Der erste stellvertretende Vorsitzender KUGI St.-Petersburgs A.W. Lurje

1. Die Subjekte und die Infrastruktur des Marktes

Petersburg zaehlte gegen Mitte 1999 mehr als 20 000 unbewohnte Strukturen mit der gemeinsamen Flaeche von etwa 36000000 qm. Der staatliche Sektor der unbewohnten Immobilien fuhr innerhalb von 1999 fort, sich zu verkleinen, obwohl der Ateil des staedtischen und foederalen Eigentums am Gesamtvolumen des unbewohnten Fondes fuer vorwiegend gilt.

Die Pacht ist die am breitesten verbreitete Form der Beziehungen im kommerziellen Bereich. Vom wirtschaftlichen Standpunkt bedeutet die Pacht die Uebergabe des Eigentumes in die zeitweilige Benutzung gegen Bezahlung. Historisch wurde die Teilung der Pacht unter den Vermietern auf die primaere Pacht entledigt, wenn der Vermieter der Staat oder die Stadt als das Subjekt der Foederation ist und die sekundaere, wo die Vermieter die Betriebe, die Organisationen und die Privatpersonen sind, die Objekte der Pacht im Eigentum haben, in der operativen Verwaltung, der wirtschaftlichen Leitung oder der langfristigen Pacht.

Eines der grundlegenden Ergebnisse des vergangenen Jahres war die Fortsetzung des Prozesses der Aenaherung des primaeren und sekundaeren Markts der Pacht des unbewohnten Fondes. Dieser Prozess war eine Folgerung der Realisierung des Gesetzes St.-Petersburgs vom 18. September 1997 ¹149-51 «Ueber die Ordnung der Bestimmung der Rente fuer unbewohnte Raeume, die sich im Eigentum St.-Petersburges befinden». Dem Gesetz gemaess wurde ab Januar 1998 die Rente fuer die Objekte des unbewohnten Fondes, das sich im Eigentum St.-Petersburges befindet, auf Grund ihres Marktpreises mit der Anwendung der Methoden der Massen- und individuellen Einschaetzung festgestellt.

Von der Anordnung des Ministeriums des staatlichen Eigentumes Russischer Foederation ¹612-r vom 29. Juni 1998 wurde solche Ordnung der Rechnung der Pachtsaetze auch auf die Objekte des foederalen Eigentumes, das in St.-Petersburg vorhanden ist, verbreitet. Die etappenweise Einleitung der Marktpachtsaetze hat zur bedeutenden Erlassung der bei der Stadt gemieteten Raeume nicht gefuehrt, da:

• Erstens, im Falle der Ueberschreitung des Pachtsatzes des Marktniveaus die Prozedur ihrer Revision von der Methode der individuellen Einschaetzung vorgesehen war;
• Zweitens, fuer die Betriebe, die keine Privilegien nach der Rente haben, die Prozedur der Aufgabe der gemieteten Raeume in die Afterpacht wesentlich erleichtert war.

Dennoch, hat ungeachtet der Abwesenheit des wesentlichen «Abflusses» der Paechter die Vergroesserung der Pachtsaetze bis zu dem Marktniveau einige Veraenderungen zur Ueberlassung der Objekte in Pacht gefordert, das hat sich in der Verstaerkung der marketingen Politik und der Offenheit der Stadt ausgepraegt. Gemaess der Anordnung von KUGI ¹1181-r unterliegen alle freien Raeume, die sich im Eigentum der Stadt befinden und fuer das Vermieten angeboten sind, den obligatorischen Publikationen in den Massenmedien.

Die Stadt ist eines der wichtigsten Subjekte des Immobilienmarktes, das nicht nur die Entwicklung des primaeren Markts der Pacht bestimmt, aber auch aktiv die Entwicklung des sekundaeren Markts der Pacht der unbewohnten Raeume beeinflusst. Die Hauptquelle der Formierung des Angebots im nicht staatlichen Sektor des Markts des unbewohnten Fondes ist die kleine Privatisierung und die Aktionierung der Staatsbetriebe. Im Gang der kleinen Privatisierung wurden mehr als 6000 Betriebe privat, in den meisten Faellen wurde mit ihnen ein Pachtvertrag mit dem Rueckkaufsrecht der Raeume abgeschlossen.

Eine andere Quelle der Formierung der Objekte der Pacht ist die Uebersetzung der Raeume aus dem bewohnten Fond in den unbewohnten, der zur Zeit genug aktiv fortfaehrt, sich zu entwickeln. Dieser Prozess ist vom juristischen und planmaessigen Standpunkt auch genug kompliziert. Oft kommt es genug kompliziert vor, sogar die Moeglichkeit solcher Uebersetzung zu beweisen, doch nimmt der Markt sein Eigenes, und die Raeume, deren Wert bei der unbewohnten Benutzung viel hoeher als bei der bewohnten ist, erweisen sich immer oefter im unbewohnten Fond.

Endlich ist die dritte Quelle der neuen Raeume des unbewohnten Fondes der Stadt der neue Bau. Die unbewohnten Raeume in den vom Bau fertigen Haeusern werden oft vom Beitzer verpachtet.

Den bedeutenden Teil des unbewohnten Fondes betragen die Objekte, die von den staatlichen Betrieben und den Anstalten verschiedener Niveaus geborgt sind. Diese juristischen Personen nehmen vom Einverstaendnis des Besitzers auch an der Formierung des Marktes der Pacht teil. Ein wesentlicher Stimulus dazu ist die Kuerzung der Umfaenge der Produktion der Mehrheit der grossen Industriebetriebe, die Probleme in der Finanzierung der Aemter (der staatlichen wissenschaftlichen Forschungsinstitute, der Anstalten des Ministeriums fuer Verteidigung, der Anstalten der volkseigenen Bildung u.a.).

Endlich, vermieten die Paechter des der Stadt zugehoerigen unbewohnten Fondes einen Teil der gemieteten Flaechen in die Afterpacht mit dem Abschluss des dreiseitigen Vertrages. Wesentliche Beschraenkungen dazu gibt es zur Zeit nicht, deshalb verwendet der grosse Teil der Kommunalpaechter aktiv die Afterpacht fuer die Erhoehungen der Effektivitaet der Benutzung der bei der Stadt gemieteten Flaechen und fuer die Formierung der Quellen der Bezahlung der Pacht der Stadt. So wird der Angebot auf dem Markt der sekundaeren Pacht der unbewohnten Raeume gebildet.

Die Subjekte, die den Angebot nach der Pacht der unbewohnten Raeume bilden, sind sowohl nach den eigenen Anfragen, als auch nach den Moeglichkeiten der Ueberlassung der qualitativen Raeume und der begleitenden Dienstleistungen genug differenziert. Vorwiegend sind die Vorschlaege seitens der Organisationen, die finanziellen Schwierigkeiten haben und sie auf Kosten der Pacht der freien Flaechen zu loesen versuchen. Diese Vermieter bieten, in der Regel, die Raeume von nicht hoher Qualitaet an, die oft auf dem Territorium der Industriebetriebe oder in den eigenen Verwaltungsgebaeuden liegen. Diese potentiellen Vermieter bedingen die Uebersaettigung des Marktes von den nicht liquiden Angeboten. Auf dem Markt wird damit das Defizit der Objekte der akzeptablen Qualitaet zu den nicht hohen Preisen empfunden.

Den anderen Pol des Angebots der Pacht betragen die Betriebe, die sich mit der Verwaltung der Immobilien beruflich beschaeftigen. Es sind Geschaefte — Zentren, die Buerozentren des hohen Niveaus, die fuehrenden Handelsfirmen der Stadt, die spezialiesierten Lagerkomplexe. Fuer diesen Sektor ist die hohe Qualitaet der gewaehrten Raeume (in der Regel sind es die angeordneten Raeume mit dem hohen Niveau der Ausstattung), die Erfassung der individuellen Beduerfnisse des Paechters und der Komplex der begleitenden Dienstleistungen kennzeichnend. Im Sektor der kommerziellen Immobilien im Unterschied, zum Beispiel, zum Wohnungsmarkt, gibt es wenigere geltende Subjekte. Die potentielle Nachfrage der Pacht kommerzieller Immobilien bilden die Firmen, die auf den Markt St.-Petersburges aus anderen Staedten herauskommen, die auslaendischen Gesellschaften, die ausgedehnten Gebietsfirmen und die wieder geschaffenen Betriebe.

Die wieder geschaffenen Betriebe sind mit den Raeumen mit dem nicht hohen Niveau der Ausstattung einverstanden und sind den begleitenden Dienstleistungen anspruchslos.

Die grundlegende Besonderheit dieser Gruppe der Paechter sind, in der Regel, nicht hohe finanzielle Moeglichkeiten und in diesem Zusammenhang das hohe Risiko der Zahlungsunfaehigkeit. Solche Betriebe bilden die Nachfrage nach den kleinen Handelsraeumen, den Bueroraeumen in den Geschaeftszentren des niedrigsten Niveaus und die leitungs-produktionsmaessigen Raeume, die auf dem Territorium der handelnden Betriebe liegen.

Die nicht zahlreichen grossen auslaendischen und Moskauer Firmen fordern vor allem die Raeume, die in den Prestigestellen liegen und das hohe Niveau der Ausstattung haben. Solche Paechter brauchen oft verhaeltnismaessig grosse Flaechen oder das Netz der Raeume in verschiedenen Teilen der Stadt. Diese potentiellen Paechter haben hohe finanzielle Moeglichkeiten, legen aber auch genug harte Forderungen vor, die Vermieter sind nicht immer fertig, sie zu genuegen.

Die mittlere Gruppe bilden die wachsenden Gebietsgesellschaften und die auf dem Markt St.-Petersburgs arbeitenden Firmen — die Vertreter anderer Laender und der Regione, die infolge der eigenen Groesse oder der Firmstrategie im Unterschied zu den Firmen der vorhergehenden Gruppe eine besondere Lage nicht beanspruchen. Diese Firmen, in der Regel, wissen den Markt, die eigenen realen Beduerfnisse und die finanziellen Moeglichkeiten genug gut. Diese potentiellen Paechter, bevor den Beschluss zu fassen, studieren genug lang den Markt, sammeln und analysieren sorgfaeltig die Vorschlaege.

In die abgesonderte Gruppe kann man die Gesellschaften, die die Nachfrage nach grossen und mittleren Lagerobjekte bilden, waehlen. Die Passierbarkeit, das Prestige der Stelle und das Vorhandensein der qualitativen Ausstattung hat fuer sie, in der Regel, keine grosse Bedeutung. Dafuer legen sie haerteren Forderungen zu den Eingaengen, dem Schutz, dem Zustand der Infrastruktur, den Kommunikationen, den tragenden Konstruktionen und dem Prospekt vor. Fuer August — Oktober 1999 ist eine hohe Wirksamkeit der Nachfrage gerade seitens solcher Paechter kennzeichnend.

Es ist bekannt, dass der Markt der Immobilien von der Macht hart abhaengt. Die Konzeption der Verwaltung der Immobilien St.-Petersburgs wurde Ende 1994 erarbeitet und angenommen. Sie schloss in sich die Schaffung der stabilen normativen Basis im Bereich der Immobilien, die Formierung der fuer den Investor attraktiven Bedingungen, den Uebergang zum Marktsystem der Einschaetzung bei dem Verkauf und die Besteuerung staedtischer Immobilien, die Schaffung des informativen Systems ein. Der grosse Teil vom Entworfenen ist schon verwirklicht.

Heute ist das Petersburger System der Registrierung der Immobilienobjekte am vollkommensten in Russland, alle Grundstuecke, die Gebaeude, die Errichtungen und ihre Teile, die auf dem Territorium der Stadt liegen, unterliegen der staatlichen Erfassung. Im Juni 1998 wurden die Gesetze «Ueber die staatlichen Unterstuetzungen der Anlagetaetigkeit in St.-Petersburg» und «Ueber die Investitionen in die Immobilien St.-Petersburgs» angenommen, die die Rechte und die Pflichten der Teilnehmer am Investitionsprozess bestimmt und die Ordnung der Ueberlassung der Objekte des Investierens festgestellt haben. Es ist die Liste der den Investoren gewaehrten Steuerprivilegien gleichzeitig wesentlich ausgedehnt.

Positiv ist im Petersburger Leitungssystem der Immobilien, dass alle Konflikte zwischen der Verwaltung und den Subjekten des Marktes auf eine zivilisierte Weise im Gericht entschieden werden.

Als die Basis der Rechnungen ist zum erstenmal in Russland der von den Methoden der Masseneinschaetzung bestimmende Marktpreis der Pacht der Immobilien angenommen. Gleichzeitig war dem Paechter das Recht der Revision der von der Methode der Masseneinschaetzung berechneten Rente in den Faellen gewaehrt, wenn ihre Bedeutung sich von der Marktgroesse auszeichnet. Damit waren die Rechte der Paechter des munizipalen unbewohnten Fondes gewaehrleistet und die Bedingungen fuer die weitere Entwicklung der Marktbeziehungen auf dem Gebiet der Pacht des unbewohnten Fondes geschaffen.

Also, man kann mit grosser Sicherheit feststellen, dass zur Zeit in der Stadt eine genug entwickelte und standfeste Struktur des Marktes der Pacht der unbewohnten Immobilien entledigt wurde.

2. Die Analyse der Entwicklung des Marktes der Pacht im Jahre 1999

Die Dynamik der Entwicklung des Marktes im Jahre 1999 war von der finanziellen Krise des 17. Augustes 1998 versetzt sowie von der Situation der zweiten Haelfte des 3. Quartals 1998. Die Traegheit des Marktes der unbewohnten Raeume hat zur allmaehlichen (und nicht schnellen, wie auf dem finanziellen Markt oder auf dem Konsummarkt) Peissenkung der Pacht gefuehrt . Die Dollarpreise betrugen im November 1998 (durchschnittlich, in % vom Vorkriseniveau) 66-68%, im Januar 1999 betrugen diese Kennziffern schon 55-65% der Vorschlaege nach den Objekten der kommerziellen Immobilien, von ihnen mehr als 1800 nach der Pacht. In der Tabelle sind die Ergebnisse der Bearbeitung der Befragung der Operateuren des Marktes aufgefuehrt.

Die Tabelle ¹1. Der Zustand des Marktes der unbewohnten Raeume St.-Petersburgs Anfang 1999 (Fuer 100% ist das Niveau des Anfanges 1998 angenommen)

So befand sich Anfang 1999 der Markt der Pacht der unbewohnten Raeume von St.-Petersburg im tiefen Krisenzustand. Gleichzeitig hat der Markt seine eigene Lebensfaehigkeit demonstriert, denn die finanzielle Krise hat das rasche Fallen der Pachtsaetze nicht aufgefordert. Schon der Anfang des Jahres hat gezeigt, dass die Pacht der liquidesten Objekte (die Handelsraeume auf den belebten Verkehrsadeln) von der Krise fast nicht gelitten hat. Der Markt fing ein wenig an sich an den neuen oekonomischen Bedingungen anzupassen.

Im Fruehling fing auf dem Markt des unbewohnten Fondes eine offenbare Belebung an. Der Groesse der Wirksamkeit konnte nicht einmal die komplizierte innenpolitische Bedingung hindern. Der qualitative Sprung ist im April — Mai geschehen, wenn der Umfang der Nachfrage im Vergleich zu dem Maerzniveau ungefaehr auf 30% gewachsen ist. Die Pachtsaetze, die Monat fuer Monat ungeachtet des stabilisierten Dollars sanken, stockten endlich. Die Paechter, wie auch frueher, fingen an, zu streben, die langfristigen Vertraege abzuschliessen. Der Markt kam in das Gleichgewicht und begann nach allen Merkmalen aus der Krise auszugehen. Doch ist dieser Markt dem weniger aehnlich, der bis zum 17. August existierte (die Ueberhitzung der Konjunktur, die Spekulationspreise und die erstaunliche Norm der Rentabilitaet bei den Investitionen in die Punktobjekte).

Fuer neun der Nachkrisemonate hat sich in St.-Petersburg der neue Markt mit allen Regeln des Spiels, mit neuen Kundenangeboten, formiert. Die groesste Nachfrage, wie auch frueher, geniessen hundertmetergrosse Laden an der Metro, auf den belebten Prospekten oder «den volkseigenen Fusswegen».

Vom 14. bis zum 24. April 1999 verwirklichte die Stadtverwaltung der Inventur und der Einschaetzung der Immobilien eine Befragung der Rielterorganisationen ueber den Zustand des Marktes der unbewohnten Raeume im Januar — April 1999. An der Befragung haben 10 Organisationen teilgenommen. Die Analyse der bekommenen Daten laesst sagen, dass die Preise der realen Geschaefte der Pacht der unbewohnten Raeume im Vergleich zum Anfang des Jahres im April 1999 durchschnittlich auf 4-15% je nach dem Sektor gesunken haben und sich auf dem Niveau von 50-56% vom Vorkriseniveau befinden. Solcher Preisrueckgang wurde von der Senkung des Gesamtumfanges der Geschaefte bis 45-52% vom Vorkriseniveau begleitet. Die Kaeufernachfrage betraegt auf dem Markt der Pacht 43-48% von der Vorkriesenachfrage bei dem Niveau der Preise des Angebots 55-68%. Solcher Abbruch der Preise der Nachfrage und des Angebots bedingte die niedrige Wirksamkeit nach den realen Geschaeften. Die Analyse der Nachfrage und des Angebots zeigt, dass bei dem Niveau des Angebots 109-123% vom Vorkriseniveau die Wirksamkeit der Nachfrage 54-72% betraegt, was auf 34% fuer den Handel und auf 44% fuer die industriellen Lagerobjekte hoeher als am Anfang des Jahres ist. Solche Wirksamkeit der Nachfrage und des Angebots zeugte von der realen Belebung und den Tendenzen zur Unterbrechung des Fallens der Pachtsaetze.

Im Sommer und noch mehr im Herbst ging das Wachstum der Wirksamkeit in allen Sektoren des Marktes weiter. Ein Teil der Agenturen hat den Saisonrueckgang nicht einmal bemerkt. Der Markt stieg nach wie vor sicher trotz des naechsten Wecksels des Ministerpraesidenten, der Terrorismuswelle, trotz des Wiederaufnehmens des Krieges in Tschetschenien. Das seichte und mittlere Geschaeft lenkt keine Aufmerksamkeit auf die verdichtende politische Situation.

Im September — Oktober hat der Markt aufgehoert, punktfoermig zu sein. Heute werden, wie in den besten Zeiten, nach der Flaeche und der Festsetzung verschiedene Objekte gefordert. Die Rielter meinen einmuetig, dass der Punkt des Bruches vorbei ist. Die Analyse der von der Stadtverwaltung der Inventur und der Einschaetzung der Immobilien vom 1. Oktober bis zum 12. November 1999 durchgefuehrten Befragung der 28 Rielterganisationen laesst sagen, dass die Preise der realen Geschaefte der Pacht der Raeume der Handels- und Buerofestsetzungen im Oktober 1999 im Vergleich zum April 1999 gewachsen sind.

Die Handelsraeume

Dieser Sektor des Marktes hat waehrend des letzten Jahres am allerkleinsten gelitten. Die Laeden wurden sogar in den taubsten Monaten nachgefragt. Seit dem Sommer haelt sich die Nachfrage nach der Pacht der Handelsraeume auf einem stabil hohen Niveau und fuehrt im Vergleich zu der Nachfrage nach den anderen Arten der Kommerzobjekte.

Der Markt der Handelsraeume befand sich Anfang des Jahres auf dem Niveau von 63% von der Vorkrisenachfrage. Im ersten Quartal 1999 fuhren die Preise fort bis zu dem Niveau von 56% zu sinken. Gegen Ende des Quartals wurden die standfesten Tendenzen zur Stabilisierung der Preise entledigt. Auf dem Markt der Handelsraeume fuhren die Preise im Mai - im Juli fort unbedeutend zu sinken. Dazu trug auch die Saisonsenkung der Wirksamkeit des Marktes bei. Im August wurde die Markt aktiviert, die Nachfrage hat zugenommen, was nicht verzoegert hat, sich auf das Niveau der Preise und die Menge der Geschaefte auszuwirken. Die Preise der Geschaefte im September sind im Vergleich zu dem April auf 4% gewachsen.

Heute sind nicht nur die klassischen 100-metrischen Objekte, sondern auch die Laeden von der grossen Flaeche gefordert. Eine hohe Liquiditaet haben die Raeume von der Flaeche bis zu 300 qm. Es werden auch Warenhaeuser von der Flaeche von 1000 bis zu 1500 Quadratmetern nachgefragt. Die gute Nachfrage haelt sich auf die Lebensmittellaeden. Freilich, stellen die Kunden heute daran sehr hohe Ansprueche: eine Durchgangsstelle, das Vorhandensein der Einrichtung, der Preis nicht hoeher als 1000 USD pro Monat. Es ist kompliziert, solche Ansprueche zu erledigen, besonders mit der Beruecksichtigung der Tendenz der Preiserhoehung fuer die kleinen Handelsflaechen.

Es sind die Haendler von verschiedener industrieller Ware aufgelebt. Oft fragen sie nach den grossen Objekten (von 300 bis zu 1000 qm.) fuer die Moebelsalons, die Laeden der Haushaltstechnik und die Waren fuer das Haus. Es sind die Raeume fuer die oeffentliche Ernaeherung sehr populaer. Sie sind verschiedenen Niveaus - von den bescheidenen Imbisstuben bis zu den begrifflichen Restaurants. Man braucht auch unterschiedliche Flaeche — von 50-100 bis zu 500 qm. Es ist die Nachfrage nach den Objekten des Spielgeschaeftes von einigen Metern in Warenhaeusern bis zu den abgesonderten Gebaeuden (nicht weniger als 1 000 Quadratmeter) gestiegen.

Die Preise der realen Geschaefte der Pacht der Raeume der industriellen Lagerfestsetzung sind durchschnittlich nur auf 2% gesunken. Fuer den Herbst 1999 (im Vergleich zu dem Fruehling) ist das Wachstum der Wirksamkeit sowohl der Nachfrage, als auch des Angebots der unbewohnten Raeume kennzeichnend. Nach der Pacht ist die Nachfrage auf 17-35%, und das Angebot auf 6-13% gewachsen.

Praktisch alle Teilnehmer der Befragung sagen das weitere Wachstum des Niveaus der Preise in allen Sektoren der unbewohnten Immobilien vorher. Nach ihrer Meinung, wird das durchschnittliche Niveau der Preise der Handelsraeume gegen Anfang des Jahres noch auf 12%, nach den Bueroraeumen — auf 8% und 11% und nach den industriellen Lagerraeumen auf 7% anwachsen. Auf solche Weise erwarten Rielter, dass gegen Ende des Jahres die mittleren Preise in allen Sektoren auf das Niveau 53-68% herauskommen werden. Die groesste Preiserhoehung wird, nach der Meinung von Rieltern, im Handel, die kleinste — im Sektor der industriellen Lagerimmobilien erwartet.

Die Bueroraeume

Die herbstliche Belebung hat den Bueromarkt angeheizt. Die Saetze haben aufgehoert zu sinken, und im September - im Oktober nach den nachgefragten Raeumen stiegen sie.

Der Markt der Bueroraeume befand sich Anfang des Jahres durchschnittlich auf dem Niveau von 55% vom Vorkriseniveau. Im ersten Quartal 1999 fuhren die Preise durchschnittlich fort bis zu dem Niveau von 51% zu sinken. Im zweiten Quartal fuhren die Preise fort, bedeutend langsamer zu fallen. Im dritten Quartal fing die Stabilisierung der Preise an. Im September haben die Preise auf dem Niveau von 50% «aufgestanden». Im Oktober fing das Wachstum (durchschnittlich auf 3% fuer den Monat) an. Anfang 2000 wird das Niveau der Preise der Pacht auf dem Niveau von 56%-66% vom Vorkriseniveau erwartet. Die im Vergleich zu dem Handel wesentlichere Senkung der Dollarpreise und die groessere Periode der Anpassung zur Krise fuer die Bueroraeume wird, erstens, dadurch erklaert, dass die Nachfrage nach den Bueros mehr vom gemeinen Niveau der Entwicklung des Geschaeftes der sie leihenden Organisationen abhaengt, und das Geschaeft sich an den oekonomischen Erschuetterungen anpasst. Zweitens, trug zur Senkung der Attraktivitaet der Bueros eine bedeutende Vergroesserung des Angebots der Bueroflaechen (besonders der der mittleren und schlechten Qualitaet) bei, die direkt vor der Krise anfing. Der Vielfalt des Angebots der Pacht der billigen Bueros traegt auch das Einverstaendnis der Paechter mit der Abwesenheit der staatlichen Registrierung der Geschaefte bei, was den Vermietern zulaesst, ueber die eigenen Rechte auf die zur Pacht angebotene Immobilien nicht besonders zu zoegern.

Die grundlegenden Kunden der Bueroraeume sind:

• Die Gesellschaften, die sich auf dem Gebiet des Grosshandels spezialisieren; die Gesellschaften, die sich mit den Telekommunikationen, der Erarbeitung des Programmproduktes u.a. beschaeftigen;
• Die Gesellschaften, die sich mit der Konsaltingtaetigkeit beschaeftigen;
• Die finanziellen Strukturen;
• Die nicht kommerzielle Organisationen.

Die kleinen Firmen - Paechter geben die Praeferenz den Varianten mit dem gemaessigten Preis mit dem Schaden dem Prestige oefter, waehrend fuer die grossen Firmen, im Gegenteil, das Prestige, die Bequemlichtkeit der Anordnung, die Nachbarn wichtig sind. Die Mehrheit der Pachtgeschaefte faellt auf die preiswerten Raeume unweit der U-Bahn. Praktisch sind die billigen Bueros in entfernten Schlafbezirken und in den industriellen Zonen nicht liquid.

Die grundlegende Nachfrage faellt auf kleine und mittlere, auf dem ersten Stock liegende und mit dem abgesonderten Eingang Raeume von der Flaeche von 50-300 qm. Die grossen Raeume (etwa von 300 qm) bemuehen sich in der Regel die wachsenden Gesellschaften zu mieten. Die Forderungen der Bueroraeume mit der Flaeche von mehr als 1000 Quadratmetern sind selten.

Der Markt der Bueroraeume in St.-Petersburg hat eine verhaeltnismaessig kurze Geschichte. Er fing an, Ende 1980 - Anfang 1990 unter der Einwirkung der Nachfrage der ersten auslaendischen Gesellschaften, die auf die russischen Maerkte herauskommen, nach den Bueroraeumen des fuer sie gewoehnlichen Niveaus zu entstehen. Die typische Form des Marktumlaufes der Bueroraeume in Petersburg ist die Pacht. Kennzeichnend ist die praktisch volle Abwesenheit des neuen Baus; die grundlegende Quelle der Ausweitung der Bueroflaeche in Petersburg ist die Sanierung der Gebaeude fuer die Neuausruestung.

Man kann in der Struktur der Pacht der Bueroraeume vier grundlegende Segmente waehlen:

1. Die fuer die Bueros verwendeten angesiedelten Wohnungen und andere eingebaute Raeume in den Wohnhaeusern. Der offensichtliche Vorteil dieses Segmentes ist die Anordnung im Prestigezentrum mit der optimalen Transportzugaenglichkeit und der hochentwickelten sozialen Infrastruktur. Die Nachteile sind: das Defizit der Raeume mit dem qualitativen Niveau der Ausstattung, manchmal eine schlechte Nachbarschaft und die Abwesenheit des Komplexes der Dienstleistungen, die von den Geschaeftszentren gewaehrt sind. Der Anteil dieses Segmentes in der gemeinen Struktur des Markts der Bueroraeume betraegt etwa 10%.

2. Die Flaechen in den Administrativ- und Produktionsgebaeuden der handelnden Betriebe, der Forschungsinstitute. Die Kanzleiraeume werden von ihnen vermietet (falls das Gebaeude gekauft ist) oder in die Afterpacht (bei Vorhandensein von der Erlaubnis ) verschiedenen russischen und auslaendischen Firmen, die keine hohe Qualitaet der Ausstattung und der begleitenden Dienstleistungen beanspruchen, gegeben. Einige von ihnen gelten als die inoffiziellen Buerozentren. Der verhaeltnismaessig hohe Bereich der Preise wird durch die Unterschiede in der Lage und dem technischen Zustand der Raeume, die grosse Differenzierung der Bedingungen der Ueberlassung zur Pacht erklaert. Der Paechter kann, ausser den Pachtzahlungen, die Mehrkosten (die Reparatur der Raeume, des Inhaltes der Infrastruktur und des neben dem Gebaeude liegenden Territoriums usw.) tragen. In diesem Fall ist der Vermieter gezwungen, den Satz der Pacht zu verringern, um die Paechter zu sichern. Der Anteil dieses Segmentes an der Struktur des Bueromarkts der Stadt betraegt etwa 20%.

3. Die Munizipalraeume. Die Stadt gilt fuer den groessten Besitzer der unbewohnten Raeume, die vermietet werden. Die Situation auf diesem Markt wird von der Verwaltung der Stadt angepasst. Die Paechter bezahlen den Vermietern nur die Rentenzahlungen. Die Munizipalpaechter blieben auch 1999 der am wenigsten mobiler Sektor des Marktes, denn erstens, mietet ein Teil von ihnen die eigenen Raeume seit langem und will sich von ihnen nicht trennen, und, zweitens ist den Kommunalpaechtern die Nichtuebersteigung der Pacht ueber ihre Markthoehe gesetzgebend gewaehrleistet. Eine hohe Rente erzwingt bei der niedrigen Effektivitaet des eigenen Geschaeftes diese Kategorie der Paechter, nach den Unterpachtern zu suchen.

Die spezialiesierten Geschaeftszentren und die Buerozentren. Ein Teil der Nachfrage (ca. 10%) auf dem Markt der Bueroraeume wird vom Segment der Geschaeftszentren und der Buerozentren genuegt. Jetzt funktioniert in der Stadt etwa 40 solche Objekte mit der Gesamtflaeche von etwa 70 Tausend Quadratmetern. Am attraktivsten sind hier die Geschaeftszentren, die ausser den hochwertigen Raeumen das entsprechende Spektrum der Dienstleistungen anbieten. Die Pachtsaetze wechseln sich im breiten Bereich — von 100 bis zu 600 USD fuer 1 Quadratmeter pro Jahr ab. Man unterscheidet die Geschaeftszentren der «A»-Klasse, die den Weltstandards des hoechsten Niveaus entsprechen. Die Pachtsaetze der Geschaeftszentren der «B»-Klasse betragen von 100 bis zu 300 USD. Die Pachtsaetze fuer die Geschaeftszentren der «C»-Klasse betragen 60 bis 120 USD pro Jahr.

Alle Geschaeftszentren bieten ausser den hochwertigen Raeumen auch einen bestimmten Komplex der Dienstleistungen an: den 24-stundenschutz, verschiedene Systeme der Telekommunikationen, die Zimmer fuer die Verhandlungen, die Restaurants und die Baren, das Aufraeumen der Raeume, das beschuetzte Parking, die Hotels-und Gesundheitskomplexe. Die Qualitaet der angebotenen Dienstleistungen unterscheidet sich in verschiedenen Zentren, was letzten Endes die Reflexion in der Groesse der Pachtsaetze und der Belegbarkeit findet.

Das Niveau der Rente fuer die Bueroraeume haengt vor allem von der Qualitaet der inneren Ausstattung und des Prestiges des Buerozentrums ab. Das Prestige wird durch die Lage (die Naehe zur Stadtmitte, die Transportzugaenglichkeit) und dem Vorhandensein der erstklassigen Paechter gekennzeichnet. Die Pachtsaetze in den Buerozentren, die in der Prestigestadtmitte liegen, stellen 200-600 USD fuer einen Quadratmeter pro Jahr, in den Buerozentren an den Raenden der Stadt — 50-250 USD. Die Mehrwertsteuer wird ueber die genannten Hoehen gewoehnlich angerechnet. Abgesondert duerfen die Kosten auf die Verwaltung, auf die Anlage der telefonischen Linien, der kommunalen Dienstleistungen auch bezahlt werden. Die Bezahlung fuer das Parking wird abgesondert (350-1000 USD /die Stelle pro Jahr) gewoehnlich erhoben.

Die Betriebslagerraeume

Der Markt der Betriebslagerraeume befand sich Anfang des Jahres auf dem Niveau von 65% von 1998. Im ersten Quartal ist die Nachfrage auf solche Raeume Zeit auf 20-22% angewachsen. Im 2. und im 3. Quartal blieben die Preise auf dem Niveau von 49%. Zum Ende des Jahres wird die Erhoehung der Preise bis zum Niveau von 50%-55% erwartet. Es ist kompliziert, die weitere Situation vorherzusagen, da im September die Situation entstanden ist, wenn das verhaeltnismaessig hohe Niveau der Nachfrage nach den Betriebslagerraeume das adaequate Angebot nicht findet.

Der grosse Teil der Geschaefte wird infolge der Nichtpreisgraende abgerissen: die Abwesenheit der Erledigung der Rechte auf die angebotenen Immobilien oder das unangemessene Verhalten der Leitung des Betriebs waehrend des Geschaeftes. Leider schafft die Praxis der Restrukturisierung der Betriebe und die Senkung der Steuerlast mit den zeitweilig nicht verwendeten Flaechen keine wirtschaftlichen Stimuluse zur Erhoehung der Effektivitaet der Benutzung der existierende Produktionsimmobilien.

3. Die Prognose des Marktes der Pacht fuer das Jahr 2000

Die Analyse der Dynamik der Entwicklung des Marktes innerhalb von 1999 bezeichnet, dass sich der Markt innerhalb der ersten Haelfte des Jahres vollstaendig an den Krisenerscheinungen 1998 anpasste, und vom Herbst 1999 in allen Sektoren des Marktes wird der standfeste Aufstieg beobachtet, der wahrscheinlich auch innerhalb von 2000 dauern wird.

Der Markt der unbewohnten Raeume St.-Petersburgs schliesst drei Sektoren nach den Arten der Funktionsbenutzung der Objekte ein: den Markt der Handels-, Buero- und der Industrielllagerraeume. Jeder Sektor hat die eigenen Besonderheiten der Preisbildung.

In der ersten Haelfte 1999 fuhren Preise auf die Bueros fort zu fallen.

Der Markt der Bueroraeume fuhr in der ersten Haelfte des Jahres 1999 fort, zu fallen, im dritten Quartal fing die Stabilisierung der Preise an. Im September sind die Preise auf das Niveau von 50% «aufgestanden» . Im Oktober fing das Wachstum (auf 3%) an, und zum Ende des Jahres sagen die Rielter die weitere Preiserhoehung auf die Bueroraeume (auf 11% im Vergleich zum April) vorher. Auf solche Weise, werden Anfang 2000 wird das Niveau der Preise der Pacht auf dem Niveau von 56%-66% vom Vorkriseniveau, und der Verkaeufe - im Bezirk von 53%-65% erwartet. In der ersten Haelfte 2000 ist die Preiserhoehung mit der nachfolgenden Stabilisierung auf dem Niveau von 65-75% vom Vorkriseniveau moeglich. Die im Vergleich zu dem Handel wesentlichere Senkung der Dollarpreise und die groessere Periode der Anpassung zur Krise fuer die Bueroraeume wird, erstens, dadurch erklaert, dass die Nachfrage der Bueros mehr vom gemeinen Niveau der Entwicklung des Geschaeftes der sie leihenden Organisationen abhaengt, als vom Niveau der Kaufnachfrage der Bevoelkerung, und das Geschaeft sich an den oekonomischen Erschuetterungen viel langsamer anpasst, als die Bevoelkerung.

Die Schlussfolgerungen

1. Die finanzielle Krise, die die Wirtschaft Russlands im August 1998 traf, hat den wesentlichen Einfluss auf die Entwicklung des Marktes der Pacht der unbewohnten Raeume St.-Petersburgs geleistet. Die Analyse der Dynamik des Zustandes des Marktes in verschiedenen Sektoren laesst die Schlussfolgerung machen, dass die Markt der Pacht der unbewohnten Raeume in der zweiten Haelfte 1999 im Grunde auf den neuen Preis- und strukturellen Verhaeltnissen stabilisiert wurde, und in der zweiten Haelfte 1999 war die Preiserhoehung praktisch fue alle Sektore kennzeichnend.

2. Die Handelsimmobilien als der dynamischeste Sektor werden schon gegen Ende 1999 auf dem Niveau von 63%-73% des Vorkriseniveaus der Preise fuer den Markt der Pacht und 66%-76% fuer den Markt der Verkaeufe stabilisiert.

3. Die Bueroimmobilien, infolge ihrer bedeutenden Traegheit, fuhr in der ersten Haelfte des Jahres fort, im Preis zu fallen, doch hat im September dieses Fallen stehengeblieben und fing die standfeste Groessee der Pachtsaetze an, die, was am wahrscheinlichsten ist, bis zum Ende des Jahres weitergehen wird.

4. Industrielle Lagerimmobilien werden zum Ende des Jahres unbedeutend fortsetzen, im Preis zu wachsen und, was am wahrscheinlichsten ist, werden auf die Grenze 50-55% vom Niveau der Preise herauskommen. Die Dynamik der weiteren Groesser und das Niveau der nachfolgenden Stabilisierung der Preise haengt nicht vom Niveau der Nachfrage auf die Produktionsflaechen zu allererst ab, der unentwegt waechst, sondern vom realen Wunsch der wirtschaftlichen Subjekte die stillstehenden Raeume wirkungsvoll zu benutzen und vom Beschluss der Fragen der Erledigung der Eigentumsrechte auf die in den wirtschaftlichen Umlauf zugezogenen Immobilien.

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