Der Generaldirektor OAO «BANSO-1» Ivanov A.A.
Der Chef der juristischen Verwaltung «Der juristischen Gesellschaft «BANSO» Rachmanina M.J.

Mit der Annahme des neuen Buergerlichen Kodexes der Russischen Foederation fing die neue einsparungsrechtliche Etappe im Leben unseres Landes insgesamt und ihrer Hauptstadt besonders an, da die Immobilien den deutlichen bestimmten rechtlichen Status bekommen haben, und der Umlauf der Immobilien anfing, aktiver verwirklicht zu werden. Der Schutz der Rechte der Teilnehmer des Umlaufes der Immobilien hat auf das neue Niveau besonders nach der Annahme am 21. Juli 1997 des foederalen Gesetzes ¹122- FG «Ueber die staatliche Registrierungen der Rechte auf die Immobilien und der Geschaefte damit» herausgekommen.

Im vorliegenden Artikel werden die Fragen der rechtlichen Regelung des Umlaufes der Immobilien (der Gebaeude, der Errichtungen, der Raeume) in der Stadt Moskau behandelt.

Die erste Frage, die entsteht und die Grundsatzentscheidung fordert, ist die Frage uber die Bereitschaft, «sofort fuer alles» zu bezahlen und ein vollberechtigter Besitzer zu werden, das heisst berechtigt zu sein, zu besitzen, das erworbene Eigentum zu benutzen und darueber zu verfuegen, oder ueber die Bereitschaft, die bestimmten Zahlungen fuer die Benutzung der unbeweglichen Sache auf Grund des Pachtvertrages beizutragen, waerend man die von solchem Vertrag beschraenkten Moeglichkeiten in Bezug auf die Benutzung des Eigentums (des Gebaeudes, des Raumes im Gebaeude) hat.

Wie auch auf einem beliebigen Markt, herrschen auf dem Markt der unbewohnter Immobilien in Moskau die Ordnung und das Element. Wollen Sie nicht in die Haende des Elementes (im unerwartetesten Sinn dieses Begriffes) geraten, kuemmern Sie sich ueber das Studium des Marktes. Sie werden Ihre eigene Erwerbung machen. Das Korrigieren des Fehlers ist immer komplizierter und teuerer, als ihre Nichtzulassung. Um mehr oder weniger begruendete Sicherheit in der «Reinlichkeit» des bevorstehenden Geschaeftes zu bekommen, muss man unsererer Meinung nach einen von zwei Wegen benutzen.

Der erste Weg ist direkt zu «der Stadt Moskau» als ein Verkaeufer der Immobilien mit der Absicht sie «aus den ersten Haeanden» zum Erwerben (anders gesagt — privatisieren lassen) zu gehen. In diesem Fall ist die Rede ueber die Privatisierung der Objekte des staedtischen Eigentums, das zum Verkauf vom Departement des staatlichen und munizipalen Vermoegens der Stadt Moskau angeboten ist.

Der Verkauf der freien, ungenutzten Objekte, einschliesslich der fuer die Rekonstruktion vorbestimmte, wird ausserordentlich auf geoeffneten Auktionen und Wettbewerben verwirklicht.

Bei der Betrachtung der Variante der Erwerbung ins Eigentum der Immobilien direkt «bei der Stadt» braucht man Folgendes zu bemerken: wenn bei Ihnen schon Pachtbeziehungen nach der Benutzung von irgendwelchem Gebaeude oder einem Raum existieren, so wird die Moeglichkeit der Privatisierung solches Objektes wesentlich vereinfacht, und fuer einige Faelle wird auch wesentlich verbilligt.

Die Vereinfachung ist das von der Verordnung der Moskauer staedtischen Duma vom 2. Oktober 1996 ¹85 «Ueber die Behauptung und die Einleitung in die Wirkung des Satzes ueber die Ordnung des Verkaufes der Objekte des unbewohnten Fondes auf dem Territorium der Stadt Moskau» vor allen anderen Personen ueberwiegende Recht der Paechter, in das Eigentum die gemieteten Raeume ohne Teilnahme an den Auktionen oder an den Wettbewerben loszukaufen. Hier werden die Paechter, die die Rechte der Pacht im Laufe der Privatisierung oder des staatlichen Kommunaleigentums als Ergebnis eines Auktions- oder Wettbewerbsverkaufes, infolge der abgeschlossenen frueheren Pachtvertraege bekommen haben, gemeint.

Was die Verbilligung anbetrifft, so ist in der erwaehnten Verordnung ¹85, sowie der in seiner Erfuellung angenommenen Verordnung der Regierung Moskaus vom 2. Dezember 1997 ¹847 «Ueber die Ordnung des Verkaufes und der Bestimmung des Preises der Objekte des unbewohnten Fondes auf dem Territorium der Stadt Moskau» der Preis des Verkaufes der Objekte vorgesehen.

Es gibt auch den zweiten Weg. Man kann die Immobilen bei den privaten Bezitzern kaufen (bei den juristischen oder physischen Personen). Man kann den Eigentumsbesitzer anrufen, dann sich das Objekt ansehen und dann beschliessen, das Objekt ohne Schiedsrichter zu kaufen. Bei solchem Kauf spart man etwas Geld. Die Hauptprobleme sind vor allem mit den Dokumenten verbunden. Nur ein Fachmann kann bestimmen, ob der Dokument richtig gestaltet ist. Die Rielter sind keine einfache Schiedsrichter. Sie bekommen ein Lizenz und das bestaetigt, dass sie richtige Fachmaenner sind. In der ganzen zivilisierten Welt kann man ohne Hilfe von Rieltern nicht auskommen.

Zuerst werden wir die grundlegenden Striche des eigenmaechtigen Baus untersuchen. Sie sind zwei. Die erste — fuer den Bau des gegebenen Objektes war das Grundstueck. Der zweite Strich ist die Abwesenheit der Dokumente ueber den Bau des Objektes und seiner Uebergabe zur Ausnutzung.

Das Erste, was der Besitzer der Immobilien machen soll, um die eigenen Rechte zu legitimieren, ist, sich an die Verwaltung nach dem Sitz des Objektes zu wenden. Wenn die Benutzung des Grundstueckes mit dem Plan der Entwicklung des Ortes nicht zuwider geht und es bei der Verwaltung der Einwendungen die tatsaechliche Festsetzung gibt, in vorgeschriebenen Ordnung wird die Stelle dem Besitzer der Immobilien, die sich auf der gegebenen Stelle befinden, gewaehrt. Auf solche Weise, ist der erste Minus, der den eigenmaechtigen Bau charakterisiert, wird in die Plus umgewandelt.

In der Loesung der zweiten Frage — der Feststellung der Uebereinstimmung des Objektes den staedtebaulichen, sowie den Baunormen und den Regeln — kann eine beliebige Projektorganisation, die die Lizenz auf die Ueberpruefung der Gebaeude und der Errichtungen hat, helfen. Die Ueberprufung des Objektes wird von der Ausstellung des Abschlusses ueber die Brauchbarkeit des Baus zur Ausnutzung gemaess ihrer Festsetzung beendet. Staedtische oder die Bezirksinspektion der Architekturbaupolizei darf unter die Kontrolle die Ueberpruefung solcher Objekte und selbstaendig oder auf Grund der Berichte der Projektorganisation nehmen oder die Moeglichkeit der Ausnutzung des Objektes bestaetigen.

Im Endeffekt bekommen wir das Objekt der Immobilien, das, erstens, auf dem Grundstueck, der fuer ihn in der vorgeschriebenen Ordnung abgefaehrt ist, liegt, und, zweitens, den staedtebaulichen und den Baunormen und den Regeln entspricht. Das Objekt der Immobilien ist praktisch legalisiert, und sein Besitzer darf das Eigentumsrecht registrieren.

Man muss auch die Tatsache beachten, dass im Gewinn nicht nur der Besitzer der Immobilien bleibt, sondern auch die Munizipalitaeten.

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