Abteilungsleiter der Immobilien im Regirungsapparat der Russischen Föderation Bagrow S. E.

Die Evolution des Immobillienmarktes wurde in Russland Anfang des 20. Jahrhunderts wegen der Sozialistischen Revolution unterbrochen. Ende des 20. Jahrhundetst werden einige Reformen durchgeführt, die sich positiv auf die Marktverhältnisse auswirkten und im Land entwickelte sich der Immobilienmarkt wieder.

Der moderne Immobilienmarkt erlebte seine Blüte 1990, als die ersten legalen Kaufgeschäfte in Moskau geschloßen wurden, die dieWohnungen betrafen. In den letzten Jahren wurde es viel gemacht, um dem Wohnungsmarkt einen Übergang von der Zentralverwaltungswirtschaft zur Marktwirtschaft zu sichern. Das Wohnungsproblem gewährleistete die höhe Nachfrage nach den Wohnungen, die von der politischen und wirtschaftlichen Situation bedingt war. Laut der Dynamikanalyse des Angebots und der Nachfrage nach den Wohnungen wurde Eine allgemeine Gesetzmäsigkeit bei den Veränderungen der Wohnungspreise in verschiedenen Städte Russlands bestimmt: die Steigerung der Preise von den vereinbarten zu den Marktpreisen mit weiterer Stabilisierung.

Wenn sich die sozial-wirtschaftliche Situation in Regionen ganz verschlimmert, wird dieses Wachstum verlangsamt.

Im ersten Stadium der Entwicklung des Immobilienmarktes waren Preise darauf sehr niedrig. Die Privatwohnungen wurden zum Eigentum dank der kostenlosen Privatisierung. Jetzt wurde der überwiegende Teil des Wohnungsfonds Moskaus, der tzm Eigentum der Bürger gehört, privat.

Die falsche Einschätzung der Wohnungskosten verursachte im Anfangsstadium ein rasches Wachstum der Preise (teilweise kam es auf hohe Inflation an). Nach 2-3 Jahren sind die Preise für Wohnungen in Moskau auf das Siebenfache gestiegen, in anderen Städten sind sie auf das Fünffache gewachsen. Im zweiten Stadium ist das Wachstumstempo der Wohnungskosten gesunken (in Moskau auf 30-50 Prozent pro Jahr). Im dritten Stadium hat das Wachstum der Preise aufgehört und sogar ihre Senkung zu beobachten.

In einzelnen Städten trat die Krise des Wohnungsmarktes auf. In Moskau sind zahlreiche unrealisierbare Wohnungen vorhanden, nach den es eine hohe Sozialenachfrage gibt. Die Moskauer Regierung beschloß die Kaufnachfrage nach Wohnungen durch ihren Verkauf an alle Bürger der Russischen Föderation und auch an juristische Personen unabhängig vom Wohnort und vom Registrierungsort in Russischen Föderation.(auf Oberbürgermeisters Anordnung vom 10.4.98. ¹353 ).

Unter solchen Bedingungen wie die Senkung der Arbeitsproduktivität und des Gehaltes, die Verarmung des Bevölkerund, in erster Linie, der Intellektuellen wird das hochausgebildete Kontingent der geborenen Moskauer aus der Hauptstadt verdrängt und oft durch wenig gebildete Kriminalschichten des Auswanderer ersetzt.

Die Studie der gegenseitgen Verbindung «Das Einkommen und die Preise» hat festgestellt, dass es noch Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre eine reale Möglichkeit gab, persönliche Mittel der Bevölkerung in den Wohnsektor Russlands beziehungsweise seiner Hauptstadt zu beschaffen. 1992 das Blatt hat sich gewendet. Liberalisierung des Preise hat im Nu langjährige Ersparnisse der meisten Bevölkerung vernichtet.

Es existiert eine Lohndifferenzierung der Bevölkerung Russlands, besonders in der Hauptstadt. Das Einkommen der meisten Menschen entspricht dem Handelspreisniveau für Wohnungen nicht, was eigentlich die Arbeit des normalen Wohnungsmarkts bremst.

Der kommerzielle Immobilienmarkt entwickelt sich am meisten in Moskau. Die Privatsierung der Betriebe führte zur Entstehung der Klasse, die unbewohntbare Räume im Besitz hat. In erster Linie waren es die Besitzer der Geschäfte und der Kundendienstzentrale, die der kostenlosen oder spottbilligen Privatisierung des Dienstleistungsbereiches Moskaus zu verdanken haben.

Die Regierung Moskaus versuchte Gratisprivatisierung zurückzuhalten und maximal den Marktmechanismus mitwirken zu lassen. Für die Miete wurden die Betriebe mit der nachfolgender Einlösung bevorzugt. Da nach der Prievatisierung die Belegschaft keine Mittel für die Einlösung der Räume hatte, so wurden während der ersten Jahre die unbewohntbaren Räume hauptsächlich für Miete angeboten.

Aber nach und nach began die Zahl der Eigentümer der unbewohntbaren Räume zu steigen und dementsprechend wuchs das Augebot an diesen Räumen für den Verkauf. Allmählich wurden auch Staatsanstalte und daun noch Industrieberiebe privatisiert und, die Immobilien eingelöst haben, und konnten jetzt ihr Eigentum verkaufen oder vermieten.

1991 entfaltete sich rasch der Bau der neuen Gebäude, die überwiegend für Büros bestimmt waren. Außerdem wurden die komplexen Rekonstruktionen der Einfanmilienhäuser durchgeführt, deren Bewohnern neue Wohnungen gegeben worden.Die Altbauten wurden im Zentum in moderne Bürohäuser umgebaut. Als Ergebnis dafür wurde in Moskau 1992 dasVermietungangebot der Büros in verschiedenen Busineßzentren und in der Bürohäusern.

Zur Zeit werden auf dem sekundären Markt der unbewohntbaren Raüme solche Objekte angeboten, die zur Privatisierung der Betriebe oder durch den Kauf auf den Auktionen, die auf dem primären Markt von dem Eigentumsleitungkomitee veranstaltet wurden, zum Eigentum wurden. 1992-1993 war der Einlösungspreis der Objekte «kleiner Privatisierung» ziemlich niedrig und unterschied sich wesentlich von den Marktpreisen des sekundären Marktes. Aber dank der Politik der Moskauer Regierung wurden 1994-1995 die Preise der primären Marktes den Marktpreisen sehr nah.

In der Fondsstruktur des Kommerzimmobilien nehmen die Handels – und Büroflächen den größten Teil ein. Das sind efwa 80 Prozent vorhandener Kommerzimmobilien in Moskau.

Fondsstruktur des Kommerzimmobilen
(Moskau, 1996)

Die allgemeine Fläche der Büroräume beträgt in Moskau 7 – 10 Mill.m² , davon sind 10 Prozent Büros des westlichen Standards.Bedarf an Büroflächen wird auf 12-13 Mill.m² geschätzt.

Der Büromarkt entstand in Moskau real Ende der 80^er Jahre, mit dem Übergang der russischen Wirtschaft von den Zentralprinzipien zu den Prinzipien der Marktwirtschaft.

Da es Anfang der 90^er Jahre keine Büros von Spitzenqualität gab und die Nachfrage hoch war, führte es zum raschen Wachstum der Mietrate (von 500-1000 Dollar für m² pro Jahr). Sie wurden zu den größten in aller Welt, manchmal erreichten sie über 1500-2000 Dollar. Der enfaltete Bau hat das Defizit etwas ausgeglichen, die Preise sind aber auf ziemlich hohem Niveau geblieben (850 Dollar im 1993 ).1994-1995 wurde der Aufstieg der Mietrate bemerkt. 1995 war durch die Gewinnsenkung des Busineß gekennzeichnet, zahlungsfähige Nachfrage nach Büros begann zu sinken, und dann wurde das Sinken der Mietraten festgelegt.

Im Unterschied zu Offices des westlichen Standards, wo die materielle Marktbasis mit Hilfe von Bau und von Rekonstruktion der Gebäude geschaffen wurde, entstanden Büros durch die Veränderung des Verwendungszwecks von Räumen. Bei dem Übergang zur Martwirtschaft waren als erste Verbraucher vor allem zahlreiche Kleinbetriebe, die nur mit seinem Busineß aufingen.

Entstehende Nachfrage wurde rasch befridigt, die Raten blieben auf niedrigem Niveau.

DieRaten wurden von den spezifischen Rechtsgrundlagen zurückgehalten. Am Anfang traten als Vermieter die Leiter der Staatsanstalten auf, die über keine Rechtsgrundlagen darauf hatten. Die Mietrate bestand aus zwei Teilen: eine, die im Vertrag fixiert werden und die andere,die dem Organisationsleiter bar gezahlt werden sollte. Weiter begann die gesetzgebende und rechtliche Umwelt zu regeln. Seit 1994 erhöhte der Staat seine Mietraten, und das wirkte sich auf die Raten des sekundären Markts aus. Seit 1996 wurde die Registrierungnorm des Untervermietungsvertrags eingeführt, was soeben dem Wachstum der Raten beitrug.

Vor der Krise im August 1998 bot man die Büros des russischen Standards für 700 Dollar (hier ist auch zu bemerken, dass sie völlig renoviert waren und einen eigenen Eingang hatten und dazu auch die Wache gehörte) und für 400-600 Dollar (unrenoviert ) im Zeutrun an. Je weiter vom Zentrum desto niedriger die Preise sind, etwa 170-200 $.

Solche Preise wie 250-550 $ sind relativ stabil. In der Zukunft ist die höchste Qualität des Offices zu erwarten und dementsprechend werden die Raten erhöht. Was die Büros mit niedriger Qualität angeht, so werden sie sich keiner Nachfrage erfreuen.

Zum zweitgrößten Markt der Handelsräume gehört der Markt der unbewohnbaren Räume. Es sind hauptsächlich Geschäfte, die entweder zum Eigentum gehören oder einfach gemietet werden. In der Nachfragestruktur beträgt die Miete 20% und der Kauf der Räume 80%.

Da es Anfang der 90^er eine hohe Verbrauchsnachfrage gab und das private Busineß sich rasch enwickelte, dazu noch der Mangel an Handelsräumen, das alles führte zur Entstehung der Kiosen und Verkaufsstände, die ihren Besitzern 10000$ pro Jahr brachten. Aber das Blatt hat sich gewendet. Dazu hat natürlich die Nachfrage nach den teuren Waren und nach den Handelsräumen von Spitzenqualität beigetragen. Das Angebot an Handelsräumen hat sich vergrößert.

Der Markt der Betriebsräume entwickelt sich fast gar nicht, weil sehr wenig Betriebsprojekte entworfen werden. Damit ist auch die Disbilanz in der Angebots- und Nachfragestruktur verbunden. In der Regel werden Großbetriebsräume angeboten, die über die Fläche von 500-1000 m² verfügen. Die Räume, derer Fläche 50-300 m² enthält, werden am meisten für die Gründung der Kleinbetriebe verlangt, und zwar für den Autoservice, für kleine Bäckereien usw.

Die Lage der Betriebsräume auf dem Markt zeugt von dem krisenhaften Zustandes des realen Wirtschaftssektors in erster Linie auf dem Gebiet der Industrie. Als Ergebnis der Privatisierung in Moskau, behielt der Staat in seinem Eigentum ziemlich große Aktienpakete, was eigentlich helfen könnte, die wirtschaftliche Situation unter der Kontrolle zu haben. Aber es geht nicht, weil es kein Leitungssystem der Aktienpakete, die zum Staatseigentum gehören, gibt.

Der Rechtsstatus der Betriebe, die zum Staatseigentum gehören, bleiben ungeregelt. Die Staatsbetriebe funktionieren nach wie vor in Übereinstimmung mit dem Gesetz der UdSSR «Über den Staatsbetrieb». Es führt dazu, dass sich solche Betriebe unter der Kontrolle ihrer Leitung befinden und die Bundesregierung ihre Tätigkeit kaum beeinflüssen kann. Die Staatsbetriebe sind tatsächlich in derselben Rechtslage wie diejenigen, die sich früher zu Aktiengesellschaften umgestalteten. Der Staat hat keine Möglichkeit zusätzliche Mittel von der Funktion seines Eigentums zu bekommen, weil es keinen effektiven Mechanismus gibt, um das Bundesbudget durch Überweisung des Gewinnteils der Staatsbetriebe zu bereichen.

Im Satz «Über die Regierungskonzeption des Staatseigentums und der Privatisierung in der Russischen Föderation vom 9.9.99 «wurden negative Aspekte der Leitung der unitarischen Betriebe unterzeichnet.

Die Zusammenarbeit von verschiedenen Staatsorganen, die als Besitzer in Bezug auf das Eigentum der unitarischen Betriebe auftreten, ist nicht ganz reglamentiert. Für unitarische Betriebe ist es nicht vorgesehen, die Pflichtbuchprüfungen durchzuführen. Deswegen ist es schwierig ihre finanziell-wirtschaftliche Tätigkeit zu kontrollieren.

Normativ-rechtliche Basis, die die Ziele und die Aufgaben der Gründung der unitarischen Betriebe, und auch Funktionsordnung bestimmt, ist nicht vollkommen. Der vollständige Register der unitarischen Betriebe, der die Information über ihre Aktivbestände und über die wichtigen Ergebnisse ihrer finanziell-wirtschaftlichen Tätigkeit enthält, ist nicht vorhanden.

In der Konzeption wurde bemerkt, dass in Wirklichkeit es an der Leitungsordnung, an der Kontrolle und an der Motivation der Leiter mangelt, was folgendes ergibt:

• die Überweisung der Finanzströme von den unitarischen Betrieben an die Satellitenfirmen, die die Richtung der Finanzströme ändern wollen. Deswegen behalten sie den ganzen Gewinn bei sich, obwohl ihn die unitarischen Firmen erhalten könnten.
• die Geschäftsbeschlüsse, an denen die Leitung der unitarischen Betriebe interessiert, was zur künstlichen Preisüberhöhung der Produktion und in einigen Fällen zu den Diebstählen des Staatseigentums führt.

Daraus folgt, dass das Leitungssystem der unitarischen Betriebe nicht effektiv ist und dass es grundlegende Reformen durchgeführt werden sollen.

Die Vervollkommnung des Immobilienleitungssystems soll an folgenden Zielen angelangt sein;

• das Bundeseigentum soll seine Rentabilität möglichst hoch ansteigen lassen;
• der Staat soll seine sozialen Funktionen effektiver efüllen, besonders bei der Benutzung der Bundesimmobilien;
• der reale Wirtschaftssektor soll sich entwickeln und den Geschäftsleuten einen einfachen und bequemen Zugang zu den Immobilienobjekte gewährleisten;

Um die angegebenen Ziele zu erreichen, sollen einige Maßnamen getroffen werden und zwar:

• Es soll der vollständige Register der Staatsimmobilien zusammengesetz werden.
• Es soll der Mechanismus der Markteinschätzung bei der Benutzung der Immobilien verwendet werden.
• Der Immobilienverkaufsmechanismus, der den Kauf der Objekte zu niedrigen Preisen gestattet, soll verändert werden.

In der Konzeption sind folgende Maßnamen angeboten:

• Differenzierender Zugang zur Betriebsprivatisierung in Bezug auf ihre Zahlungsfähigkeit. Hochzahlungsfähige Betriebe werden in der Hinsicht ihrer realen Preiseinschätzung, die dem Weltniveau nah sind, privatisiert.
• Kaum zahlungsfähige Betriebe sollen an den wirksamen Besitzer für minimale Preise verkauft werden, die die soziale und Investitionverpflichtungen für den Betrieb und für den Staat erfüllen. Dieser Punkt soll eingehender durchgearbeitet werden.
• Die Erweiterung der Privatisierung.
• Die Annahme der Privatisierungsbeschlüsse auf Grund der sorgfältigen Analyse, die von den potentialen Investoren der langfristigen Pläne für die Betriebsentwicklung vorgestellt wurde.
• Die Verstärkung der Privatisierung wird sozialgerichtet sein. Bei der Privatisierung des Staatseigentums soll man ihre sozialen Folgen berücksichtigen und auch darin eingeschlossene Fragen der sozialen Entwicklung der privatisierten Betriebe, des Umweltschutzes und der Gesundheit der Bürger.

Die Teilung der Privatisierungsobjekte kostenlos oder spottbillig hatte einzelne Vertreter der Verwaltungsstruktur, die damit handelten oder sie vermieteten für Marktpreise, bereichert. Dem Staat mangelt es an Ressourcen, um lebenswichtige strukturelle Umgestaltung der Wirtschaft durchzuführen.

Da es keine Steuer-und sozialorientierte gesetzgebende Basis gibt, bekommen die faktischen Besitzer von den nicht selbst geschaffenen Immobilien eine Möglichkeit nicht selbst verdienten Gewinn zu erhalten.

Der Gewinn vom Eigentum übertrifft das Arbeitseinkommen der Hauptmassen von Bevölkerung an das Hundertfache. Daraus folgt, dass Interesse für die Produktivarbeit bei den jungen Leuten sinkt und die Kriminalität im Land steigt.

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