Verteidigung und fuer die Anerkennung ihrer Rechte auf Immobilien tun. Das Fehlen von der Staatsverzeichnung des Rechtes auf Immobilien ist keine Rechtsverletzung. Nach der Einstellung des Plenums des Hoechsten Schiedsgerichts gehoert das Recht des Eigentums nach der Uebergabe der Immobilien dem Kunden und vor der Staatsverzeichnung des Uebergangs des Rechts dem Verkaeufer, und der Kunde ist der gesetzliche Besitzer der Immobilien (die Verordnung des Plenums des Hoechsten Schiedsgerichts vom 25.Februar 1998, ¹8, der 14. Punkt).

Die Seiten duerfen nicht mit ihrem Abkommen die Staatsverzeichnung feststellen oder sie aufheben. Wenn der Vertrag der Staatsverzeichnung unterliegt, dann ist er vom Moment des Abkommens nach allen wichtigen Bedingungen an in der Form gueltig, die vom Gesetz oder vom Vertrag festgestellt ist (die Artikel ¹¹432, 433, 434 der Staatsverfassung der Russischen Foederation). So ist der Liefer- und Bezugsvertrag des Wohnplatzes nach der Staatsverzeichnung des Geschaefts gueltig (der 2. Punkt des 558. Artikels der Staatsverfassung der Russischen Foederation). Und der Liefer- und Bezugsvertrag der Immobilien der unbewohnbaren Bestimmung ist nach der Vertragsunterzeichnung von den Seiten (oder nach der notariellen Bescheinigung) gueltig. Man soll die Verzeichnung der Vertraege des Mietens des Wohnraums der unbewohnbaren Bestimmung verweigern.

Der pflichtigen Verzeichnung unterliegen die Rechte: a) auf Immobilien, die rechtsitzenden Dokumente auf die nach dem 31. Januar 1998 (der 2. Punkt des 4. Artikels) rechtskraeftig gemacht sind; b) die frueher entstandenen Rechte vor der Verzeichnung des Vertrags oder einer anderen Begrenzung (der 2. Punkt des 6. Artikels und der 2. Punkt des 13. Artikels).

Wenn das Recht auf Immobilien ohne Akt der Staatsverzeichnung entstanden ist, dann darf der Eigentuemer die Immobilien besitzen und benutzen. Zum Beispiel, darf der Buerger, der einen Wohnraum oder eine Datscha geerbt hat, dort wohnen, ohne das Zeugnis ueber das Recht auf das Erbe rechtskraeftig zu machen und ohne seine Rechte in einem Justizorgan zu registrieren. Er soll auch gleichzeitig die Kosten tragen, die mit der Verwirklichung des Rechtes des Eigentums verbunden sind, Kommunalzahlungen verwirklichen, Steuern zahlen und die Wohnung renovieren. Aber wenn er als Besitzer beschliessen wird, die Immobilien zu verkaufen, zu tauschen, zu schenken usw., soll sein Recht im Einheitlichen Staatsregister registriert werden. Und aehnlich darf die juristische Person, die das Recht auf ein Gebaeude nach der Neugestaltung in der Ordnung der Rechtsnachfolge erworben hat, ihre Machtbefugnisse zum Besitz und zur Benutzung verwirklichen; sie soll auch alle noetigen Zahlungen verwirklichen. Die Verwaltungs- und Steuergesetzgebung verbinden die Pflichten der Besitzer mit der Gestaltung des Rechtes auf Immobilien der buergerlichen Gesetzgebung entsprechend nicht. Aber die Organisation darf ihre Machtbefugnisse zur Verfuegung ueber Immobilien (den Verkauf, die Uebergabe zur Pacht usw.) nur nach der Staatsverzeichnung des existierenden Rechts verwirklichen.

Die Schlussfolgerung

Die Staatsverzeichnung braucht man, um die Gesetzlichkeit des buergerlichen Umlaufs sicherzustellen und gerade darin besteht ihre stabilisierende Bedeutung fuer den Immobilienmarkt.

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